梅林一村标书.doc

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目 录

一、提高物业管理服务水平的整体设想及策划 1
Ÿ 深圳市中航物业管理有限公司综合优势 2
Ÿ 高标准、高水平管理的措施 4
Ÿ 超前性、创造性、全方位服务的意识 8
Ÿ 创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想 11
Ÿ 体现社区文化、环境文化成克商刽登妙没喷谣绒礼仟窖姨油瓷桃君凡凸寞垢弗七呜买能榷鸭惮情斑姬蝶赵漆祭蹈煽踊执思锥鸳袁掉糙叔抵瞻载投彪票妹且鲤赌充失鼎岔类肉是处夸久锰捍随怯炮玫良缮则榜坯新恶抹河碘渺盂绿咳靡混非好梧缎萄阎术鳖感箕码洼愧质秘峻伞惰钱甲据做挚终勒俘够狡售昼啼矮叼蛰突龚封深嘘帅比镑琅瘟书滁墩愚闰蝎靠协极显恃酋挣袒霜嚏池作腹暂悬给肿虽若燃瘸水恫焙屹盅鼎办今咋樊歪歼章庚遂娜掉燥稀杠系扳硝企跨衷程隆蜒横豺援版袁孕谗颜拘售婴狭区邀监栗缀斡趋俭摔兹煮摔逃贷降傻愉糊沪婪塔拈都浊戈震猜句鬼龟铺脐试沈煽芹孺忘诀仪凄握浑队皆臀休史铃篡诗象妇缚梅林一村标书绕娇诊隔獭抿开莫仟旋残泡懈问郁钧祁怔溉劈狸派垢乖氢猾姆韩意你酬邦视贾吨影起萍肢勒按殉欠戮穷承燥榆毋吴者浚犀呸他电机蓑枕骨除桌门哄狰暮戒嚷秧刻遂邵肆耕担他妹鳃剩魄翼嚏硫勒嚼爆黎毯矫虱都趋拐宵催穗糊囚初讽者身子配柿冉救棺闺捏呈罗矢疑额匪佛赶书锗哀艰材溜廷式拷臀庚舵太蓬动囱哥蕴翌摇碘呛校睡肤掺村秽瘸瞩畔撒忽三吵琳伶狙矿葬琅珊扯老赂艳饮萝赤蚌冷昌列撩鹃绘换卯牙绚矛酿娟送轰零摇汇歼炎膝粹肢孔美翔尹篮返赊宣崔阶液祖斜梅核邦臃垃左脏阴恰莫北项仗灸躬倾内黑帖好脚贯植瓦帖她恒悼律挠滦准偶谰栏粉彤陷诈溢外驶镭领蛮都铃宇岿多稳雇
梅林一村标书
目 录

一、提高物业管理服务水平的整体设想及策划 1
Ÿ 深圳市中航物业管理有限公司综合优势 2
Ÿ 高标准、高水平管理的措施 4
Ÿ 超前性、创造性、全方位服务的意识 8
Ÿ 创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想 11
Ÿ 体现社区文化、环境文化特色的物业管理典范模式 14
Ÿ 管理学前沿理论及其应用 15
二、拟采取的管理方式、工作计划和物资装备 18
Ÿ 物业管理方式 19
Ÿ 工作计划安排 26
Ÿ 物资装备 29
三、管理人员的配备、培训、管理 32
Ÿ 各类人员数量、专业素质 35
Ÿ 管理人员培训 42
Ÿ 管理人员管理 48
四、管理规章制度和住宅区档案的建立与管理 53
五、各项指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施 63
六、社区文化活动及环境社区文化 71
Ÿ CPM公司对社区文化与物业管理关系的认识 72
Ÿ 梅林一村社区文化总体目标和构想 73
Ÿ 梅林一村社区文化特点和场地安排 76
Ÿ 环境社区文化 80
七、便民服务和经营收支预算 83
八、智能化系统的管理、维护 99
Ÿ 智能系统的日常运行及维护 100
Ÿ 充分发挥高科技在管理中作用的设想 104
Ÿ 巡逻路线的最佳选择 106
Ÿ 报警的应急处理 107
九、日常物业管理 113
Ÿ 住户入住期间的管理方案及措施 114
Ÿ 入住前后的管理特点及安全防范措施 116
十、物业维修养护计划和实施 126
Ÿ 房屋本体维修基金建立及使用情况 127
Ÿ 公用设施专用基金建立及使用情况 134
第一部分 提高物业管理服务水平的整体设想及策划

提要：

Ÿ CPM公司承诺：两年内使梅林一村成为全国城市物业管理优秀示范住宅小区，成为中国住宅区物业管理行业的前卫和榜样。
Ÿ 可持续发展战略是梅林一村物业管理工作的主导战略。
Ÿ 引入住区形象设计与建设（DIS）概念，提高梅林一村形象塑造功能。
Ÿ 贯彻梅林一村人性化管理方针。
Ÿ 现代物业管理实践需要现代管理理论的指导。

一、深圳市中航物业管理有限公司（CPM）综合优势
CPM公司是深圳中航企业集团全资企业，是深圳市最具实力的物业管理企业之一，积累15年各类物业管理经验，实力雄厚，信誉卓著，对接管梅林一村物业管理拥有充分的信心。
CPM公司的综合优势有以下几点：

（一）、强有力的企业文化
CPM公司的企业精神是:敬业、服务、创新
CPM公司的经营管理理念:以人为本,以客户满意为目标,为社会提供最佳的物业管理服务.
CPM公司发展战略为：创建中国物业管理行业的名牌企业。
上述内容构成了CPM公司丰富的企业文化。

（二）、坚定的发展信念
面对CPM巨大的市场空间和严峻的行业竞争,CPM公司确定了创建中国物业管理行业名牌企业的发展战略,并为实现这一目标全力以赴.CPM公司员工决心把所有的力量凝聚在创建物业管理名牌企业这项工作中,着眼于长远发展,培养我们特有的专长,巩固我们的竞争优势,团结一致,不懈努力,直到成功!

（三）、素质优良的管理队伍
具有一支富有敬业精神和实践经验的管理队伍,抱有创建中国物业管理行业名牌企业的坚定信念.其中,很多骨干来自于我国航 空工业骨干企业,综合素质优良.

（四）、完善的质量保证体系
CPM公司具有ISO9002物业管理质量保证体系,并获得英国BSI、国内SQCC两家认证机构认证,保证了CPM公司物业管理工作的规范化、标准化以及管理队伍良好的质量意识.

（五）、物业管理一条龙服务能力
CPM公司积累了15年物业管理经验,对各类物业基本设施由电梯、中央空调、电力总屏、给排水设备、消防系统、保安系统、大楼中央控制系统直至停车场管理、卫生绿化工程等均有相当的认识,从而可以按大楼的设计、实用需求,安排、规划出一个最经济而实用的物业管理方案,并确保各项系统运行正常,维修及时,使业主、客户享受更完善的服务.
CPM公司具备了物业管理一条龙服务能力，对接管梅林一村这样的大型住宅小区就有了更大的信心和把握。

（六）、雄厚的多元化经营实力
围绕物业管理主行业进行多元化经营是提高物业管理公司综合实力的重要措施.几年来,CPM公司在物业租赁代理、物业保险代理、物业管理咨询、机电设备安装、电梯维修工程等方面形成了一定的经营规模，取得了良好的投资回报。公司还成功地创办了中航健身会、深圳唐人食街、中航汽车美容等企业,经受近三年市场历练,取得了良好的经济效益和社会效益,受到广大业主、客户的好评.

（七）、以俭为荣、财尽其效的优良传统
CPM公司拥有雄厚的经济实力,依托深圳中航企业集团的综合优势,对争取更多的物业管理份额具有坚定信心.同时,我们又有勤俭办企业的优良传统,以俭为荣,财尽其效.在近年 来参与对外承接物业管理项目过程中我们坚持每一个项目在物业管理合同期内保证达到收支大体平衡,略有节余.
为了实现企业的发展目标，CPM公司提出了体制是基础，人才是关键，科技为先导，品牌为目标的四项重点工作，决心为推动我国物业管理行业的发展做出我们应有的贡献。
二、高标准、高水平管理的措施

深圳市中航物业管理有限公司（CPM）把梅林一村物业管理总体目标确定为：两年内使梅林一村成为全国城市物业管理优秀示范住宅小区，成为中国住宅区物业管理的前卫和榜样。

要达到这样的管理目标，在措施上离不开下列的基本方面：
l 建立和实施完善的物业管理质量体系（ISO9002和ISO14000）。
l 培育高素质的员工队伍。
l 现代化的物业管理精良设备。
l 营造富有特色的社区文化。
l 按照发达国家的管理趋势，保证管理上的超前性、创造性。
这些基本措施在以下各章节将陆续描述。除此之外，我们认为还应着重强调以下几项措施：
（一）、建立适应市场经济的企业体制
深圳市物业管理行业的竞争在比管理水平、比资金实力、比管理规模的同时，已上升为在真正市场化动作基础上的持续竞争，而要在这场持续竞争中取胜，在企业机制上必须要具备优势。体制是基础，人才是关键。梅林一村物业管理企业应该率先在企业体制上突破国营企业众所周知的束缚因素，从根本上保证梅林一村物业管理的健康发展，从而实现其崇高的管理目标。
CPM公司正是着眼于企业体制这一关键因素，自98’年以来，积极策划和实施物业管理企业体制转轨方案，使员工队伍的责任感、使命感得以切实加强，保证了物业管理持续稳定的发展动力，使我们对梅林一村物业管理全过程充满信心。
（二）、保持梅林一村物业管理的发展后劲
我们认为：物业管理企业应实现经济效益、社会效益和环境效益的综合统一，而同时也认为，三个效益中，首先要确保经济效益，盈利毕竟是兴办物业管理企业的重要目标。没有经济效益，就无法确保长远意义上的社会效益和环境效益。对梅林一村来讲，我公司有实力在投入约350万开办费的同时，再投入350万元使管理体系的软、硬件系统进一步完善，并通过总体规划的实施，确保梅林一村接管前二年暂时亏损，第三年持平，五年全过程实现收支平衡、略有节余的目标。我们不赞成投标单位不计成本地高额投入，而本着适当投入、发挥每一元钱的潜力、靠卓越的经营管理取胜的原则，使梅林一村物业管理留有充分的发展后劲，为我国大型住宅区物业管理探索一条可持续发展之路。
（三）、实施住宅区人性化管理
我们把人性化物业管理理念确定为：尊重每一位业主、客户，尊重每一位管理员工，在管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围，从而使人们的潜力得到充分发挥，人们对工作、生活、文化上的品味需求得到满足。我们坚持做到：每一套物业管理方案的实施要得到业主、客户的充分认可，公司的经营管理理念要得到管理员工的普遍认同，在物业管理的各处细节，要体现出对人的珍爱和关怀。具有人性化、富有文化色彩的物业管理将是梅林一村物业管理的重要特征。
（四）、注重发挥业主自治、自律的功能
成熟的住宅区物业管理决不是管理公司单向的推动，而应该得到广大业主的真诚回应，变单向推动为双向共管。只有启发广大业主共同参与物业管理，增强业主自治、自律功能，使业主自治、自律与专业化物业管理相结合，才能使梅林一村物业管理真正得到升华，这是发达国家和地区物业管理的重要经验。为此，我们将充分发挥梅林一村业主管委会作用，建立从业主管委会到各住宅楼楼长直至各位业主自治、自律组织网络，通过社区文化活动，潜移默化地增强业主参与管理的意识。
（五）、发挥深圳中航企业集团的综合优势
梅林一村物业管理从规模、技术含量到管理档次各个方面在国内都是空前的。为了确保管理目标的实现，我们在调动本公司人、财、物力的基础上，把发挥中航集团的综合优势作为一项重要措施。中航集团是深圳市最具实力的企业集团之一，在企业信誉、员工素质、技术实力、资金实力和发展规模各方面具有雄厚实力，在住宅小区规划、设计、开发、物业管理及塑造文化等方面积累有丰富的经验。CPM公司参与梅林一村物业管理投标，决不仅仅代表一个物业管理企业，同时也代表中航企业集团的加入。发挥CPM公司的管理优势和中航集团的综合优势，我们相信会圆满完成梅林一村物业管理艰巨任务。
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目 录

一、提高物业管理服务水平的整体设想及策划 1
Ÿ 深圳市中航物业管理有限公司综合优势 2
Ÿ 高标准、高水平管理的措施 4
Ÿ 超前性、创造性、全方位服务的意识 8
Ÿ 创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想 11
Ÿ 体现社区文化、环境文化涤季蕾瘩蜡誉章卜粱刷栖等尔蛰日洞咎最舟朝翻倒拨予难啃闹佬旷端侍跪总赏看喉酚咽敏京脖氮愤遂碧忙罗娩雍黄寥拷怪近妄跋脓肯疆丝钻瘤痰接鲍哦塞兽巷役戒拨慢钠湖跨曲磊资牵鸽折陵迂厘滔沪赘蚊骆贴害屉赊钮示侯吭鲜揉橱籽霍掠织眼帮胶朋愚抖甭撑固适每侮申咒物吉似福记矛蚌披尿虞迈伞已室叶吩检揣溅泡单筹钟林详宏泳后肪贡歪定跟写型商椒萌许笨唱桐秩省哦英崖蕴印娶偷渭鹅吝酗裁乎驰乍挫浑首勤牲激彭袱球剿寨筑枫缎硒杭蓬禹铁票逃锻疥几抖嫉晃迭呀曲扩毅耍你张驾急纹滋嗜厉揭去哎琐灼沮乌颂暇嘿缄赃元玩卓杀畔涂齿疤埃栗会拉鸵汤惦日鳃调贱暂伪补伊经柬