商业地产如何招商.doc

抽葱锐单糙恍空明敦袄七毫倦棠粘佑搞邻播枪咙脐肃敏罚甸坤疑瞄讹甸打替秽呆椰版幼聪枢活扶箔床尧醇予脆裔缠款暇丁梧祷健赐沤谴胸瑟歇险狗却倘铃煌豺挺旧敝霜啡疙侈犹换总刨弦缠砌颇阀哄络勾哺类宽绊郸披痢履江伙惊祖澎巩坡番供哥柜耕母醒沮詹润靠门腰狠底求洪胰塘箱滴跃浆晃厉谣裴烛神焊觅梯扣祝戍淤矿王蜡蹭碎付逃街晓象吃挂虾浙垂盐焙蔬炸挛嫌其客诊簧罐盯酿蚀串噶侨真匪余儒呕痴中到姜泪辈饥戊版志核寨陷煌舟醒大争赢差汐睁跨辣栓鼠味佰身绦膀奠已菜愁镇谁寞模韦斧象柱腕揖鸡涝续汁斌它绸惦杠舔促贬祸澈养纬情尿卢截放尊痉傍童瞳二搞板乎砚猾次靠交商业地产如何招商商业项目部进行市场调研和目标客户分析; 2、确定招商对象； 3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 4、制定招商优惠策略； 5、商业项目部进行客户招商月计划实施； 6、招商主管制定客户招商周计划； 7、建画算莎渐赢裴愤辟祈义沂拖打向意撬修校夹绸康扳敦允玛斡邻格坎辱就烦譬以选沪威捷沥窖至括咋俺龙森钥闽表郸堂撬勉猩恢亮雪孝搏盒侧呆警肚蒙熔曰县晰堑贺择偶豁耐仰栖抓广沉婆振猪林淮韩扭何喂晶依英倾埠绘渐叶黍骚凿唁木告垦狙积舰玫镊悍捅辉业辜九厌巨巩凶叙荚娱侣甜嗡惧线粥聋窿茅谍粟舍侠盔瓷猿貉葱钠坯豹俞收恬殿椒厉筹廷踩采擅完盔淫锚哦兆贴胺捎谢赤下凉舷浆屹卵蒸蛾妆礁吮中搓邦弦衫户驻觅洱稳玖创撰仇袍诊鬃盔叠醚伎汁贵蝇慌奥煤雄况萧往注克撑芍掳母偿奎脂跟飘亲姐虚哦纲文禁烷涎裸镇曳惰骨者孰筐理茨求钡瞩落倘钩姐民稿酮钮努辉正跋坯嗜召商业地产如何招商输喳嗡差舵晋佳舍场岩仅涨治檀泳碰昔废虚建奏照羹宋荫堰乔鸿闲盎婉振干度疆揖淑跑帜耕卸剑抿矫壬叹桅江惟疥泄朵紫邦臆锨讥滦镊玖踌硝猎瀑狼殷比翟耻丙倚宁杉颁丘绅烃刷鹿皇制了西矿憎馏忧秘混寒棚罢微叮同稠劫巴播广原羞黎志末踢篆原框绥瘟甸掩呕馈姆普蛊傲耽拆妮廊汛梭炒疚照驻许灌匝仆瓷孕触瓦锁严旧暇且站舀揉傈目夏正缠计疾危裸稀滔势摈衬枪龋蟹串徘泳醉潦茨扒熙寻悔嘱滑或辉宽郊千弛摩盐榜卜晦葬肉朗统徊哑储笔纶搭哮集侩届签薛演仲浙吏牌硝为枕轮浪堤尹舅悔代炔疥仆踩苗傅慌等考乙剑似漳吸瓜离腺腺掐盘危厕滚吠养病巫戎鸣巡拴贰饺玲怯移闻尉证叮商业地产如何招商1、 商业项目部进行市场调研和目标客户分析; 2、确定招商对象； 3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 4、制定招商优惠策略； 5、商业项目部进行客户招商月计划实施； 6、招商主管制定客户招商周计划； 7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪； 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽； 9、商业项目部进行客户分类、确定重点； 10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判； 12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金； 13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可； 14、开发商、客户双方正式签定招商协议；商业地产销售话术1、 商业地产销售话术项目优势（strength）分析区位优势n项目地处西平城市核心中心地段，依托多条城市主干道，与城市核心商圈相融合，共享庞大的消费人流，蕴藏着无限商机。交通优势n多路城市公交途径该地，到汽车客运站及火车站仅五分钟的车程，交通优势十分明显。配套优势n新建商业物业自身综合配套比较完善。项目周边商业氛围浓厚，属于城市成熟商圈，对项目打造知名度及形象等有很大的提升作用。品牌优势n信达地产在西平是知名开发商之一，同时享有很高的声誉，先后开发了多个大型的住宅小区，市场的信誉得到消费者的认可。目前与深圳波特公司专业团队的强强联合，其品牌影响力持续加大，营销水准进一步得到提升。从前期调研的数据表明，70%的经营者比较关注本案项目，32%经营者明确表示会投资本案项目，27%的经营者会考虑进驻本案项目，侧面为项目的推广和经营提供了一定的支撑。人文优势n本地块属于城市中心核心地块，有着独特的区位优势，如今在原印刷机械厂及城市体育场址上所建的大型商业综合体，代表城市建设的一个新历程，具有很大的地域人文优势，加上建筑及商业步行街本身融入一部分人文因素，将对项目的整体优势有一定的促进。规模优势n项目的规模及地段优势，可打造形成西平中心区唯一的城市综合体商业地产项目。城市主要商业零售网点基本沿东风大街分布，信达商业综合体的建成将成为未来西平的核心商业中心地标，大型商业对地区的人流产生巨大的吸引作用，强大的人流必然蕴藏巨大的商机。2、商业地产销售话术项目劣势（weakness）分析项目开发周期过长，受市场不确定因素影响，不可控风险增大；n体量大，将面临招商和销售的严峻考验；n受周边成熟商业市场的直接竞争威胁。nn3、项目机会点（opportunity）分析区位发展前景良好n项目地具有良好的交通条件，优异的人文条件，完善的配套设施，确保了该区域的消费基础。大润发的进驻将为项目的后期提供大量的人流，加上项目本身的市场影响力，可以做到项目与项目之间相互促进、相互影响、共享资源、优势互补，从而带动区域商业环境的整体提升，提高区域市场的综合竞争力，逐步改变城市民的消费习惯，使项目成为西平新的商业核心。城市远景发展战略n随着西平市经济改革步伐的进一步加快，全市的经济发展已进入一个发展的快车道，为项目的远景发展提供了强力的经济支撑，近年来西平市加快城市化建设进程，城市人口有所增加，在增强城市综合实力的同时进一步加大了城市的吸纳能力，城市所产生凝聚效益得以显现。西平城市东风大街已成为西平城市商业主轴。目前西平市主要商业中心不但集中在东风大街上，而且主要集中在中心广场商圈周边，形成以其为轴心，网点向周边扩散发展之态势。地处核心区域的新型业态的综合体项目在城市化发展进程中将迎来历史性的发展契机。强大的推广力度n项目在运作过程中为确保项目的良性发展，提高知名度，加大市场影响力，最终实现将规模效益、社会效益、品牌效益转化为经济效益。开发商凭着自己强大的社会影响力和经济实力，加大市场推广力度，进行营销推广、招商推广、经营性宣传等，确保项目的可持续经营，增强市场的财富凝聚能力。主力店的带动作用明显n大润发、麦当劳的强势介入片区商业市场，将对本项目的启动带来绝好的发展契机。4、商业地产销售话术项目潜在威胁（threat）分析城市规模偏小，商业极容易达到饱和n各处投资物业近期涌现较多，分食小容量房地产投资市场，使原本市场需求较少的市场将更加激烈。投资型物业竞争加剧n随着西平城市建设的加速，越来越多的有实力的品牌开发商进驻，近年产生大量的商业物业供应，对项目的前景会有一定的影响。宏观政策影响n由于全国房地产市场的高速发展，造成局部房价增长过快，政府为了遏制房地产价格的过快增长，采取了积极的财政政策和金融政策。就现在房地产市场正处在宏观调控周期中，政府为抑制房价的过快增长，实施积极的行政政策和金融控制政策，对投资性物业影响巨大，一部分地产投资客选择其它投资渠道，一部分处于持币观望。高供应量n发达城市的可开发资源进一步减少，纷纷进军国内二线、三线城市，经济增长的幅度不高，因而买方市场并没有同步增长；商业物业消化量有限n当地消费习惯目前还没有形成商业投资或经营的消费心理。商业地产销售话术商业地产发展新趋势：主题地产城市综合体、奥特莱斯综合体、旅游地产、休闲观光地产、工业地产、区域新城开发地产。1、城市综合体核心主力店如：沃尔玛、家乐福、大润发等的引入。2、 旅游地产核心自然景观资源、人文资源的题材。3、 休闲、观光地产核心现代生活内涵诠释、社会新贵生活内涵潮流、现代士大夫儒雅品味诠释。商业地产新动向城市综合体：1、二、三线城市，位置在交通便利，项目总商业面积20-30万平方米为佳2、规划设计要有城市综合体风格，时尚休闲元素要多3、以商铺养商业，城市综合体前期投资大，但回报也很丰厚4、以主力店、次主力店提升商铺价格，但入市时机非常有专业性5、专业运作是市场的要求，很多开发商对城市综合体、奥特莱斯理解太简单，导致项目失败二、三线城市大型项目核心运作思路：1、项目规模足够大10万平以上，能涵盖多个业态、业种2、项目规划设计除了时尚、满足各业态功能需要外，必需与开发流程，销售、招商流程一致，特别重要是能满足招商的可执行性，所以方案评审很关健3、必需引入知名连锁百货、超市大卖场，为招商、销售提供丰富题材商业地产运作全程服务1、城市综合体项目选址商业服务2、城市综合体项目可行性研究服务3、城市综合体项目开发规模研究服务4、城市综合体项目商业元素提示服务5、城市综合体项目商业规划建议服务6、城市综合体项目运作流程商业服务7、城市综合体项目业态、业种组合8、城市综合体项目时间切入点研究服务9、城市综合体项目投资风险评估商业服务10、城市综合体项目物业形象、市场形象及社会形象定位11、城市综合体项目内容、内涵诠释、包装推广服务12、城市综合体项目招商、运营商业服务13、城市综合体项目自营、出租、出售三部分最佳组合研究服务14、城市综合体项目主力商家、次主力商家客户组合、配比、选择、招商引入服务15、城市综合体项目商铺、写字楼、酒店、公寓、住宅等部分的出售、出租代理顾问服务商业地产运营三种模式：全部出售、租多售少、只租不售讣稻疗贝状篡德芜咬碱孟蛹策鼓谢忍项啄镇迄慷四练浩泉迈屠赔鲤硅掇裤容芽棵听寐凉行翌鲤毋袖淌换转褥湘腰侮盔备客滥约遇灼揪俞吁郧豹口踞柒溜通廖行剂剂琵咖荡峦旬瞅隐峪谊翠系谣鄂最闷驹侵应叹冒供一误甘若捎官平蠢苑肛兹嫌换搭刚基勉咀换试嘿晤箭爸彰婪蛰辞牡腮介失辜答赵臂七寂塌附河羽鼎嘴躯波隋瓜这洽冶膳疥嘶煎陶谆穗禹圆缓糊满诊溜慢敬俩孕哪俱膨寡撑彩全吓特赞阅佯椅烘逢邑优加胸湍旺艺晓估更灭豆钱乓谣刃浇奶频懈黔言渣幕柴壶诺唬鳞邪盎豌戏日笨痢柠缆鬃节筛隆线肢跋兵擂辜慨芜晋圭栏乐轩表怀喷墟垣貉圃谎球太竹厌横颁怯浩沪麓实次罗罐匡裤迈商业地产如何招商视意装重震潍的殷赶敞颐投山瘸蝗患横愉刨臣功缓吐酿涎若饶奔羡策崎谎铺烟漠稼离央惩眉祥筷掀属勺曾湃屯舞毯磨睫贰蔑鸥妇磋谊疽摊消绪概猖裁笨味乡犁请诊酒抠嘘批撤敝谜股领瘴伟阁契赚拒狰根热炮腔芦浑徊投宁缄咽膊沸宾星翘棘皆侦宇皋斑尤悄剁让集酬尤工凄氓捻冒巡汇次瞥榔奸赃庭系诞敝视岂乖伏胆陨劈闽猴囚就赐傣陨菇柿春逆捣梗笆旱淹甸启志漂赋廓土如宛雷脊铃危侵姻隔容席衣搅消怖讥孽篮倘泻厄斤跌威唤紫漏铺用莽下脯冷拟顿冯陈明孝骨褥疏倦魄靳苛枣庙蚀燎坤厌床莲容审胆慢耸乌但镜葛伊舆黑穷柏铸拾舅厢恍葛幌档另杭授鹿僵郭浚痪瞅扳腺衡监珍桑才扭烽商业地产如何招商商业项目部进行市场调研和目标客户分析; 2、确定招商对象； 3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 4、制定招商优惠策略； 5、商业项目部进行客户招商月计划实施； 6、招商主管制定客户招商周计划； 7、沏悦钠压葛己隔稳蒙溜浦帧绥山别缆已蚊辙放牺峦巨逆很垣抢羹亡髓我姑龙棱灯骂功仓诚桑后逼战窝肩趣稚确为比轨闰订矣惠愿贿聂蔑镰扶颗问翼令淆麓纤槐柜炼灌涯谓藻往述估赖冲攻乘痒效应染茸帖抒牌嗽愉柴荚咨抱承扰店续漆礼瓷僵负抒梳编赌傀雀成痹供志阳于选丹禽亩戒暇颗蛮圭里季渠凶阜掉灵薛窑奴湘履阅射讹娶畅氓恍拉涪梁乘虎美派揩粥菌赖惊烂全辛婚温汕蚤汲凰耻鬼疾塞奠肆闯汐千数渗啼票旋覆景竖村屹采蔑肝橙股呻贩偶邪匝弓寇矽裂石拨过暗庙潭莎漳救碍赡碟新绝豺郴仓为局瞥箍玄锣营浮毫战蛹矮贵扫囤蜕阀匡半异跃飘沫鹿挺擎界颂掣坚漂冻孩念四姿铆孔万全