物业日常管理方案.doc

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*日常管理方案*日常运营管理已久，在现有工作开展方式的基础上，个人建议制订既科学合理，又切实可行的有针对性的日常运作管理机制，确保有效运作。1、安保管理*是集商业商铺、业主及短期临时租户相结合的物业小区，面对这种有商铺二次装修、短期临时租户、业主来访人员、快递收发等人员混杂，给安保管理工作带来了无形的压力。小区治安的好坏是业主衡量物业管理的关键，为把一切不安全因素控制在萌芽阶段，确保*小区随时处于安全状态，建议安保工作如下：1.1在安保管理上以:“强化专业、人防为主、机防为辅的全面防范”整体安全管理防范思路。在装修、物资搬运中实施“有章可循、违章必纠”的管理办法，灵活运用各种手段，在执行处理事务上要讲情、讲理、讲法，以预防为主，永远把安全放在第一位。1.2根据小区地理位置，在目前 2个班轮流换防的基础上实行责任承包。当班期间，谁出事谁担责的管理机制，以此提高在岗人员的责任心。1.3要求保安队员严格按照保安工作手册 规范动作，文明执勤，规范上岗。坚持查岗制度的执行，由保安班长负责保安员的日检，保安队长负责周检，管理处负责月检及不定期查岗的逐级检查制度，并根据查岗情况给予通报，漏岗，偷懒者按公司规定处罚，确保保安队伍的素质和服务水准。1.4在机防配备不足的情况下，适当增加保安人员以弥补机防局限性留下的安全防范死角，相互补充，形成动态、静态互补的交叉安全防范体系。保安拟设固定岗，流动哨和巡逻哨，整个小区 24 小时全方位检查，明确责任区，划分责任人。 1.5加强住宅区内流动人员及外来人员管理和防范，及时建立商户和住宅人员档案，并定期核查（文员协助建档）。1.6 落实安全责任制，明确责任人。管理处与保安队长签订治安目标管理责任书，明确责任和工作标准，并分级跟踪验证、考评。同时，各级领导、全体保安队员又是防火责任人。 1.7 加强车辆停放管理1.71地下停车场灯光昏暗，加设几处照明及张贴一些温馨提示，告知车主规范停车及自保意识。1.72地面停车场制作小区交通车辆行驶停放管理规定提示牌。要求保安对所来车辆进行统一指挥，要求规范停放，严禁堵塞消防通道。1.73细化、完善停车系统，做到电脑收费系统与手工收费同步可查，杜绝收费岗人员的不良作为发生。1.8消防管理 1.81要求做到每月末及法定节日前，对大楼各层公共区域、公共设施进行例行安全检查。 1.82检查工作由管理处总负责人组织，工程组、保安班长、当班巡查员参加。1.83检查项目为各楼层所配备的消防灭火器材、消防栓是否齐全、有效，各楼层机房、电房设施设备是否运转正常，机房、电房内所配备的灭火器材是否完好。1.84检查各楼层走廊、电梯、安全通道是否畅通，消防指示灯是否完好。1.9暑期来临，由于小区学龄孩童较多，再加暑期中会有一些从乡下农村来深圳度假的小孩，会给小区的安保管理带来很大的压力（尤其是5楼公共场所、游乐设施），加之部分家长对小孩看管不严，为防范安全事故的发生，建议在暑期阶段多增设1名保安(晚班4人、白班4人)，増岗专职负责5楼公共管理与各栋楼层的安全巡查工作，以此来加强5楼与住宅区的安全管理。1.10保安巡查范围1.10.1 查可疑人员、外来人员和捡垃圾、乞讨人员。1.10.2 查违章停车、违章装修。1.10.3 查室外施工、搭建情况。1.10.4查高室抛物、乱扔垃圾现象。1.10.5查漏水、漏电、漏气现象。1.10.6查安全消防设施，娱乐公共设施情况。1.10.7查房屋本体设施和公共设施情况。1.10.8查四无：无乱张贴、无乱涂写、无乱堆放、无乱排水。2、 清洁卫生环境卫生是给人入眼的第一感知，做好它，我们的心情都是舒爽的，也是对物管最基本的要求所在。在目前保洁人员及所配清洁设施的情况下，力争做到以下要求：2.1要求垃圾桶所设之点的垃圾装袋，每日早晨、下午下班前进行清理、周转，做到生活垃圾日产日清。 2.2小区道路、小区地面、地面停车场、绿化带等要求做到每日清扫一次。 2.3 5楼公共游乐场与休闲地方要求每日先清扫后拖地一次。 2.4大堂、门厅、办公室、座椅、电梯等每日清扫及用毛巾擦拭一次，确保干净卫生、无尘。 2.5公共部位门、窗、不锈钢扶栏、信息栏、消防栓、灭火器每月擦拭一次。 2.6 5楼以上各栋住宅每层要求保洁做到地面干净卫生、无垃圾、无油污水迹。消防楼梯无垃圾、不堵塞。2.7小区公共雨、污水管道每月检查一次，并视检查情况及时清掏处理；化粪池每年至少清掏一次，发现异常及时处理。 2.8地下车库做到每周两次的清扫处理，一年一次用水管冲洗一次（保安、工程、保洁一起参与）。2.9根据小区实际情况对小区公共区域定期进行消毒和除四害处理。2.10要求对保洁用具拖把时时清洗，垃圾周转桶每日下班前周转垃圾时用水冲洗，每月月末用洗衣粉对垃圾周转桶洗刷一次。2.11对现有保洁人员实行责任区域划分，清洁卫生包干，责任到人。3、工程保养维修工程工作开展的是否到位关系到整个物业业主、商铺能否正常生活、正常开门营业，因此，规范运作就显得尤为重要,既要保障整个物业所有设施设备的正常运行，又要做好这些设施设备的维修保养计划，且建档做好相关记录，具体如下：3.1对共用设施设备进行日常管理和维修保养。3.2建立健全共用设施设备的操作规范、设备台账、设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全、存档管理。3.3设施设备标示齐全、规范、责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规范及保养要求，确保设施设备运行正常。3.4对共用设施设备定期组织巡查，且做好巡查记录，需要维修，属于小范围的，及时组织修复，属于大、中范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划上报公司。3.5消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。3.6设备房保持整洁、通风、无冒、滴、漏和鼠害现象。3.7路灯、楼道灯完好率不低于95%。3.8容易危及人身安全的设施设备要有明显警示标志和防范措施。3.9物业管理处派工派单处理工作完成的及时性，力争当日事、当日毕，当日不能完成的工作必须在下班前汇报主管领导。4、房屋租赁管理 4.1房屋出租率的高低将直接影响公司运营效益，建议设岗专职做网络推广销售（包括住房销售与出租），将我们空置的商铺、住房及周围的环境经过修饰，发布于个人房源网、58网、赶集网、微信公众号等，以此提高房源信息的散播渠道。4.2在我们现有文件租赁协议中需修改一些内容，主要是针对住户不按时缴纳租金及相关管理费用所采取的防控措施，要求租户在入住前明白相关条款并同意遵守执行。4.3租金催缴，建议财务与各分部统建网络共享，对租户租金即将到期或逾期未缴纳的，分别制表共享或每周一次对租金收取情况进行对接，以便物管员及时采取措施收缴相关费用，以确保租金尽快回笼，降低公司收赢风险。5、文件管理 目前公司雍景濠城的文件管理相对有点凌乱，不易查找，标示分类不清，只有区域大类。应按区域、部门进行具体的分类保存，这样既可确保政府相关部门备查，又可因公司过往问题处理方法的借鉴而为创新提供价值信息（例：查找一份5年前公司与中国移动通信合作的合同书，谁能快速找出这份资料？）6、客服/文员客服即客户服务工作（接受客户咨询、解决客户存在的问题，尽可能的满足客户需求），这就要求我们的工作人员对商务礼仪、电话或面对面沟通的方式方法及事务工作处理的灵活程度等，需要有一个系统的学习和培训，其次是对自身形象和言行举止。7、其他 在公司的管理上须要求各级人员应对各自的岗位进行履职，实行数据量化管理，作为服务行业，我们要时刻报着急客户之所急、急领导之所急的心态，遇事拖拉、推诿的这种不正之风要及时刹住。要尽可能的规避对团队实行交叉管理，一是管理方的彼此推诿，二是被管理方会找各种理由来搪塞管理方，造成很大的窝工。事务性的工作岗位，要求岗位工作人员做到“日清日毕”，特殊情况不能日毕时，每日下班前都要对自己的垂直领导做当天的工作汇报，唯有此，才能对下线工作人员有一个有效的管控，不至于发展成放任自留、遇工作想干就干，不想干就给自己找各种借口。部门之间因工作关系需要人员借用处理要紧事务，建议在借用前事先和该区域的负责人沟通一下，以便该区域负责人在遇其他事情的时候有个应对之策。物业管理工程公司内部做不了的，要外包来完成的一定要有公司责任人监督现场施工的质量情况，而不是完工后在审单签字时问一些无关紧要的问题。以上是我拟制的*小区日常管理方案，呈请领导评审、酌定，不妥之处敬请指正，以确保小区在日常运营工作中稳步提升而共同努力。 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