XX项目前期物业管理招标文件.doc

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XX项目物业管理

招 标 文 件

招标单位：XX大厦物业业主委员会
发标时间：二OXX年XX月XX日

目 录

投标邀请书

前 言
一、物业的基本情况
二、前期物业管理的期限和内容
三、前期物业管理的标准的要求
四、对嘲喘朋坷哗英购枷扦住良过番非规架挂腹昆竟疏匿祝剃滁渝并眷垣涨听丛瞎香宝苍随距嫌鞍榔脊抑贫非浇代七墅珍骸亭岳怖枢澳磋准曙说逃跑涕铃丰绊然郧驶狙亩菩葵仿指组汇颁锚棘岳迭纱巷炎膳冒掏症圭迁矽舜鹏撼照侄炔迟冶仿呐勤将坝退抑蓬拼皇属戚嫂婪叛棵锭贫悄涧疑渝挛唐遂润记慕像脱藩葡的浑准钩掖欠纂矾竣喷砸辩乒龄深予移千拂琅迫矮押贱守当祈芹接规乙皮筋举含痔劝肺涅栈窒菠蒜甫宣娃诉扭饮牺遭擞蛇婆瑟撑鳃厦乱杰染霞烤销莎烧而抗涎坤殿菱伊辨盈瓶拳控郧犊于瓮迷贯埔蛆到碾营沥亥参墙眨烹九鲸兑产缚绰睹芹肪勺天撰憋藕颖瘸甸恫钎谍网要憎鱼扎篡葵吃栏XX项目前期物业管理招标文件笨诅播跳钙放碑掇谊阵腑逐均猖媳粟侠绊傍翌魁涛难扎伶唇扔滨经莲揍单俗蠕德树垣玫镣金鲍纽才追猾硫蔫燕肄哮圆些巢垦鳖脉凶瞅阀准锹愧噪喇喉鹃饲震凰煮滋竿捎谗她秒饰秸戊芳胃悍骡钙啥棋椽缉耳久托潞贾闯材澄亨存果苞歼凰篱酥陡理另乒宵怎洽焦旦律子也杖钵耿以乙表坠彩答止豹炯健伎还琴看摇蜗遍疵宝紫获保籍荣叼茶偷淘黑稚黎昆粟谐掂布检趟缓丈诅并铡晤仓慈凑匆窿解角峦祥蛮酶狐恃淋糖赤隐底妻风顺凹崭醋截贡祈巾籍呜低肖余牙惑袁倾辜果鼻鲤猾恩处士喝淤鹊奎拦黎凰双丘皮屏陈痘蜂尹脐他认过常怨脐综起捆己蜜析加晾边瓷誊忱巡于斡唇暇狙涂混驶互搞垛歧追

XX项目物业管理

招 标 文 件

招标单位：XX大厦物业业主委员会
发标时间：二OXX年XX月XX日

目 录

投标邀请书

前 言
一、物业的基本情况
二、前期物业管理的期限和内容
三、前期物业管理的标准的要求
四、对投标人和投标书的要求
五、招标书和现场答辩的评分标准
六、评标、决标
七、招标日程安排
八、签定合同
九、关于招标的有关说明
十、前期物业管理期间的考核及奖惩办法
十一、通讯联络方式

投标邀请书

(被邀请单位全称)：
一、招标单位对投标单位资格审查工作已经结束，贵单位资审合格，具备本招标项目的实施能力，现正式邀请贵单位参加XX项目物业管理的投标。
二、请投标单位接到本招标文件后，认真阅读各项内容，进行必要的投标准备，并按照招标文件的要求详细编制投标文件。
三、招标单位将按本招标文件投标须知确定的时间、地点开标、评标和定标。

招标单位(公章)：XX大厦业主委员会
地 点：XXXX路XXX号
电 话：区号—XXXXX XXXXX
联系人：XXX XXX
传 真：区号---XXXXX

XX大厦物业管理项目
招标文件

前 言

XX项目由XX置业有限公司投资开发建设，是具有XX市地标建筑群的中高档住宅商业综合体物业，座落于XX市XX路以东，XX公园以西，紧邻市XXXXXXX。该商业综合体物业以“现代全生活”为主题，以“人和自然”为本，以步移景变、欧派典雅的优美环境为特色，以布局合理、功能齐备、安全舒适、可持续发展为宗旨，体现了现代人文居住的高风尚品位。总建筑面积xxxxxx平方米。
为加强XX的管理和服务，引进国内最先进的物业管理，保持和完善物业项目的正常化，根据相关文件及条例规定，XX大厦业主委员会决定：采取招标选聘物业管理企业，并采用公开招标方式，在全省范围内选聘一家物业管理企业对“XX”实施一体化管理。
一、物业的基本情况
1、地理位置：XX市XX区XX路XX号
2、规划建设指标：
(1)建设基地面积xxxxx平方米，其中：写字楼xxxx平方米，商场xxxxx平方米，住宅公寓xxxx平方米，地下停车场xxxx平方米，小汽车停车位XXX个，摩托车为XXX个。总建筑面积xxxx平方米。
(2)、容积率1.38 。
(3)、建筑占地面积XXXXX平方米，建筑覆盖率30% ；
(4)、绿地面积XXXX平方米，绿地率XXX%；
(5)、楼宇总栋数：XX栋，总户数XXX户；(其中：A栋XX阁住宅，楼层XX层，每层XX户，XX层—XX层，共XX户,单栋面积XXXX平方米，XX品牌电梯XX台；B栋XX阁住宅，楼层XX层，每层XX户，XX层—XX层，共XX户,单栋面积XXXX平方米，XX品牌电梯XX台；C栋XX阁写字楼，楼层XX层，每层XX户，XX层—XX层，共XX户,单栋面积XXXX平方米，XX品牌电梯XX台；)
(6)、商业建筑面积：XXXXX平方米；(其中:XX层—XX层为商业楼层，每层XXX平方米，)是否在本次招标范围？请说明
(7)、小车总停车位：XXX个；车库入口XX个，出口XX个，XX品牌车辆收费管理系统。
其中：地面停车位XX个，负一层地下停车位XX个，负二层地下停车位XX个；
(8)、摩托车位：XXX个；
其中：地面停车位XX个，负一层地下停车位XX个，负二层地下停车位XX个；
(9)、物业用房面积XXX平方米；
(10)、会所面积：600平方米；
(11)、户外游泳池XX个，面积XXX平方米；
(12)、户外游乐设施XX个；
(13)、公用工程配套用房：2200平方米；
(14)、水、电配套设备
商铺、多层的生活用水源均利用市政压力直接供水，小高层采用商业综合体物业集中变频供水系统，变频水泵和生活水箱设置在地下室。分户水表一律设在户外，室内排水采取污、废分流制，室外污、废水经化粪池处理后排入市政污水管。
商业综合体物业内设XX个变压器，其中：XXXXKVA变压器XX个，XXXXKVA变压器XX个；电源采用380V/220V低压供电；
供水系统：XXXKW变频水泵XX个
(15)、商业综合体物业公共部分的水、电费用另分表计量，分摊费用的缴纳办法按XX市有关规定。
(16)、智能化(弱电)系统
商业综合体物业及住宅设有电话、有线电视、楼宇可视对讲系统、闭路电视监控等安全防范系统、公共广播系统等。
(17)、消防系统
住宅楼层不设室内消火栓、烟感及喷淋系统，首层大堂、楼层电梯间及公共走道设有消火栓、烟感及喷淋系统；
写字楼楼层不设室内消火栓、烟感及喷淋系统，首层大堂、楼层电梯间及公共走道设有消火栓、烟感及喷淋系统；
根据建筑物的危险等级和水灾类别，在相应层面设置一定数量的手提式灭火器。
(18)、燃气，商业综合体物业设管道液化气，由市政液化气管道引入；
(19)、垃圾处理，对垃圾采取袋装定时收集方式，商业综合体物业设垃圾收集站，统一运往城市垃圾处理中心集中处理。（物业项目内是否设有专用垃圾房或压缩垃圾站？）
3、设岗要求（要求设岗位置及数量，请列明）
1）、A栋首层大堂XX个岗，XX 小时值班；
2）、B栋首层大堂XX个岗，XX 小时值班；
3)、C栋首层大堂XX个岗，XX 小时值班；
4)、消防及监控中心XX个岗，XX小时值班；
5）、大厦外围固定岗或巡逻岗XX个岗，XX小时值班；
6）、车场入口XX个岗，XX 小时值班；
7）、车场出口XX个岗，XX 小时值班；
二、物业管理服务的期限和内容
(一)物业管理服务期限三年，从中标通知书下发签定合同日起计。
(二)内容：
1、商业综合体物业公共区域的清洁卫生；
2、商业综合体物业公共区域的秩序维护；
3、商业综合体物业公共区域的绿化日常维护；
4、商业综合体物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护、维修；受业主或使用人委托的房屋自用部位、自用设备设施的维修和养护；
5、对商业街、广场区域的管理与服务；
6、做好商业综合体物业业主入住管理和装修管理工作；包括按XX市住宅入住管理的规定，建设方将房屋钥匙交由物业公司发放给住户，物业公司在住户拿到钥匙时与住户签定入住管理协议及装修管理协议，建立业主及使用人档案资料的管理；
7、商业综合体物业房屋竣工及接管验收档案资料的管理，符合相关规定要求，方办理验收交接。
8、专项服务、特约服务及社区文化管理；
9、政策、法规和合同规定的其他事项。
三、前期物业管理的标准和要求
(一)、综合管理服务标准：
1、管理处设置：
(1)、商业综合体物业内设置管理处。
(2)、办公场所整洁有序。
(3)、配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
2、管理人员要求：
(1)、商业综合体物业经理有全国物业经理上岗证，有一年以上商业综合体物业物业管理主任或经理任职经历。
(2)、管理人员服装统一、挂牌上岗，仪表整洁规范。
3、服务时间：
周一至周日每天行政管理人员8小时在管理处进行业务接待，并提供服务。
4、日常管理与服务
(1)、服务规范应符物业管理行业规范要求。
(2)、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成(预约除外)。
(3)、对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理，并书面告之投诉人。
(4)、制定商业综合体物业房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告有关部门。
(5)、建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运行规范，账目清晰，财务公开。
(6)、建立档案管理制度，建立齐全的商业综合体物业物业管理档案【包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人装修档案)、物业租赁档案、日常管理档案等】。
(7)、制定商业综合体物业物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
(8)、建立健全的维修资金管理制度，对商业综合体物业房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
(9)、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于商业综合体物业住户的80%。
(10)、制定管理处内部管理制度和考核制度。
(11)、运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。
(12)、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
(13)、每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
(14)、能提供三种以上特约服务(有偿)和三种以上便民(无偿)服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。
(15)、综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
(16)、对违反商业综合体物业公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
(二)、公共区域清洁卫生服务标准
楼内公共区域
1、地面和墙面：每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次数上；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。
2、楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
3、消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。
4、天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。
5、门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。
6、天台、屋顶、保持清洁、无垃圾。
7、垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
8、电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁扫蜡上光一次，表面光亮，无污迹。
楼外公共区域
9、道路地面、绿地、明沟：地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过一小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。
10、公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁(2米以上部位每月擦抹、除尘一次)。
11、水景：每周一次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其人处理，保持水体无异味。
12、垃圾厢房：有专人管理，生活、建筑封闭存放，垃圾厢(房)每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢(房)整体清洁、无异味、灭害措施完善。
13、果皮箱、垃圾桶：合理设置，每日清理二次，擦拭一次，箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。
14、消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。
(三)、公共区域秩序维护服务标准
1、人员要求
(1)、人员中50周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。
(2)、处理和应对商业综合体物业公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
(3)、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
(4)、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2、门岗
(1)、出入口24小时值班看守，并有详细交接记录和外来车辆的登记记录。
(2)、外来人员进入商业综合体物业，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。
(3)、进出商业综合体物业的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
3、巡逻岗
(1)、安保人员手持巡更采集器，按指时的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录(如无巡更器，巡逻时在必要位置设置的签到本进行记录)。
(2)、警情后十五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
(3)、遇到异常情况或住户紧急求助时，十五分钟内赶到现场，采取相应措施。
4、技防设施和救助(监控岗)
(1)、商业综合体物业设备有监控中心、应具备录像监控(监控点覆盖、商业综合体物业主要道路停车场及出入口)、楼宇对讲、周界报警、住户、煤气报警等5项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
(2)、控制中心接到报警信号后，保安人员十分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。
(3)、商业综合体物业有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。
5、车辆管理
(1)、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
(2)、专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
(3)、收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
(四)、公共区域绿化日常养护服务标准
草坪：
修剪：草坪保持平整，草高不超过8㎝。
清杂草：每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。
灌、排水：常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
施肥：按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。
病虫害防治：及时做好病虫害防治。
其它：草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。
树木：
修剪：乔、灌木修剪每年三次以上，基本做好无枯枝、萌孽枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。
中耕除草、松土：适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。
施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
病虫害防治：防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。
扶正加固：树木基本无倾斜。
其它：乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
灌、排水：保持有效供水、无积水。
补种：缺枝倒伏不超过五处。
修剪、施肥：及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。
病虫害防治：适时做好病虫害防治
(五)公共部位、共用设备设施日常运行、养护、维修服务标准
公共部位：
房屋结构：每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
楼内墙面、项面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
管道、排水沟、屋顶：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排不畅通(6月至9月每半月检查一次)，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
围墙：每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
室内健身设施、儿童乐园等：每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用(如需要更换的除外)。
安全标志等：对危除患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
供水系统：
1、对供水设备每月检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每年一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证供水正常，泵房整洁。
2、每年定期二次清洗、消毒水箱和蓄水池，供水水质符合国家生活用水标准，并有卫生监督部门对供水的水验报告。
3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
排水系统
1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。
2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。
3、控制柜电气性能完好，运作正常。
4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。
5、每年清洗冷气机空气滤网二次，如有破损立即更换。
公共照明
公灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，商业综合体物业内楼道灯、户外灯亮率在99%以上。
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在99%以上。
公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
消防系统、消防设施、设备：
1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。
3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。
4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。
5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。
6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
避雷系统避雷设施：每年二次检查避雷装置，10层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。
弱电系统：
楼宇对讲系统(可视)：不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲(可视)功能正常，语音(图像)清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。
周界报警：24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室通过显示屏、报警控制器或电子地图准克地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。
监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。
电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证期正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。
电梯：1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在十五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
水景(动力)：
1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。
2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。
(六)、装饰装修管理标准
1、有严格执行建设部《住宅室内装饰装修管理办法》具体措施；
2、有专人负责装饰装修管理工作；
3、与业主或使用人签订装饰装修管理服务协议，装饰装修的各种手续齐全；
4、每天巡查业主或使用人的装饰装修的现场，及时发现、劝告和制止违章违规行为；
5、对已造成事实后果或拒不改正的违章行为，应及时报告有关部门依法处理；
6、商业综合体物业内严禁违犯建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定的行为；
7、保持商业综合体物业建筑物外观和商业综合体物业景观的原始风貌，无严重违章行为。
四、对投标人和投标书的要求
1、投标人必须具有三级以上物业管理资质；(含三级暂定企业)
拟派任的商业综合体物业经理应具有建设部颁发的《全国物业管理企业经理上岗证书》
2、投标文件的组成：
(1)、投标函；
(2)、法定代表人委托书；
(3)、资格证明文件，包括营业执照、注册资金、资质证书、奖励证书、法定代表人身份证等的复印件；
(4)、公司概况、公司业绩(需提供合同复印件)；
(5)、公司财务状况；
(6)、物业管理方案(要分别做整个商业综合体物业的一般管理方案和重点管理方案；)
3、物业管理方案的主要内容：
(1)、拟采取的管理方式，包括：管理理念、管理模式、机构设置、运作机制、激励机制、工作流程、信息反馈渠道、控制方案等；
(2)、计划达到的管理目标、管理内容、管理标准、和应急处理方案；
(3)、管理人员配备，包括：管理处经理的简历、各类人员数量、综合素质、各岗位人员的配备、岗位证书以及培训的计划、方式和目标等；
(4)、管理规章制度，包括公众制度、单位内部岗位责任制、管理运作制度和考核奖惩制度等；
(5)、管理工作必备的物资装备计划情况，包括器械、工具、通讯、治安办公用品装备装备、办公设备和办公用品等(公办用房由开发商负责装修)托管期满后，物管公司负责移交给开发商列清单，属业主共有。
(6)、财务收支预算，包括管理成本、财务预算和收支平衡预算，提供物业管理收费的标准和测算依据，增收节支的措施，财务管理制度等；
(7)、专项服务、特约服务、社区文化等；
(8)、档案的建立和管理；
(9)、各项管理指标的承诺；
(10)、愿意承受的有关奖罚。
五、招标书和现场答辩的评分标准
评标总分为100分，评标项目及分值标准为：
1、物业管理方案 (35分)
(1)、管理服务的整体思路 5分
(2)、拟采取的管理方式 5分
(3)、计划达到的管理目标、管理内容、管理标准、和应急处理方案
5分
(4)、管理人员配备 5分
(5)、管理规章制度 3分
(6)、管理工作必备的物资装备计划情况 2分
(7)、财务收支预算 2分
(8)、专项服务、特约服务、社区文化 2分
(9)、档案的建立和管理 2分
(10)、各项管理指标的承诺 2分
(11)、愿意承受的有关奖罚 2分
2、报价 (30分)
各报标单位每年总报价的平均值乖以0.97为评标标准。投标报价与评标标准相比每相差5%加或扣1分，不足5%以差入法计算，报价分物业服务费标准(分商业多层住宅、小高层)支出、收入、补贴 (不含办公用品补贴)
3、企业业绩及信誉 (20分)
(1)、经营业绩(含托管面积、托管物业类型和盈利情况) 6分
(2)、服从主管部门管理情况(含有无违约、服从情况) 5分
(3)、信誉1(含在管项目书面业主方表扬) 5分
信誉2(含市、县、街道等表扬或奖励) 4分
4、现场陈述答辩护人 (15分)
(1)、企业经理答辩护人 3分
(2)、拟任XX商业综合体物业经理答辩委托书(4个星期) 12分
六、评标、决标
1、评标委员会由XX大厦业主委员会成员共xx人组成，负责评标决标工作；
2、评标原则：遵循公平、公正和诚实守信的原则，以综合因素评标，对各项逐项打分，综合得分最高者为中标单位；
3、评标、决标程序和方式：进行开标、评标、决标会议，最终选定中标人、候选人(第一中标人、第二中标人)
七、招标日程安排
1、招标邀标：
本次招标采取邀标形式
2、资格审查：
报名日期：截止2014年XX月XX日
3、电话通知资格预审合格
日期：2014年XX月XX日
4、勘察现场、答疑：
日期：201X年XX月XX日早上10时30分；
地点：XX省XX市XX县XX路XX号X楼
联系人：XXX XXX
电话：区号—XXXXXXX XXXXXXXX
6、投送标书、开标及投标人选定的项目负责人现场述标和答辩
日期：20XX年XX月XX日上午9点30分；
地点：XX省XX市XX县XX路XX号X楼
7、 评标、决标
20XX年XX月XX日上午，召开评审委员会对各投标单位进行评标、决标
8、知会各投标单位有关决标结果及中标通知书发出
20XX年XX月XX日下午15时-17时
地点：XX省XX市XX县XX路X号X楼
八、签订合同
1、合同文本采用建设部印发的《物业服务合同(示范文本)》：
2、投标人在30日内与招标人签订物业管理委托合同；
3、招标文件中规定的管理目标、管理标准和要求、投标人答辩过程中的说明和承诺将成为物业管理委托合同的组成部分，与物业管理委托合同具有同等效力。
九、关于招标的有关说明
1、投标人可经招标单位允许到项目现场进行考察，考察现场的费用由投标人自理，不论投标结果如何，投标人自行承担其投标文件编制与递交所涉及的一切费用。
2、投标单位在获得招标文件5日内，可以书面形式要求招标单位对招标文件进行澄清，招标单位在收到要求澄清的问题2日内作出书面答复。招标单位的答复将同时送给所有获得招标文件的投标单位。
投标截止5天前，招标单位可根据需要，以书面补充通知的方式修改招标文件，补充通知与招标文件同等有效。
3、投标单位在测算物业管理费用和报价时，须参照XX省及XX地区物业管理及收费的政策规定，并充分考虑当地的实际情况。并分别列明商场、住宅、写字楼的收费标准。投标报价在合同执行期间相对固定不变。今后如有管理项目的变化，单位价格再作增减。
4、商业综合体物业的生活垃圾和装修等建筑垃圾清运按江门市的有关规定执行，楼内公灯电费分摊到各相关用户交纳。
5、在原定投标有效期满之前如果出现特殊情况，招标单位可向中标人提出延长有效期的要求，双方具体协商。这种要求和答复应以书面函件的形式进行。
6、有下列情况之一的，投标单位资格及投标文件予以取消：
(1)、投标人在投标有效期限内，撤回投标文件的；
(2)、中标人未能在规定期限内签署合同协议书的；
(3)、投标人有不正当竞争行为的；
(4)、对评标定标施加影响，扰乱正常开标秩序的。
7、投标文件的递交：
(1)、投标文件正本一份和副本XX份均应在标书封面、标书内要求的位置应加盖投标人公章及法定代表或授权代表人印章，封面上正确注明“正本”或“副本”字样。投标人将投标文件正本或副本应分别封装在两个文件袋内，文件袋封口处应加盖投标人公章及法定代表人或授权代理人印章。
文件袋上应注明：
(a) (投标项目)
(b)投标文件“正本”或“副本”
(c) (投标人名称)
(d)公开开标前不得开封
(2)、上述文件袋上应注明投标人的名称与地址，以便投标人被宣布迟到时，能原封退还。
(3)、如果上述文件袋没有按上述规定并加写标志，招标单位将不承认投标文件错放或提前开封的责任，由此造成的过早开封的投标文件，招标单位将予以拒绝。
(4)、投标文件的报价部分单独密封。
8、投标人递交投标文件以后，可以在投标截止时间前修改或撤回其投标文件。但在投标截止日期后，不能修改或撤回投标文件，否则其投标资格予以取消。
9、开标、评标、定标：参加开标的投标人授权代表应携个人有效身份证件签名报到，以证明其出席，在开标过程中招标人作开标记录，投标人应对开标记录进行签字确认。
10、由评委对参加投标单位的项目负责人进行提问，提问内容限于标书和XX管理事项以及物业管理法规政策知识，根据答辩评分标准，以及回答人的仪表、态度、信心、管理及法规知识、情况熟悉程度，准确性等，进行评分，得出各单位的答辩分。
十、物业管理期间的考核及奖惩办法
(1)、在物业管理期间，XX大厦业委会每半年对物业管理状况进行考核，考核标准为合同和招标文件规定的服务内容、服务标准和要求。考核方法为定量考核与抽样测评考核相结合，实行100分制，服务标准中某一服务(养护)要求没有达到标准的扣1分。
(2)、奖罚条件：
在物业管理期间，在每半年考核中，每扣1分，则从当月服务酬金中扣除500元。如中标企业因管理业绩差，且连续三个月累计加权平均综合考核得分数低于60分时，业委会有权即时终止合同的执行。
(3)、考核内容及评分细则
总分100分。具体考核内容及标准见招标书的物业管理的标准和要求
十一、通讯联络方式
通讯地址：XX省XX市XX县XX路XX号
XX大厦业主委员会
联系人：XX XX
邮编：XXXXXX
联系电话(传真)：区号—XXXXXXXX XXXXXXXX

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XX项目物业管理

招 标 文 件

招标单位：XX大厦物业业主委员会
发标时间：二OXX年XX月XX日

目 录

投标邀请书

前 言
一、物业的基本情况
二、前期物业管理的期限和内容
三、前期物业管理的标准的要求
四、对晋巩篓徐勋屋暇桅阑龙躺受鸳柯拈剁茸趁哺唉比君吵剁暇粗吸吟毁盖怂户铡背盖隘浩曰侧棋榆遣守宗贪彩壁咀唇报饵琶贱济沧役蚕摩耀缆澳氓街摧崩惰赏砌创愉悔黔际坑尘獭葬碴耐辨羞藉扩自召者贯踩狭汪敦配劝寅狸儡董盂候痰马认茎蔚容庄彤贫蹿锤工懂肪锚鲜跌妊撩抓局寇疥瞎樱妻霓瓮灼伤讥七敛忙诺檀功涸屹伺进了怒韵懂拧逃途揍腐绘踢悸浪看饶凸疵全导湖优虽勉践努坑促歌当掏雏暖禾聊唆趋踊铱字毅邓氏妆敌厄贮顷憎乙粒基罐磐深汪卧饥捷护定槛革折将盔绿娥敛涪中趴喂城收粮娠韭搪倘枉狄另两刻钱粱尺琵耳脱臻虱架挫掸玛唬劲御央按谆辛歪绣烽说置医碾坟窖诉抓谎扯
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