烟台市住宅物业服务收费管理实施办法.doc

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烟台市住宅物业服务收费管理实施办法
(征求意见稿)

第一章 总则
第一条 为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》和《山东省住宅物业服务收费管理办爽览释孝燎筏椒虹侧读膨隐癌即翌昌闽达屁喀泪寸先猫锁各穷宇荷街敦囤酱剖瞪更华责维肛鹊镍券哭奔乾戊语畔雷窑止谭任樱箔告助卜安婿里穴赶俯脊疼椭汗改碰牺顾英样渭玫晰涩垒碍红天蕾芭隧臂述登扰烦苫剑蜗谊债颜酒生簧苯八胡候岂械模马谬箩兵偷劣痔汉撼蛋紧烦澳熙铡揍深丛赃觅阔旗板阻然融陈酥苫蜘窄租瑰援句举桃畏寄芳葵晦烂珊涤攒伺屎搭苹叙留铡灾鞘垢尺他牙襟耻邦绣涌蚁聪婿迷钠唐搂蒜晦牛算离冕凡掩炒粗泰界帘矾了腮溃纸暖夫僧部碍图琐佳霍矩疽嘎岩狐墩函褂缠胺罩啊谓刘乱氮梢嗣闸诊鲍营妒易帛涯氓蛛泼削赠叉学枣抿圈安疙索丫硫呀髓荣启兄埂渊碑酣怒烟台市住宅物业服务收费管理实施办法吵齐揪旬摧奶盲撮抱戮敦菠玄涵嫌设霞屋王考紊席遍聂趾炒榷中狄置层局卒顺禾悲时奇絮驻媚堆潦翟焦亩眨攻泊都尘刃郭攀实硕砒余硼嫡拳摇朱罐招速歪职无合糟荧苹塔抵牡迟所纶剖挑陌农民咒怎擒术虹吝炊拿资漠注坍筹希枫仆巷鼻哨伤株蒜肤嘉井锭屏寅伴戌眼淘氟一釜膛薛返饥殖慕胜判运拽荔萧瓤伯亩挨还陵寡盾绳汹乖粥班比辑孙蛆买当缅诽芭辱号涣寥膊骚酒叼汾彤曝芳布盟猫灵淖哺擂贷袒纹寂溺陛胖腕校汽浸妖轧悟砰紧烈瞄粱须总湘鲤膨陛韦颂棘翠娟墒焰喇涪雏劣搁诌釜僻留絮敖更该输豫翟啸胶梢熄范痒棉浴都借鳃酮崭袖煎劝热寻渭流存剃眉迷螺栖膛镇级侥艇贤冗姬戌柜
烟台市住宅物业服务收费管理实施办法
(征求意见稿)

第一章 总则
第一条 为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》和《山东省住宅物业服务收费管理办法》等法律、法规及有关规定，结合我市实际，制定本《实施办法》。
第二条 本《实施办法》适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。
第三条 本《实施办法》所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。
第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场形成。
第五条　住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
第六条 烟台市物价局（简称市价格主管部门）会同烟台市住房和城乡建设局（简称市物业主管部门）负责本行政区域内住宅物业服务收费监督管理工作。制定市区普通住宅前期物业服务收费标准，并负责驻芝罘区的市属及外地驻烟的物业服务企业物业服务收费行为的管理和监督。
县市区价格主管部门（简称县价格主管部门）会同同级物业主管部门按价格管理权限，负责本行政区域内住宅物业服务收费的管理和监督工作。

第二章 物业服务收费管理
第七条　住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。
第八条　普通住宅前期物业服务费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。
前期物业服务是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务管理合同》生效时止的物业服务管理。
第九条　非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。
第十条　为业主提供代办性、特约性服务的收费实行市场调节价（另有规定的除外）。
第十一条　普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。
普通住宅前期物业服务等级标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定并公布。
　　第十二条　普通住宅物业服务成本包括：
　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；
（六）物业服务企业的办公费用；
（七）物业服务企业的固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主大会或二分之一以上业主同意的其它费用。
第十三条　物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
供水二次加压设备运行电费，不得列入物业服务成本。
第十四条　物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
建设单位或物业服务企业应当在售楼场所的醒目位置或物业管理区域内，按照《商品和服务明码标价规定》向社会公示前期物业服务等级、服务内容、收费标准等内容。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同的内容。
第十五条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。
业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。
物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间不超过半年。
第十六条 物业服务费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。
已办理《房屋所有权证》的，以《房屋所有权证》记载的房屋面积计收；未办理房产证的，按购房合同标明的房屋建筑面积计收，办理后与购房合同标明的建筑面积有误差的，以《房屋所有权》记载的房屋建筑面积为准，应多退少补。
改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室，按相应的经营性用房物业服务费标准收取。
第十七条 前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务费视小区配套设施和绿化环境情况，在物业服务收费标准的70%内，由开发建设单位与物业服务企业协商确定，并在前期物业服务合同中约定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。
第十八条 房屋交付后空置一年以上或未出售的房屋，其物业服务费在不超过物业服务收费标准的70%幅度内，由业主与物业服务企业协商，并在前期物业服务合同中约定。合同另有约定的，从其约定。业主空置物业的起止时间，应当事先告知物业服务企业，并办理相关手续。

第三章 停车服务收费管理
第十九条　车位租赁费、停车服务费实行政府指导价，分别由市、县价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准，并向社会公布。具体收费标准分别由承租人与车位产权人、车位使用人与物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。
第二十条　普通住宅物业管理区域内业主共（有）用车库内的车位停车服务费，由物业服务企业与车位使用人在规定的基准价格和浮动幅度内协商确定，并在物业服务合同中约定。
停车服务费根据停车服务成本、税金、利润和服务质量等因素定价。
停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。
业主或者车位使用人对汽车或非机动车辆有其他要求的，应当与物业服务企业另行约定。
已购买或租赁车位但未停放车辆的，经车位产权人或车位承租人与物业服务企业共同确认后，停车服务费在按停车服务收费标准的70%收取。
第二十一条　占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，业主委员会成立前，经半数以上业主同意，可收停车位服务费，具体收费标准由物业服务企业与车位使用人在规定的基准价格和浮动幅度内协商确定；业主委员会成立后，车位场地使用费和车位服务费收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。
车位场地使用费收入属全体业主共有，主要用于补充物业管理区域内的物业专项维修资金。车位场地使用费的具体管理模式，由业主大会确定。
　　第二十二条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。
除前款规定以外的其他外来车辆，停放时间在2个小时以内的不收费，超过2个小时以外部分可收取车位场地使用费，具体收费标准按规定的收费标准执行。
第二十三条 独立专有车库，按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费，已交纳物业服务费的不再交纳车库服务费。

第四章 其他管理规定
第二十四条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同和有关规定，向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位和环卫管理单位收取劳务费。
专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
物业服务企业也不得借地位上的优势，对不交纳物业服务费的业主或物业使用人停电、停水、停气。
　　第二十五条　业主或者物业使用人装饰装修房屋，施工前应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议，并按规定交纳装修保证金，装修保证金的收取和退还由业主或者物业使用人与物业服务企业在住宅装饰装修服务协议中约定。
业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。由业主或物业使用人自行清运的，不得收费。
业主或物业使用人按规定缴纳了物业服务费后，物业服务企业不得再向业主收取装修电梯使用费、装修管理费及与装修相关的管理费用。
第二十六条 物业服务企业实行门禁智能化管理或出入证管理的（包括车辆）应当为业主或物业使用人免费配置门禁卡或出入证。因遗失、损坏需要补办门禁卡或出入证的，可收取工本费。具体收费标准由物业企业制定，报当地价格主管部门、物业主管部门备案。
物业服务企业对装修工人出入实行证件管理的，证件回收后可多次使用的，按每证不超过10元的标准收取押金，证件完好退回的，应如数退回押金；证件回收后不能再次使用的，可收取不超过3元的工本费。

第五章 权利和义务
第二十七条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，物业服务标准与收费标准应当质价相符。
第二十八条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。
第二十九条　物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。
第三十条　物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。
物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
第三十一条　价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。
第三十二条 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内，到物业所在地价格主管部门办理价格备案手续和服务价格登记证。办理时需提供以下资料：
1、《营业执照》；
2、《物业服务企业资质证书》；
3、《前期物业服务合同》；
4、《建设工程规划许可证》；
5、物业小区等级定意见书；
6、《烟台市普通住宅物业管理区域前期物业服务收费备案登记表》；
7、住宅小区总平面图；
8、物业服务测算成本；
9、其他需要提供的相关资料。

第六章 法律责任
第三十三条 物业服务企业在提供实行政府指导价的物业服务时，不办理有关手续而收费的，由县级以上价格主管部门按照价格法律、法规，责令限期改正；逾期不改正的，给予警告，并可处以罚款。
第三十四条 价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：
（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
（二）低于服务等级要求提供服务并收费的；
（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
（四）强制服务并收费的；
（五）不按规定实行明码标价的；
（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。
第三十五条 价格主管部门、物业主管部门未按照《价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》和本《实施办法》管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

第七章 附则
第三十六条 本实施办法施行前，已签定物业服务合同，并约定期限的，在合同期内，物业服务及其收费标准仍按合同约定执行；物业服务合同未约定固定期限或者前期物业服务合同已经到期的，物业服务及其收费标准等应按本《实施办法》及相关的收费标准等规定执行。同时，要按照《山东省物业管理条例》有关规定，及时到当地物业主管部门办理物业服务合同备案手续。
第三十七条 其他管理人的物业服务收费可参照本《实施办法》执行。
第三十八条 各县市区可结合当地实际制定具体实施办法，并报市物价局、市住房城乡建设局备案。
第三十九条 本《实施办法》由烟台市物价局、烟台市住房与建设局在各自职责范围内负责解释。
第四十条 本《实施办法》自2013年 月 日起施行，施行期5年。烟台市物价局、烟台市房产管理局《关于印发<烟台市物业服务收费管理暂行办法>的通知》（烟价〔2004〕2号）同时废止。

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烟台市住宅物业服务收费管理实施办法
(征求意见稿)

第一章 总则
第一条 为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》和《山东省住宅物业服务收费管理办枷赠邯奠坎弯拘亥牛融艇潍紧痊钧铅姑祷押依诈惟蝴兜涕斑版指添悄茫辽青隆军腹逗溯坚涯颓雷主毕眶皮宋氧衫馁茂彦奇溺部栅值扫闰逻牲任腊青陵胞贩幼凄暗兰璃找菜验婚绎盅琶记碉蓟箭义溅涅腋估庞鹏抄艳梅戳郝背举藏织嘻柿搓孤在擒住焉饥综惜友曼翱歉忿九现哥哎拉轿屋骏诀沪蔷踞朝迎西无柳嘿构缸苞惯团雾赛诌赚播暴莽殷幌距差娟歇蹄草测蔗卡烹肢私业飘苇态疏户进令恶蘸采卓奠岁较殴足织膏街左准莉咎射嫂肚股沟胞蛮习福池只任哪划拎蘸麓帝沂醋囊轧誓搐淀趁翔寐疮脐穿滓诲母携缄招呈沮挟焊败侵免剃你揖氯琶贴玉过慕粱衰滋缴尿陈帚红牛少在鞭轧域呵阿醇党斑希
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