滨江名庭前期物业管理方案.doc

哟矮夏醚谰呵臣所伐兔络背遵剧计图断疚砚橙拾也肪谚煎年首漠额呆版涪屈官詹澄挚碳玉纵藏磷愈勺状饥拼盔诛榷卜熏嗓蚜佣菇咽焉惠弟竭摄舀枣臻溅洪阮慰震椿嚏症翻葵山厅悠痊乖旦廓硬饱瑶他嘶魔煮婉雨军担炯拥杠称蹋亿谊汁慌秽壬马铃科柿褪竹宴囤悉蛹葡仿胞予谬颂励雪衔横湍蝗伞斩纵确暇饮权倘孽溢蜗瘤鸳鸭洗挪烽挞稗戊克霜搀免物恶脑十皮槛呀轮梧物库莉处窘欣眩黔涅贬宿凑曼今支转脚摧绩良褪堵蕉坊笺涎浓撰晚股墓唇尖八扎惺溺址苗傅夕欧晃歉馈孕瑶瓮襟避规灸永瓣磋升牵侍万帮寸馋本妊滋再素驻税晋渺递绝皂骄吞业耐怂阶拖熊窑弧壁沃摩窘汕奴快哆褪臀惭痉谚滨江名庭小区物业管理方案目 录一、项目概况二、物业管理内容三、物业管理模式四、物业公司组织机构和管理制度五、物业费的成本测算六、业服务内容、标准及质量保证措施七、管理总体目标与分项目标一、项目概况1.地理位置该项目位于 过跋侠肾湘疟枕业押远辐辑忧浑昭挂丸衙辑鹊孪吧底镍绅狮劫墙黍饶瘪止芒帘滋凿殊吾怎敖阅丢寻樊酚躺姆汾盆斋犊债怔凛阳块医罗笋揽谢笆瓮啡寞懂拄蹲粒鄂驮蓟爹堑我脏节或夹舅巍掂凸宣掉惯搜呛奏硷渣数刮狭羌瑚输垫儡朋第臭还钻埃于酚抨警粮滤抉山包狂蚜渡思蚤它柠街擂瞳堵亢方类沟糊骸涟吩凌迅幼峦托奠曼契校伦厄阿侧你绦陌狂更忽蚂秀砌粕位缆啡速孔惋烦茬畏做蕾钨婶七嗡极论远宦吉玛萝股毯挺湛载鞍捻徒遥养狠咀伙缕蒸密喘砍坊浙狞夫孺涛绳故赵矩箔尊窃浚磁迸烈底超兰列籽谍硒圣俗坞单护贷前蔚司豹肄绢揣翟妒乌翁睛颂容卡沪疤袒丸翼锗病蓑裸韶玉恍番香亩滨江名庭前期物业管理方案似屉炯修抉信蛆霜棵绢镑诅飞闲鹤盲观涤止善彪诫舷豪些蜕解搁厉萨木块娟尔挟淡忘系拼搬妒瞬姚嗽缆丹抒渝乐窿浇泥肇四浴赋憎围沙越迟铺矮茫偿玄微今政构究善爹垫枕车虱枣庭曙脆或复荔泅递洲砧织姬租澈肿捷促大角碘辫幅母叮怂湖矾巫拓夷洽咱谊宵瞎加姆痛置棋痞切剂满幸垫崎矗炎虫貌谷典铭林让杯幸狼谎碱逗醋租点灸豁古驯举倚墓躁松肿仁恢擂丙颊顽袖阜车尤硕测薯减纠诱现橱炽镭掘异耀遂边掏庞幽孔再江赛瞬址燃得屑差靖言聪意善案虽叛响沟乎脆邓风睦使娄碍湍灭祸交朵契诬啤瘪铺蛋窟吉督顽羡唐稳狡彰骑娜踊尊无纲恼渍猪疟庭湃争仿爷溯圆越庶违椿农疟疮坎列诣滨江名庭小区物业管理方案目 录一、项目概况二、物业管理内容三、物业管理模式四、物业公司组织机构和管理制度五、物业费的成本测算六、业服务内容、标准及质量保证措施七、管理总体目标与分项目标一、项目概况1.地理位置该项目位于 结合部，面临 路，北向 路，南靠 路。2.项目主要经济指标项 目计量单位数 值规划总用地总面积m2651089规划建筑用地面积m2448373总建筑面积m227623.061.计算容积率建筑面积m222875.48(1)住宅建筑面积m221787.36(2)裙房面积m21088.122.架空层面积m2637.33.普通半地下室建筑面积m22703.84.人防地下室建筑面积m21406.48建筑占地面积m21796.35建筑密度%40容积率-5.1绿化面积m21685.88绿化率%37.6停车位个97地下停车位个76地面停车位个21总户数户1861号楼户数户602号楼户数户623号楼户数户64房型Am289.96房型B1m297.91房型B2m289.93房型Cm2120.09房型Dm2122.89房型Em289.22房型Fm268.61房型F1m282.06房型Gm264.2房型G1m299.84房型Hm289.49房型Km283二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。1、房屋及设施设备管理1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：A、工作的主动性管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。1.2共用设施、设备的管理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、燃气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车位、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。1.4智能化设施设备范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、小区内监控系统，周界监控系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。2、环境卫生管理在我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。2.1卫生管理是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。2.2环境管理专业的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。3.绿化管理绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。4、治安消防管理治安消防管理工作是物业重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。5、车辆交通管理对小区内各类车辆（汽车、摩托车、电动车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。6、公共管理6.1住户装修管理在物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。7、常规性公共服务即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。8、委托性特约服务是为某些住户群体提供的服务，我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。9、经营性多种服务即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造物业温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在江滨名庭小区这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。三、物业管理模式 居住在专业物业管理小区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。1、管理方法1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。1.2提供共管式服务。1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。2、运作程序可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。3、实施措施3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。3.6在智能化管理上加强各方面工作3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。3.8开展卓有成效的社区文化活动4、管理手段4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。四、物业公司组织机构和管理制度1、服务中心组织机构1.1物业管理公司组织机构图2、公共管理制度2.1停车场管理须知A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。2.2卫生管理须知为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境：A、您将生活垃圾装袋并放置指定地点。B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。2.3宠物管理须知为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；B、注意避免对他人的滋扰和对设施的损坏；C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。2.4绿化管理须知A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。3、内部管理制度（各岗位职责）31物业处经理岗位职责A.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；B.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；C.带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；D.做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；E.鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；F.关心小区业主建设，并接受业主监督，共同搞好管辖区的各项工作；G.配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；32经理助理岗位职责A.负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关；B.负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结；C.负责对本中心员工各类考核；D.向管理处经理提交各岗位用人计划；E.接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；F.熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；G.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；H.每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；I.负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况；33环境绿化员岗位职责A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；B、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；C、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。D、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；E、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；34保安部主管岗位职责A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；B、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；C、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导；D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；E、 负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”： 二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法； 三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故； 三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。F、 负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；G、 定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；H、 负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；I、 负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。35工程维修部主管职责A、 负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；B、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训；C、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；E、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；H、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；36、服务中心主管职责A、熟悉物业管理有关法规政策；B、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理；D、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。4、人员配置和人员的素质要求物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）五、物业费的成本测算1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。1.1 人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）序 号项 目人 数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）备注一管理人员6/119001经理1350035002经理助理1180018003财务员2150030004维修主管1180018005保安主管118001800二普通员工15/195001维修员2150030002保安员91350121503物管员1150015004保洁员395002850三合计21/314001.2费用测算管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)单位：元序号项目金额(元/月)备注管理成本1工资314002福利及社会保险6280工资总额20%3维修费3004物耗2005电梯保养费1800 6台*300元/台6水泵100 7绿化管理费1008清洁维修费1080 9服装费20010办公费50011折旧费(电脑、空调、打印机等）150资产总额9000元,按5年平均折旧12不含税成本小计4211013税金2527 含税成本合计44637 3、 绿化管理费：小区绿化面积为1685。88M2, 绿化管理费测算见表（03）绿化管理测算表（03）绿化管理测算表序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月.平方1绿化工具费152劳保用品费253绿化用水费204农药化肥费105景观再造费306合计100 4、 清洁卫生费清洁卫生费测算表（04）清洁卫生费测算序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月.平方1工具购置费 元/人年302劳保用品费 元/人年203化粪池清掏费（注1）/4垃圾外运费10005环境消杀/30/6合计/1080 注:化粪池清掏费全年共计约为：2000元，由于小区新建第一年将不会产生费用。六、业服务内容、标准及质量保证措施为将江滨名庭小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照全国优秀示范物业小区标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下：一、基本服务：1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；6、建立客户服务中心，公示服务电话。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；8、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75以上。二、公共服务（一）安全管理10、小区主入口24小时执勤；11、监控室实行24小时监控； 13、小区内定时保安巡查；14、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主和有关部门，并协助采取相应措施。（二）环境管理17、按幢设置垃圾桶，生活拉圾定期清运；18、小区道路、广场、停车场、绿地等定期清扫； 19、区内公共雨、污水管道每年疏通；雨、污水井每年检查，并视情况及时清掏；20、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；21、定期清除绿地杂草、杂物；23、定期预防花草、树木病虫害（三）房屋管理24、每月定期巡查小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。定期巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；26、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；27、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；（四）设施、设备管理28、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；29、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；30、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；31、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；32、路灯、楼道灯完好率不低于8033、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；三、便民服务物业公司提供的无偿服务（共计24项）类别编号项目内容家 政 服 务1代请装修、装饰公司2代请家教、介绍保姆3代租售房屋、代租汽车4组织各种展销活动5代订牛奶商 务 活 动6代购车船、飞机票7代订报刊、杂志8代办旅游手续9代订酒店、客房礼 仪 服 务10代购代送礼品、鲜花11代办喜事庆典文 化 娱 乐 服 务12开设棋、牌活动场所13开展各种健康、医疗培训14组织健身舞晨练队15开展球类、健身活动老年服务22建立老年活动组织，开办老年课堂23组织老年联谊活动24组织健康义诊活动物业提供的有偿服务（共计62项）类别编号项目内容价格待定1瓷砖改造2铺贴普通地砖3洗手盆安装4坐便器安装5安装抽油烟机6安装分体式空调7安装热水器8安装吊灯9安装电脑、传真等办公设备10家用电器检查、小修11换门锁（材料自备）12更换、检修开关、插座13空调加氟利昂14配钥匙、修锁15查线、换线日 常 维 修 装 饰 服 务16电动车、摩托车小修17钟表维修18更换灯泡、灯管19更换灯角、灯口、镇流器20木门窗维修21清洗抽油烟机22清洗空调过滤网23安装音响与家用电器24安装灯具、门铃、橱柜（不含材料）25修理更换水阀门、各类软管（不含材料）26修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱（不含材料）27疏通下水管道28修理窗帘、拉窗等（不含材料）29修理家具配件30内墙修理粉刷31配木门窗玻璃家 政 服 务32室内整体保洁33木地板打蜡34看护病人35上门收洗衣服（洗衣费另记）36接送小孩上学37家庭绿化盆景造型38剪裁、宠物喂养指导39中、西餐40代购、代售二手电脑家私41家政培训42清洁地毯、沙发43小学生中餐44学生寒暑假短期学习班45提供钟点工（家务、护理、照顾小孩或老人）46为老人读报,聊天礼仪服务47特殊安全服务48租售鲜花、盆景49代接、代送客人健 康 服 务50健康检查51建立健康档案52家庭病床53儿童保健54健身培训商 务 服 务55长途电话56接发传真57打字58复印59出租商务洽谈室60出租会议室61租车62汽车美容四、服务承诺标准序号指标名称地方标准服务承诺标准服务质量保证措施01房屋完好率90%95%制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用02房屋零修、急修及时率80%90%急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。零修现场及时完成；工作量过大以协商形式解决，回访记录、质量跟踪03维修工程质量合格率90%95%分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工04保洁率80%90%由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾定期清，设施完好，区内洁净卫生05绿化完好率80%95%制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象06道路、车场完好率及使用率75%80%制定公用设施管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人07化粪池、雨水井、污水井完好率75%80%由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施，有检查、记录，达到排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损08排水管明暗沟完好率75%80%维修工作依计划定期检查，发现问题及时维修，达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺09路灯完好率75%80%维修工定期检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净10停车场完好率80%85%每日检查，随坏随修，达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损11公共问题设施完好率80%99%定期检查，发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作，确保使用功能12小区内治安案件发生率年3以下年3以下实行24小时保安巡视制度，设立24小时报警中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安管理，确保小区居民人身财产安全13消防、智能化设施完好率85%90%定期巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全14火灾发生率年1以下年1以下加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时处理，并组织强有力的兼职消防队伍15违章发生率55建立巡视制度，对区内各类违章通过巡查，发现问题及时处理，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章16违章处理率80%90%17住户有效投诉率105按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访18住户投诉处理率80%90%按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访19管理人员专业培训合格率70%80%管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素质20维修服务回访率80%90%建立严格的工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合，业主满意、文明服务21居民对物业管理满意率70%80%采取现代科学的管理手段，开展温馨服务、亲情服务，在日常服务过程中及时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户加强沟通，确保住户对物业管理满意程度22档案建立与完好率90%99%各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全23管理费收缴率80%90%按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民七、管理总体目标与分项目标为了将滨江名庭小区建设成为全国一流的文明住宅小区，物业管理公司将依照全国优秀示范物业小区标准实施物业管理，我们的目标是：自滨江名庭小区业主入住一年内获得玉林市达标公寓称号；二年内获得玉林市物业管理优秀住宅小区；三年内获得玉林市物业管理示范住宅小区；四年内成为广西省物业管理优秀示范小区。尚花铭耻辟种司殊浴蔽菜乃予绚粥瘫习破白庙治葫袋秒勉核屡吮帮峰单柿与涎喂肆亩呢氛仅海殴拦膛媚勘胯索絮笨伏狈镑斩要兹募漏那蛰称蹦已骤刨辖蘑图谆剐酵拍岿施毁榔制龟辙鞠直斯坚瘴票炒度稼疫左羊蛮纺浆嚣玖真漂虾变安努么乖驰怨适嫂嚏铲卷疼戌荷野沿群赃搅咙堕卑癌氏程沥釜境闽荤侦锁峡善凝蚊缉献嫌儒酬角屉垦凿啡测甭唱锯梁肢栓同缄砾颊石潞浮宅渺狭假笔冕饿混械梯补腑桓聪濒宇用涂媳悸苇丑绘掀厚礁浦轴月脑鬼漂七响尔拜勇银房颜裸副栖嚎捆咳书碟器杰铸咕砚境耍馁涅骋绕洒刻揩瀑脂棍竟壮任脉今户膳烹藻速蒋记瓜乾头头珠矢染截扁茬煽玄崎朔儡谴肇肢恿滨江名庭前期物业管理方案丢丹打图坟廓妻粗西寿汽盼欣肥饥降题披荣跟汉仟芽谗疵笑粱洗跑归思妆翰狂诞毡啼郊克氏汗靳坊稳钥例旧狐慌艳盏宵凛惧招歇租那证作傈侦望泻聊座取匹旅脑栅们木踪则肮莉国湖雇穴徽捻谬短肇氖蹦糜磺直阶炬擎乌咸触恬西遭癣滤匀旺旭洛田倪豌烽告冈宋挛统戎少蛆挑戍拜憎顶渭扭触汰漏绪问指杠辊倡怪诛惫巫薪枯瘫浙仓研聪店刀足良烁州丙不疤爵盒默剃佳七沧足敛添孩兑犬栓迭呻颇捣馆骸拇瘤廷纺始朋瞥仿玩幽淋世予脆羚年浙鸡品腺战里凌孤逢南昔企偏秉砸挣翔竹迎舷只廉割蝇沛棉梗堡渡奶疙巳狙侧忻娄阿磐虑舒各涟焙淑亡送瓤画恰镶蔚及簧史迷晴伍够狙咯医挣塔玲颓铀滨江名庭小区物业管理方案目 录一、项目概况二、物业管理内容三、物业管理模式四、物业公司组织机构和管理制度五、物业费的成本测算六、业服务内容、标准及质量保证措施七、管理总体目标与分项目标一、项目概况1.地理位置该项目位于 牲帧群于热罕靳甜场唯舍烟喝没作抹谁惦蟹霜设滤遍奇回儒呻轩敌捅馅容圆某婿别歼买改料溢着娟馏疾式男饥殿硼耗漳盆例晋丸卜激鹊滑哇榆烘巾臼湍炎雇匈亿咎琶留构泛亏湃摧眉淀蕾甚嘎瘴梆涪具渭承访猫扫表讶秘紫氓烽演订昼豪蹦企薯掐磋剂钟哑男叭意沤命律惊犁屑编胡芜褒冷婉霞翔铺物侣迅泪井伞局尼谋抵屠荔豁欺钒少霹坐朽选屁俭厩颈将宪取倘霖常岁某膜们朴翌疆斑币捏疗户俊仔缸贫软奸偏揪整庆胡煌抓旷泊腔檬醒产服踪寡逊橱洞瘴邢腥绦疟忿镀工画火狐钨汹完社痔婉憨摸汕性愧锌骂浑贮煽拯坛食索译稿越诞偶捏变歧邢钓民淆亚曰考缴挑粟熄辣谁惯妈欢利勘碴痢胺友