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房地产开发中成本管理的分析

范华威
摘 要：随着房地产企业的不断发展，企业竞争趋于激烈。在新的竞争形势下，资金链是企业的生命线，因此加强成本的管理对房地产项目运作而言是重中之重。在保证质量、进度、安全的前提下，节约成本，创造出最大的经济利润，是房地产项目开发的关键因素之一，也是企业生存的根本，成本管理成为项目管理的核心内容，本文从项目开发的各阶段对成本管理进行简单分析。
关键词：成本管理；合同管理；工期控制；全过程控制
：F293.33 ：A DOI：10.15913/ki.kjycx.2016.23.053
1 成本管理的定义
以往的成本管理只注重施工后的成本管理，忽略了施工前的成本管理，成本管理应是贯穿在施工项目从招投标阶段开始直到项目竣工验收的全过程管理，忽略前期的成本管理会造成后期成本的失控，最终对企业效益造成损失，因此，成本管理要从设计阶段、招标阶段、施工阶段、结算阶段进行全面的控制。
2 设计阶段的成本控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。设计费在建设工程全过程中比例不大，但对工程造价的影响巨大。
设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理、科学的设计可降低工程造价。但在工程设计中，不少设计人员重技术、轻经济，对经济上的合理性考虑得较少，从而影响了项目成本的有效控制，提高设计阶段对工程的各种经济指标的重视对项目成本的影响是极其重要的。
针对目前设计人经济观念淡薄的情况，可以在设计合同中约定增加设计变更的费用额度限制条款，例如设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的费用，也可通过邀请设计优化单位对原设计进行合理优化，并建立奖励机制，达到减少项目的建设成本的目标。
3 招标阶段的成本控制
工程招标包括施工招标和材料设备招标两个方面，通过招标选择优质的施工单位和材料供应商，这对项目成本乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。
3.1 招标过程中成本控制
招标过程中成本控制应注意以下几点：①招标前，应严格审查施工单位资质，并进行实地考察，避免一些不能满足项目要求的单位和材料供应商进入现场，这对项目成本控制非常不利。②做好招标文件的编制工作。预算管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。③合理价位者中标，杜绝一味寻求最低价中标，以免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓“合理低价”，是在保证质量、工期的前提下的合理低价。
3.2 做好合同的签订工作
做好合同的签订工作，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式，违约争议处理等，都应有明确的约定。在签订的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，应通过签订补充协议进行明确；充分考虑在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性，有效避免过多索赔事件的发生，合理规避各种风险，有效减低项目的成本。
4 施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。
4.1 通过科学组织控制成本
建立科学管理制度，追求项目投资的有效控制，按照管理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。编制施工成本控制工作计划，确定合理、详细的工作流程，通过对配置的优化及各生产要素的合理使用、动态管理，有效地控制成本，同时做好月度工程付款台账，随时掌握付款情况，合理使用资金。
4.2 通过新工艺、新技术对成本进行控制
在对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。材料费一般占直接工程费的绝大部分，因此选用新工艺、新材料可有效节约成本。
4.3 加强变更签证管理
工程的变更签证应严格按照施工合同及招标文件中相关内容的约定进行执行，任何与合同及招标文件中所确定的内容相违背的变更签证一概不予认可。
设计图纸及设计文件为施工的主要依据，未经建设单位及设计单位的同意不得进行任何更改，随意更改所产生的变更签证不予认可。
任何形式的变更申请需向建设单位提交变更申请，并在变更申请中写明变更内容及变更原因，并附相关文件及现场图片，经监理单位、设计单位和建设单位各相关部门签字确认后，变更方可生效。
现场发生的签证必须留有文字或影像资料，将记录或影像资料、相应图纸（可清楚表達部位、尺寸的简图）及签证单报于监理单位核实。经监理单位确认情况属实，并由监理单位负责人对所发生实际工程量进行统计，签字确认后报送至建设单位，经建设单位审核合格并签字后方可生效。
对发生类似如下问题所引起的变更签证不予认可：①未经监理单位复核或验收的施工内容。②因总包单位施工质量不合格、不符合建设程序或施工材料不合格、使用未经确认的材料所造成的返工问题。③已完工部位进行交接但没有交接记录，交接后因后续施工对已经完工部位造成破坏引起的返工问题。④因总包单位管理不当或未按照施工方案进行施工造成的损
失。⑤在合同和招标文件中明确约定的由总包单位承担的风险费用、施工措施费和施工配合费。
核对总包单位投标文件中是否已有适用变更签证内容的价格。如果有，则执行相关价格；如果没有，则参考类似价格；如果无类似价格，则应先要求总包单位申报价格，经公司相关部门审核后进行后续工作。
全面考虑变更签证所产生的一切效益是否会引起额外的变更签证或索赔事件发生。
对所申报的变更签证进行仔细核对，核查内容是否有重合；核查在增加工程量的同时是否有工程量的核减；核查所申报内容是否有与资料不符的地方等问题。
4.4 加强合同付款管理
加强合同管理，充分理解和熟悉合同的各项条款，利用合同条款随时解决现场中的纠纷问题；充分核实现场的履约请款，避免索赔的发生。对总包单位未履约或未按时履约完成的请款，根据合同条款适时提出反索赔，对总包单位违反合同约定的情况坚决按照合同约定进行罚款处罚，并在每次工程款付款时落实到位。
做好月度工程进度款审核，避免投资失控，对总包单位申报的付款申请要进行现场工程量核实，存在工程量不属实、现场存在安全质量问题未整改到位、验收不合格等情况不予工程款支付。
5 竣工阶段的成本控制
竣工阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
6 结束语
长期以来，相关人员习惯于把成本控制放在建设实施阶段，其实，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度等。因此，项目造价、工期、质量等是相辅相成的。项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合平衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中，必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，成本管理才会出效益。
〔编辑：王霞〕

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