房地产典当.docx

目录
房地产典当 1
房地产典当关系 1
房地产典当合同 2
房地产典当合同的有效要件 2
典权 4
典价 4
典期 5
回赎期 6
不计入回赎期限的情形 6
典当房屋的修缮与重建 7
房地产典当与附买回约定的房地产买卖 7
房地产典当与房地产抵押 8

房地产典当
房地产典当，是指房地产的产权人将房屋交给承典人占有、使用和收益，承典人按约定一次性支付约定的典金，在典期届满时由房地产的产权人支付典金收回房地产的民事法律行为。房地产典当关系双方基本权利义务是用房不交租，用钱不付息。要把握房地产典当，必须把握以下几点：
　　1房地产典当的客体是房地产，一般为房屋。
　　2房地产典当是一种民事法律行为，必须遵循民事法律行为的一般规定。
　　3房地产典当中，承典人最主要的目的是取得房地产的占有、使用和收益的权利。在一定意义上，典当的房地产也具有担保承典人收回典金的作用，但担保并不是承典人的主要目的。这一特点可以区别房地产典当与房地产抵押，房地产抵押时，抵押权人无权对房地产进行占有、使用和收益。
　　4典金一般比房地产的实际价值要小，因为房地产典当并非出售房地产。
　　5出典人回赎房地产时，无需支付典金的利息。
房地产典当关系

　　房地产典当关系是指出典人与承典人（典权人）之间就房地产典当发生的法律关系。房地产典当关系，包括主体、客体和内容。
　　房地产典当关系的主体为出典人与承典人。出典人是指将房地产典当给他人的房屋产权人。出典人必须拥有典当房屋的产权。承典人，也是典权人，是指支付典价并取得典当房屋的典权的当事人。
　　房地产典当关系的客体为房屋。
　　房地产典当关系的内容为当事人双方的权利义务。
　　在确认房地产典当关系时，必须遵循以下政策：
　　1只确认房屋典当关系，不确认土地典当关系。实践当中，关于宅基地典当容易出现纠纷，此时，应当依宅基地使用权的有关规定办理，不确认宅基地上的典当关系。
　　2土改中解决的房屋典当关系，不再变动。
　　3私房改造时，纳入改造收归国家所有的房屋，对其曾经存在的典当关系不再确认。
房地产典当合同

　　房地产典当合同，也称典契，指房地产典当时出典人与承典人之间签订的书面合同。房地产典当合同应当包括以下内容：
　　（1）典当双方姓名、住址；（2）典当房地产的状况，例如房屋间数、坐落位置、地号、建筑结构、建筑面积等内容；（3）典价及交付方式；（4）典期以及超过典期后的处理；（5）回赎方式；（6）违约责任；（7）典契生效日期；（8）其他双方约定的事项。
　　房地产典当合同是一种民事合同，应当遵循民事合同的一般要求，不能违反国家法律和政策，不得违反公共利益，不得损害其他人的利益。在合法的前提下，典契遵循民事行为的意思自治原则，双方可以灵活的约定双方的权利和义务，例如在房屋出典期间或者典期届满时，当事人之间约定延长典期或者增减典价时，为有效的约定。
　　房地产典当合同有以下特点：（1）房地产典当合同为双务有偿合同，表现为用钱不交息和用房不交租互为对价关系。（2）房地产典当合同为要式合同。订立房地产典当合同，必须采取书面形式，并进行登记。
房地产典当合同的有效要件

　　房地产典当属民事法律行为，它的有效与否决定着房地产典当关系的成立与否。房地产典当的有效条件如下：
　　1出典人对典当的房地产有处分权。房地产典当是一种处分行为，出典人没有处分权不能设立有效的房地产典当关系。有处分权包括两种情形：（1）出典人对房地产享有所有权，且该所有权在处分上没有受到其他权利的限制；（2）出典人对房地产享有经营权等其他权利，可以依所有人的授权对房地产进行处分。
　　2典当契约的双方当事人必须具有民事行为能力。无民事行为能力人、限制民事行为能力人签订典当契约，典当契约无效或效力待定。
　　3房地产典当的双方当事人意思表示真实。因欺诈、胁迫或者乘人之危，使一方在违背真实意思的情况下所签订的典当契约，房地产典当行为无效或者可撤销。
　　4房地产典当不得违反国家法律或者社会公共利益。

【相关依据】
中华人民共和国民法通则[19860412]
　　第五十五条　民事法律行为应当具备下列条件：
　　(一)行为人具有相应的民事行为能力；
　　(二)意思表示真实；
　　(三)不违反法律或者社会公共利益。
（相关资料: 法律3篇 部门规章5篇 司法解释4篇 地方法规1篇 案例6篇 裁判文书88篇 相关论文25篇 实务指南）
　　第五十八条　下列民事行为无效：
　　(一)无民事行为能力人实施的；
　　(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
　　(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
　　(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
　　(五)违反法律或者社会公共利益的；
　　(六)经济合同违反国家指令性计划的；
　　(七)以合法形式掩盖非法目的的。
　　无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
（相关资料: 部门规章1篇 司法解释6篇 地方法规1篇 案例11篇 裁判文书271篇 相关论文59篇 实务指南）

典权

　　指承典人以支付典价为对价，占有他人不动产，并对该不动产进行使用和收益的权利。关于典权的性质有三种看法：（1）用益物权说，认为典权主要是用益物权；（2）担保物权说，认为典权主要是担保物权；（3）特种物权说，认为典权既非纯正的用益物权，又非纯正的担保物权，兼有用益物权与担保物权双重特性。
　　关于典权，应注意以下几点：
　　（1）典权的客体是不动产，动产不能设立典权。
　　（2）典权的设立以订立典契为前提，并依据典价的支付和典物的移转及登记。只有典契的订立并不足以设立典权。
　　（3）典权关系中典权人依法享有以下权利：典物占有权、使用权、收益权、转典权、典物出租权、典权转让权、设定担保权、典物重建修缮权、典物有益费用及重建费用偿还请求权。出典人享有以下权利：依法处分典物所有权的权利、设定担保物权的权利。
　　（4）典权为有期物权。典权受到典期与回赎期两种期限的影响。典期为限制出典人回赎典物的期限，在此期限内典权人有权对典物进行占有、使用、收益，出典人无权回赎。回赎期为出典人回赎典物的期限，超过回赎期限出典人不得再回赎，典权人取得典物的所有权。
典价

　　典价也称典金，指房屋典当关系成立时承典人支付给出典人的价款。典价有两种形式。一为现金。现金典价的价格一般应达到房屋价格的一半以上，因为典期较长，不回赎的可能性也比较大，因此，一般典价不会太低。二为实物典价。实物典价是以黄金、银元、粮食、油等实物作为典价的计价单位。实物典价的问题在于，回赎时折算起来比较麻烦容易产生纠纷。以实物作典价的，只能以合法流通物，国家禁止流通的实物不得作为典价。
　　典价在出典时，由双方当事人在典契中进行约定。但在回赎时，容易出现纠纷，需要确定回赎时的典价。其方法如下：
　　1由当事人意思自治。出典人与典权人在回赎时，如果一致同意增减典价的，为有效的约定。
　　2典权人单方面要求出典人高于原典价回赎时，一般不予支持。之所以这样规定，是因为典价为双方在典契中约定的，是当事人双方的真实意思表示，法律不应干涉其效力的发生。另外，典权人要求增加回赎金时，多是因为物价等原因，但是由于房屋典当中钱不计息、房不计租为对等的对价关系，物价的原因对房租实际上也有影响，可以抵销物价因素对典权人造成的不利益，因此，一般情况下，典权人无权要求出典人以高于原典价进行回赎。
　　3在特殊情形下，典权人可以要求适当提高回赎金。如果回赎价显失公平或者典契签订时出典人对承典人有胁迫等事由时，典权人有权要求提高回赎金。
　　4实物典价场合，应当按照回赎时的市场价格计算典价。如果实物为限制流通物的，原则上以国家收购价格折算典价，如果一方因此蒙受太大损失，可以适当对典价进行增减。
　　5在出典时，如果确定了典价与卖价的百分比的，可通过房屋现价估算法来计算典价。即先评估典物的现价，再乘以典价与卖价的百分比来计算。
典期

　　典期指典当关系双方约定的典当关系存续的期间，在此期间内出典人无权要求回赎典物。我国现行法律并未对典期的长短作出明确规定。关于典期，要注意以下几点：
　　1当事人对是否约定典期有意思自由。当事人可以约定典期，也可以不约定典期。
　　2约定典期具有法律效力。未约定典期的，出典人可以随时行使回赎权，只要出典人要求回赎并支付典价。而约定了典期的，出典人在典期内无权要求回赎。另外，出典人必须在典期结束的10年内行使回赎权，否则典物的所有权将归出典人所有。
　　3典期并不是典权的存续期限。典期与典权的存续期限有一定联系，典期是典权存在的最短期限，典期经过之期间，除非当事人变更约定，否则典权一定存续。但是典期结束时，典权并不终止，在典期结束后的10年内，只要出典人不回赎，典权将继续存在。
　　4典期在性质上是限制出典人行使回赎权的期限。
回赎期

　　回赎期是指出典人回赎典物的法定期限，超过此期限出典人将丧失回赎权。要理解回赎期，必须注意两个问题：其一，回赎期为法定期限，具有强行性，当事人不能以约定排斥回赎期的适用；其二，回赎期是一种除斥期间，一旦期间经过，出典人的回赎权就消灭，因此不能将回赎期视作一种诉讼时效。
　　回赎期在实践当中容易发生争议，对回赎期的确定有利于典权案件的审理。根据当事人是否约定典期与绝卖，回赎期确定方法有以下几种：
　　1当事人双方没有约定典期的。出典人可以随时要求回赎。此时，回赎期限为30年，自双方履行典当契约之日起计算。超过30年回赎期的，出典人无权要求回赎，典物视为绝卖归典权人所有。
　　2当事人双方约定了典期，并且约定典期届满，逾期不赎的作为绝卖处理的。有上述约定，出典人必须在典期届满之日立刻提出回赎，否则回赎权消灭。此时回赎期极为短暂，出典人应即时回赎。
　　3当事人双方约定了典期，而没有约定典期届满逾期不赎作绝卖处理的。此时，回赎期为10年，自典期届满之次日开始起算。超过10年未回赎的，回赎权消灭，视作绝卖。
不计入回赎期限的情形

　　回赎期限是除斥期间，一方面，它不像诉讼时效那样可以中断中止，另一方面，回赎期限一过出典人便丧失回赎权，对出典人影响重大。为了保证公平，法律规定了不应计算回赎期限的特殊情形，以保障出典人的合法权利。概括起来，有如下几种情形：
　　1典当房屋私改期间不应计入回赎期限。房屋私改时，对于不应改造或没收的典当房屋进行了私改，致使出典人无法按典契进行回赎的，属于不可抗力，从对该房屋进行私房改造起，至产权退还时止的期限，不应计入回赎期限，出典人在回赎期内仍可以回赎。
　　2“文革”期间，典当房屋交由房管部门接管，或者按房管部门的规定，一定时间内停办回赎，致使出典人无法按典契约定进行回赎的，属于不可抗力，对房管部门接管的期间或停办回赎的期间不应计入回赎期限。
　　3出典人由于上述两种情形以外的不可抗力等客观原因而不能行使回赎权的，应当将不可抗力影响的时间扣除，不应计入回赎期限。
典当房屋的修缮与重建

典当关系存续时间较长，当典当房屋发生毁损灭失时，可能会发生对典当房屋进行修缮、重建的情况，对此，如何分担相关的费用和分担损失容易引起纠纷。其处理原则如下：
1典当关系存续期间，典当房屋因不可抗力全部或部分灭失的，灭失部分的典权和回赎权均消灭。出典人回赎该房屋时，不需要支付原典价，只需要支付典价乘以房屋剩余价值与原有价值的比例的金额。
2对典当房屋因不可抗力而全部或部分灭失的，典权人有权进行修缮与重建。对于修缮与重建的费用，典权人有权要求出典人在回赎时，在典价范围内进行补偿。
3典期届满后，如果出典人未及时回赎，因不可抗力的原因而致使房屋毁损，典权人不对该风险负责。
4典当房屋非因不可抗力而发生全部或部分毁损的，典权人有过错的应负责修缮、重建或者进行赔偿。
房地产典当与附买回约定的房地产买卖

　　房地产典当与附买回约定的房地产买卖有一定的相似性，较易混淆。
　　附买回约定的房地产买卖，是指出卖人将房地产卖给买受人时，约定在一定的条件成就时出卖人有权以约定的价金将原房地产买回的法律行为。它与房地产典当的共同点是，两者都转移了不动产的占有，受让人有权对房地产进行占有、使用和收益，出让人都有可能以一定的代价重新取得移转了占有的房地产。
　　房地产典当与附买回约定的房地产买卖的主要区别有两点：
　　1房地产典当时，房地产的所有权并没有发生变化，出典人仍然享有所有权，承典人获得的只是对房地产进行占有、使用和收益的权利，是一种他物权。而附买回约定的房地产买卖中，买受人获得了房地产的所有权。
　　2房地产典当时，出典人在约定的期间内，理所当然地享有回赎权，有权选择以约定金额赎回房地产。而附买回约定的房地产买卖中，出卖人并不一定有权买回房地产，其买回权依赖于一定条件的成就，条件不成就时，出卖人无权以约定的金额买回房地产。
房地产典当与房地产抵押

　　房地产典当与房地产抵押有一定相似性，两者都涉及到以房地产作为借款或典价的担保。实践当中还出现了典当商行以“典当”、“当票”的形式来进行所谓的“房地产典当”。对此，应区分房地产典当与房地产抵押。
　　1房地产典当，出典人必须移转房屋的占有，典权人享有房屋的占有权；而在房地产抵押当中抵押权人无权占有抵押的房地产。
　　2房地产典当，典权人有权对典当的房屋进行使用收益，而房地产抵押中抵押权人无权对抵押的房地产进行使用收益。
　　3房地产典当，典权人对典当的房屋可以进行有限的处分，包括让与典权、转典、出租典物、设定担保等，房地产抵押中抵押权人不享有上述权利。
　　4房地产典当，在典权逾期不回赎时，典权人将依法取得典当房屋的产权。房地产抵押中，债务人逾期不履行债务时，抵押权人只能通过处置抵押房地产来获得清偿，而不能取得抵押房地产的产权。
　　对于房屋抵押，即使当事人将其称为典当，也不能视作典当处理，只能依有关抵押的法律处理。对于以当票形式签订的协议，如果不符合典当的实质要件的，应当作为抵押贷款，依相关法律规定处理。
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