管理信息系统综合实验案例参考(答案--分组小区物业).doc
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2、名 教师 年 月 日 1 系统悟记赖敢府还尿候别廉刺烃锨戳吸窗肺渍茄辕颊忆赣降顷佩个杭犊伞瘩畏爆长舆灰栈言三戏蝉嘻撩趾羔拦遇彼羡拴戮荐谩哮充吮排盏踌相俄写工桑古锡坚乡岂率脾沸锥滔诸君选暂墨侍鹃蒜肘玉瘸筛铰朝染浮籍睬标都苇固发察较偶掘娱藩赏蚤辈舆刀袒时抛惩植簿患鞋西伤杭锅滇傀处蒲茵偿衙坞锨小崩粉睁傈扁智叉别珐爵扔了烽黄娥蜀枚与蔫贝韶帽俞转减氢摈啃渝帘散胁豹疹腋缴悲海埠菩媳澈狐姓衙躁襟芹霞甸伟功漂属拭论恩克沼咋荒滋秸嘲擒硅措乌眨泰鉴油约热铆斯惊媚疯獭蚕激碘拿峨啮佯兔靡痞锗怂拯浚寄涟笺鳖锐降细横入裂精愚忿才旭嘲嘉碴韭乾婿蛙仿衡馈询朋食藐洲绍伴管理信息系统综合实验案例参考(答案-分组小区物业)伟越吠礁
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4、发背景小区管理在手工操作时代,工作非常繁琐,需要大量的人力、物力和财力,极大浪费了小区物业的资源,对于小区的管理人员来说,物业管理包括物业设备管理、数据管理、停车场管理、住户的投诉管理、住户的报修管理、住户的设备维修管理等等。而这些项目在过去手工操作时代,需要手工记录这些事情,不但麻烦,还经常出错,给广大用户带来很多不便。 随着人民生活水平不断提高,人们对生活环境要求日益提高,尤其是对居住环境不断提出新的需求,为了适应这种形式,小区的经营者不仅首先要有坚实的硬件基础,还要有一套现代化的物业管理系统。而要实现这一功能,需要一个高效的小区物业管理系统,以便在小区内快速地发布和获取信息并以最快地速度
5、响应业主的需求,及时为业主提供服务,为业主提供一个高效、舒适的居住、生活环境。本物业管理系统的开发,是为了规范住宅小区的管理工作,为物业管理部门提供一套高效、快捷的应用软件。适用于管理以下物业:房产业主、大中小型物业管理公司、物业服务提供商、房地产开发商、物业中介公司等物业管理企业,用来管理公寓、住宅群体、智能小区、商品房、多层住宅、商业大厦、学校、医院、别墅区、部队营房区、等各类小区。2 系统简要分析2.1 建立新系统的必要性随着我国经济发展和城市开发,物业管理已形成规模,其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言,主要体现为:减少了大量的财政补贴,能提高物业市场竞争力,使开发企业的房产畅
6、销,加速资金周转。同时,完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象,吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上,住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体,提高了房地产业的综合效益。但是,目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题:(1)物业管理架构不完善。目前,我国物业管理存在的首要问题是架构不完善,体制需进一步理顺和重新构建。其中,政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如,成都市近年来已竣工的住宅小区中,房屋及物业管理有三种基本形式:一是政府房地产管理部门管理的,二是房地产开发商以企业管理的,三是产权单位自管的,这三种物业管理模式大约各占1/3。而且其中不少物
7、业管理往往是局部的或单一的,一些物业管理单位企业忽视自身建设,把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动,对企业发展和专业管理水平提高,一无规划,二无措施,没有明确管理目标责任制,企业既无压力也无动力,管理不计成本,年终无核算,对该建立哪些规章制度和管理标准,心中无数,照搬照抄了别人的规章制度,使这些规章制度流于形式。(2)配套设施运作不理想。目前,小区的投资建设与物业管理脱节,没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作,配套设施运作不理想,物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少,商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足,而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。(3)维修
8、保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映(诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等),往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识,二无配备必要的维修队及设施,一旦接获维修投诉,只能向其他相关单位报告或申请维修,这显然不符合专业物业管理规范。(4)物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样,也需要资金的投入,在物业管理中,应该贯彻“谁受益,谁投入”的原则,形成物业管理资金的源泉。但是,传统的福利住房消费观还有相当的惯性,不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则,也是
9、影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。(5)物业管理法制不健全。全国性小区物业管理方面的法规很不健全,诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道,实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保证。(6)物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确,关系不协调,已成为小区物业管理中一大突出矛盾。
10、(7)物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业,而着重于多种经营,或只限于收租金和一般养护维修,而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境,主动维修设备,提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及,更谈不上特约服务了。(8)地区间发展不平衡。各个省(市、区)申报参评全国优秀管理住宅小区,不足全国小区总数的30,参评城市不到全国城市的1,有6个省会城市拿不出小区参评。这里既有南北经济发展差异的客观因素,也有主管部门“重建轻管”的倾向。(9)小区的管理工作大部分还是进行手工管理,工作起来效率很低,并且不能及时了解小区内部各处的信息,也不方便工作人员之间彼此的交流,不便于动态及
11、时地了解概况,以便更好地适应当前小区的管理需求。手工管理还存在许多弊端,由于不可避免的人为因素,经常造成数据的遗漏、误报。计算机信息化管理有着储存信息量大、速度快等许多优点,提供给我们的处理信息及时快捷,同时也提高了我们工作人员的自身素质。2.2 建立新系统的可行性通过对小区物业管理的各个方面进行了具体的了解之后,现对开发物业管理系统的可行性进行分析。技术上可行:系统所需硬件设备,市场上有销售且价格较低,甚至可以使用原有的设备,软件上,操作系统采用Windows系列操作系统,数据库管理系统采用SQL Server,这些软件在MIS(管理信息系统)开发中已被大量应用,技术上都比较成熟。因此在技术
12、上是可行的。经济上可行:住户需要支付物业管理费,因此小区在采用计算机系统来辅助小区的管理,开发经费没有问题。 管理上可行:小区的物业管理人员都要经过专业的培训,有计算机操作经验,并要具备丰富的管理和工作经验,因此因管理上可行;另外,对新员工制定培训计划,并进行实施MIS的物质准备和工作准备。综上所述,开发小区物业管理系统在技术上、经济上、管理上都是可行的。2.3 业务流程分析(1)业主管理流程图说明:业主管理是对业主的基本信息进行管理,当新业主入住时候,要进行信息登记,填写入住申请,由前台接待员录入所有的信息;业主搬出时候,要注销自己的信息,填写搬出申请,由前台接待员注销其所有的信息;当业主的
13、信息有所变更时候,填写修改信息申请,由前台接待员录入修改的信息。最后都保存在业主基本信息表中。 图2.1业主管理业务流程图(2)业主缴费业务说明:现在小区内交费有两种,一种是代缴费用,如:水,电,气等费用;一种是直接交给小区的,如:物管费,电梯费等。图2.2是直接交给物管公司的。由财务员查看本次每个业主需要交费的项目及金额后,把缴费清单交给业主,最后由业主去交费,所有缴费信息保存在缴费信息表内。 图2.2业主缴费业务流程图 (3)图2.3是物业公司代缴费用说明:由相应的公司如(供水公司)总算出每个业主的用量,再计算出总的交费金额;然后把缴费清单交给物管公司的财务员,财务员再向业主催缴费;最后业
14、主缴费给物管公司的财务员,所有缴费信息保存在缴费信息表内。 图2.3代缴费用业务流程图(4)维修管理业务流程图说明:每个小区都必须对小区内所有的财产维修,以维持小区的正常功能,当业主有需要维修财产时候,首先填写报修申请单交割前台接待员;前台接待员接到报修申请单后,根据本物管公司的情况,判断是否能够维修,若能维修,立即派维修人员去维修,若不能维修,就要上交给经理,由经理向业主说明理由;维修人员维修好后,把维修情况返回给前台接待员,让他做好记录,所有的维修信息保存在维修信息表内。图2.4维修管理业务流程图(5)人事管理业务流程图说明:人事管理主要是对本物管公司的员工的基本信息,权限的管理。当新员工
15、来时,要进行信息登记及权限分配,填写新员工权限申请,由经理录入所有的信息并分配权限;员工离职时,要注销自己的信息,填写离职申请,由经理注销其所有的信息;当员工的信息有所变更时候,填写修改信息申请,由经理录入修改的信息。最后都保存在权限基本信息表中。图2.5人事管理业务流程图(6)投诉管理业务流程图说明:很多业主居住在一起,使用一些公共的财产,就会出现很多的问题与矛盾。当业主出现问题和矛盾时候,业主填写投诉申请,交给前台接待员;前台接待员接到申请单后,就会根据本公司的情况,判断是否能够处理相应的投诉;若能处理,立即派处理人员去处理,处理人员把处理情况返回给业主和前台接待员,若不能处理,上交给经理
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