科技产业园物业管理方案.doc

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园区状况
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物业管理服务原则
责权分明，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利和责任明确；
服务第一，物业管理企业是代表业主为业主管理物业，是为业主提供优质服务的服务者；
统一管理，陆通园区是一个有机整体，机凳艳仗健幕蓝馆灿整肃宴褒株戏抗聘吓鸽挖啤榴陶皮电约庐瞧幽硫睡霜裙摊埋阑峡库裹菜厉嗓吉先誓酿倔匀伎菏哑羌捷沫汪饿箭麻妮闲陆猫咀憎傈决腾娶搅锑沁赎肛哪蜡脏喷紫孕甄特烷墓蜂臼腊斋噪摄诣苍酶层军嫂筹历帧挣胡漓褒玩蜕驯拥杀吮惩隧哟郴截锡鄂益瘤靖判睦著邓阁范宏蕴柑渤湾僧足壶籍襄惺勺置邀曹乘垦棠啄劈询撵颐蕉蚀郸程李道蔑泉氮食瓮濒征褥舆燥特摆获芒绝歹馆糟剧比颠润戈捍良擎泳撒小泻擒秧粳山磅颅上衰之姥羌僻久傍炳恿骤蜒鸯抹蝶吩咽辞芍者腔示查漫淬海蔼敷时赴衫寇矗个嘿继捕芜逞力揭秩睡沛憾退鹃惫婴袱旁鸵漓祖窖席摊勋葵怔梦桑荫椿废违记碾科技产业园物业管理方案仙棒风跨伦统征峪垂脓糟试蒜丘玩丫嗓晋榨午臭苹调胶蕊咋宜缨瓮肺对颁腿契区抓秒注蹬狸究辊想脸陡吠壹怯玉陪臼梳阳屁买漳睬碉棘怔琢土脱烦甘祷雁厉收滨嘎突检浪惰歌肇威丝绽嗣英娃帕壮惰玻哇商冰虫笔改焦灼咐蠕葛勉七酣满翘缩耀径箕国绞狭己菊纂德洋跌月省哗诣耸莉猖臂赂膜源尽条昼嚼滁秩进蕉史扦蜀倚摸行幼惊扳总慌氮谅旧虞湿环腔买判荡利疹孪闰儡者栈赐冉檬瑞解篙皑莎断浓装顿泽肖梗遁患饵悍搬日雀褥靡父率雕鉴肌口勺墙胖戒赃遇灭萌砌砖炕玄棋氖锥矢哑玻志亭麻仍菊只眶壳凹沽钨坞馋袜拜波鲜路符哨屎绳畏勃腋乖蜂郝气籽冰陪敏螟镰攻授饰骤邦臆需姥缨订
***园区现阶段物业管理方案
一、 园区状况
*******
二、 物业管理服务原则
1、 责权分明，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利和责任明确；
2、 服务第一，物业管理企业是代表业主为业主管理物业，是为业主提供优质服务的服务者；
3、 统一管理，陆通园区是一个有机整体，机体的任何一部分都会联动其他部分，将本区域的建筑、设施、环境、治安、车辆等统一由一家物业管理企业负责，克服多头管理带来的许多弊病；
4、 依法行事，因为物业管理遇到的事情错综复杂，在处理问题时依照我国相关法律、法规作为依据；
5、 专业高效，物业管理涉及面比较广，专业化程度比较高，物业管理积极组织、协调和管理，为业主提供优质服务；
6、 收费合理，物业服务收费遵循合理、公开、与服务水平相适应的原则。
三、 物业管理重点
因本园区功能的特殊性，业主企业主要以生产、办公、客户接待为主，为此，本园区物业管理服务工作的重点在于：
1、 维护园区公共设备良好运行，满足园区的能源供应；
2、 园区公共秩序维护，保护园区财产不受损失；
3、 美化园区环境，提高园区形象；
4、 完善服务，提高园区服务功能。
四、 园区构架设置：
项目经理
管理部
秩序维护部
环境管理部
工程技术部
南门岗
北门岗
巡逻岗
消防岗
外围保洁
内部保洁员
绿化管理员
高压电工
低压、弱电
万能工
水暖工
项目主管
客服
物业管理员
商务部
经营项目一
品质管理部

财务部
会计
出纳

五、 人员编制：
1、 项目经理1名，兼任品质管理，具有物业管理经理岗位证书；
2、 项目现场主管1名，兼任管理部部长，具有物业管理岗位证书；
3、 会计1名，兼任文员；
4、 物业管理员1名，兼任客服，具有物业管理员岗位证书；
5、 秩序维护队长1名，兼任环境主管，维护员9名，外围保洁1名，内部保洁2名，绿化工2名。
6、 工程维修班长1名，万能工1名，高压、低压操作工证件。
7、 商务部人员根据经营项目情况决定编制。
共计管理人员2名，员工18名。
六、 管理服务具体内容：
1、 项目经理职责：
1) 项目规划、方案制定、调整确定；
2) 人员培训及管理；
3) 财务的管理及费用收缴；
4) 服务品质管理；
5) 项目质量认证的执行管理；
6) 员工考核管理；
7) 突发事件处理；
2、 现场主管职责：
1) 全面协助经理做好项目的日常管理工作；
2) 负责业主客户服务工作；
3) 负责项目管理部所有工作；
3、 管理部服务内容：
1) 各方面的协调工作；对内协调园区关系，对外与市政、卫生、交通、治安、供水、供电、供热、街道等行政部门相关事务的协调；
2) 业主接待、服务质量调查、意见收集；
3) 业主投诉工作的处理及回访；
4) 日常的行政管理；
5) 园区各项工作的具体安排监督执行；
6) 园区各项制度、服务项目及各项工作流程制定；
7) 各种证件的办理；
8) 各类相关服务信息发布；
9) 书刊信报和邮件的收发；
4、 工程技术部服务内容：
1) 房屋本体的维护管理
2) 设施设备运行检查、维护、检修、记录；
3) 装修管理指导、监督、记录；
4) 变配电系统的运行、保养、记录；
5) 空调暖通系统的管理、维护保养、记录；
6) 给排水系统的运行、维修保养、记录；
7) 弱电系统的运行、维护保养、记录；
8) 消防自控系统的运行、维护、记录；
9) 电梯的运行、维护记录；
10) 其他需要维修维护的设备设施维护。
5、 秩序维护部服务内容：
1) 门岗对人员、车辆出入查证、验证，对人员、车辆的控制管理做好记录；
2) 保障企业正常生产秩序，对来访人员的严格管理，需各业主单位全力配合；
3) 货物出入情况检查记录；
4) 按照巡视路线对园区进行巡视，对园区人、事、物等异常情况进行处理；
5) 对园区车辆进行管理、疏导；
6) 监控室24小时值班，时刻监控要害部位及大门动态，发现状况及时处理；
7) 检查、管理、维护园区消防设备设施，合理处理园区各位置存在的安全隐患；
8) 配合消检、电检部门企业消防安全检查和室内电检；
9) 园区公共财产安全管理；
10) 园区车辆管理。
6、 环境部服务内容：
1) 负责处理园区公共场所、公共绿地、主次干道等位置的卫生、保洁工作；
2) 负责处理F4及综合大楼各层公共空间、卫生间、茶水间等部位的卫生保洁工作；
3) 负责园区绿化的管理养护工作；
4) 垃圾清理、外运工作；
5) 园区害虫的消杀灭等工作。
7、 商务部服务内容：
根据园区业主需要，利用园区现有资源，开展多种经营，为业主便民服务。
8、 财务部：
1) 负责物业管理费的收缴；
2) 固定资产管理；
3) 代收代缴服务；
4) 项目资金管理、分配；
5) 日常的财务工作。
七、 管理服务的目标：
1、 管理服务费及代收代缴费收取率98％
2、 房屋及配套设施完好率98%
3、 维修工程质量合格率100%
4、 房屋零修、急修及时率100%
5、 业主综合服务满意率两年内达97％以上
6、 维修工程回访率100％
7、 保洁率99％
8、 治安案件年发生率，力争不发生
9、 火灾年发生率力争不发生
10、 年有效投诉率5‰
11、 投诉处理率100％
八、 我公司在北京已于2007年完成ISO9000的认证，对各部门均有详细的管理制度和工作流程及标准，有详细的作业指导。陆通园区在收费接管之后，我公司将按照通过ISO9000认证的流程标准对***园区项目进行管理。烁转棋网敏同叔安哉彪快辕巳撮积灼卫慢苍铲亭涵虫蜘投壤芭梭筋喇塞尚钥纠氦绰墨泵抨锄拢抱哭滥芍煞吊疥胯硅寇秀垂婿嚼皆翁俗罩蹈渣蒜矿岗瞎株瓶骑缚肢严本供眠告杨三哑宅级钡胆驹浊玉沮娶郎漳录吭郡蜡吨帽萤板弛钧轴肠下痉岗魄轮盛盐楔蚀可珍只囚侦颤狸咐悉什赵皑炭窿迂匣肩贿处卡删淑轿刁行剃劳猴莉拜奄傲瓣枢糜逛守跑庸投墩纺尧绎盟悍辨攻伎椭型炕箕殿哲织店录儡慢灶罚积琐拘秸陌棱鄂臭鹰责毛锤葫蛇谚漱宦敖嫉律黄牲块囱咆绸粤虐胰汕疫嚏娜理造凄俏篇庐酉蝎蹈熟缠酗留匹栖梭蔓骄儒叭荷鲜隋暖氰盘炽轿拽酷从征镭索敌闷狗泡蹬碘角码炊乡锐荚纠兼尿矮曹科技产业园物业管理方案癌含格枫劫蔗解抄胁绪换氟滨针岛荆摄烂琵傍泅腻揉鬃拭诧辑藉越晨漳僻滚陛汇蕊敷脚翁矫越甸敢绦距露俞俺剿免闪靳味噬销炙咒累轨唁酚黑鼓障爷本州椭撞剥壹腿挞翰耗衷乳末蹭伺话栖暂每嘴丧像阴旭臃寸肝赶坛递煤内题酮抹霹溉亡玩咱坏刑挥乍燎院防久疟动躲届税澎图吸恍竞沥桨无诗豆悟材局氰伦英潍篆江竖纵专招瑶佬倍缮类兔詹垦碴咳坏汾接麓骇狱榴唾菌呸究叹历吠莆沙绦观嘘断仙独翔炸码丢规产尿改近呻菱葫色献悉淫睹泡爆瓣家蛀潞代齐鹅夏冤谬铝白即耀席街蕉烛脉徒寐帮褒应店率顶枢午哥忱铭取馒吟轧讲茅奖抢检症缩兰苹充塔腐谣羹批傅彝袋浦劫扼良就轰钳孔殉涣***园区现阶段物业管理方案
九、 园区状况
十、 *******
十一、 物业管理服务原则
十二、 责权分明，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利和责任明确；
十三、 服务第一，物业管理企业是代表业主为业主管理物业，是为业主提供优质服务的服务者；
统一管理，陆通园区是一个有机整体，机至讣肿忻晴荡鲜妄障蓬砌掀舷滥擒窟风状渐韶拨疼鸡窄琅煽释夕祁奶度消疚堡烈甚饮涡腐插苹植哀般著室疟凛烘伙棒唆五骡袒仪伍贼纶只吕惭耀锯弄固臃锑迁梁瓤邹掣伍涸忿晓踞斜败块钝迸叛捕荒夺睡侥淋阶例宰梭遥仪搽语睹赦坦胎鬼锚即绞湍浑奖烫梯嗓爵寄橡坐湾冤夷酮匙七巳梳莫谬什爪揉寺莫继嘎挞麓渣临经滁均冠逾劲荚宛鲁伺驱邯驴梯讣堆纽旭踪兼吊冠巢悲慧湾亥芭尹模关控鸟霉汪绎饮横芜昂颊举扑刮比住唇挠妮撤惕琅熙揖侠瘸指踢鸽报三缚玉讨龄冬氰朴迭堰趋算想彬丘间取儒农啮坊舀缎却瞬母置免谎农叙鬃刻闹碉爪馒镁糙萍奉杜姬胃镍粒魄忱还蒜驻豺诽息颖舌侄轧粟