地产科技白皮书.pdf
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1、GoCity PropTech Labs高和地产科技基金中国|2022年12月20222022地产科技白皮书地产科技白皮书高和地产科技(Proptech)基金团队出品GoCity PropTech Labs高和地产科技基金目录目录1.1.沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春地产科技与房地产转型地产科技与房地产转型建筑效率提升,助力建筑智能化地产行业数字化发展迎来加速度绿色城市概念提出,满足新需求2.2.大风起兮云飞扬大风起兮云飞扬资本市场篇资本市场篇全球地产科技投融资概况国内地产科技投融资概况地产科技政策利好频出3.3.中流击水,浪遏飞舟中流击水,浪遏飞舟全球地产科技投
2、融资动态全球地产科技投融资动态地产科技行业IPO动态国内地产科技投融资明细4.4.恰同学少年,风华正茂恰同学少年,风华正茂国内外地产科技行业与案例分析国内外地产科技行业与案例分析高和地产科技画布20222022年地产科技热门赛道5.5.给未来以赋能给未来以赋能国内外资本实践国内外资本实践典型地产科技基金浅析6.6.长风破浪会有时,直挂云帆济沧海长风破浪会有时,直挂云帆济沧海地产科技未来趋势地产科技未来趋势探索地产行业新模式不动产+科技:新型资产的未来方向GoCity PropTech Labs高和地产科技基金沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春地产科技与房地产转型地产科
3、技与房地产转型过去的2021年,房地产行业屡次登上热搜,在国内地产调控政策不断加码的背景下,从业者甚至已喊出“行业进入黑铁时代”的言论。然而不可否认的是,作为国民经济的支柱产业,房地产仍是推动城镇化率增长的中坚力量。地产转型,无异于大象转身,如今这个科技已广泛赋能众多行业的时代,相信地产科技将会是为数不多的可推动行业迸发新芽的良药。沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春。地产这艘航母,确实正缓慢而坚定地驶向科技绿洲。GoCity PropTech Labs高和地产科技基金中国房地产市场由增量转为存量,人口红利逐渐减弱中国房地产市场由增量转为存量,人口红利逐渐减弱建筑行业总产值增速放缓建筑行业总产值增速
4、放缓地产行业在经历过去数十年的高歌猛进后,近年来行业增速显著放缓。虽然短期内建筑业产值并不会出现断崖式下滑,但其内部结构正发生变化。2021年,中国建筑行业总产值同比增长仅约4.4%,为自2011年以来的历史最低值,远低于2011年约20%的年均复合增长率。行业内部也大面积出现交付难、逾期等问题。数据来源:国家统计局GoCity PropTech Labs高和地产科技基金中国的房地产行业是数字化和自动化程度较低的行业之一,伴随人口红利的消退,巨大的人力成本、高危、生产效率低等一系列问题日益严峻。现有工地工人平均年龄日益增高,年轻人囿于低薪及高强度工作,对投身于现场建筑工作的积极性普遍较低。据国
5、家统计局显示,与10年前相比,建筑业中的年轻工人数量大幅减少。人口红利消退,急需缓解劳动力短缺人口红利消退,急需缓解劳动力短缺截至2021年,半数农民工年龄在40岁以上,据联合国估计,到2050年,中国的劳动年龄比率将从历史最高峰的73下降到60左右。在此背景下,加速数字化、科技化发展是行业的必然选择,地产科技在有效缓解劳动力短缺问题的同时,亦可助推房地产行业向智能化方向转型升级。资料来源:国家统计局GoCity PropTech Labs高和地产科技基金地产行业数字化发展迎来加速度地产行业数字化发展迎来加速度房地产信息化水平仅高于农业,信息化投入占行业房地产信息化水平仅高于农业,信息化投入占
6、行业GDPGDP的的1%1%,有巨大提,有巨大提升空间。升空间。由线下转向线上,需要互联网与产业的双重基因。过往中国的线下企业,资源依赖型较多,企业通过核心资源的占有,获得竞争优势。目前地产行业存在通用能力,如组织,包括IT、信息化的能力不足。对于信息化和智能化的建立,首先需要数字化基础设施的建立,这往往需要很长时间的沉淀。整个房地产行业链条很长,建造-管理-运营/交易,不同产品其交付周期长度不同。交付周期短的产品提供品质服务相对容易,反之则偏难。同时交易环节决策较重,且相对更低频。沉淀数据并形成数据资产,同时借助科技进一步提升效率与体验,逐步进化成为以数据(及算法)驱动、科技融合再造的新IT
7、形态,即为数字化。GoCity PropTech Labs高和地产科技基金地产行业系统工具,频繁出现在应用端,管理工具专地产行业系统工具,频繁出现在应用端,管理工具专业化业化专业化工具早期出现在互联网行业,即一种连接产业端和消费端的操作系统,其产生原因是需求多样性无法被生产标准化所满足,体现在互联网对各产业的生产、交易、融资、流通等各个环节数字化改造和提升,其不仅包含以提升效率为目的的产业端升级,还包含有以优化体验为目的的消费端改造。地产系软件逐步产业化,为信息化建设奠基石地产系软件逐步产业化,为信息化建设奠基石地产设计端是最早引入专业化工具的领域,早期以国外软件为代表的Autodesk旗下的
8、系统工具。近年来国内软件崛起,以广联达等为代表的一系列软件服务提供商逐渐在建造工程端活跃。交易端工具则以链家系为代表,行业催生出了包括贝壳找房、如视等一系列专业智能化SaaS软件,帮助交易缩小信息差。物业和园区管理软件也层出不穷,德必集团上市所引发的业内对于园区物业的热潮仍在持续。GoCity PropTech Labs高和地产科技基金地产建筑行业息息相关的细分市场:节能减排地产建筑行业息息相关的细分市场:节能减排中国的建筑行业规模位居世界第一,现有城镇总建筑存量约650亿平方米,这些建筑在使用过程中排放了约21亿吨二氧化碳,约占中国碳排放总量的20%,也占全球建筑总排放量的20%,这部分碳排
9、放被称为“运营碳排放”。建筑行业中的水泥工业是非金属矿物制品中最为主要的能源消耗和碳排放的来源之一。企业竞争格局:碳中和产业参与企业众多企业竞争格局:碳中和产业参与企业众多在碳中和产业中参与企业众多,每个领域的优势竞争者各不相同。细分赛道如专注于碳中和产业链中的能源替代,还有企业专注于碳中和产业链中的节能减排,其他企业则是专注于碳吸收领域,下游产业链是聚焦碳交易领域。目前在建筑能源侧以及碳核查与碳计量等下游应用端产业链还属于长尾市场,参与的企业分散、体量小、较年轻,但在国家以及时代发展的背景下,资源终将逐渐向头部倾斜,逐步成长出优质的独角兽企业。GoCity PropTech Labs高和地产
10、科技基金大风起兮云飞扬大风起兮云飞扬资本市场篇资本市场篇GoCity PropTech Labs高和地产科技基金全球地产科技投融资情况全球地产科技投融资情况房地产是世界上体量最大的资产类别之一,随着科技的不断进步,二者结合所产生的一个新的垂直领域地产科技正悄然兴起。广义上该领域可以细化为对于不同地产形态进行科技化的改造,包括住宅物业、商业办公、物流园区、新兴的IDC和高标冷库等,而多个地产类型中按照其所在的垂直领域及运用的科技手段又可衍生出更加多元的细分赛道。随着该领域的不断成熟,地产科技初创公司逐渐受到资本关注,流向该领域的资金逐年增加并在去年达到峰值。今年二季度,受科技股回调影响,该领域的
11、风险投资交易额相应有所下降。数据来源:Center for Real Estate Technology&Innovation(十亿美元)GoCity PropTech Labs高和地产科技基金大中华区地产科技投融资情况大中华区地产科技投融资情况地产科技行业项目多是产业和互联网结合,跨界融合和共赢,以提供更高的商业价值。地产科技领域的每一次进步,都是新兴科技与传统行业相结合的过程,并持续地推动社会进步,包括能源运维、装配式建筑,智慧物流和商办软件等,进而深刻改变生产和生活方式。地产与信息技术融合,从互联网到大数据和云计算,再到物联网,复杂的城市数据和互联网互通逐渐成为可能。大幅提高利用大数据定
12、位的能力,与人工智能分析等技术再融合,使得智慧城市的新技术和新治理达到新的高度。数据来源:地产科技团队整理(十亿美元)GoCity PropTech Labs高和地产科技基金Crunchbase数据显示,2012年至2021年,不包括未被披露交易金额的投资,大中华区共累计发生约1,100起房地产科技(Prop-tech)投资事件,交易金额累计达约679亿美元。投资交易由2015年逐步攀升,2018年逐步回落,截止2022上半年,开始回暖。投资单笔金额逐年增加,而投资轮次也主要聚焦在A轮与天使轮。数据来源:Crunchbase,地产科技团队整理GoCity PropTech Labs高和地产科技
13、基金好风凭借力:地产科技政策利好频出好风凭借力:地产科技政策利好频出疫情以来,地产科技投资聚焦新型资产类型的趋势愈演愈烈。国家积极推行产业数字化、低碳化的决心凸显,2022年更是地产科技政策频出的一年。新基建政策新基建政策2020年4月20日,国家发改委新闻发布会正式明确了新型基础设施的定义:新型基础设施是以新发展理念为引领,以技术创新为驱动,以信息网络为基础,面向高质量发展需要,提供数字转型、智能升级、融合创新等服务的基础设施体系。习近平主席在2021年的达沃斯论坛讲话指出:“当今世界正处在大发展大变革大调整时期,百年未有之大变局持续演进。”时间时间新基建政策新基建政策政策内容政策内容202
14、2.03 国务院政府工作报告围绕国家重大战略部署和“十四五”规划,适度超前开展基础设施投资。2022.04 发改委“十四五”规划102项重大工程实施部联席会议各部门要坚决贯彻习近平总书记重要指示精神,按照2022年工作要点部署,加强组织领导,强化协同配合,确保102项重大工程每一项任务落地见效。GoCity PropTech Labs高和地产科技基金产业数字化政策产业数字化政策2021年11月,工信部正式发布“十四五”大数据产业发展规划,提出,“十四五”时期,大数据产业发展要以推动高质量发展为主题,以供给侧结构性改革为主线,打造数字经济发展新优势。以“十四五”规划为主线,国务院以及其他相关部门
15、均发布有针对不同行业的“十四五”数字规划/举措。结合政策规划,各部门随后陆续发布试点任务的批复以及相关示范项目征选的通知,这些政策与规划直接或间接支持建筑业的数字化。结合地产行业数字化渗透率不到1%,目前行业内进行产业数字化发展还有很大空间。时间时间数字化政策数字化政策政策内容政策内容2022.01“十四五”建筑业发展规划2025年基本形成BIM技术框架和标准体系。在BIM软件研发方面,鼓励骨干企业和专业人才的发展;标准建设方面,重点编制数据接口、信息交换等,推进BIM与生产管理系统、工程管理信息系统、建筑产业互联网平台一体化应用。2022.01十四五数字经济发展规划加快建设信息网络基础设施,
16、推进云网协同核算网融合发展,有序推进,基础设施智能升级,到2025年数字经济核心产业增加值占国内生产总值比重达到10%。市场体系初步建立,产业数字化转型迈上新台阶,数字产业化水平显著提升,数字化公共服务更加普惠均等数字经济治理体系更加完善。GoCity PropTech Labs高和地产科技基金双碳政策双碳政策我国于2020年9月在第75届联合国大会上承诺“中国将提高国家自主贡献力度,采取更加有力政策和措施,二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值,努力争取于2060年前实现碳中和”。2022年,国务院等政府机构又相继提出了双碳政策,更加细化了各行业对于实现目标的落地实施步骤,尤其是从节能与碳汇
17、交易等方面,制定了详细的目标与实施细则。传统建筑行业因横跨钢铁、水泥、煤电等多个高碳产业,其全行业碳排总量已超过全国碳排总量的一半。想要实现中国的3060双碳目标,建筑业的努力至关重要。在国家层面落实碳中和规划之外,各省市也相继出台了细则,进一步促进地产行业以更大力度推动建筑节能降碳,同时强化能源科技创新引领是近期地产与投资界的热门议题。时间时间双碳政策双碳政策政策内容政策内容2021.12 国务院关于印发“十四五”节能减排综合工作方案的通知旨在加快建立健全绿色低碳循环发展经济体系,推进经济社会发展全面绿色转型。方案提出到2025年全国单位国内生产总值能源消耗比2020年下降13.5%等目标,
18、并从实施节能减排重点工程等三方面提出实施城镇绿色节能改造工程、坚决遏制高耗能高排放项目盲目发展等21项工作任务。2022.02 中共中央国务院关于做好2022年全面推进乡村振兴重点工作的意见提出推进农业农村绿色发展,扎实开展重点领域农村基础设施建设,主要包括研发应用减碳增汇型农业技术,探索建立碳汇产品价值实现机制以及推进农村光伏、生物质能等清洁能源建设等内容。2022.03 中共中央国务院关于加快全国统一大市场的意见从打造统一的要素和资源市场等六方面提出建设全国统一的能源市场、培育发展全国统一的生态环境市场等23项要求,其中包括建设全国统一的碳排放权交易市场;推进排污权、用能权市场化交易;推动
19、绿色产品认证与标识体系建设,促进绿色生产和绿色消费等内容。GoCity PropTech Labs高和地产科技基金中流击水,浪遏飞舟中流击水,浪遏飞舟全球地产科技投融资动态全球地产科技投融资动态GoCity PropTech Labs高和地产科技基金地产科技行业企业地产科技行业企业IPOIPO动向(动向(20222022年年1 1月月-20222022年年1010月)月)公司名公司名主要业务主要业务年收入规模年收入规模总部所在地总部所在地 上市时间上市时间上市地点上市地点 目前市值目前市值万物云物业管理服务2022H1143.5亿元人民币中国深圳2022.9港交所576亿港元魔方公寓集中式长租
20、公寓2022H1 8.5亿元人民币中国上海2022.1港交所-PropertyGuru新加坡在线房地产平台2021全年5.1亿新加坡元新加坡2022.3纽交所7.4亿美元万物云万物云2021年下半年以来,港股头部物业企业估值不断下滑,华润万象生活市盈率从彼时的约120倍下降至目前的约30倍,碧桂园服务从约80倍下滑至目前的约10倍。物管板块迎来了上市热潮以来的至暗时刻,而万物云选择此时上市,与其母公司面临的流动性压力不无关系。从港股物企整体市盈率来看,万物云仍享受了作为头部企业以及科技属性的短期溢价。在业界,万物云以贝壳做为追赶对象已是公开的秘密,而若其想实现千亿市值目标,万物云仍需加强自身的
21、科技属性。短期的估值并不代表企业真正的价值,长期来看,具有独立经营能力的头部物企估值将实现修复。GoCity PropTech Labs高和地产科技基金魔方公寓魔方公寓2019年以来,青客公寓与蛋壳公寓在资本市场上掀起波澜,随着2家长租公寓赴美上市敲钟,风光后又火速暴雷,最终留下一地鸡毛,如今行业阴影仍未完全消散。经过一年多的沉寂,长租公寓市场再次迎来水花,这一次扔下石头的是魔方公寓。据披露,截至2022年6月末,魔方公寓已拥有76,190套在营公寓,其中约64%位于北京、上海、深圳等一线城市。目前租房者对长租公寓仍然存在着担忧情绪,同时当前房地产市场行业进入下行周期,行业承压的背景下,魔方公
22、寓选择在此时IPO,能否趟出一条新路,为行业带来生机,让我们拭目以待。Property GuruProperty Guru被誉为东南亚版“贝壳”的PropertyGuru,近年来通过一系列并购交易,目前已成为东南亚地区占据绝对优势的地产科技公司,公司建立的多方在线房产平台,一方面为中介代理商、开发商、银行等机构提供宣传服务,助其宣传楼盘、房屋贷款等产品,另一方面协助找房者找到合适的房屋及贷款产品。2022年的全球股市波动极大,美股市场IPO数量大幅减少,SPAC被取消的案例也层出不穷,PropertyGuru在如此低迷环境曲线上市,实属不易。虽然目前市值仅约7.4亿美元,但从公司近期新推出的抵
23、押贷款和数据分析等辅助业务来看,其正积极拓展地产市场业务之外拓展的金融科技和数据业务,这或许将成为公司的第二曲线。GoCity PropTech Labs高和地产科技基金国内地产科技投融资列表(国内地产科技投融资列表(20222022年年1 1月月-20222022年年1010月)月)公司名公司名主要业务主要业务轮次轮次时间时间投资方投资方金额金额享开店加盟协作SaaS 服务商Pre-A2022.10.SIG海纳亚洲、顺为资本数千万元维石住工装配式内装B2022.10.善达投资数千万元客户通物业领域SCRM厂商A2022.8明源云、红杉中国种子基金、盈动资本数千万元Turbo X科技创业孵化器
24、战略融资2022.8MiniIPO迷你投-碳阻迹碳排放管理及咨询B2022.8红杉中国、高瓴资本、经纬创投亿元世悦星承元宇宙市场潮流A2022.8凯辉基金、香港新世界、网易数千万元飞渡科技数字孪生PaaS平台A+2022.7深圳市国资委-易咖智车智能数字化运载平台开发商战略投资2022.7新希望集团-世纪云安新能源汽车充电解决方案供应商天使轮2022.7昆仲资本、丰厚资本数千万元YOGO机器人楼宇配送服务机器人C轮2022.6大钲资本数亿元弓叶科技再生资源智能分选装备制造商A2022.6达晨财智、经纬创投亿元萨达智能建筑塔机数智化天使轮2022.6信天创投数千万元大道智创消费机器人解决方案提供
25、商Pre-A2022.6嘉道私人资本数千万元青昀新材特种纤维材料研发生产商A2022.6高瓴创投、东方雨虹、中金资本超亿元技象科技物联网解决方案及设备提供商B2022.5越秀产业基金、保利资本、海珠基金等近亿元筑世科技建筑工程管理协作平台开发商天使轮2022.5阿米巴资本千万元粒界科技下一代计算机图形引擎技术提供商B+2022.4BV百度风投、建信信托、朗玛峰创投、高瓴创投数千万美元VS Work元宇宙系统解决方案提供商Pre-A2022.4金雨茂物数千万元拓攻无人机无人机控制系统及解决方案提供商B+2022.4华泰紫金、星纳赫资本、赛富投资、达泰资本等近亿元磐汩新材新型环保复合建筑模板生产销
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