对于房地产居间合同.doc

合同法颁布后，“居间合同”已和其它委托合同、行纪合同等一并被单列出来，成为一个独立的合同类型，“居间人”的概念因而也成为了一个新的亮点。纵观现今社会上各种居间关系，如房地产中介、期货、保险、婚姻、业务等等，其居间种类多而且各有特色和要求，但现行合同法中规定的居间条款仅仅为四条，规定得过于笼统和简单，远远未能跟上我国现阶段居间活动的发展。因此国家立法部分确有必要重新审阅上述复杂而众多的居间市场，制订一、 房地产居间合同的定义及相关新题目（一）房地产居间合同的定义根据合同法第424条规定摘要：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”相应地亦可将房地产居间合同定义为摘要：“房地产居间合同是房地产居间人为委托人在房地产转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供代理或策划的服务，委托人支付报酬的合同，又称为“房地产中介服务合同”。广义上说，房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动；狭义上说，房地产中介服务多指房地产经纪，即房地产咨询、提供房地产信息及代理房屋买卖、租赁这三类活动。本文所述之房地产居间合同正是以狭义说为主进行论述的。（二）相关新题目1、居间合同的分类根据合同法424条规定的居间合同定义，居间行为是分为报告居间和媒介居间两种形式存在的。所谓报告居间，是指居间人受委托人的委托，为其寻找合乎要求的第三人，从而为合同的订立创造机会；所谓媒介居间，是指先容双方当事人即委托人和第三人订立合同，即居间人作为中间人来往于委托人和第三人之间，促使双方订立合同。实践中普遍存在的，除了上述两种形式外，还有一种是报告和媒介居间两者相结合的形式，可统称为媒介居间。报告是媒介的必要条件，媒介是报告的承接结果。合同法仅是以定义的方式列明两种形式，并未能明文指出居间合同的分类，这就使得居间合同的法律适用方面存在一定的障碍。比如说报告居间属代理性质的行为，居间人应严格受委托人的委托内容约束，并应极效忠诚义务为委托人寻求机会订立合同。在合同达成时，居间人应当只能向委托人要求支付报酬；而媒介居间从严格意义上来说并非属代理性质的行为，居间人仅扮演“中间人”角色，独立于委托人和第三人以外，促成交易双方订立合同时，居间人可依照合同法第426条规定向合同当事人要求支付报酬。居间人的法律地位有相应的变化，令其在不同类型的居间合同中享有不同程度的权利义务。在房地产中介领域，媒介居间形式占了尽大多数，牵线撮合并完成交易手续最为普遍，房地产经纪人可向买卖双方收取报酬。2、居间合同形式引发的居间人和合同当事人权利义务明确化新题目根据上述房地产居间合同的定义，房地产居间合同的主体包括居间人及委托人，似乎只有两方。但事实上，所谓居间，肯定也就是在两者之间，而且合同法第426条规定摘要：“因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同确当事人均匀负担居间人的报酬。”由此可见，房地产居间合同的主体应有三方，或者说委托人最少有两人以上。而在现实的操纵之中，比如房地产二手买卖合同，通常都是由卖方先和中介公司签订放盘合同，然后再由中介公司和买方签订购房合同，两份合同是分开的，每份合同的委托方只有一位，即买方或者卖方。另有一种是买卖双方和中介公司共同签订的合同，即将居间和买卖关系融为一体。设想合同法如能区分居间人及委托人的双方合同以及居间人、委托人、第三人的三方合同的法律适用情况，将会使中介的纠纷处理情况得到有效改善。以房地产居间合同为例，中介公司和买方签订的购房合同实际上应为居间合同，真正的出售人是业主而非居间人。但很多时候买方却一昧地以为自己的所有权利义务指向对象必定是居间人，而非业主，无论在交易中出现任何新题目，均向居间人追诉。另一方面业主也是如此以为，也向居间人追诉。这是一种严重混淆法律关系的做法，但却非常普遍，导致了很多纠纷，令房地产中介公司无所适从。笔者并不赞成中介公司和买方签订购房合同的做法，中介公司应当和买卖双方分别签订居间权利义务明确的居间合同，而不是买卖合同，然后再由买卖双方签订买卖合同。如此操纵方能将中介公司的经营风险减至最低，并扭转买卖双方的错误熟悉，从而正确熟悉居间人的法律地位。另一种方式是签订三方合同，它令三方的关系变得公然化、透明化、完整化，能够最大限度地避免出现买卖双方信息不对称的情况，同时也可以令中介公司“吃差价”的行为无所遁形。更重要的是，向买卖双方明确“居间服务”独立的意义。由此，合同法应当对居间人促成合同成立后，合同当事人之间互负权利义务的意旨、居间人的责任范围等逐一作相应规定，而不是简单而笼统地一笔带过。3、单边委托关系和双方委托关系的适用从合同法定义上看，居间合同所调整是单边委托关系，而单边委托关系的适用和实践中的委托关系并不一致。可在立法时考虑设立和香港类似的双向选择的委托关系。下面以香港为例作相应比较。从上述内容可以看出，双边代理在国内也应是可行的，且我国的法律法规并未禁止经纪人不能同时代理买卖双方。事实上，在国内的房地产市场上，每一间房地产经纪公司及每一个经纪人都在同时代表买卖双方进行交易，并向双方收取一定的佣金，买卖双方均知悉并无异议，个中的运作过程也并无不妥之处。在广大民众的意识中，业主作为委托人将物业交予经纪人代为出售，而另一方面，买方则委托经纪人代为物色合适的物业，这已成为一种贸易惯例，双方均认可经纪人的劳动价值并愿意向经纪人支付报酬。这是双边委托关系的突出体现。笔者以为，居间合同不应局限于单边委托，而应学习鉴戒香港灵活多样的做法，它所提供的三种形式赋予买卖双方更多的选择权，同时其严格执行表露制度也更加令买卖双方感到信任，增添对经纪人的信心。这对规范房地产经纪市场及维护交易的稳定性都很有益处。二、 我国现行房地产居间合同的目前状况（一）目前状况我国现行房地产居间合同是伴随着中介市场发展而发展的，和国外一些发达国家的房地产市场相比，还属于早期的摸索阶段。房地产经纪人的居间活动可以比较好地促进房地产交易的达成，加快房地产的流通速度，有利于房地产资源的分配和利用。同时，巨大的利润空间，使得大量的经营者进进这一领域，由此也引起了众多的纠纷。一些房地产经纪人机构及工作职员为追求短期利润，不惜抛开道德诚信，故意欺诈做出一些违法行为。而对于房地产中介服务行业，我国目前仅有中华人民共和国城市房地产治理法、经纪人治理办法、城市房地产中介服务治理规定、有关房地产中介服务收费的通知等法律法规及规章，在此基础上各地的工商、房管等部分也相继出台了一些“通知”、“办法”、“条例”之类的地方性法规。但这些法规的广度、深度以及对违规行为的震慑力度，尚不能满足中介市场发展的需要，不能有效地规范和发展市场行为，还需进一步加以完善。（二） 漏洞无同一规范的格式合同不利于规范市场运作上述有关房地产中介服务的各类法规中无一明确提及房地产居间合同形式和向社会提供一些规范的合同格式。这对市场规范操纵产生很大弊端。现实生活中，基于人们需求的多样性，房地产居间合同一般没有固定的格式，委托人和居间人之间达成的也经常是口头合同。至于口头合同，要想令其成为一个能够有效履行的合同具有相当大的难度，究竟并不是每一个人都是讲究信用的，且我国尚未像某些外国一样设立个人信用档案，人们履行合同的信用度可想而知。以书面合同而言，现在市场上运行的各种各样文本的房地产居间合同，大部分为居间人所提供的格式合同或买/卖一方提供的格式合同，而这些内容各异的合同仅有一个共通点就是摘要：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平体现买卖各方的利益平衡。以广州市为例，有关房地产二手买卖的格式合同仅有一个，就是由广州市房管局于九十年代初印制的仅有七、八条内容的合同，其中对买卖双方的权利义务规定的非常简单，根本不能适应如今的市场需要。单凭付款方式一栏就可体现出其狭隘性和落后性，现在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款两种，还可以有银行按揭付款、抵押权终止后一次性付款、转按付款等等。在没有任何房地产居间合同规范文本的情况下，国内房地产市场上的合同运作显得非常混乱。于是，一些信誉度较高的大型中介公司纷纷联合起来制定格式合同，但这些合同的出发点也多是偏向于中介公司一方的，形式上公平实质内容却暗有文章，以达到中介公司利润最大化的目的。国内房地产居间合同和香港相比较而言，香港地产代理监管局作为地产治理部分负责向地产交易者及地产代理人提供多种格式的文本，并且由相关法例强制规定适用该十二种标准文件，如出售香港住宅物业用的地产代理协议购买香港住宅物业用的地产代理协议、出租香港住宅物业用的地产代理协议、承租香港住宅物业用的地产代理协议物业资料表格、出租资料表格等。这种由行政机关对行业进行基本治理的做法对国内房地产行政治理部分有着重要鉴戒意义。立法规定使用格式合同及由相关政府主管部分拟订规范的合同文本是很有必要的，各地方房地产主管部分应当在公平、同等的基础上尽快制订出相关的合同文本供房地产市场主体使用，以创造国内房地产市场有序良性竞争、公平公然、老实信用的市场环境。三、 房地产居间合同立法的改革和完善（一）明确规定房地产居间合同是居间合同中一种，并要和行纪合同严格区分合同法所述的居间合同是个大外延的概念，调整各种形式的居间关系，但房地产中介合同是典型的居间合同。居间合同订立后，居间人在交易中完全独立于房地产买卖双方的民事主体，其可以参加双方当事人对合同的约定过程，但不参加合同的订立，也不是任何一方的代理人，而是居于当事人之间起媒介功能的中间人。这是和行纪合同有着重要区别，行纪人是接受委托，为委托人利益而以自已的名义参加合同订立，直接享有合同权利义务的人，其和委托合同最相类似。市场上，一些不良中介经常利用行纪名义赚取合同差价，主要手段是二手房的业主开始找中介卖房，双方并未签署任何合同，中介更没有“买下”房屋，只是做一般的代理工作。但当中介找到合适的买家，谈妥价钱后，房地产中介即和卖方签订一份行纪合同，约定的内容是卖方以一定的价格将房屋卖给了中介，若中介以高于此价的价格卖出房屋，则差价回中介所有。但实际上，中介根本没有支付房款买下房屋。结果，本应由业主获取的房款，被中介名正言顺地吃掉了。而买方也相应地受到了经济损失。在这种情况下，房地产行政主管部分的监管就有了“为难之处”，由于法律并不禁止房地产经纪签订行纪合同。但现实中，吃了这种“哑巴亏”的人实在太多，有关治理部分只能够在态度上表示“不支持此种中介行为”、“不鼓励签署行纪合同”，却不能有法定的办法往纠正这种市场行为。鉴于中介市场的确存在一些不良现象，有损于买卖双方的正当权益，建议立法机关考虑从制定法律法规方面加大对违法从事中介行业、损害他人利益行为的惩罚力度，禁止以行纪形式签订房地产居间合同损害买卖双方利益。同时以国家现有的房地产中介服务收费标准相对照，对超出标准的收费进行处罚。（二）居间人和委托人诚信义务的对等性决定了必须完善告知制度及信息表露制度1、规定委托人的诚信义务确有必要合同法第425条规定摘要：居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒和订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。这和合同法第42条规定的缔约过失责任的立法宗旨是相对应的。唯一不同的是，第425条规定的义务主体是独立于买卖合同当事人以外的居间人，而缔约过失责任夸大的主体则是在订立合同时有不符诚信行为的合同当事人。在房地产居间过程中，如实报告的条件必须是居间人对和订立合同有关事项的彻底了解和知悉。实践中，房产经纪人只能凭业主对其房屋的情况细述，并到有关房管部分进行查询得到一些产权资料，得知该房屋的产权是否正当、清楚，有无被抵押或被查封的情况等。还可能是对房屋进行实际察看，看是否有漏水、墙体爆裂、环境噪音等。假如业主存在故意隐瞒，经纪人的如实告知义务就无法完整实现。近日接触一个案例，买家在收楼后的第一天晚上就发现，原来每到晚上屋内的下水管就会发出巨响，严重影响生活，但楼款已给付。买方便认定这一切都是经纪的过错造成的，是经纪卖了这样一间屋子给他，于是向经纪要求索赔。类似的纠纷越来越多。实在，经纪也并不知情，纯粹是业主隐瞒真实情况而致。但民众意识里，第一时间想到的责任方必定是经纪，皆因多数买方会以为自己已付出一笔不小的中介用度，到头来却换来如此一间屋子，便断定经纪肯定是隐瞒了真实的情况。这样的判定对经纪人是非常不公平的，是有失事实*的。笔者以为，如当时制订合同法时能充分考虑到居间人和委托人的同等性，同时规定委托人也负有相应的如实告知义务，今天发生的纠纷就不会那么纠缠不清，买方也会清楚地看到这种法律关系的构成，不致于缠讼。从另一角度来说，居间人也应意识到这个新题目的重要性，应该及时采取办法保障自身的正当权益，在业主委托代为出售物业时，应将房屋的具体情况包括每一个细节以书面形式写进居间合同。在日后就此发生纠纷时能有足够的证据以对照自己是否已极尽如实告知买方有关事项的义务，从而减少不必要的纠纷。2、完善告知制度我国目前没有专门针对房地产交易中进行告知的法律规定，对在房地产交易中买卖方应尽的告知义务没有具体规定。只有立法建立全面的告知制度，才能防止房地产交易中的新题目出现。但这并非一件易事，比如告知时间的确定是非常难以确定的新题目。时间定得过晚，它会大大影响买方的判定和决策，增加买方放弃的机会，不利于交易的稳定性。完善的告知制度不仅应该规定经纪人、买卖双方的告知义务，还应该规定告知的时间、方式、一些限制条件、免责范围和条件等内容。3、建立并严格执行信息表露制度房地产中介行业是信息服务行业，信息的表露是否正确、完整、无欺诈意图决定了经纪人的社会信誉度，甚至可以说是其生存条件之一。在香港，地产代理人在双边代理或有可能双边代理时，必须向对方当事人表露佣金的相关信息，资讯对称的情况下就减少了代理人违规操纵的现象。在交易过程中，相对而言，买方是弱势群体，对其正当权益应多加以保护。不妨看看美国法律是怎样规定房地产交易中的信息表露制度的。美国法律规定交易房屋所在社区3年内有性犯罪的、近期内社区死人的（非凡是枪击致死的）、邻里有干扰情况的（如噪音及不良习惯），诸如此类的信息在出售房屋时业主必须向买方表露，否则房屋出售后由此而引起的后果，房屋出售者应负责任。这一制度使得并不熟知房地产法律的房屋所有者不敢自己到市场上出售自己的房屋，而是委托给房地产专业人士-房地产经纪人。可见，明文规定具体的、可操纵性强的信息表露制度在房地产中介活动中是很有必要的。（三）立法保护居间人的正当权益在我国，除了应作些明确的规定保护买卖方的正当权益外，经纪人的正当权益也是不容忽视的。合同法第426条规定了居间人正当取得报酬的权利，第427条规定了居间人在未促进合同成立时，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要用度。事实上，常见的一种情形是，买卖双方在利益驱动下，往往在经纪人先容买卖双方相识或在达成买卖协议后，就可能会“飞”掉经纪人，即买卖双方自行联系买卖事宜，并找借口推掉经纪人的代理服务，并不愿支付中介用度。这的确是经纪人的莫大悲哀，其所付出的辛勤劳动往往就这样付诸东流了。对于善意的经纪人来说，这是非常不公平的，但法律并没有规定买卖双方规避中介用度的法律责任。城市房地产中介服务治理规定第26条规定摘要：因委托人的原因，给房地产中介服务机构或职员造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任。这就是我国众多的中介服务治理规定中唯一针对委托人的义务作出规定的一条。虽说社会上是有一些不良中介损害了人们的正当权益，但立法时仍应站在民事主体地位同等的精神上而为，保障任何一种民事主体的正当权益都是应该的，居间人也不例外。建议立法时应加具相关条款，如在合同成立后，委托人不得和第三人恶意串通规避支付居间用度的义务，损害居间人的居间利益，否则，应当向委托人承担赔偿损失的责任。（四）居间报酬的标准应依照合同约定合同法第426条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，根据居间人的劳务公道确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同确当事人均匀负担居间人的报酬。”这是对居间人收取居间报酬的条件条件及居间用度的负担新题目作出的规定。针对上述规定，可以看到，委托人和居间人之间对报酬一般是有约定按约定的，支付的条件必须是居间人促成了合同成立。尊重双方的报酬约定充分体现了合同法的同等、自愿精神。国家建设部、计委颁布的有关房地产中介服务收费的通知规定“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%2%计收；实行独家代理的，收费标准由委托方和房地产中介机构协商，可适当进步，但最高不超过成交价格的3%。买卖代理费应向委托人收取。”以广州市内的各种大小地产中介为例，普遍都是向买卖双方收取报酬，且按2%3%向各方收取，加起来的收取的比例占成交价的4%6%。从上述规定看来，这明显是违反规章规定的行为，物价部分应当予以监管。但从另一角度来看，经纪方均和买卖方签订了居间合同，其中是明确约定居间用度的金额、比例的，双方均知悉经纪方向合同对方收取同样的报酬且并无异议。经纪方还有一个看似正当的借口就是，买卖双方都是委托人，委托人应当依约支付报酬，我们向两方收取没有违反合同法，应当予以保护。笔者亲身经历过此类案件的审理，仲裁委员会裁决认定摘要：合同约定是当事人的真实意思表示，应当依约履行合同支付居间用度，而不必依照规章规定的标准执行。居间人得以胜诉。对此类裁决结果，笔者是认同的，作为一个有民事行为能力的人，理应对合同约定作清楚了解和熟悉，应受正当有效的合同约束。（五）居间报酬仅以合同成立作为标准不能体现公平原则根据合同法，居间人取得报酬的条件是合同成立。这并不能体现合同法的公平原则，较为符合实际的标准可以是摘要：居间人在居间过程中不存在过错并已经促成合同成立的，有权向委托人收取报酬。由于居间人自身原因以外的因素导致合同成立后未能完全履行的，应由合同双方自行协商解决。如今，由于市场竞争的日益激烈，房地产经纪公司必须不惜代价地取悦业主及买方。针对卖方而言，放盘委托是完全免费的；针对买方而言，按照买方要求尽可能压低价格是重头戏，还有必须提供一系列的后续服务，如银行按揭贷款手续、办理房地产交易过户手续、办理评估、公证、保险等手续都是免费提供的。经纪人要做的工作远不止签订合同这么简单，在一系列的后续服务中由于涉及的机构较多，难免会出现一些意外情况导致进度拖慢或有些阻滞，这时买卖双方往往就以此为借口不支付中介用度。经纪人就算促成了买卖双方签订合同，中介用度一样存在无法收取或全额收取的风险。笔者在未接触房地产中介这一行时，也无法料想到经纪人有这很多的无奈，反而象社会上一部分人一样将中介列进“不良分子”的范围。但接触多了以后，不禁深深为他们的辛勤和敬业所感动。他们没有双休日和节假日，不分昼夜地工作，天天南北东西、日晒雨淋地到处往看房，这种为事业奉献的精神并不是每一个人都能做到的。他们应该受到应有的公平待遇，在法律上，在人们的心中，一样应有着“同等”。合同成立后居间人即有权收取报酬，在履行非媒介服务范围内的过错应否成为买卖方不支付居间用度的正当抗辩理由，是人们应该思考的一个新题目。房地产经纪人在促成买卖后，本可以由买卖双方自行到房管部分进行交易，换句话说，办理交易过户手续并不是经纪人的法定义务。相应地，若买卖方需要经纪人提供这种服务的，就应当另行支付用度，该用度应属独立于居间用度以外的一项有偿服务用度。买卖双方无权就提供此项有偿服务过程中发生的新题目而拒付居间用度，其有权针对的仅是有偿服务用度而已。（六）居间活动用度的认定合同法第426条规定“居间人促成合同成立后，居间活动用度，由居间人负担”，第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要用度。”考虑到在未促成房地产买卖合同成立之前，房地产经纪人有可能是做了很大量工作的，比如免费替业主发布广告、带领多个客户到物业察看并进行先容、提供选购意见、解答买卖手续的咨询等等，有些甚至已经到了下了定金、签了合同的那一刻，终极却因买方的一句“不考虑”“不买了”，因而否定或不认同经纪所做的工作及应当收取的适当用度，这是很不公平的。上述法律规定正是对经纪人正当权益作出的保护条款。然而，该“从事居间活动支出的必要用度”的表达不够清楚、完善。“必要用度”的认定是新题目的关键。现实生活中，为促成合同成立，经纪人做了大量的工作，但并不是每一项都能有明确的价值体现的，比如说脑力劳动、体力劳动等，确定“已支出的必要用度”成了一个困难。在仲裁或诉讼过程中，往往由于无法对“必要用度”举出具体的书面证据而被驳回或只得到少量的安抚性质的用度。这和经纪人所付出的劳动相比是有很大差距的。建议能够在立法时制订一个阶段性的收费标准，比如说经纪人带客户往看楼的劳务费（按每次计），咨询费、已进行的工作步骤计算出应收的用度。在有了法定的依据后，无论是买卖方还是经纪方都是愿意接受这个用度标准给付的，这样就会减少了很多类似的纠纷。或者可以以居间人向双方提供信息、进行蹉商谈判、促成签订合同、协助办理交易、交易完成等作为各个阶段性的标志，每达到一个阶段即有一个明确的指引，即使终极该交易无法完成，居间人的居间活动用度还是有法可依的。只有这样，才能真正平衡居间合同当事人各方的正当权益，以体现合同法的同等互利精神。（七）进行行业协会立法促进房地产居间合同的发展注释摘要： 陆克华、倪吉信编著摘要：美国房地产经纪人治理考察报告，2001年12期中国房地产估价师月刊主要参考文献摘要：1、全国人*工委主编摘要：中华人民共和国合同法释义，人民法院出版社1999年3月；2、廖俊平、方伟国主编摘要：房地产中介实务，广东经济出版社2001年4月；3、2001年2003年共三十六期中国房地产月刊。合同法颁布后，“居间合同”已和其它委托合同、行纪合同等一并被单列出来，成为一个独立的合同类型，“居间人”的概念因而也成为了一个新的亮点。纵观现今社会上各种居间关系，如房地产中介、期货、保险、婚姻、业务等等，其居间种类多而且各有特色和要求，但现行合同法中规定的居间条款仅仅为四条，规定得过于笼统和简单，远远未能跟上我国现阶段居间活动的发展。一、 房地产居间合同的定义及相关新题目（一）房地产居间合同的定义根据合同法第424条规定摘要：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”相应地亦可将房地产居间合同定义为摘要：“房地产居间合同是房地产居间人为委托人在房地产转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供代理或策划的服务，委托人支付报酬的合同，又称为“房地产中介服务合同”。广义上说，房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动；狭义上说，房地产中介服务多指房地产经纪，即房地产咨询、提供房地产信息及代理房屋买卖、租赁这三类活动。本文所述之房地产居间合同正是以狭义说为主进行论述的。（二）相关新题目1、居间合同的分类根据合同法424条规定的居间合同定义，居间行为是分为报告居间和媒介居间两种形式存在的。所谓报告居间，是指居间人受委托人的委托，为其寻找合乎要求的第三人，从而为合同的订立创造机会；所谓媒介居间，是指先容双方当事人即委托人和第三人订立合同，即居间人作为中间人来往于委托人和第三人之间，促使双方订立合同。实践中普遍存在的，除了上述两种形式外，还有一种是报告和媒介居间两者相结合的形式，可统称为媒介居间。报告是媒介的必要条件，媒介是报告的承接结果。合同法仅是以定义的方式列明两种形式，并未能明文指出居间合同的分类，这就使得居间合同的法律适用方面存在一定的障碍。比如说报告居间属代理性质的行为，居间人应严格受委托人的委托内容约束，并应极效忠诚义务为委托人寻求机会订立合同。在合同达成时，居间人应当只能向委托人要求支付报酬；而媒介居间从严格意义上来说并非属代理性质的行为，居间人仅扮演“中间人”角色，独立于委托人和第三人以外，促成交易双方订立合同时，居间人可依照合同法第426条规定向合同当事人要求支付报酬。居间人的法律地位有相应的变化，令其在不同类型的居间合同中享有不同程度的权利义务。在房地产中介领域，媒介居间形式占了尽大多数，牵线撮合并完成交易手续最为普遍，房地产经纪人可向买卖双方收取报酬。2、居间合同形式引发的居间人和合同当事人权利义务明确化新题目根据上述房地产居间合同的定义，房地产居间合同的主体包括居间人及委托人，似乎只有两方。但事实上，所谓居间，肯定也就是在两者之间，而且合同法第426条规定摘要：“因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同确当事人均匀负担居间人的报酬。”由此可见，房地产居间合同的主体应有三方，或者说委托人最少有两人以上。而在现实的操纵之中，比如房地产二手买卖合同，通常都是由卖方先和中介公司签订放盘合同，然后再由中介公司和买方签订购房合同，两份合同是分开的，每份合同的委托方只有一位，即买方或者卖方。另有一种是买卖双方和中介公司共同签订的合同，即将居间和买卖关系融为一体。设想合同法如能区分居间人及委托人的双方合同以及居间人、委托人、第三人的三方合同的法律适用情况，将会使中介的纠纷处理情况得到有效改善。以房地产居间合同为例，中介公司和买方签订的购房合同实际上应为居间合同，真正的出售人是业主而非居间人。但很多时候买方却一昧地以为自己的所有权利义务指向对象必定是居间人，而非业主，无论在交易中出现任何新题目，均向居间人追诉。另一方面业主也是如此以为，也向居间人追诉。这是一种严重混淆法律关系的做法，但却非常普遍，导致了很多纠纷，令房地产中介公司无所适从。笔者并不赞成中介公司和买方签订购房合同的做法，中介公司应当和买卖双方分别签订居间权利义务明确的居间合同，而不是买卖合同，然后再由买卖双方签订买卖合同。如此操纵方能将中介公司的经营风险减至最低，并扭转买卖双方的错误熟悉，从而正确熟悉居间人的法律地位。另一种方式是签订三方合同，它令三方的关系变得公然化、透明化、完整化，能够最大限度地避免出现买卖双方信息不对称的情况，同时也可以令中介公司“吃差价”的行为无所遁形。更重要的是，向买卖双方明确“居间服务”独立的意义。由此，合同法应当对居间人促成合同成立后，合同当事人之间互负权利义务的意旨、居间人的责任范围等逐一作相应规定，而不是简单而笼统地一笔带过。3、单边委托关系和双方委托关系的适用从合同法定义上看，居间合同所调整是单边委托关系，而单边委托关系的适用和实践中的委托关系并不一致。可在立法时考虑设立和香港类似的双向选择的委托关系。下面以香港为例作相应比较。从上述内容可以看出，双边代理在国内也应是可行的，且我国的法律法规并未禁止经纪人不能同时代理买卖双方。事实上，在国内的房地产市场上，每一间房地产经纪公司及每一个经纪人都在同时代表买卖双方进行交易，并向双方收取一定的佣金，买卖双方均知悉并无异议，个中的运作过程也并无不妥之处。在广大民众的意识中，业主作为委托人将物业交予经纪人代为出售，而另一方面，买方则委托经纪人代为物色合适的物业，这已成为一种贸易惯例，双方均认可经纪人的劳动价值并愿意向经纪人支付报酬。这是双边委托关系的突出体现。笔者以为，居间合同不应局限于单边委托，而应学习鉴戒香港灵活多样的做法，它所提供的三种形式赋予买卖双方更多的选择权，同时其严格执行表露制度也更加令买卖双方感到信任，增添对经纪人的信心。这对规范房地产经纪市场及维护交易的稳定性都很有益处。二、 我国现行房地产居间合同的目前状况（一）目前状况我国现行房地产居间合同是伴随着中介市场发展而发展的，和国外一些发达国家的房地产市场相比，还属于早期的摸索阶段。房地产经纪人的居间活动可以比较好地促进房地产交易的达成，加快房地产的流通速度，有利于房地产资源的分配和利用。同时，巨大的利润空间，使得大量的经营者进进这一领域，由此也引起了众多的纠纷。一些房地产经纪人机构及工作职员为追求短期利润，不惜抛开道德诚信，故意欺诈做出一些违法行为。而对于房地产中介服务行业，我国目前仅有中华人民共和国城市房地产治理法、经纪人治理办法、城市房地产中介服务治理规定、有关房地产中介服务收费的通知等法律法规及规章，在此基础上各地的工商、房管等部分也相继出台了一些“通知”、“办法”、“条例”之类的地方性法规。但这些法规的广度、深度以及对违规行为的震慑力度，尚不能满足中介市场发展的需要，不能有效地规范和发展市场行为，还需进一步加以完善。（二） 漏洞无同一规范的格式合同不利于规范市场运作上述有关房地产中介服务的各类法规中无一明确提及房地产居间合同形式和向社会提供一些规范的合同格式。这对市场规范操纵产生很大弊端。现实生活中，基于人们需求的多样性，房地产居间合同一般没有固定的格式，委托人和居间人之间达成的也经常是口头合同。至于口头合同，要想令其成为一个能够有效履行的合同具有相当大的难度，究竟并不是每一个人都是讲究信用的，且我国尚未像某些外国一样设立个人信用档案，人们履行合同的信用度可想而知。以书面合同而言，现在市场上运行的各种各样文本的房地产居间合同，大部分为居间人所提供的格式合同或买/卖一方提供的格式合同，而这些内容各异的合同仅有一个共通点就是摘要：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平体现买卖各方的利益平衡。以广州市为例，有关房地产二手买卖的格式合同仅有一个，就是由广州市房管局于九十年代初印制的仅有七、八条内容的合同，其中对买卖双方的权利义务规定的非常简单，根本不能适应如今的市场需要。单凭付款方式一栏就可体现出其狭隘性和落后性，现在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款两种，还可以有银行按揭付款、抵押权终止后一次性付款、转按付款等等。在没有任何房地产居间合同规范文本的情况下，国内房地产市场上的合同运作显得非常混乱。于是，一些信誉度较高的大型中介公司纷纷联合起来制定格式合同，但这些合同的出发点也多是偏向于中介公司一方的，形式上公平实质内容却暗有文章，以达到中介公司利润最大化的目的。