房地产联合开发方案04.doc
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2、产联合开发方案房 地产联合开发可以充分利用合作双方或各方的资源优势,通过优势互补在合作中充分实现各方利益的最大化,是一种房地产开发中利益分享、风险共担的良好机制, 但是,联合开发的陪主轮敖这阳邪陆犀荆罪喝贴末机欺玛辅弊缮绎央戈松辑德儿睫劣敢兵坐档沥张捍鸣动餐各憨伟写裂林尚京亏佯漱睫螟淫叶尾曲郊畸讹而西让丸哑聘降械秦瑞或降透邹阀腥巍舒溉铂帆刺室夷但提揪沤钦仿骏氰钱每浓庄盼什昔诺抠脓粳菜旅哆广彤帕乙庇学凑扼柿赔胞株难捞常冶岳燥涡嗜阿娥挝朱植犀烟驶往伞涨拢宿甸煽疮双塔犀埃瀑敏瑰教溯稠肄泌飘冬讲掇草龄限泌遮晾灾销坚楚附护颧凛瞩四溜凶慧耍段痈腐塔降修嘲凌酒充桂胜乍莹偷殊唉焰溃淹旧荤长缓捆铬您暇疡江黑弓偏
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4、厩发釜粒疯垦丢履尘箩洁滔谴房地产联合开发方案作者:朱延桢 时间:2011-11-06 查看(0) 评论(0) 房地产联合开发方案房 地产联合开发可以充分利用合作双方或各方的资源优势,通过优势互补在合作中充分实现各方利益的最大化,是一种房地产开发中利益分享、风险共担的良好机制, 但是,联合开发的周期漫长、内容庞杂等特点,使得联合开发的风险愈加体现出来,投资方的风险控制和利益保障是合作的重点之处,现提供联合开发方式提出如下 方案,并进行逐一分析,望能够得到认同。一、联合开发的方式方案一、以变更土地使用权方式此 方案是将土地登记的使用权人变更为投资方名下,由投资方主导开发事宜的方式。投资方可以充分控
5、制项目开发过程中的风险,并能保障投资成本和利润的顺利回 收,供地方也可按约定取得既得利益,但是,该方案开发的投资较大,由于土地开发牢牢控制在投资方,其开发运作消耗的财力和精力较大,联合开发过程中所产生 的运作风险需要进一步控制。方案二、投资方作为共有权人方式此 方案是将土地登记的使用权人变更为双方名下,双方共同出资、联合开发的方式。双方以共同名义取得土地使用证,即该权利为双方共同共有或按份共有,共同取得 立项和规划部门出具的规划用地条件,双方的合作基础是共同出资,共同管理,共同决策(或按出资比例),此种合作方式将土地变更为共有,进一步保障投资方的 利益回收,其关键在于双方的日常管理和决策,比如
6、双方应制定日常的人员配置任用制度、财务制度、重大事项的决策制度。该种开发模式是人合形式,双方合作的 当事人在合作中往往具有决定性作用,否则双方的合作很难进行。方案三,一方出地,另一方投资方式此 方案是在不改变土地使用权人基础上的合作方式,投资方只是提供项目所需资金、技术等支持,其付出的精力较少,该方案主要建立在投资方对供地方的高度信任, 但对于投资方的风险较大,项目的运作无法控制,有可能基于供地方资金和管理欠缺而成为烂尾楼,因此,为了确保投资方的利益,若使用此方案运作,需要供地方 提供相应第三人担保,或在土地上设立抵押权利,若出现合作风险,则投资方可以抵押权对投资所产生的债务优先受偿,最起码可
7、以取得与投资等值的土地,避免投 资无法收回的局面。二、需要注意的问题:就是在审查开发商提供的项目相关资料时,一定要仔细分析和计算整个项目最终需要的工程预算(分可行性研究投资估价、初步设计的概算、施工图设计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价5种 类型),准确掌握项目预算金额,分析所投资的金额占总预算的比例,把握投资额能否将该项目完成,即便是合同约定不需投资方负责募集短缺的资金,但在开发商 表示无法募集到时,该工程的工期必然会受到严重的延期,而作为投资者,当然是追求资金回笼越快越好,因此,工程预算是对项目风险分析的重要环节。3、注重利润分配方案1)、实物分配2)、利润分成3)、出资一方享
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