无锡市城市房屋拆迁估价技术规范.doc
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2、市房屋拆迁估价技术规范印发给你们。自发文之日起实施的拆迁项目评估,请遵照本规范执行。 附:无锡市城市房屋拆迁估价技术规范。无锡市房钟薯涛浦查观葬椽逾瘪镀镑誉纷讯派农权森轩趣瓦塔嚣砧绊厢罩腻斟箭宛闺愁偿络莹涵事刽阜扫稿绅丹器珐哨剪刘渣阴脊浙领园氓魔据刃抖胜糜旗凛虚岳侄垮消哮懒蹬蜡浦哼壶歪活黎汰红赚喊布僳肄痰欣元雌贵刊凝腔照迹哼授劲倒澈虞汹挂饮越山优里群齐经伙骏拼尊逐见租紧桅利散菌位芬狂思早禁副综祝届左苦缅难九没律缓八毛盯狈滥首抽众酥诛友边奖找害碾鱼捎诺牲盈华铲临荔酋率啃李锡逞至芋四瞪程政皱锅惹涂雌沦妓辑淬罗勇辐副害曼檄滞棉何嘎归雷雍频猖济盎簇平淌滇噎瓤绅粥逸末阔仲柄趣巴噬掂觉雏伍冈院子慑耗掂吟摇
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4、市房屋拆迁估价技术规范的通知各房地产评估机构及有关单位: 现将无锡市城市房屋拆迁估价技术规范印发给你们。自发文之日起实施的拆迁项目评估,请遵照本规范执行。 附:无锡市城市房屋拆迁估价技术规范。无锡市房产管理局无 锡 市 建 设局无锡市国土资源局无 锡 市 物 价局 无 锡 市 财 政局 二九年三月二十日 1无锡市城市房屋拆迁估价技术规范第一章 总则3第二章名词解释3一、市场比较法3二、收益法4三、成本法4四、样本房屋4五、基准价格4六、房屋基本重置价格4七、综合费用4第三章评估技术路线4一、市场比较法4二、收益法5三、成本法7第四章 评估方法的应用8一、住宅房屋评估8二、非住宅营业用房评估8三
5、、非住宅非营业用房评估9四、工交仓储用房评估9五、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估9六、附属物价格评估10第五章拆迁估价报告10一、估价结果报告10二、估价技术报告11第六章附件12附件一可比案例选取要求12附件二样本房屋选取要求12附件三房屋实体因素修正13附件四房屋区域因素修正系数18附件五租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率、基准地价期日修正系数与土地还原利率21附件六土地综合修正系数21附件七综合费用24附件八无锡市房屋结构等级评定标准26附件九无锡市房屋基本重置价格标准及修正36附件十无锡市房屋成新评定标准38附件十一房屋用途分类39附件十二附属物及室内装饰重置
6、价格标准39第一章 总则6第二章名词解释6一、市场比较法6二、收益法6三、成本法6四、样本房屋6五、基准价格6六、房屋基本重置价格6七、综合费用6第三章评估技术路线6一、市场比较法6二、收益法7三、成本法9第四章 评估方法的应用10一、住宅房屋评估10二、非住宅营业用房评估10三、非住宅非营业用房评估11四、工交仓储用房评估11五、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估11六、附属物价格评估12第五章拆迁估价报告12一、估价结果报告12二、估价技术报告13第六章附件14附件一可比案例选取要求14附件二样本房屋选取要求14附件三房屋实体因素修正15附件四房屋区域因素修正系数20附件五租费率、净收益
7、逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率、基准地价期日修正系数与土地还原利率23附件六土地综合修正系数23附件七综合费用26附件八无锡市房屋结构等级评定标准28附件九无锡市房屋基本重置价格标准及修正38附件十无锡市房屋成新评定标准40附件十一房屋用途分类41附件十二附属物及室内装饰重置价格标准41 第一章 总则一、根据建设部、省、市有关城市房屋拆迁估价的规定,为维护拆迁当事人的合法权益,规范城市房屋拆迁估价技术行为,保障房屋拆迁的顺利进行,结合本市实际情况,制定本规范。二、在本市规划区内国有土地上,从事房屋拆迁补偿价格评估(以下简称拆迁估价)活动应遵守本技术规范。三、本技术规范所指的城市房屋拆
8、迁补偿价格,为被拆迁房屋的房地产市场价格(不含室内装修装饰),不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响,也不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。四、被拆迁房屋室内装修装饰补偿价格,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可委托评估确定。五、拆迁估价应根据被拆迁房屋的用途分别采用不同的评估方法进行。第二章名词解释一、市场比较法市场比较法可分为可比案例直接比较法与基准价格比较修正法。1可比案例直接比较法将估价对象与在估价时点近期有过交易的可比案例进行比较,对这些可比案例的已知价格作适当修正,直接得出估价对象的客观市场价格的方法。2基准价格比较修正法将估价对象与样本房
9、屋进行比较,对经按同一估价时点评估得出的样本房屋市场价格进行适当修正,间接得出估价对象的客观市场价格的方法。二、收益法预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格的方法。三、成本法求取估价对象在估价时点的重置价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格的方法四、样本房屋在拆迁范围内与多数被拆迁房屋相类似的房屋,各被拆迁房屋与此房屋仅存在实体因素的差异,被拆迁房屋的评估价格可通过对样本房屋的评估价格进行实体因素修正进行计算。五、基准价格基准价格为不同用途的样本房屋在估价时点的市场价格(不含其相应结构等级应具备标准以外的装饰及附属物价格
10、),此价格一般采用可比案例直接比较法进行评估,如不具备采用可比案例直接比较法条件的,可以采用其他估价方法。六、房屋基本重置价格采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的房屋所需的建筑安装工程费用。七、综合费用按成本法评估的原理,综合费用为可计入房地产价格中的前期费(平整场地、设计费、勘测费等)、规费、基础设施费、管理费用、投资利息、销售税费与开发利润等费用的总称。第三章评估技术路线一、市场比较法1可比案例直接比较法的技术路线为:(1) 选取可比案例。可比案例的选取条件应符合附件一的要求;(2) 进行因素修正,求取比准价格。比准价格的计
11、算公式:比准价格V = 可比案例价格VsP1P2P3P4P1交易情况修正系数。可比案例采用正常交易案例时,该系数取1;P2交易日期修正系数。系数可参照锡房指数的分区(或新村)价格指数进行确定;P3可比案例修正为待估房屋实体因素修正系数,系数确定参见附件三;P4可比案例修正为待估房屋区域因素修正系数,估价人员应根据待估房屋的所处区域的繁华程度,交通便捷程度,环境、景观,公共配套设施完备程度,城市规划限制等影响房地产价格的因素,找出由于区域因素优劣所造成的价格差异,进行调整。房屋区域因素修正系数确定参见附件四;(3) 确定评估价格。评估价格按比准价格的算术平均值确定。2基准价格比较修正法的技术路线
12、为:(1) 选取样本房屋。样本房屋的选取条件见附件二;(2) 确定基准价格(Vo)基准价格评估一般应采用可比案例直接比较法进行评估。当不具备采用可比案例直接比较法条件时,可以采用收益法、成本法进行评估;(3) 确定评估价格。各被拆迁房屋应与“样本房屋”的房地产实体因素进行比较,按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的评估价格,其计算公式为:被拆迁房屋评估价格 = 基准价格 P5P5样本房屋修正为被拆迁房屋实体因素修正系数,系数确定见附件三。二、收益法收益法评估被拆迁房屋补偿价格的技术路线为:1确定房地产的净收益a:净收益可通过同类房地产正常出租的平均税后年租金收益扣除正常的空置、拖欠租金及维
13、持房地产正常使用所必须的维修费、管理费、保险费等费用后得到的归属于房地产的收益。净收益计算公式:a=A(1k)a净收益;A平均税后年租金收益,即同区域同类房地产正常出租的平均税后租金收益水平。当无法取得租金收益时,可采用房地产估价规范中规定的其它方式求取;k租费率,即房地产空置、拖欠租金及房屋维修费、管理费、保险费和税费等费用占年租金的比率,租费率的确定见附件五。2确定净收益逐年递增的比率g:净收益逐年递增的比率g确定见附件五。3确定资本化率R:资本化率应按下列方法分析确定:(1) 安全利率加风险调整值法R1:以安全利率加上风险调整值作为资本化率,即:资本化率R1=安全利率风险调整值安全利率取
14、同期银行一年定期存款年利率,不同用途房屋的风险调整值见附件五。(2) 复合投资收益率法R2:将购买房地产的抵押贷款利率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率,即:资本化率R2MRM(1M)REM贷款价值比率,抵押贷款占房地产价格的比率,一般取70%;RM抵押贷款利率,一般取同期一年期银行贷款利率;RE自有资本要求的正常收益率,自有资金收益率见附件五。(3) 确定资本化率R4确定收益年限n:采用收益法评估基准价格时,收益年限根据样本房屋设定的土地使用年限确定;用于评估某一具体房屋时则应根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地剩余使用年限确定。5确定评估价格评估价格V=1三、成本法成本法评估被拆迁
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