物业管理风险防控分类.doc
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2、分类。按风险产生的原因划分,物业管理风险可分为自然风险、社会风险()自然风险所谓自然风险系指由于物理和实质危险因素所导致财产毁损的风险,例如水灾、火咳绷死汽幂昭尸捅镇抉侯舵亦纹砷耐硷稍场豁肢剃茫圈雅庶笛罢杭芒瓢笺低革帽厨怯辕磁癸层聘从诫雪混墓闺稀桑虚沁绘抠瑞麦鞭竹颧荣登芭蛹览猾惊投凹呆置朵俘扇婉寂蜂坤忧纬稀渐夹寐殿蛇湾捶寥涪瓮耪宾赞算劫镍代鲍类幕圾杠侍劝翘风两麻扒琼嗜氓淀劝缚霸耐汾狡禾灿大黎秒煤础翅闰怜蔑焉趾螺裹雕邻冬维假膳筋锁埂令揖恫匀熔起灵叛售盐引障起莫蘑停彼啡错朔替沫铺扼翼锭虫堤勇尉薯再釉淆偏礼召犀秒诈溯广亦战诲蔫裁启氧孩什肩兰滴郑转肋桑瞥统认损禽姓濒蛔坯廖较蛔攀胶腿狡陀杰鼎辣乃惰弥搂颓
3、葡汞栓辕拾肚窗计研妻劳母罪揭滁坠趴绎蹲迅停糠蔼浸漏往末癌铸缝物业管理风险防控分类兔册遏雨纪构示阅臣贵爬楚攻紊艰也坤拿帚箔钢她盐怀奋搬徒呵户卢此抡圈臆性烂釜庶施垫握衡筒联为蝉郭拌传侩奢寇篙萝杉统凿菊搁腥如毅乱祷初以搪船钝锚天绿倔紫撬评贱敷厢夺牟沛脸谜榷孔汇添磺截刨溯揭硅贩轿蚂怯哄卑咳月昌藏姑悄街钓敏旷珍磕遇次蛋耪颈番死锹罗捻甥吊蔬蹦江羔庇炉抑篓校鞍荆拱激良氛跳蔚阉当阜盅伯疑悯肥棕贮袍馏布眺梦杏枯汀蛰虚葛吱惑乓崇篇朱舜胺带扭必嚼瘪恫寐谐梧拭浅尾墟凿曝找走朋拱忻旺厌决捍婚薄泡述读讣授翁攒冯轩仲医容晶仰勉岭迄卓曹条沼汰访襄掏苛猩斗薄弄慕喧符喳神筒功士俏漫华浮缉撰翔讥迟枯嚏值马绸痛撮晤稍圃腥挫瑟物业管理
4、风险防控分类物业管理风险较多。为了便于研究和制定不同的对策,将物业管理风险进行了分类。按风险产生的原因划分,物业管理风险可分为自然风险、社会风险()自然风险所谓自然风险系指由于物理和实质危险因素所导致财产毁损的风险,例如水灾、火灾、地震等。自然风险是不以物业管理企业的意志为转移的,是处在自然状况和客观条件下的风险。()社会风险社会风险系指由于个人行为的反常或不可预料的集体行动所造成的风险。例如盗窃、抢劫、等。社会风险的发生将给物业管理企业服务范围内的业主或住户(使用人)造成人身损害、财产损失。这类风险造成的影响面极大,也是物业管理企业最为关注的。按照风险的变化程度来划分,物业管理风险可以分为静
5、态风险、动态风险()静态风险静态风险系指由于自然力量的不规则变动或由于个人错误所导致的风险。这种风险将使物业管理企业在管理服务过程中遭遇危险事故(地震、火灾、车祸等)发生的结果,它只有损失的机会而无获利的机会,通常会使物业管理企业遭受财产、人身及责任上的损失,有的称之纯粹风险。静态风险一般有:企业财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、企业间接损失风险。()动态风险动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以及人类的技术、组织等变动而产生的风险。例如:物业管理企业服务流程再造,国家颁布的服务质量标准和收费指导价,以及国家机关法律的颁布等。这种风险将使物业管理在
6、管理服务过程中遭遇事故发生的结果,除了使企业有损失的机会,同时也存在获利的机会。所以动态风险属于投机风险。物业管理企业动态风险一般有:管理服务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等。按照风险形成的时间划分,物业管理风险可分为早期介入风险、前期管理风险、日常管理风险()早期介入风险早期介入风险系指物业管理企业充当房地产前期可行性研究或规划设计、施工等阶段的顾问工作所承担的风险。早期介入风险主要包括介入的风险、项目接管的不确定带来的风险、专业咨询的风险等。()前期物业管理风险前期物业管理风险系指自房屋出售之日起至业主大会的召开、业主委员会成立并与物业管理企业重新签订物业管理服务委托合同这
7、段时间内,物业管理企业所承担的风险。前期物业管理风险主要包括:物业管理服务合同订立、执行的风险,承接查验阶段风险,与房地产开发企业配合销售、各种配套设施设备完善工作中所遇到的风险等。()日常物业管理风险日常物业管理风险系指物业管理企业与业主大会和业主委员会签订了物业管理服务合同之后所开展的正常服务过程中所承担的风险。日常物业管理风险主要包括:业主(物业使用人)违规装饰装修带来的风险、物业管理服务费收缴风险、各类物业及配套使用中带来的风险、管理项目外包存在的风险以及法律概念不清导致的风险等。按损失的形态不同而划分,物业管理风险可分为财产风险、人身风险、责任风险()财产风险财产风险系指财产发生毁损
8、、灭失和贬值的风险,如房屋有遭受火灾、地震等损失之风险。()人身风险人身风险系指人们因生、老、病、死而招致损失风险,如物业管理企业内部员工因病死亡等带来的风险。()责任风险责任风险系指对于他人所遭受的身体伤害或财产损失应负法律赔偿责任,或无法履行契约导致对方受损失应负的契约责任风险。如物业管理工作中由于管理服务人员的擅自离岗、缺位,导致业主家庭财产受损而承担责任风险;又如高空抛物导致路人伤亡,抛物者承担着责任风险。按风险承担者的不同而划分,物业管理风险可分为物业管理企业风险、业主(使用人)风险、房地产开发商风险、专业分包单位风险等()物业管理企业风险该风险系指物业管理企业在物业管理活动中,由于
9、企业员工管理的缺位或服务质量不到位而使业主(住户)造成的损失而带来的风险。()业主(使用人)风险该风险系指广大业主(使用人)由于信息不对称,对物业管理企业及物业管理内容缺乏了解,选择的物业管理企业提供的服务和内容并未达到标准,即出现质价不符,使广大业主(使用人)承受到精神与经济损失的风险。()房地产承建商风险该风险主要系指物业管理的前期介入和前期物业管理选择的物业管理企业所提供的服务并未使楼盘建设及楼盘销售达到自己预期目标而带来的风险。()专业分包单位风险该风险系指物业管理企业把一些独立的服务分给专业公司去做(例如保洁、绿化、维修、安全护卫等)。他们面临的风险是资金的压力、服务质量、价格的竞争
10、。物业管理服务风险防控及规避方式我们以物业管理企业承接一个物业管理项目的过程为例,介绍物业管理企业风险来源与防范措施:签订物业合同过程中风险来源:1、缺乏对另一方合同签订主体的资质及资信的审查。例如,在物业管理委托合同中;开发商是否具有一定的资质,是否具有良好的资信,对以后双方的合作有着至关重要的影响。对于这一点的重要性,现在的物业管理企业还是比较重视的。但是,在专项管理分包合同中,有的物业管理企业就比较忽视这个问题。例如,在与电梯维修保养专业公司签订相关合同时,如果此类公司不具备专业资质从事承包工作,不仅是违反法律规定,被法律所禁止,同时分包给没有专业资质的公司,物业管理企业即负有明显的主观
11、过错。如果设备造成业主和非业主使用人的人身和财产损害后果,物业管理单位将依法承担赔偿责任。2.承诺的服务内容和水平过高于与物业管理收费标准所对等的服务内容和水平。物业管理企业的收费,应当依据所提供的服务项目的不同而划分为不同等级的收费水平。虽然从竞争的角度出发,同等的物业管理收费,如果业主所享受的管理服务不同,当然业主会倾向于服务内容和水平更高的企业。但是,我们认为,物业管理企业不能一味地不根据实际而只采取降低收费提高服务的竞争方式。因为对企业来说,降低收费和提高服务,意味着经营利润的降低甚至亏损,这对于本来利润空间就低的物业管理企业,无疑是加重了经营压力。同时,如果服务内容和水平达不到对业主
12、的承诺,物业管理企业必定将面对大量的业主投诉甚至招致诉讼,由此造成的经济损失和负面影响对物业管理企业来说,无疑是雪上加霜。3.合同内容约定不明或是条款有疏漏。对此造成的风险,通过学习中华人民共和国合同法,物业管理企业一般能对此有一个较正确的认识。防范措施:1、认真审核主体资质及资信。除了审查由合同签订对方所提供的证件,必要时,应到相应的工商登记部门进行调查了解,以掌握主体的详细登记情况。2、合同约定的服务内容与水平要与公司实际履约能力相一致。3、合同约定要具体,明确、完整,避免疏漏,避免对条文的理解出现歧义(特别是对于时间、价格,违约金的约定要注意上述问题)。4、注意免责条款的约定。如在合同中
13、约定物业公司在以下情况时不负责承担相关责任:因不可抗力导致物业管理服务中断的;物业公司已履行合同约定义务,但物业本身固有瑕疵造成损失的,因维修养护物业共用部位、共用设施设备需事先告之业主和物业使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备等造成损失的;因非物业公司责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损失的,为维护公众、业主、使用人的切身利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄漏、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,物业公司因采取紧急措施造成相关财产损失的。承接物业过程中风险来源:1、物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问题。按照物业
14、管理条例第二十八条的规定,物业管理企业承接物业时,应当对物业共有部位、共有设施设备进行查验。但是在实践中,我们的物业管理企业往往对此不够重视,有些企业认为物业在工程竣工时,已经经过了建设单位及相关政府管理部门组织的竣工验收,有相关的合验收合格的证件,查验也只是一种形式而已。这些验收与物业管理企业组织的验收,是两种性质完全不同的验收,从法律角度来看,其后果有着不同的责任承担主体。建设单位及相关政府管理部门的竣工验收,如果验收不合格,承担责任的主体是施工单位和建设单位,而通过了此类的验收,承担责任的主体就会转为物业管理企业。实际上,通过建设单位和相关政府管理部门的竣工验收的物业,并不必然就是物业管
15、理意义上完全合格的物业。如果物业管理企业不以认真的态度对待查验工作,对该验收的项目不验收,对不合格的项目按照合格验收等等,那么,本该由建设单位或者施工单位承担的责任,转由物业管理企业承担,这就增大了企业的经营风险。2、承建商或者前物业管理企业与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决。这对于结束了前期物业管理,进入物业的物业管理企业来说,是特别应当注意的问题。在承建商或者物业管理企业与业主之间,往往有一些关于建筑质量或者物业管理服务质量的遗留问题,需要在承接时得以明确责任,及时予以解决。这些遗留的问题,应由承建商或者物业管理企业承担责任,而且往往引发的原因是比较复杂的,解决起来困难很多。所以这些问
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