百脑会全案代理合同.doc

中珠上郡 项目

全案代理合同

甲方　　　　　（委托方）：

乙方　　　　　（受托方）：
珠海百脑会房地产策划有限公司
地址：

地址：
珠海市吉大海洲路8号九昌大厦1~2楼
电话：

电话：
86 756 3330993
传真：

传真：
86 756 3355581
法定代表人：

法定代表人：
苏进顺
合同经办人：

合同经办人：

甲、乙双方本着互惠互利、真诚合作的原则，甲方就 中珠上郡 项目（以下称本项目）委托乙方提供营销策划、销售代理、广告推广等事宜达成本合同，双方恪守信用，共同执行本合同所有条款。

第一条 全程独家销售代理之物业
1.1 受托物业名称：
中珠上郡
1.2 受托物业位置及规模：
物业位置： 珠海市金湾区红旗镇广安路137号
占地面积： 28987平米
建筑面积： 84896.53平米
其中住宅面积： 55572.05平米
商铺面积： 4717.95平米
地下室面积： 22659.6平米
架空层面积： 1366.93平米
容积率： 2.1
1.3 受托物业类型：在本合同约定服务期内，甲方委托乙方独家负责营销策划、销售代理、广告推广以上全部物业。

第二条 本合同服务代理期限
2.1 起始日期：自本合同生效之日。
2.2 终止日期：自本项目入伙后 2 个月止或者期限未满但代理销售目标全部完成后乙方人员撤出销售现场之日。
2.3 代理期限届满双方后续合作事宜视具体情况再行协商。

第三条 双方声明和保证
3.1 甲方向乙方保证，在签署本合同时及本合同有效期限内。
3.1.1 甲方系在中国正式成立和登记的法人，有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力。
3.1.2 甲方有签署和执行本合同一切条款的权利和权力。
3.2 乙方向甲方保证，在签署本合同时及本合同有效期限内。
3.2.1 乙方系在中国正式成立和登记的法人、有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力。
3.2.2 乙方有签署和执行本合同一切条款的权利和权力。

第四条 双方权责
4.1 甲方权责：
4.1.1 合同签订后，甲方应向乙方提供项目代理所需要的有关规划设计的图纸、资料等，以及项目运作的整体计划、方案及甲方要求等；甲方提供本项目公开销售所需的各项文件资料（《土地使用权出让合同书》和补充协议书、《国有土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》和《施工许可证》、房屋总平面图及标准层平面图、房屋结构、房屋装修、材料标准、设备标准的说明书、所有绿化环境的设计施工、小区智能化设计施工标准的说明书、对外《委托销售代理证明》以确保本项目策划和销售工作的顺利展开。甲方保证上述资料真实并承担上述资料所产生的法律责任。
4.1.2 甲方享有如下合同权利：
1) 甲方有权对乙方派出的项目小组提出项目策划、销售的相关工作要求，并对乙方工作表现提出意见。
2) 乙方提出的整体营销策略、房号销控方案、价格方案、各类促销方案等须经甲方同意双方会签后方可实施。甲方根据乙方提供的价格方案建议确定本项目最终价目表和营销方式。
3) 乙方在项目销售代理期内应该把本项目总体营销费用控制在整体可售单位总销售金额的 1.0 %以内。总体营销费用包括并不限于所有宣传推广、广告(包括广告牌及广告制作包装、媒体发布及制作)、售楼资料、展场（包括各种模型、展板、有关销售资料之编辑及制作、展销会的场地租用及布置）、销售期内促销活动（包括公共营销活动及各类营销促销活动）等费用。
4) 甲方有权随时向乙方工作人员了解项目进展情况，如遇突发事件，乙方应在第一时间内告知甲方。乙方派出的项目小组人员如有调动，需经甲方同意，根据工作情况甲方有权要求乙方对项目小组人员进行重新安排调换，乙方小组工作人员对本项目各工作职责必须按个人简历所述内容职责对本项目严格履行。
5) 甲方有权对购房客户给予折扣优惠，甲方享有对违约客户的定金没收权。
6) 甲方有权对乙方的服务质量进行监督和提出意见。并对乙方提交的报告、方案和建议进行修改，乙方应无条件服从和实施；有权调取乙方在该项目的客户资料。
7) 甲方对物业的销售价格(甲乙双方共同达成该销售价格)、销售争议、广告发布及销售代理工作具有最终决定权。
8) 对于每月的销售业绩，甲方须在乙方提交销售统计结算单后三日内给予确认。
9) 甲方享有对房号销控表的最终销控权。
4.1.3 甲方在项目营销各阶段与广告公司、制作公司、装修公司及媒体等签订合约，承担有关策划、宣传推广、短信宣传费、广告、售楼资料及售楼处的电话初装费、水电费、固定电话通讯费、ADSL网络开户费及使用费、售楼处办公所需的设备（办公桌椅、洽谈桌椅、电话、传真机、复印机、饮水机、销售电脑、复印纸、饮水杯等）及清洁用品等日常费用。根据甲乙双方共同确定的方案委托上述相关单位制作物业模型、透视图、售楼书、售楼处、样板房等供乙方在售楼时使用。为客户提供看楼的交通工具。负责现场甲、乙双方需要协调的各类工作事宜。
4.1.4 甲方按时向乙方支付销售代理服务费，若甲方逾期15日未支付乙方服务报酬，乙方将调整现场销售人员，并有权暂停工作。若甲方逾期30日未支付乙方服务费，则乙方有权单方面提出解除合同，书面通知甲方后撤场，甲方须支付乙方已完成工作阶段的服务费用。
4.1.5 甲方委托乙方独家策划、销售代理、广告推广本项目全部物业，乙方代理期间内，甲方不得将本项目委托予第三方进行策划、销售。
4.1.6 甲方委派专人负责收取客户定金、购房款、与客户签订商品房买卖合同并办理相关的各项购房手续。
4.1.7 甲方有权及时地对乙方所提交的广告策划思路、广告方案、设计稿和其他书面工作文件以书面形式提出修改意见和建议，乙方据此进行修改、调整，直至甲方签字认可方可定稿。但甲方应尊重乙方的专业经验和知识，并应考虑乙方工作周期等因素，在乙方提交有关文件后，应及时、完整地以书面形式提出明确的意见，以便乙方有足够时间保质保量完成各项业务。甲方应指定一位全权代表与乙方沟通，以避免多头决策而导致工作质量、效率下降。
4.1.8 本合同项下乙方完成的、以任何载体所体现的工作报告、图表的知识产权均归属于乙方，甲方在本项目范围内对此知识成果享有永久使用权。乙方向甲方单独进行工作汇报，任何工作汇报均谢绝以下第三方在场：房地产销售代理公司、房地产顾问公司、房地产策划公司等其它同行业、同性质公司。未经乙方书面同意，甲方不得将乙方所提交的策划工作报告及成果公开发表或提供给本项目合作单位（如设计院、广告公司等）以外的第三方。
4.2 乙方权责：
4.2.1 乙方有责任为甲方保守任何有关商业的、项目的、公司的机密，有维护甲方企业形象的责任和义务。
4.2.2 乙方具备市级的房地产交易代理资格，并向甲方提供营业执照复印件，保证其代理经营的合法性。乙方采取的销售手段必须符合相关的法律规定。
4.2.3 乙方的服务内容：为本项目全程提供综合的销售及推广服务；
1） 乙方负责对该项目的销售进行总体策划，包括在前期策划顾问阶段及销售代理阶段等提出方案，经甲方研究、审核、书面批准后组织实施。根据情况变化，甲方有权对上述报告作适当调整。
2） 合作期间，乙方负责销售工作，并按照甲乙双方所确定的售楼条件(售价、付款方式及合约条款)进行销售。在销售过程中，乙方必须定期提交详细的阶段销售统计分析。
3） 乙方专案工作组参加本项目例会及工作讨论，从策划和销售角度为甲方提供 专业意见和建议负责制定项目的整体营销推广策略、销售节奏安排、价格策略方案、推广活动及项目包装方案等重要策略，经甲方认可后乙方负责执行和实施，并及时向甲方汇报。
4） 在项目销售过程中，乙方负责制定阶段性的推广和销售计划、促销活动计划、推广活动计划等营销方案，并负责落实、执行各项推广计划，并对广告和推广的效果进行监测和反馈，根据反馈实际情况及时对营销推广策略进行调整和提报。
5） 乙方负责设计该项目的售楼海报、推广宣传单、展览板、展销会、产品推广、认购须知及有关之销售资料；负责监督制作该项目的报刊、电视台及电台等广告的创意。各种广告及资料发布前必须征得甲方的书面同意。
6） 所有与客户签订法律文件的内容必须经甲方书面同意。
7） 乙方负责协助甲方起草、修改销售相关的以下文件：认购书、买卖合同及附件、各种通知、函件、公告等。
8） 乙方负责跟踪房屋买卖合同的履行，催促客户及时支付首期款及协助办理按揭贷款手续。
9） 乙方负责销售相关的合同管理工作及办证资料整理，包括合同录入、客户档案建立、资料保管等。
10） 乙方采取发函、协商等方式协助甲方处理合同争议及违约事件。
11） 根据甲方要求，乙方对甲方指派的其他单位的工作进行配合和指导，协助甲方对其他单位进行协调管理，以保障其工作的效果和质量。
12） 乙方销售主管及助理和销售人员组成本项目销售团队，常驻销售现场，专门负责本项目销售工作。
13） 销售现场管理：乙方代表甲方负责项目销售现场的管理，维持销售现场销售秩序和物品完好。
14） 客户信息管理：乙方负责收集来电来访客户信息，建立来电来访客户档案，向甲方反馈客户意见。
15） 签订正式的商品房买卖合同：催促购房客户在《认购书》约定的期限内交纳楼款并签约，协助甲方与客户签订《商品房买卖合同》（预售）、补充协议及相关文件，完成甲乙双方确认的签约指标，提前预约银行并协助客户在签约时办理按揭相关手续。签约行为按照事先制订的签约流程严格执行。
16） 乙方负责管理房号销控表，在自有销售渠道范围内组织好楼盘的销售工作。
4.2.4 乙方履行如下合同义务；
1） 向甲方提供其营业执照副本及房地产经纪机构资质证书的复印件，并保证上 述资料真实有效。
2） 乙方须按照与甲方所确认的售楼方案进行销售，不得擅自改变计划，任意放盘，不得对甲方提供的《商品房买卖合同》、补充协议及其他相关资料进行任何修改。
3） 乙方不得以低于甲方认可的价格销售本项目，不得擅自给客户任何形式的折扣，不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。
4） 乙方须根据甲方提供的文件进行如实的宣传和销售。售楼过程中如有因乙方对客户的误导、欺骗等行为引起的法律诉讼或索赔要求时，由乙方承担赔偿责任，并负责处理有关的纠纷或诉讼。
5） 乙方承接甲方项目销售代理业务，应尽职尽责为甲方服务，乙方的代理权不得转让。如因甲方原因导致乙方不能履行或不能按时履行合同义务，乙方可中止合同。
6） 乙方应对甲方提供的所有资料及双方确认的推广销售资料保密。未经甲方同意，乙方不得将甲方提供的项目资料提供给本项目合作单位以外的第三方。
7） 乙方负责本公司工作人员的工资、佣金、社会保险及相应的福利，负责本项目销售现场的乙方人员个人销售通讯费用。
8） 在销售过程中，因乙方工作人员工作失误导致销控不当，重复收取客户定金或认购书及合同中的手写文字出错等相关情况产生的不良后果及责任由乙方承担。
4.2.5 乙方对每个销售单位以客户缴付首期购房款到达甲方帐户后，签订《商品房买卖合同》后作为支付和结算代理费的依据。

第五条 服务报酬
5.1 全案代理服务费（简称代理费）；
5.1.1 前期策划费：甲方同意自签约当月起，每月5日前支付给乙方前策划费 4 万元至乙方收取第一笔销售代理费止。
5.1.2 销售代理费：甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数, 以代理费率为系数计算代理费并按（期）月向乙方支付的佣金报酬；
5.1.3 代理费率：本项目乙方的代理费率按目标销售任务的完成与否对应执行高低两种不同代理费率；
即代理费=售出单位累计合同总金额×相应代理费率—已收取代理费。
5.1.4 乙方的代理费率确定如下：
代理费率
备注
达到
未达到
1.2%
1.0%
若目标销售任务未达标，则按1.2% 结算
若销售任务达标，则按1.0% 结算。
备注：
1） 如果销售目标提前实现，则每个阶段内以最终完成的销售率对应的代理费率进行代理费的结算。乙方计算代理费必须按时限及销售量计取。
2） 阶段销售任务、《推出可售单位表》及《销售底价表》待项目开盘前一个月内由甲乙双方共同制定。
5.2 差额奖励及支付办法
5.2.1 甲方同意乙方在委托期间内按双方签署的《销售底价表》（详见附件）进行销售；
5.2.2 若实现销售单位的成交总金额超出《销售底价表》中列明的总房款时，则超额部分甲方同意提取 10% 的金额作为奖励支付予乙方；
5.2.3 差额奖励的支付办法：
当已实现的销售单位签署《商品房买卖合同》和按揭合同，并交清首期款后即可结算差额奖励，甲方下阶段的第一个月 5 日前向乙方支付上阶段总差额奖励。
5.3 销售代理服务费结算时间及程序。
5.3.1 乙方每月5号前将上个月乙方的实际销售结算单提供给甲方审算，甲方在5个工作日内将签章确认的结算单交回给乙方。
5.3.2 乙方在收回结算单2个工作日内提交代理费发票，甲方收到乙方代理费发票后10个工作日内将代理费划转至乙方账号。
5.3.3 在本代理期内已交齐定金、签署认购书，并在本代理期结束后30日内支付首期房款并签订正式的商品房买卖合同的单位，视为乙方取得的成交客户，甲方应于代理期结束后40日内向乙方支付该单位代理费。
5.3.4 甲方的内部客户（包括抵工程款、团购客户、关系客户、内部员工等）成交的单位，控制比例在可售面积的5% 以内的部分，乙方不收取该批单位相应的代理费。但计入乙方销售业绩。5% 以外的部分正常计算佣金。该部分客户同时要求乙方现场人员同样要做好相关服务。

第六条 违约责任、合同生效及终止
6.1 本合同自双方签字盖章之日起生效；乙方代理期满且没有延期或者代理期未满代理工作已经结束，甲、乙双方之间结清一切费用后，合同自然终止；
6.2 甲方无正当理由，逾期10天未支付策划服务费，乙方可提出书面催款通知；如逾期15天，乙方有权暂停工作；逾期超过30天，乙方有权终止合同。若乙方连续两个阶段未能完成双方共同制定的项目最低销售任务，甲方在结清乙方代理费后，有权终止合同。 
6.3 本合同履行过程中，甲乙双方不得以无故单方解除合同，否则需向对方赔偿50万元违约金，且违约方要赔偿因此给对方造成的一切经济损失。
6.4 在本合同履行过程中，发生不可抗力影响有关条款之执行的，受影响一方应当及时书面通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因不可抗力而影响有关条款履行的不视为违约；
6.5 因股东变更、产权交易或其他原因导致本项目产权方变更的，不影响本合同的效力，甲方应向新委托方说明本合同的有效性，三方应就本合同的权利义务转移和债权债务关系等事宜另行签订协议，甲方不构成根本违约。
6.6 甲方如发现乙方于销售代理过程中有任何未经甲方许可之销售行为，甲方首先可书面告知乙方并给予乙方十五天的整改期，若期满乙方仍未修正，则甲方有权责令乙方停止继续销售该物业，并书面通知乙方终止本合约；

第七条 词语解释
7.1 “公开发售日”：是指本项目在公共媒体上第一次发布广告宣传的正式发售日，须符合开盘销售的基本条件，具体包括：取得房屋销售预售许可证，售楼处、样板房、部分园林以及部分工程主体外立面展示等条件均齐备。在双方未对公开发售时间作书面确认的情况下，本项目的公开发售时间为销售该批房号时收到购房客户支付的第一笔定金日。本项目分批（期）、分不同物业在不同时间公开发售的，公开发售时间为多个。
7.2 “单位”：是指取得预售许可证后，该批核准房号表中列明的单个房号。
7.3 “售出单位”：是指已交首期房款并签订完《商品房买卖合同》（预售）的房屋单位，售出面积以签订商品房买卖合同的建筑面积为准，售出时间以商品房买卖合同签订的时间为准；
7.4 “销售率”是指本项目物业客户交足正式定金并签署了认购书单位的累计总建筑面积除以本项目甲方可销售总建筑面积。退还或没收定金、认购书不再履行致使房产再次销售的不重复计算到签署认购书累计总面积（套数）中；
7.5 销售均价 =乙方售出单位累计合同总金额 ÷乙方售出单位累计合同总建筑面积。

第八条 其他
8.1 如因政府相关政策及其他不可抗力因素导致项目不能按计划正常地开发及销售的，则双方通过协商制定《补充协议》解决。
8.2 本合同规定要提交的附件应及时提交确认，该附件及合同履行过程中的函件、会议纪要、通知经双方确认后成为本合同的组成部分。
8.3 本合同约定的内容应当严格遵守，任何一方无权擅自变更合同；对本合同的任何变更均应在双方协商同意后签订补充协议，补充协议在双方签字盖章后生效，与本合同具有同等法律效力。
8.4 本合同未尽事宜，双方协商解决。若对本合同执行中产生的冲突双方协商不成的，向合同签署当地仲裁委员会申请仲裁。
8.5 本合同一式肆份，双方各执贰份，具同等法律效力。

甲 方：
乙 方：珠海百脑会房地产策划有限公司
法定代表人（签章）：
法定代表人（签章）：
委托代理人（签章）：
委托代理人（签章）：
经办人：
经办人：
地址：
地址： 珠海市海洲路8号九昌大厦1楼
联系电话：
联系电话：[phone]
传真号码：
传真号码：[phone]
开户名称：
开户名称： 珠海百脑会房地产策划有限公司
开户银行：
开 户 行: 珠海市商业银行九洲支行
帐 号：
帐 号: 0 4720 1090 0142 0834 1012
邮 编：
邮 编：519000

签订日期： 年 月 日

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