陕西物业服务收费管理办法2012年修订.doc

《陕西省物业服务收费管理办法》
2012年10月1日起实施

物业费预收不得超过3个月、小区车库按照同类型住宅标准的50%收取、连续半年以上房屋空置交70%的物业费。记者昨日从省物价局获悉，省物价局、住房和城乡建设厅对《陕西省物业服务收费管理办法》进行了重新修订，新修订的管理办法从10月1日起开始实施。
　　业主权益
　　住宅连续半年不使用物业费按照70%收取
　　业主验收房屋后从未入住，经物业服务企业登记确认后，从第一个月开始其物业服务费按收费标准的70%交纳。
　　入住后（含房屋装修），因故不使用住房，经物业服务企业登记确认后，不使用连续期限超过六个月的房屋，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。
　　业主权利
　　物业费调整须经2/3以上业主代表同意
　　据悉，已成立业主委员会的小区，结合住宅小区或办公写字楼的实际情况签订的《物业服务合同》约定的收费标准向价格主管部门备案。
　　《前期物业服务合同》到期后仍未成立业主委员会的小区，当物业服务企业和业主双方对收费标准协商不一致时，由小区所在乡镇人民政府或者街道办事处组织召开业主大会协调解决。物业服务收费按月收取，确需预收的最多不能超过3个月。
　　物业服务企业因服务内容、服务质量和成本费用变化，需要调整物业服务收费标准时，应与业主大会协商，业主大会须全体业主2/3以上代表签字同意变更物业服务合同相关条款后，重新向价格主管部门备案。
物业收费
　　车库物业费按照同类住宅50%收取
　　物业服务收费和交通工具停放服务费实行明码标价。省物价局统一规定明码标价牌（栏）的格式。对供热、中央空调等动力设备发生的能源费用应分别计入其供应价格中，不得另外向业主（使用人）收取。
　　由业主购买（使用）层高达到2.2米以上（含2.2米）的车库、杂屋，物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取，另有合同约定的从其约定。改变使用性质用于居住的应按照同类住宅物业服务收费标准收取，用于办公的按同类住宅物业服务收费标准加收100%，用于商业（包括商业经营或为经营配套的仓储、员工食堂等）的按同类住宅物业服务收费标准加收200%。
　　业主装修
　　物业可收取3种费用
　　业主（使用人）对房屋进行装修时，应当向物业服务企业登记。物业服务企业可向业主（使用人）收取以下费用：装修垃圾清运费、出入证件工本费、装修押金。
　　物业服务企业可向业主或装饰装修企业收取装修押金，在装饰装修工程完成，第一个采暖期结束后15日内应当全额退回。装修期间如有损坏走廊、墙面、电梯、对讲门等公共设施的情况，其修复所需费用由损坏责任人承担，当责任人拒绝修复时，物业服务企业可在其装修押金中据实扣除，其余部分应如数退回。
　　水电气供应
　　不得因物业拒绝代收有关费用而停止
　　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等应当按照国家有关规定向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准由双方协商约定。供水、供电、供气、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。
　　生活用水水泵加压发生的能耗费随水费分摊。公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照省物价局水电价格政策据实分摊并定期公布。
　　自备供暖系统且未实行分户计量的小区，其采暖费由物业服务企业提出收费方案，征得业主委员会或业主代表大会同意后据实收取。采暖期结束后，须向业主公布收支情况。

附：
中华人民共和国国家发展和改革委员会
      中华人民共和国建设部
      二OO三年十一月十三日

物业服务收费管理办法

　　第一条　为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。
　　第二条　本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
　　第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
　　第四条　国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
　　县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
　　第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　第六条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
　　第七条　物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
　　实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
　　第八条　物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
　　第九条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第十条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
　　第十一条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　3、物业管理区域清洁卫生费用；
　　4、物业管理区域绿化养护费用；
　　5、物业管理区域秩序维护费用；
　　6、办公费用；
　　7、物业管理企业固定资产折旧；
　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　9、经业主同意的其它费用。
　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
　　第十二条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
　　物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
　　第十三条　物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
　　第十四条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
　　第十五条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
　　第十六条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
　　第十七条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第十八条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第十九条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
　　第二十条　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
　　第二十一条　政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
　　第二十二条　各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。
　　第二十三条　本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。
第二十四条　本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)