试论物业管理前期介入的作用及其优点.doc

浅谈物业管理前期介入的作用及其优点

序论：在传统的做法中，人们常把物业开发建设看成是发展商、设计院和施工单位的事，发展商委托设计院作规划设计，绘制出图纸，然后又委托施工单位建筑施工。但是往往等到房屋造好使用后，却常常出现这样或那样的问题。有些情况是发展商没有注意物业区域的综合配套；有些情况是设计单位在设计时未考虑到某些实际需要；有些情况是施工单位选用材料不当以及施工中遗留下来的建筑质量问题等等。
本论：
一、物业管理前期介入的作用。
二、物业管理前期介入的优点。
结论
如何避免在物业开发建设过程中出现的问题，确保物业建设质量和使用功能完善，除了发展商、设计单位、施工单位应认真执行国家有关标准和严格把关外，在当前物业市场不断完善的过程中，物业管理公司积极参与物业开发建设的全过程是避免此类问题的一种有效措施。　

浅谈物业管理前期介入的作用及其优点
目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理,但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,仍然难以解决，开发商给物业管理带来的很多问题，例如：设计的缺陷；选材的不合理；安装的不合理。现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。下面我将从物业管理企业在前期介入方面的实践来谈前期介入的作用及优点。
一、物业管理前期介入的作用。
　　1、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。
　　物业的设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题,其在制定设计方案时,不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题,造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者,对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。
例如，小区内道路如设计的是大理石路面，从日后业主的使用角度考虑，建议开发企业采用沥青路面，这样做虽然成本上增加了许多，但是对业主的使用来说是好处多多。大家知道，车行在沥青路面上，噪音很小，到了业主休息的时候，采用沥青路面，基本上可以做到车行不扰民，如果用石材做路面，业主就真的是千金难买一枕眠喽。还有，人们若是不甚摔倒的话，沥青路面不易致伤，而石材路面因为表面硬度高往往会造成较为严重的伤害，尤其是对小孩和老人。最后不得不提的是道路的维护，沥青路面一次性投入大，但是日后的维护却是非常便利，哪里有缺损，那里铺一下就可以了，这样就大大节省了日后道路养护的支出，为业主又省下了一笔可能会支出的冤枉钱。
　　例如，2002年下半年投入使用的某大厦,其绝大部分设计工作是1998年内完成的,若全部按照设计图纸建设,则会与后期使用和经营管理要求产生距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司,积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研,参与设备、材料的选型及供应商的考察选用,并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上,从完善大厦设计细节、为更好搞好大厦经营的角度提出一系列建议,并对项目进行补充和完善。这样,最后做出的方案,一定会取得更好的效果。
2、积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。　
物业项目一旦建成,物业管理企业就要天天和此物业打交道,并且要面对所管物业可能发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它可能比工程监理的要求更严格,工作更细致、更周密。在建设施工阶段,施工环节多,施工单位参差不齐,设备安装、管线布置错综复杂,对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期,开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建物业达到优良乃至优质工程目标,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题,对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视,而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的,通过物业管理企业的前期介入,为以后的维修养护工作省去很多麻烦。
现在的物业建设,特别是高层物业建设,其结构、管线等十分复杂,安装、施工工程中,粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难,甚至导致极大的浪费,特别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下,某些作业者很可能为方便自己工作,而不是从有利于业主使用角度去安装施工,从而给入住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业派出专业人员入住楼盘,从业主的角度监督施工单位的各项工作,从物业管理的角度提出整改建议,确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端,为业主争得了良好的.硬件条件。此外,前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收,建立工程设备档案,为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。
例如，建议开发企业统一布管，将所有管道安放在一个管井中，这样既做到了大楼外观的美观整洁同时更重要的是为日后管道的维护、疏通带来了便利，不但可以及时地维护，而且彻底地做到了不打扰住户。而以往管道都安置在户内，维护的话不但需要业主特地守候，而且无法做到及时、有效。更严重的是，如果某户管道损坏，危害到自家以及邻里，而该住户又恰巧不在家的话，往往会造成无法估量的经济损失甚至导致邻里之间会为此对簿公堂。
例如，建议开发企业在管道的选用上采用“钢塑复合管”。尽管钢塑复合管成本高出普通管道3倍以上，但是考虑到北方水质的特性，采用钢塑复合管就是为了业主永久的、安心的使用热水暖气，这是由其材质特性所决定的。钢塑复合管内壁是表面异常光滑的、具有强耐酸性的高分子材料，其光滑的表面不易结碱，普通管壁大致上是用热水3个月就会有0.5cm的结碱层，而这种高分子材料使用18个月以上才会发生；结碱后由于其特有的强耐酸性，使得维护管道只用普通酸性溶液酸洗就可以使得管道回复如新，而普通管道就麻烦多了，酸洗的话溶液酸性过强会腐蚀管道，酸性不够又起不到清洗管道的作用，往往不得以只能更换管道。可以想见，先期的高成本投入为日后的维护、使用又省下了一大笔花销。
　　3、提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管验收工作,确保物业管理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。
有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处,造成可维护性不足,特别是在接管验收阶段,开发商往往只注重物业整体的交付使用,而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不便,也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。
有物业管理公司提前介入后,发展商可以得到物业管理公司的紧密配合,使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求, 首先要熟悉大量的工程技术图纸，了解内外装修情况，熟悉设备的配置，由于施工中的变动洽商繁多，许多施工图纸和实际情况相差甚远，而竣工图纸一般也不会及时提供，因此就需要物业管理公司派出技术人员到设计单位咨询、深入现场了解、到施工现场取证，并且还要掌握施工中出现的问题、解决问题的方法等。对接管的物业从使用功能上严格把关,就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉,监督并促使改进发现的问题,避免了扯皮推萎事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中,对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题,促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决,确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护,同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。
　　同时,由于有了提前介入,物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数,对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决,既节省了费用,也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。如果在发展商的授权下,在竣工验收合同中,发展商全权委托物业管理公司在保修期内代表发展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调,确保物业建设质量,物业管理单位就能够确保接管验收工作顺利,接管后即能投入使用,及时为业主提供可靠的服务。
二、物业管理前期介入的优点。
1、物业管理前期介人有利于优化设计，完善设计细节。
对住宅小区的规划设计，不仅要从住宅小区的总体布局、使用功能、环境布局等方面来考虑，而且也要从有利于日后物业管理来着眼。规划设计人员由于自身专业和角度的局限，在规划设计中的不足在所难免，由此会出现设施和设备设置得不完善或不合理、增加了投资、降低了使用效率、影响了业主的正常生活、增加了物业管理工作的强度和难度等问题。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚，能够与规划设计和施工结合起来，提出必要的建议，促使其同步或交叉进行，并代表业主从管理者的角度对所管物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。
2、物业管理前期介入，有利于提高施工质量。
物业管理公司对于物业管理工作有着丰富的经验和详实的第一手资料，对设备和设施在长期使用过程中可能会暴露出的问题认识得比较清楚、掌握得比较透彻。因此，物业管理公司的早期介入，能及时从日后物业管理的角度监督施工单位严格地按设计意愿进行施工建设，对于可能出现的质量隐患，特别是隐蔽工程和重点部位，能予以加强监管，并及时制止诸如建设单位不顾小区日后的管理难度和广大业主的利益而随意改变设计的现象的发生，减少使用中的后遗症，积极参与工程验收，缩短工期，提高工程质量。
　 3、物业管理前期介入有利于物业的功能定位和确保物业的使用功能。
在市场经济的大潮中，发展商要保持和提高自己物业产品的竞争力，在开发时就要高起点，充分考虑人们对物业产品和工作居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应该考虑房屋的使用功能、布局的合理、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全和舒适、生活的方便等等，一宗物业的使用可以有上百年的时间，而现代科学技术在日新月异地发展，几十年上百年的时间人类社会将会发生多么大的变化！相应的人们的生活方式包括对住户的需求，对住户质量的要求，不可能停留在原有的水平上，而物业这种凝聚着巨大物化劳动和财富的不动产，不可能像更换家用电器和机械设备那样简便易行。那么，物业的开发建设从规划设计开始，就应有长远的眼光，既要考虑目前的实际，又要考虑几十年的发展中物业的可用性和适用性。因此，在物业开发的规划阶段，物业管理公司就应积极参与，就物业日后的使用和管理问题充分发表意见。比如：房型的设计、供电供水、污水处理、电信、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等问题提出建设性意见。
　 4、物业管理前期介入有利于物业公司日后的管理。
由于先期介入物业开发，物业管理公司对该物业的整体情况相当熟悉，这对于物业的管理、养护、维修，可以说带来许多便利。一是方便了物业管理中维修保养计划的安排；二是方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；三是能够或比较容易保证维修质量；四是方便了改造、搭建、拆除等改进工程及设备的重换等。所有这一切，提高了物业管理工作效率和工作质量，为物业管理公司向住户提供良好的服务打下了基础。在物业管理的前期工作中，物业管理企业就策划管理该物业的方案，草拟和制定各项管理制度，安排好机构的设置，人员的聘用，上岗培训等工作，以便物业移交后能有序地工作。同时，经过一段时间的工作，可以同环保、水电、煤气、通讯、治安、绿化等有关部门建立关系，理顺服务渠道，使于以后管理工作的顾利进行。早期介入可以全面了解所管物业，对其土建结构、管线走向、设备安装等情况做到了如指掌，便于后期的管理。现在，一些精明的房地产开发、经营商，已经把良好的物业管理作为推销房屋等不动产商品和招徕顾客的王牌，把它当作卖点之一。
　　综上所述，物业管理工作的超前介入，虽然开发商支出了少量的管理费用，但却节约了大量的建设资金，缩短了筹建时间，并为满足客户需要提高服务质量打下了牢固的基础。因此，物业管理公司要参与物业开发的全过程，这也是日后搞好物业管理的基础，这样的好事何乐而不为呢？

3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)

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