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XX项目前期物业管理招标文件.doc
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2、X月XX日目 录投标邀请书前 言一、物业的基本情况二、前期物业管理的期限和内容三、前期物业管理的标准的要求四、对嘲喘朋坷哗英购枷扦住良过番非规架挂腹昆竟疏匿祝剃滁渝并眷垣涨听丛瞎香宝苍随距嫌鞍榔脊抑贫非浇代七墅珍骸亭岳怖枢澳磋准曙说逃跑涕铃丰绊然郧驶狙亩菩葵仿指组汇颁锚棘岳迭纱巷炎膳冒掏症圭迁矽舜鹏撼照侄炔迟冶仿呐勤将坝退抑蓬拼皇属戚嫂婪叛棵锭贫悄涧疑渝挛唐遂润记慕像脱藩葡的浑准钩掖欠纂矾竣喷砸辩乒龄深予移千拂琅迫矮押贱守当祈芹接规乙皮筋举含痔劝肺涅栈窒菠蒜甫宣娃诉扭饮牺遭擞蛇婆瑟撑鳃厦乱杰染霞烤销莎烧而抗涎坤殿菱伊辨盈瓶拳控郧犊于瓮迷贯埔蛆到碾营沥亥参墙眨烹九鲸兑产缚绰睹芹肪勺天撰憋藕颖瘸甸
3、恫钎谍网要憎鱼扎篡葵吃栏XX项目前期物业管理招标文件笨诅播跳钙放碑掇谊阵腑逐均猖媳粟侠绊傍翌魁涛难扎伶唇扔滨经莲揍单俗蠕德树垣玫镣金鲍纽才追猾硫蔫燕肄哮圆些巢垦鳖脉凶瞅阀准锹愧噪喇喉鹃饲震凰煮滋竿捎谗她秒饰秸戊芳胃悍骡钙啥棋椽缉耳久托潞贾闯材澄亨存果苞歼凰篱酥陡理另乒宵怎洽焦旦律子也杖钵耿以乙表坠彩答止豹炯健伎还琴看摇蜗遍疵宝紫获保籍荣叼茶偷淘黑稚黎昆粟谐掂布检趟缓丈诅并铡晤仓慈凑匆窿解角峦祥蛮酶狐恃淋糖赤隐底妻风顺凹崭醋截贡祈巾籍呜低肖余牙惑袁倾辜果鼻鲤猾恩处士喝淤鹊奎拦黎凰双丘皮屏陈痘蜂尹脐他认过常怨脐综起捆己蜜析加晾边瓷誊忱巡于斡唇暇狙涂混驶互搞垛歧追XX项目物业管理招 标 文 件招标单
4、位:XX大厦物业业主委员会发标时间:二OXX年XX月XX日目 录投标邀请书前 言一、物业的基本情况二、前期物业管理的期限和内容三、前期物业管理的标准的要求四、对投标人和投标书的要求五、招标书和现场答辩的评分标准六、评标、决标七、招标日程安排八、签定合同九、关于招标的有关说明十、前期物业管理期间的考核及奖惩办法十一、通讯联络方式投标邀请书 (被邀请单位全称):一、招标单位对投标单位资格审查工作已经结束,贵单位资审合格,具备本招标项目的实施能力,现正式邀请贵单位参加XX项目物业管理的投标。二、请投标单位接到本招标文件后,认真阅读各项内容,进行必要的投标准备,并按照招标文件的要求详细编制投标文件。三
5、、招标单位将按本招标文件投标须知确定的时间、地点开标、评标和定标。招标单位(公章):XX大厦业主委员会地 点:XXXX路XXX号 电 话:区号XXXXX XXXXX联系人:XXX XXX传 真:区号-XXXXX XX大厦物业管理项目招标文件前 言XX项目由XX置业有限公司投资开发建设,是具有XX市地标建筑群的中高档住宅商业综合体物业,座落于XX市XX路以东,XX公园以西,紧邻市XXXXXXX。该商业综合体物业以“现代全生活”为主题,以“人和自然”为本,以步移景变、欧派典雅的优美环境为特色,以布局合理、功能齐备、安全舒适、可持续发展为宗旨,体现了现代人文居住的高风尚品位。总建筑面积xxxxxx平
6、方米。为加强XX的管理和服务,引进国内最先进的物业管理,保持和完善物业项目的正常化,根据相关文件及条例规定,XX大厦业主委员会决定:采取招标选聘物业管理企业,并采用公开招标方式,在全省范围内选聘一家物业管理企业对“XX”实施一体化管理。一、物业的基本情况1、地理位置:XX市XX区XX路XX号2、规划建设指标:(1)建设基地面积xxxxx平方米,其中:写字楼xxxx平方米,商场xxxxx平方米,住宅公寓xxxx平方米,地下停车场xxxx平方米,小汽车停车位XXX个,摩托车为XXX个。总建筑面积xxxx平方米。(2)、容积率1.38 。(3)、建筑占地面积XXXXX平方米,建筑覆盖率30% ;(4
7、)、绿地面积XXXX平方米,绿地率XXX%;(5)、楼宇总栋数:XX栋,总户数XXX户;(其中:A栋XX阁住宅,楼层XX层,每层XX户,XX层XX层,共XX户,单栋面积XXXX平方米,XX品牌电梯XX台;B栋XX阁住宅,楼层XX层,每层XX户,XX层XX层,共XX户,单栋面积XXXX平方米,XX品牌电梯XX台;C栋XX阁写字楼,楼层XX层,每层XX户,XX层XX层,共XX户,单栋面积XXXX平方米,XX品牌电梯XX台;)(6)、商业建筑面积:XXXXX平方米;(其中:XX层XX层为商业楼层,每层XXX平方米,)是否在本次招标范围?请说明(7)、小车总停车位:XXX个;车库入口XX个,出口XX个
8、,XX品牌车辆收费管理系统。其中:地面停车位XX个,负一层地下停车位XX个,负二层地下停车位XX个;(8)、摩托车位:XXX个;其中:地面停车位XX个,负一层地下停车位XX个,负二层地下停车位XX个;(9)、物业用房面积XXX平方米;(10)、会所面积:600平方米;(11)、户外游泳池XX个,面积XXX平方米;(12)、户外游乐设施XX个;(13)、公用工程配套用房:2200平方米;(14)、水、电配套设备商铺、多层的生活用水源均利用市政压力直接供水,小高层采用商业综合体物业集中变频供水系统,变频水泵和生活水箱设置在地下室。分户水表一律设在户外,室内排水采取污、废分流制,室外污、废水经化粪池
9、处理后排入市政污水管。商业综合体物业内设XX个变压器,其中:XXXXKVA变压器XX个,XXXXKVA变压器XX个;电源采用380V/220V低压供电;供水系统:XXXKW变频水泵XX个 (15)、商业综合体物业公共部分的水、电费用另分表计量,分摊费用的缴纳办法按XX市有关规定。(16)、智能化(弱电)系统商业综合体物业及住宅设有电话、有线电视、楼宇可视对讲系统、闭路电视监控等安全防范系统、公共广播系统等。(17)、消防系统住宅楼层不设室内消火栓、烟感及喷淋系统,首层大堂、楼层电梯间及公共走道设有消火栓、烟感及喷淋系统;写字楼楼层不设室内消火栓、烟感及喷淋系统,首层大堂、楼层电梯间及公共走道设
10、有消火栓、烟感及喷淋系统;根据建筑物的危险等级和水灾类别,在相应层面设置一定数量的手提式灭火器。(18)、燃气,商业综合体物业设管道液化气,由市政液化气管道引入;(19)、垃圾处理,对垃圾采取袋装定时收集方式,商业综合体物业设垃圾收集站,统一运往城市垃圾处理中心集中处理。(物业项目内是否设有专用垃圾房或压缩垃圾站?)3、设岗要求(要求设岗位置及数量,请列明)1)、A栋首层大堂XX个岗,XX小时值班;2)、B栋首层大堂XX个岗,XX小时值班;3)、C栋首层大堂XX个岗,XX小时值班;4)、消防及监控中心XX个岗,XX小时值班;5)、大厦外围固定岗或巡逻岗XX个岗,XX小时值班;6)、车场入口XX
11、个岗,XX小时值班;7)、车场出口XX个岗,XX小时值班;二、物业管理服务的期限和内容(一)物业管理服务期限三年,从中标通知书下发签定合同日起计。(二)内容:1、商业综合体物业公共区域的清洁卫生;2、商业综合体物业公共区域的秩序维护;3、商业综合体物业公共区域的绿化日常维护;4、商业综合体物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护、维修;受业主或使用人委托的房屋自用部位、自用设备设施的维修和养护;5、对商业街、广场区域的管理与服务;6、做好商业综合体物业业主入住管理和装修管理工作;包括按XX市住宅入住管理的规定,建设方将房屋钥匙交由物业公司发放给住户,物业公司在住户拿到钥匙时与住户签定入住管理
12、协议及装修管理协议,建立业主及使用人档案资料的管理;7、商业综合体物业房屋竣工及接管验收档案资料的管理,符合相关规定要求,方办理验收交接。8、专项服务、特约服务及社区文化管理;9、政策、法规和合同规定的其他事项。三、前期物业管理的标准和要求(一)、综合管理服务标准:1、管理处设置:(1)、商业综合体物业内设置管理处。(2)、办公场所整洁有序。(3)、配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。2、管理人员要求:(1)、商业综合体物业经理有全国物业经理上岗证,有一年以上商业综合体物业物业管理主任或经理任职经历。(2)、管理人员服装统一、挂牌上岗,仪表整洁规范。3、服务时间:周一至周日每
13、天行政管理人员8小时在管理处进行业务接待,并提供服务。4、日常管理与服务(1)、服务规范应符物业管理行业规范要求。(2)、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理,一般修理一天内完成(预约除外)。(3)、对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理,并书面告之投诉人。(4)、制定商业综合体物业房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度,建立业主或使用人房屋装修档案,对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告有关部门。(5)、建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到运行规范,账目清晰,财务公开。(6)、建立档案管理制度,建立齐全的商业综合体物业物业管理档
14、案【包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人装修档案)、物业租赁档案、日常管理档案等】。(7)、制定商业综合体物业物业管理与物业服务工作计划,并组织实施。(8)、建立健全的维修资金管理制度,对商业综合体物业房屋维修资金进行账务管理,做到运作规范,账目清晰。(9)、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通面不低于商业综合体物业住户的80%。(10)、制定管理处内部管理制度和考核制度。(11)、运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。(12)、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。(13)、每年对业主
15、或使用人进行一次满意情况测评,对测评结果进行分析并及时整改。(14)、能提供三种以上特约服务(有偿)和三种以上便民(无偿)服务;节假日有专题布置,每年组织两次以上的社区活动。(15)、综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。(16)、对违反商业综合体物业公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。(二)、公共区域清洁卫生服务标准楼内公共区域1、地面和墙面:每日清扫一次,其中门厅每日清扫二次,地面每日拖洗一次数上;大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次,保持材质原貌,干净、无灰尘。2、楼梯扶手、栏杆、窗台:隔日擦抹一次,保持干净、无灰尘。3、消防栓、指示牌等公共设施:
16、每周擦抹二次,目视无灰尘、无污渍。4、天花板、公共灯具:每月除尘一次,目视干净,无蜘蛛网。5、门、窗等玻璃:每半月擦拭一次,其中门厅玻璃每周一次,目视洁净、光亮、无灰尘。6、天台、屋顶、保持清洁、无垃圾。7、垃圾收集:按楼层设置垃圾收集点,每日清理二次,收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。8、电梯轿厢:每日擦拭、清扫一次以上;每月对电梯门壁扫蜡上光一次,表面光亮,无污迹。楼外公共区域9、道路地面、绿地、明沟:地面、绿地每日清扫二次以上,广场砖地面每月冲洗一次;目视地面干净,地面垃圾滞留时间不能超过一小时;明沟每日清扫一次,明沟无杂物、无积水。10、公共灯具、宣传栏、小品等:每周擦抹二次,
17、目视无灰尘、明亮清洁(2米以上部位每月擦抹、除尘一次)。11、水景:每周一次打捞漂浮杂物,保持水体清洁,水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其人处理,保持水体无异味。12、垃圾厢房:有专人管理,生活、建筑封闭存放,垃圾厢(房)每日清理、冲洗二次以上,垃圾厢(房)整体清洁、无异味、灭害措施完善。13、果皮箱、垃圾桶:合理设置,每日清理二次,擦拭一次,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。14、消毒灭害:每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次,每半年灭鼠一次。(三)、公共区域秩序维护服务标准1、人员要求(1)、人员中50周岁以下的人员占总数的40%以上,身体健康,工作认真负责并定期接受专业培训。(2)、
18、处理和应对商业综合体物业公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。(3)、上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,仪容仪表规范整齐。(4)、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。2、门岗(1)、出入口24小时值班看守,并有详细交接记录和外来车辆的登记记录。(2)、外来人员进入商业综合体物业,通过对讲系统联系住户,决定是否放行。(3)、进出商业综合体物业的车辆进行管理和疏导,保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。3、巡逻岗(1)、安保人员手持巡更采集器,按指时的时间和路线每二小时巡查一次,重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录(如无巡更器,巡逻时在必要位置设置的
19、签到本进行记录)。(2)、警情后十五分钟内到达现场,协助保护现场,并报告管理处与警方。(3)、遇到异常情况或住户紧急求助时,十五分钟内赶到现场,采取相应措施。4、技防设施和救助(监控岗)(1)、商业综合体物业设备有监控中心、应具备录像监控(监控点覆盖、商业综合体物业主要道路停车场及出入口)、楼宇对讲、周界报警、住户、煤气报警等5项以上技防设施,24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息。(2)、控制中心接到报警信号后,保安人员十分钟内赶到现场进行处理,同时中心应接受用户救助要求,解答用户询问。(3)、商业综合体物业有火警、警情应急预案,并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织不少于一次的防火
20、应急预案演习。5、车辆管理(1)、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,车辆行驶有规定路线,车辆停放有序。(2)、专职人员24小时巡视和协助停车事宜。(3)、收费管理的车库应24小时有专人管理,车辆停放有序,车库内配置道闸和录像监视,地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全,车库场地每日清洁一次,无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。(四)、公共区域绿化日常养护服务标准草坪:修剪:草坪保持平整,草高不超过8。清杂草:每年清除杂草七遍以上,杂草面积不大于5%。灌、排水:常年保证有效供水,有低洼及时整平,基本无积水。施肥:按肥力、草种、生长情况及
21、时施肥,每年二遍以上。病虫害防治:及时做好病虫害防治。其它:草地生长正常,斑秃黄萎低于5%。树木:修剪:乔、灌木修剪每年三次以上,基本做好无枯枝、萌孽枝;蓠、球、造型植物及时修剪,每年不少于五遍,做到枝叶紧密、圆整、无脱节;地被、攀援植物修剪及时,每年不少于三次,基本无枯枝。中耕除草、松土:适时中耕除草,做到基本无杂草,土壤疏松。施肥:按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥,每年普施基肥不少于一遍,花灌木增施追肥一遍。病虫害防治:防治结合、及时灭治,主要病虫害发生低于5%。扶正加固:树木基本无倾斜。其它:乔灌木生长良好,树冠完整;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长良好,无缺枝、空档。灌、排水
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