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房地产企业增值税计算与核算的案例分析.docx
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1、 房地产企业增值税计算与核算的案例分析 蔡戈摘要文章以L房地产公司案例,具体分析了房地产企业增值税销项税额、进项税额、进项税额转出和应纳税额的计算,如何正确作出相应业务的涉税会计分录,让读者通过案例分析得到启迪,真正掌握房地产业增值税的计算与核算。关键词房地产企业;增值税;案例分析DOI10.13939/ki.zgsc.2017.08.242自2016年5月1日起,营业税改增值税试点将在全国范围内全面铺开,营业税将成为历史。作为建筑业的房地产企业,从征收营业税转为增值税,与商品生产与流通企业比较,其计算与会计处理比较复杂而且有具体规定。本案例结合国家税法分析房地产企业的增值税计算方法,结合会计
2、法分析涉税业务的会计核算。1案例描述位于广州市区的L房地产开发有限公司(以下简称L公司)为增值税的一般纳税人,主营建筑、房地产开发与销售业务,以下是该企业2016年9月发生的经济业务(假设所有收付业务均通过银行转账)。一是把位于郊区一套自主开发的商品房屋无偿给予A公司,这套房屋成本价共计400万元,最近8月销售同类商品房屋的平均含税价格确定价值为559万元。二是采取预收账款方式销售房屋给P公司,收到P公司预付账款4000万元,没开出发票。三是销售在2016年4月20日之前取得建筑工程施工许可证的位于市区住宅,客户入住手续已办理,共收款4400万元。四是向甲公司购买一辆建筑运输专用卸货工具车,取
3、得增值税专用发票,价款为31万元,增值税税额为5.27万元,貨款未付。五是从一间建筑公司购入一台通风设备,取得增值税专用发票,价款为3000万元,增值税税额为330万元,货款已付。六是支付房地产开发项目S花园设计费742万元,收到设计公司开来的增值税专用发票,价款为700万元,增值税税额为42万元。七是以包工包料方式将S花园项目通过公开招标出包,美的建筑有限公司中标承建该工程项目,工程结算价款为9990万元,取得增值税专用发票,价款为9000万元,增值税税额为990万元,货款已支付。八是公司因为承建业务取得中华公司工程质量优质奖励121万元;发生运输费支出101万元,取得增值税专用发票,注明增
4、值税税额为11.11万元,没付款。九是公司承包永达公司建筑工程项目,全部材料和设备由永达公司自行采购。工程结算价款为1130万元(含税),未收到货款。十是按承包合同约定的日期收到佛山S建筑公司的预付账款83600万元,工程没完工,开出发票。2案例要求第一,分析L公司2016年9月每笔业务的销项税额、进项税额和进项税额转出(结果保留到小数点后三位数)。第二,作业务(1)到(12)的会计分录(金额单位:万元)。第三,计算L公司2016年9月应纳的增值税。3案例分析3.1分析方法本案例既考核了营改增相关知识,又考核了会计基本功。关键要掌握有关房地产和建筑企业税法,掌握增值税一般方法计算公式和简易计算
5、方法,一定要分清销项税、进项税额、预交税额。销项税额要分清哪些是正常销售、哪些是视同销售行为。要区分进项税额、进项税额转出与准予抵扣进项税额。要区别税率的适用分为11%、5%、3%三种情况,一般办法用11%,简易办法用5%和3%。3.2具体分析3.2.1业务(1)分析此项业务要按照视同销售处理。L公司属于建筑行业一般纳税人,适用税率为11%,房屋赠要按照L公司最近时期8月同类商品销售价格计算销售额和销项税额。计算公式为:销项税额=不含税销售额11%=含税销售额(1+11%)11%。取得的559万元收入属于含税收入,因此业务(1)的销项税额=559(1+11%)11%=55.396万元。结转销售
6、收入分录:借:销售费用559贷:主营业务收入503.604应交税费-应交增值税-销项税额55.396结转销售成本分录:借:主营业务成本400贷:库存商品4003.2.2业务(2)分析房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税的,公司按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。因此,L公司本业务销售额是含税收入,购入的土地价款允许抵扣销售额,但是土地价款要按照销售建筑面积占可供销售面积之比计算分摊。因此业务(2)销项税额=(79400-500004000090000)(1+11%)11%=5666.288万元。购入地价分录
7、:借:无形资产土地使用权50000贷:银行存款50000本月分摊地价(500004000090000)分录:借:在建工程22222.222贷:无形资产22222.222结转销售分录借:银行存款79400贷:主营业务收入73733.734应交税费应交增值税(销项税额)5666.2663.2.3业务(3)分析营改增后,房地产企业预收房款,没开发票,未达到增值税纳税义务时间,只是需要在不动产所在地预缴增值税。L公司本月本业务属于预收销售,所以采用适用3%的征收率计算。因为L公司适用一般税率11%,所以预收房款理解为含税(11%)收入,需要还原为不含税收入计税。因此本业应预缴增值税=4000(1+11
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