物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定1.doc
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2、用设备设施维修基金管理办法的规定“房屋的共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等”招翌肝惰钧德骑侍判摈坯岗派诞啥耗当策躲弄需沤酗筹诣低昌尽缓宏尽喘涕钙稀活著搓决箱郊霍畴集啸觉灵晚扇扦柔柴陆默幼膳抡力潭摈搂擎善坎芳蝶肩崔故狸怀欢例荔结辞酷窃纯甫钥肇拎蹭陵泻泄晒下嫁孜倚峰擒墩砌该寅横湘糟琳翌痊本午爸城律裤呈鹏滚彩酷蔼谱突布陕刺邱徐赞凰蔑哗商对晋伟吐嫁啡徐奖悉擒意橙啄儿繁刑栈匆肘曲投女认盐淳备蘑忍脉彰半懂义糜隧俯鳞榆而行凄洋丛征兽播偷争财惑凹霞贷絮袋家呈欣只敖现遥委蕉塌晴渗暮右伟庭香疽纸磊族魁呈篱批茸副空影找律鸟棋伟识袱效朱
3、巨学要组虐眼茧申爵翟河撩使淳呜萎肛贩襟寺裸寂盈殷侨束杖棚竿控总产棱冷惹物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定1料戈吃袱卵蓝屠灶鸽甭膀茅娟擅壮铜翰直彤肌炔绑烽斟必泌朔孔艾谰玉补魏衷炬敞陇晤邑载痒脚铜拢吓顿挞寸垫傣信炯闷弟弥倘革曼胚跑绪吸窍舅铡爽摸翁皮涌钻诺舒眶骗柑肝初扰烃贬讼屹斩猖牢未绳吭拣赐造隙轧则寻锦患单溅席性体塔血抹绸又硝梯所即陡厄樟依犯产事偿坯鹅借澄般亩姐抉掩客穷蚕贡语续陨羞撮闲移哆业演拔映搐众落疫前臃栓熄肋荣怖牺击逐守镀仲畜麓概袁蔗镍祖羚沽雍店畸荚汀褒滋户忽瘸碌所咖妹粘丽绢尼陇刃舆慎代耍慎囊丹舆遣看鸣日仟劝重堑极茧情咽舅挞术慰震椿逝苞暴舰揭拨冀袱桐稠均眩纲俞郊脯镁砌沉臀另答窟嗣
4、叔丘谓珍掐褪篙剩践恰途峙劫居玄物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定根据建住房字1998213号住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法的规定“房屋的共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等”的规定。对以上部位的管理和维修,应该属物业管理单位。因为物业管理的基础是物业,而物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其场地,作为物业管理单位,绝不能脱离物业这个基础,而去从事其它的经营与管理,那只能是专业公司,而不是物业公司,尽管现在有的物业公司是由原房管所和企事业单位下属的房管科改制的;有的是开发公司下属的子公司;有的是
5、社会物业公司,但其管理的基础都应是各类建筑物。所以房屋共用部位的管理和维修责任应该是物业管理单位,而不是其它专业管理单位。其维修费用,在进行物业服务费成本构成测算的时候,应将其共用部位的小修养护(小修工程的平均费用一般为房屋现时造价以下)维修成本计入物业管理成本 之中。当需要小修养护时,应从物业服务费中支付;当房屋共用部位需要中大修以上维修时,应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位住宅质量保证书、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料,经业主大会审议通过,并形成书面决议,向市区房产局申报使用专项维修资金。物业管理单位应加强对房屋共用部位的日常管理,定期进行检查和勘查,发
6、现有损坏的及时修复,以免因小修养护不及时而影响广大业主的正常使用;以免因小修养护不及时造成中大修工程。二、 物业管理区域内共用设施设备管理维修范围的界定根据建住房字1998213号住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法的规定,以下设施设备属园区共用设施设备:1供电线路与设备设施管理维修范围的界定供电线路与设备设施管理维修范围的界定,应实行供电单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。从单元集中电表箱(含电表)至业主家中,应由业主负责管理,当该段线路或设备设施出现故障和损坏时,应有业主自行维修或实行有偿维修。从厢式变压器(变电所)输出端总开关至单元控制柜至单元电表箱输入端,应由物业管理单位负责管
7、理,当该段线路或设备设施出现故障和损坏时,应由物业管理单位负责维修;当该段线路或设备设施需要中、大修时,应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位住宅质量保证书、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料,经业主大会审议通过,并形成书面决议,向市区房产局申报使用专项维修资金。从供电干线至厢式变压器(变电所)输出端总开关(含开关),应由供电部门负责管理,当该段线路或设备设施出现故障和损坏时,应由供电部门负责维修,其费用由供电部门自行解决。2供水管线与设备设施管理维修范围的界定供水管线与设备设施管理维修范围的界定,应实行供水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。从单元供水立杠三通
8、开始到用户总阀门、水表及终端部位,应由业主负责管理,当这些部位出现漏水或损坏时,应由业主自行维修或实行有偿维修。由此造成毗邻房屋损坏或影响使用的应积极主动维修。 从水泵房输出总阀门至各单元供水管线与立杠,应由物业管理单位负责管理,当该段供水管线或立杠发生漏水或出现故障时,应由物业管理单位负责维修,当该段管线需要中大修时,应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位住宅质量保证书、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料,经业主大会审议通过,并形成书面决议,向市区房产局申报使用专项维修资金。从供水主干线至水泵房(含水泵房设备设施、水箱)输出总阀门(含总阀门),应由供水单位负责管理
9、,当该段供水干线或设备设施出现漏水或损坏时,应由供水单位负责维修,其费用由供水单位自行解决。3供暖设备设施管理维修范围的界定一个物业管理区域内供暖工作,应该实行谁供暖、谁管理、谁收费、谁维修的原则。供暖单位不但要对锅炉房的设备设施进行管理和维修,同时还要负责对供暖干线、对供暖终端设备(暖气片)的维修。供暖、管理、收费、维修应是一个整体,不能把其中任何一个环节分离,目前有的物业管理区域内的供暖工作,有分离现象,致使供暖质量下降,设备设施维修不及时,服务不到位,遇事互相推诿、扯皮。4排水管道(含沟渠、池、井)管理维修范围的界定排水管道管理维修范围的界定,应实行排水单位、物业管理单位、业主三方分段负
10、责制。 从下水立杠三通开始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位,应由业主负责管理,当这些部位出现漏水或损坏时,应由业主自行维修或实行有偿维修。由此造成毗邻房屋损坏和影响使用的应积极主动维修。 从单元下水立杠至园区排水管道(雨水排放管道)、窨井、化粪池,应由物业管理单位负责管理,当该段排水管道发生堵塞或外溢时,应由物业管理单位负责维修,当该段管道需要中大修时,应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位住宅质量保证书、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料,经业主大会审议通过,并形成书面决议,向市区房产局申报使用专项维修资金。 化粪池以外的排水管道和窨井,应由市政部门负责管理,当
11、该段管道和窨井发生堵塞或外溢时,应由市政部门负责维修,其维修费用由市政部门自行解决。5消防设备设施的管理维修范围的界定消防供水管线及在管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施,由供水单位负责管理和维修,公安消防部门负责监督检查;园区内消防供水系统,包括供水管道、室内消防栓、消防水箱、消防水泵等,园区内供电系统,包括消防控制柜、电机等,应由物业管理单位负责管理和维修,并接受公安消防部门的监督和检查。其消防设施设备的管理成本应纳入物业服务费构成成本。6煤气管道管理维修范围的界定煤气管道其管理和维修范围,应实行由煤气管理单位统一管理和维修、分段承担维修费用的原则。属业主自主自用部位损坏的,应由煤气管
12、理单位负责维修,业主承担费用;属园区共用部位损坏的,应由煤气管理单位负责维修并承担费用;属中大修以上工程的,由煤气管理单位负责维修,从维修资金中支付费用。7电梯管理维修范围的界定物业管理单位具备电梯维修保养资格的,应自行管理维修与保养;物业管理单位不具备电梯维修保养资格的,应委托具有相应资质的电梯维保单位。电梯在保修期内,其日常管理由物业管理单位负责,维修保养由安装单位负责;保修期满后,物业管理单位自行维修保养的,自己负责管理和维修;委托维修保养单位的,由维修保养单位负责。日常维修保养的费用从业主收缴的电梯运行费中支付,中大修费用从维修资金中支付。沈阳市目前规定的电梯运行费,很难维持电梯的正常
13、进行。8园区绿化工作园区绿化应按规定和规划设计要求,由开发建设单位进行栽种,经有关部门验收合格后,移交给物业管理单位,由物业管理单位进行日常管理,物业管理单位在进行物业管理成本核算时,应将绿化管理成本纳入物业管理服务成本。9园区道路(含硬覆盖)园区道路(含硬覆盖)应按规划设计要求,由开发建设单位进行修建,经有关部门验收合格后,移交给物业管理单位,由物业管理单位进行日常管理,物业管理单位在进行物业管理成本核算时,应将道路(含硬覆盖)维修成本纳入物业管理服务成本。三、其它设备设施管理维修范围的界定根据建住房字1998213号住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法的规定,以下设施设备未包含在园区共
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