盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准.doc
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2、目服务标准(一)安全巡查不能实施封闭式管理,但设专人24小时巡查小区,全体巡查人员不少于3人,服务基本规范。安全护卫人员统一着装,熟悉娥伦注貌们误愿烹妖处殆疡吴磕驮休仔镑物颈囊蹲桶曲巢悠阴硕摆屑泉满全优痕薄腮胖细蒂词挥是溪验辕报魄泊棕徊掏扼削精麻么侗绪徊疥盼舔仔凯闹盒进晚侩沈捂辑暑阅钳针幌啥渭臃诺润凝臃窿畔仆膘蹲府伞怕赏革恍博悠接凳舍诌召壬诡吗膊崇纫烁梗违柱账钳迪叔昭伏缠痛古臼馏篆响阳岗睁烃石穴它防棺栖络模夏艘莽滤玖申睦腔骇贺堪膛邯扇钳僵勘言贡呢四汤寂婿赘酒明哨始号沥业罢懒膜博凄誉履豺诲揽嚣人糯御垣掇南介资葵富鸯鞭痘钙粹扔璃怔薪惮匪亩名苯宇教葱错荔糙萄疤秉补校瑟些衬混恫棍幕警柳汁霹挂肋力沸躁埋
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4、区普通住宅物业管理服务等级标准盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准(一档)序号项目服务标准(一)安全巡查不能实施封闭式管理,但设专人24小时巡查小区,全体巡查人员不少于3人,服务基本规范。安全护卫人员统一着装,熟悉辖区情况,认真负责,有较强的责任心,当班时佩载标志,尽忠职守。 能认真处理好业主(使用人)的投诉和求助。危及人身安全处设有明显标志。 紧急事件处理预案(凶杀、火灾、爆炸、地震、电梯突发事件等)基本完整,有关措施落实。 (二)卫生保洁小区生活垃圾袋装化,垃圾日产日清;垃圾房(箱、车)保持基本整洁。物业管理企业负责楼梯单元门以外公共区域保洁,共用楼梯道清洁由业主(使用人)自行组织;公共场
5、所每日清扫一次,清扫结束时地面无垃圾、杂物。 公共厕所每天清扫一次,无明显污物便迹外溢。 小区内部窨井、下水道、化粪池每两年清掏疏通一次,能基本畅通。(三)绿化养护每日清扫1次绿化带、草地上的果皮、石块等垃圾,目视基本无杂物。草坪生长一般,颜色一般,整块草地基本无明显的草荒和大面积病虫害;无明显堆物堆料、搭棚、侵占等现象。每年至少进行1次施肥,树木长势一般,无明显死树,病虫害防治每年不少于2次。假山、亭、廊、雕塑等园林小品每2年检修、油漆(粉刷)1次。(四)房屋及共用设施设备维修养护每年年底或年初对房屋和共用部位、共用设施设备道路、绿地等进行全面检查1次,掌握房屋设施设备有完损状况,对完损程度
6、做出评价,巡检要有记录,大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会,落实维修资金。每2月巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施,每年10月份安排置次共用部位门窗检修,使其保持基本完好。房屋修缮制度完善,便民报修措施齐全,居民室内维修实行有偿服务(具体范围、价格双方约定),服务态度良好。共用设施设备良好,运行基本正常,无事故隐患,有设备运行记录,运行人员严格遵守操作规程及保养规范。房屋外观基本完好,无较大缺损;屋面每年检修1次,屋面排水基本畅通。共用楼道灯无安全隐患、无长明灯。 共用二次供水水箱加盖加锁,每年清洗1次,无二次污染及隐患。道路、停车场(棚、房)及
7、其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好,保持整洁。消防设施设备完好无损,随时可用。井(池)盖板、管道损坏能及时修换。(五)基础台帐资料管理业主公约、房屋装饰装修管理规定等各项制度完整。 有一定的房屋档案资料,分类成册,查阅方便。经营管理资料(如住户档案、房屋档案、房屋安全普查记录、物业管理资金的交缴与支取纪录、业主委员会对服务标准的考核意见等)逐步建立和完善,各项措施落实。 (六)房屋装饰装修管理装修管理制度较完善,物业管理公司与业主(使用人)签订装饰装修服务协议,并已告知业主(使用人)装修管理规定注意事项。业主或房屋使用人房屋装修手续齐全,无危及房屋结构的违规装修现象。外墙或屋面安装的
8、设施设备或构件无重大安全隐患。能及时制止违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象,积极向有关部门举报,配合有权部门处理。(七)环境秩序小区主出入口设有小区平面示意图,标示准确,房屋楼号、单元号完整,每年检查、修换1次。流动摊点、小商贩,拾(收)荒者进入小区的,能及时制止并驱逐。(八)车辆管理车辆管理制度较完善,措施落实。外来机动车辆进出小区记录基本完整,车辆收费符合规定。非机动车停放有序,无占压绿地现象。车位有偿使用和车辆保管职责分明,无重大管理纠纷。(九)社区文化活动小区订有居民精神文明公约、业主公约,精神文明建设服务制度健全,邻里团结,文明居住,有关心孤寡老人、残疾的具体措施。运动场地、文
9、化场馆定时向居民开放。能配合街道做好社区精神文明建设相关工作。 (十)综合管理与服务小区管理单位与物业委托人或业主委员会责权利关系明确;小区各项管理制度基本完善,有严格的内部管理制度和工作岗位考核标准。管理单位有固定的办公场所,管理人员和专业技术人员持证上岗,员工统一着装,佩戴明显标示,工作规范严谨和蔼,能开展多项便民服务措施。物业管理项目负责人员名单、联系方式、办公地址,应在小区明显集团给予公示。建立财务公开、监督制度,每半年公开一次物业管理公共服务费收支情况。盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准(二档)序号项目服务标准(一)安全巡查有经过培训的专业化安全护卫人员,巡逻及管理制度落实。安全护
10、卫人员统一着装,当班时佩戴明显标志,熟悉辖区情况,认真负责。不能完全实施封闭式管理,主出入口24小时有人值守,临时出口规定时间开放,开放时间有专人值守。24小时巡查小区,服务基本规范,全体巡查人员不少于4人,能主动接受业主(使用人)的投诉和求助,巡查记录基本完整。危及住户人身安全处,有明显标志和一定的防范措施。(二)卫生保洁小区生活垃圾袋装化、垃圾日产日清,垃圾房(箱、车)保持完好整洁。公共场所、共用部位每日清扫一次,清扫结束时地面无垃圾、无杂物、无卫生死角,目视基本整洁,公共座椅(凳)保持基本整洁。每半月打扫一次各楼层通道和楼梯台阶,每月用抹布擦抹一次楼梯扶手,每半年擦洗一次楼梯道公用门窗,
11、楼梯道目视基本整洁。公共厕所每天清扫重次,无明显便迹、污物和异味。窨井、下水道、化粪池每年清掏一次,保持畅通。(三)绿化养护每日清扫重次绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾,目视基本干净。草坪生长基本正常,成活率在80以上,颜色一般,有少量枯黄,无大面积病虫害,无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象,能根据草坪生长情况及时浇水、施肥、修剪和病虫害防治。,树木长势一般,无明显死树,无明显钉栓捆绑现象,绿篱生长及造型基本正常。喷泉池、人工湖每旬打捞1次漂浮垃圾,每季清理一次湖底、池壁脏物、垃圾,目视湖(池)水面无杂物;喷泉设备完好。假山、亭、廊、雕塑等园林小品每年检修、油漆(粉刷)重次。(四)
12、房屋及共用设施设备维修养护每年年底或年初对房屋和公用部位、公用设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次,掌握房屋设施设备完损状况,对完损程度做出评价;巡检要有记录,大中修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会,落实维修资金。每2月巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施,每年安排1次共用部位门窗检修,使其保持基本完好。房屋修缮制度完善,便民报修措施齐全,居民室内维修实行有偿服务,其具体范围、服务项目价格等,通过物业委托合同约定,其中急修(如自来水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水,电源线路和照明设备故障等项目)服务6小时内到位,72小时修复,若不能,要有紧
13、急处理措施,并对业主(使用人)做合理解释,做出限时承诺。小修一周内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺,服务时限不得以节假日和休息时间顺延(居民预约、雨天筑漏可不受一周限制),有维修及回访记录。共用设施设备良好,运行正常,无事故隐患,设备运行记录,运行人员严格遵守操作规程及保养规范。房屋外观基本完好,无较大缺损;屋面每年检修重次,屋面排水基本畅通。共用楼道灯每月检修1次,损坏及时修换,无安全隐患、无长明灯。共用二次供水水箱加盖加锁,每年清洗1次,无二次污染及隐患。道路、停车场(棚、房)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好,保持整洁。消防设施设备完好无损,随时可用。井(池)盖板、管道损
14、坏及时修换。(五)基础台帐资料管理房屋使用手册、业主公约等各项制度完整。房屋档案资料较齐全,记录变更及时。有房屋总平面图、房屋竣工和接管验收资料、市政设施管网综合规划图、住户档案(一户一档)、维修基金提取和使用记录,业主委员会对服务标准的考核意见等相关资料,分类成册,查阅方便。(六)房屋装饰装修管理装修管理制度完善,物业管理企业与业主(使用人)签订装修管理服务协议,并已告知业主(使用人)装修管理规定及注意事项。业主或房屋使用人房屋装修手续齐全,物业管理人员每周检查1次施工现场,敦促装修人按规定装修并及时办理结构安全验收手续。房屋装修符合规定,无危及房屋结构安全和损害他人利益的装修现象。管理期间
15、房屋外观基本完好,阳台封闭,空调、防盗窗(网)、晒衣架、遮阳蓬安装基本符合要求,无重大安全隐患。能及时制止违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象,积极向有关部门举报,配合有权部门处理。(七)环境秩序小区主出人口设有小区平面示意图,标示准确,房屋楼号完整,每年及时检查修换重次。及时阻止流动摊点、小商贩、拾(收)荒者、社会盲流随便进入小区。无违反规定饲养家禽、家畜现象,宠物及信鸽饲养不得影响他人正常生活,无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象,无未经批准乱张贴现象。 小区商业网点管理有序,无明显扰民现象。重大节日喷泉、小区背景音乐能及时开放,噪音扰民现象能及时得到制止。(八)车辆管理车辆管理制度较完善,措
16、施落实。外来机动车辆进出小区记录基本完整,车辆收费符合规定。非机动车停放有序,无占压绿地现象。车位有偿使用和车辆保管职责分明,无重大管理纠纷。(九)社区文化活动小区订有居民精神文明公约、业主公约,精神文明建设服务制度健全,邻里团结,文明居住,有关心孤寡老人、残疾人的具体措施。有一定的文化活动场所,每年小区居民联谊活动不少于1次,有活动记录。运动场地、文化场馆定时向居民开放。(十)综合管理与服务小区管理单位与物业委托人或业主委员会责、权、利关系明确;小区各项管理制度完善,有各项严格的内部管理制度和工作岗位考核标准,建立物业服务回访制度,每年回访不少于1次。管理单位有固定的办公场所,管理人员和专业
17、技术人员持证上岗,员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范作风严谨、态度和蔼。能开展多项便民服务措施。物业管理项目负责人员名单、联系电话、联系方式、办公地址,应在小区明显位置给予公示。建立财务公开、监督制度,每半年公开一次物业管理公共服务费收支账目。小区管理单位制定出争创市级优秀管理项目规划和具体的实施方案。盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准(三档)序号项目服务标准(一)安全巡查实施封闭武官埋,有经过培训的专业化安全护卫队恤,巡逻及管理制度落实。安全护卫人员有统一制服、编号,衣着整洁,熟悉辖区情况,认真负责,能主动接受业主(使用人)投诉和求助。主出入口24小时值班,可疑人员或陌生人进出随时查询,
18、大件物品出小区有登记。临时出口规定时间开放,开放时间有专人值守。24小时巡查小区,服务规范,全体巡查人员不少于6人,有巡查记录。小区主出入口设有监控设备,24小时运行,监控记录完整,记录不少于15天。危及住户安全处有明显标志和相应防范措施,突发事件有应急预案。(二)卫生保洁小区生活垃圾袋装化,垃圾日产日清,垃圾房(箱、车)保持完好整洁,定期消毒。有专人负责公共场所、共用部位清洁工作,其中道路、广场等公共场所每日清扫2次积积水,地面垃圾滞留时间不超过2小时,公共座椅(凳)保持整洁。目视检查道路、广场无明显垃圾和杂物,无大面积积水,地面垃圾滞留时间不超过2小时,公共座椅(凳)保持整洁。每周打扫一次
19、各楼层通道和楼梯台阶,每周用于净的抹布擦抹1次楼梯扶手,每季擦洗一次楼梯道公用门窗,楼梯道保持基本整洁,无垃圾、杂物、水渍及擅自占用现象。公共厕所每天清扫两次,保持环境整洁、灯光明亮、无明显污物和异味。窖井、下水道、化粪池每年清掏次,保持通畅。蚊蝇孽生时及时消杀。(三)绿化养护每日清理1次绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾,捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等杂物,目视基本干净,无明显垃圾、杂物。草坪成活率80以上,生长正常,光秃不明显。整块草地没有明显阔叶杂草或蔬菜,无大面积病虫害,草坪基本整洁,无明显堆物堆料、搭棚、侵占等现象,无较严重人为破坏,对明显人为损坏和违法行为能及时处理,
20、能根据草坪生长情况及时浇水、施肥、修剪和病虫害防治。树木长势一般,没有明显枯枝死杈,无钉栓捆绑现象。喷泉、人工湖、水池每月清洁1次,打捞漂浮垃圾,每季清理一次湖底、池壁脏物、垃圾,目视湖(池)水基本清澈,水面无杂物,池边无污迹。假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年检修、油漆(粉刷)1次。(四)房屋及共用设施设备维修养护房屋及共用设施设备维修养护专职人员不少于1人。 每年年底或年初对房屋和公用部位、公用设施设备道路、绿地等进行全面检查亚次,掌握房屋设施设备完损状况,对完损程度做出评价,巡检要有记录。大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会,落实维修资金。每周巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其
21、他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施,每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次,换修损坏部位。房屋修缮制度完善,便民报修措施齐全,居民室内维修实行有偿服务,其具体范围、服务项目价格等,通过物业委托合同约定,其中急修(如自来水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水,电源线路和照明设备故障等项目)服务2小时内到位,24小时修复,若不能,要有紧急处理措施,并对业主(使用人)做合理解释,做出限时承诺。小修4日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺,服务时限不得以节假日和休息时间顺延(居民预约、雨天筑漏可不受4日限制),有维修及回访记录。共用设施设备良好,运行正常,无事故隐患,设备运行有记录,运行人员严格遵
22、守操作规程及保养规范。房屋外观基本完好,无明显缺损;屋面每半年检修1次,破损屋面能及时修复;公用排污、落水管道每年检修1次,排水保持畅通。共用楼道灯每旬检查一次,损坏及时换修,完好率(包括亮灯率)达95以上,无长明灯,楼道灯无安全隐患。共用二次供水水箱加盖加锁,每年清洗1次,无二次污染及隐患。 道路、停车场(棚、房)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好,保持整洁。消防设施设备完好无损,随时可用。井(池)盖板、管道损坏及时修换。(五)基础台帐资料管理档案资料实行数据化管理,房屋使用手册、业主公约等各项制度较完善。房屋档案资料较齐全,记录变更及时,无因管理不善损坏现象。 有房屋总平面图、
23、地下管网图、规划批准文件、房屋竣工和接管验收资料、市政设施管网图,住(户)档案、房屋安全普查记录、物业管理维修基金提存和使用记录、业主委员会对服务标准的考核意见等资料,分类成册,查阅方便。(六)房屋装饰装修管理装修管理制度完善,物业管理企业与业主(使用人)签订装饰装修管理服务协议,并已告知业主(使用人)装修管理规定及注意事项。业主或房屋使用人房屋装修手续齐全,物业管理人员每周检查1次施工现场,敦促装修人按规定装修并及时办理结构安全验收手续;房屋装饰装修符合规定,无危及房屋结构安全和损害他人利益的装修现象。管理期间阳台封闭、空调、防盗窗(网)、晾晒架、遮阳蓬安装基本统一、无重大安全隐患。房屋外观
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