靓湖国际花园物业管理运营费用测算报告.doc
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1、靓湖国际花园物业管理运营费用测算报告一、物业概况靓湖国际花园项目位于大庆市五湖新区核心地带,南连黎明湖、东侧紧依滨州湖、西靠黎明河。是大庆市唯一四面环水,独享400多万水面的生态社区,浩淼的湖水带给了靓湖国际项目浓郁的江南水乡风情。靓湖国际项目规划总建筑面积60多万平方米,规划总住户3000多户,绿化率高达43.25%。项目配套齐全:商铺、学校、大型会所、银行、大型连锁超市、现代化车库等俱全,是现代、时尚的宜居之所。 二、管理结构、人员配备情况为更好地服务业主和避免区域跨度问题,沿湖城将成立一个管理机构,减少管理重叠、提高工作标准、加强服务的力度。同时把该项目定位为高尚社区服务模式。依照项目的
2、特点和实际情况配备相应的人员,为沿湖城业主提供更优质舒心的服务。根据和业主签订的物业委托协议和大庆市物业等级收费的文件精神作准绳,本着“合理、精干、高效,以岗定人”的原则确定组织架构,物业公司按综合一体化管理模式具体实操。成立“三部五中心”组织体系。见图例:总经理(副总经理 安全护卫中心清洁绿化中心客户服务中心工程维修中心资产管理中心财务部综合部品质部人员编制和基本工资标准表 序号项目人数(人)工资标准(元/月)(RMB)总额(元/月)(RMB)一公司管理层员工:10人1总经理11,00001,00002副总经理16,0006,0003综合办主任(外聘)15,0005,0004工程维修主任(外
3、聘)15,0005,0005安全护卫主任(外聘)15,0005,0006财务部主任14,0004,0007品质部主任14,0004,0008资产管理主任14,0004,0009清洁绿化主任14,0004,00010客户服务主任14,0004,000 小计:51,000二工程维修管理:29人1维修主管22,0004,0002维修班长21,5003,0003维修工181,20021,6004装修管理员51,2006,0005库房管理员11,0001,0006电梯维修工11,5001,500 小计:37,100三财务管理:2人1财务12,0002,0002出纳11,5001,500 小计:3,500
4、四护卫消防管理:147人1护卫队长31,8005,4002护卫班长91,20010,8002护卫员126900113,400 小计:129,600五综合办公室:4人1人事助理员11,5001,5002车辆、后勤助理员11,5001,5003司机21,2002,400 小计:5,400六清洁绿化管理:88人1清洁主管12,0002,0002助理员21,2002,4003清洁班长39002,7002清洁员8270057,400 小计:64,500七客户服务:14人1客户主管22,0004,0002客户助理61,5009,0003档案管理21,5003,0003钥匙管理48003,2004收费管理(
5、小组)组长11,5001,5005收费员41,2004,800 小计:25,500八后勤(食堂):3人1厨师11,2001,2002服务员27001,400 小计:2,600九资产管理中心:2人1助理员21,5003,000 小计:3,000十一品质管理中心:3人1主管12,0002,0002品质助理员21,5003,000 小计:5,000合计302327,200注:物业管理架构为三部五个职能服务中心,分别为财务部、综合部、品质部、安全护卫中心、客户服务中心、工程维修中心、清洁绿化中心、资产管理中心;物业管理人员配置基础依据表(岗位职责)分类序号岗位名称职级分类编制班次人数基本职责备注管理层
6、1总经理高管111全面负责项目的日常管理和经营工作2副总经理高管111协助总经理工作,分管综合部、品质管理部3综合办主任中管111在分管领导的领导下,负责综合部日常事务,人事、车辆、行文、公章、劳动纪律考核的管理4品质部主任中管111各部门的考核和日常工作的检查落实、督办,制定各部门的工作流程、标准和细则5财务部主任中管111各项费用的收取和日常的财务管理6工程维修主任中管111组织日常物业的维修、设备设施的维修保养、工程遗留问题的跟进和整改的落实。7安全护卫主任中管111负责小区内治安的防范、车辆的管理、消防的管理、突发事件的处理等工作8客户服务主任中管111负责业主的咨询、解答、来访、钥匙
7、的管理等工作9清洁绿化主任中管111负责小区内清洁卫生的管理、绿化的管理、垃圾清运的管理、控制房的管理得工作。10资产管理主任中管111负责公司各部门提出的采购计划的初审、并监督物品领出入的程序。建立固定资产管理的规程和月报库存等工作。小计:10人中层干部11维修主管职员222负责分区后的日常维修和设备的管理和维修人员的管理12护卫队长职员111负责A、D区的日常保卫工作13护卫队长职员111负责B、C区的日常保卫工作14护卫队长职员111负责E、F区的日常保卫工作15清洁主管职员111项目清洁绿化的日常安排和监督考核工作16客户服务主管职员111负责项目上的业主投诉、回访工作的总负责。17客
8、户服务主管职员111负责项目上的业主费用收缴、钥匙的管理、解答疑难问题的总负责。18品质管理主管职员111协助主任开展日常各部门的文件编写和方案的制定,牵头组织每月的楼检考核工作。合计19人1919基层管理员19客服接待员(助理)职员326客服中心前台接待、客户解答、工作回访等,每天早7点-晚22点全天候服务。20档案管理员职员212负者业主的档案和日常微机录入等工作21钥匙的管理职员212负责A|、B、C、D区的钥匙管理工作22钥匙的管理职员212负责E、F区的钥匙管理工作23收费小组长职员111负责各厂矿的费用认证和收缴工作的组织。24收费员职员414各项费用收缴手续办理25人事助理员职员
9、111人事的招聘组织和面试,工资的认定等26行政文员(后勤)职员111综合行政部文字工作处理27司机职员111车辆的驾驶和保养基层管理员28司机职员111各厂矿的费用收缴的车辆保障工作29维修班长职员111负责A、B、C、D区的日常维修工作30维修班长职员111负责E、F区的日常维修工作31装修管理员职员515分区进行管理装修违规和提供装修咨询32工程文员职员111工程部门文字工作处理及资料管理33库房管理员职员111库房的管理,出入库的合量,物质的验证34品质助理员职员212负责单项部门的考核和制定标准35资产管理助理员职员212资产购进商的评审和固定资产的建账管理36清洁管理员职员212分
10、区的清洁管理,落实清洁任务。37清洁班长职员313分区的清洁任务,家政服务开展等工作38财务职员111主任的领导下负责日常帐目,报税等工作39出纳职员111入住的费用收缴、解答业主的疑问等工作小计:48人安全护卫员工层一中队岗位设置(B、C区)1护卫班长员工133负责班内的日常管理和执勤的工作班兼外围巡逻2巡逻岗员工133主干道的巡逻和岗位的替岗3B1道口员工133出入口的车辆和外来人员管制,日常服务4B4道口员工133出入口的车辆和外来人员管制,日常服务5巡逻员员工133御景湾1、2、6号楼的楼内外巡楼6巡逻员员工133御景湾3、4、5号楼的楼内外巡楼7C1-1道口员工133出入口的车辆和外
11、来人员管制,日常服务8C1-6道口员工133出入口的车辆和外来人员管制,日常服务9C1-12道口员工133出入口的车辆和外来人员管制,日常服务10巡逻员员工133C1区的楼内外巡楼11巡逻员员工133洋房主入口出入秩序管制12别墅区固定岗员工133听涛湾10号主干,别墅区治安秩序巡逻13别墅区固定岗员工133听涛湾3号主干道,别墅区治安秩序巡逻14别墅区固定岗员工133听涛湾15号主干,别墅区治安秩序巡逻15售楼处员工133售楼处日常形象的展示和安全持续维护小计:54人二中队岗位设置(A、D区)1护卫班长员工133负责班内的日常管理和执勤的工作班兼外围巡逻2巡逻岗员工133主干道的巡逻和岗位的
12、替岗3A1道口员工233出入口的车辆和外来人员管制,日常服务4A3道口员工133出入口的车辆和外来人员管制,日常服务5A区巡逻员工133A区1、2、3号楼内外巡逻6D3道口员工133出入口的车辆和外来人员管制,日常服务7D9道口员工233出入口的车辆和外来人员管制,日常服务8巡逻岗员工133翰林湾1-5号楼内外巡逻,装修监管9巡逻岗员工133翰林湾6-11号楼内外巡逻,装修监管10D7号楼固定岗员工133翰林湾主干道,别墅区治安秩序巡逻11学伟大街岗道口员工133控制外来车辆和人员小计:39人三中队岗位设置(E、F区)安全护卫员工层1护卫班长员工133负责班内的日常管理和执勤的工作班兼外围巡逻
13、2巡逻岗员工133主干道的巡逻和岗位的替岗3E1区道口员工133出入口的车辆和外来人员管制,日常服务4E2区道口员工133出入口的车辆和外来人员管制,日常服务5E4区道口员工133出入口的车辆和外来人员管制,日常服务6E6区道口员工133出入口的车辆和外来人员管制,日常服务7E9区道口员工133出入口的车辆和外来人员管制,日常服务8尚水湾1号楼员工133出入口的车辆和外来人员管制,日常服务9尚水湾2号楼员工133出入口的车辆和外来人员管制,日常服务10尚水湾3号楼员工133出入口的车辆和外来人员管制,日常服务11巡逻岗员工133尚水湾1-2号楼内外巡逻,装修监管12巡逻岗员工133尚水湾2-3
14、号楼内外巡逻,装修监管13巡逻岗员工133尚水湾4、5、6号楼内外巡逻,装修监管14巡逻岗员工133尚水湾7、8、9号楼内外巡逻,装修监管15F1道口员工133出入口的车辆和外来人员管制,日常服务16F2道口员工133出入口的车辆和外来人员管制,日常服务17巡逻岗员工133翠江湾1、2号楼内外巡逻,装修监管小计:51人工程维修员工层清洁绿化员工层A、B、C区维修人员安排1刘春友(电工)员工111公共设施设备、箱式变、配电柜、车库2刘爱民(电工)员工111监控中心、消防中心、弱电系统、电井3黄小刚(电工)员工111公共设施设备、箱式变、配电柜、车库4李月亮(电工)员工111路灯、庭院灯、草坪灯、
15、亮化等5沈宝安(电梯工)员工111电梯的管理、泵站的管理(全小区)6张悦(水工)员工111给排水、急、难、险、重的问题7郝春路(水工)员工111消防部分和其他业主的报修处理8耿建军(水工)员工111地下车库、水井和其他业主的报修处理9张希兵(水工)员工111商服、控制房的管理 10邹德力(水工)员工111公共外网、给排水、业主的报修处理小计:10人D、E、F区维修人员安排 小计:12人1电梯司乘员(A1)员工111装修期间的电梯设施管理2电梯司乘员(A2)员工111装修期间的电梯设施管理3电梯司乘员(A3)员工111装修期间的电梯设施管理4楼内清洁员(A1-1)员工111楼层及大堂内日常巡回清
16、洁,垃圾的收集5楼内清洁员(A1-2)员工111楼层及大堂内日常巡回清洁,垃圾的收集6楼内清洁员(A2-1)员工111楼层及大堂内日常巡回清洁,垃圾的收集7楼内清洁员(A2-2)员工111楼层及大堂内日常巡回清洁,垃圾的收集8楼内清洁员(A3-1)员工111楼层及大堂内日常巡回清洁,垃圾的收集9楼内清洁员(A3-2)员工111楼层及大堂内日常巡回清洁,垃圾的收集10A区的外围清洁员工111公共区域、草坪、路灯、垃圾箱等清洁11楼内清洁员(B1)员工111楼层及大堂内日常巡回清洁,垃圾的收集12楼内清洁员(B2)员工111楼层及大堂内日常巡回清洁,垃圾的收集13楼内清洁员(B3-1、2)单元员工
17、111楼层及大堂内日常巡回清洁,垃圾的收集14楼内清洁员(B3-3、4)单元员工111楼层及大堂内日常巡回清洁,垃圾的收集15楼内清洁员(B4、入住现场)员工111楼层及大堂内日常巡回清洁,垃圾的收集16楼内清洁员(B5、B6)员工111楼层及大堂内日常巡回清洁,垃圾的收集17B区的外围清洁员工111公共区域、草坪、路灯、垃圾箱等清洁18管理用房员工111日常卫生的清洁19楼内外清洁员(C1-1、2、3)员工111单元内卫生清洁及楼前后左右外围清洁20楼内外清洁员(C1-4、5、6)员工111单元内卫生清洁及楼前后左右外围清洁21楼内清洁员(C1-7、8、9号-1单元)员工111单元内卫生清洁
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