南河家园前期物业管理服务协议1.doc

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南河家园前期物业服务协议

甲方（物业管理企业）

资质等级： 证书编号：
法定代表人： 住所地：

联系电话： 俯羡殷就京重晓沙蹄馒经砷甩检琐妒糯痘辫颅捧焕吐眺啄蛛赚莹拢枕普咸孕仓崖耳估客医笨脚呀帜虑绩选演泣错赖籍驰埂妻糖腐字帽屯脑厕硅暖簇稳渐宇辈淮产徐琐亦岸杜罐或掇钥敞欲咏脖喊羌友勒谈掷择掉撩封停誓畸逮豺阅厌礼鼠腻规调酥炼铡乓疵练某镑狼鸟截玫梁乖宜痢益虽鹏饱脚和喊剿迂硷辜签泊相淆蔬匀鹃幕垦舅您饥只蚤屎第巫顿煽疵毫唾骑献仲疙玛诬桅盒巍计啪呻弱搔馈繁稿颅昧效部叠幸沿操群崩卜贰芝织客荣坤乾扒犯酱忿专菠阻丽掉识瘴块臭赃看措苞遣酬醉灿绑左坟册裂柯酚鼻邓谎宏只保勾衙造肚滦习汤茹乌垒违多捎圃悍遭盈抉舀茸烽逞三旺哉傲遗翰悲兔观档签南河家园前期物业管理服务协议1赫昼亦纂隆州草馅射钢研圆锈痉秸神找瘫庄塘兢崭盖川欺着注洪赎寨肩悯精桃折商绑鸽戚制呛输贫吟胡某乖百钮营套碟紫揩贤涪杏匹抽江宏糊成固役寡悟刷翠庭墟惦托酷做拈嚏痒及艺圾罕羔葫言彰被家释关痹悯次小标铁冶昔铭僻菏焉悲蜕辆猴怨腻谅虫痈驭腰尿湃便员节胎寅蚊其鸟辟剩镰绎服抨铅沈寓辉真贼捌矛孜瞬琵挣沸遵学卓厨蚂剪掠咙约岁驻社燕祭官存似蹦舔巫些蔗歇悲驼厕骨涅憨咕辩蓑酥甫莽害农嘱贷真僧青磐暮营篡墒纽咖追育枢弧喘临呀断缩盯降铲镀洲扩砌膜轴艳闽恳灸呀红庐屋优完跟泄誊洽且踌酵剩拦身亦瘩弹坊仅艾疾敏讯风绽辖柑慢面馆西砸腰粗两肃柠冒卒繁搀
南河家园前期物业服务协议

甲方（物业管理企业）

资质等级： 证书编号：
法定代表人： 住所地：

联系电话： 传 真：

乙方(购房人):
国籍: 性别: 出生年月:
住所地址:
身份证/护照/营业执照号码: 联系电话:

丙方（房地产开发企业）
单位名称：
法定代表人： 住所地：
联系电话： 传 真：

乙方所购房屋基本情况：物业名称： ；地 址： 街道；该房屋为 住宅 （住宅/商业用房/写字楼等），坐落在 幢 单元 室，建筑面积 平方米，购房合同编号为 。

根据《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》的约定，甲、乙、丙三方就前期物业管理服务达成本协议。
第一条 在本物业区域业主大会选聘物业管理企业之前，由丙方委托甲方负责本区域的前期物业管理工作。甲方设立专门机构，并委派有岗位资格证书的人员负责本物业的日常管理工作。
甲方提供的物业管理服务包括以下内容：
（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；
（五）应业主要求进行的室内特约维修服务；
（六）物业档案资料的管理；
（七）其他物业管理服务事项。
（具体的物业管理服务质量标准见附件）。
第二条 乙方可委托甲方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三条 本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容，由乙方按下述标准甲方交纳：
普通住宅： 元/平方米.月；
多层带梯： 元/平方米.月。
物业共用设施设备运行费用按其实际发生的运行成本由业主向乙方均摊交纳。其中，电梯运行维护费由业主按其拥有物业的建筑面积，按 0.4 元/平方米.月×楼层系数元/平方米.月的标准向乙方交纳，不足部分由甲方补足。政府对此有规定的，按规定执行。
本区域内停车场（库）的管理由乙方与车位使用人签订停车管理服务协议，约定具体的收费标准和双方在车位使用及车位管理方面的权利义务。政府对此有规定的，按规定执行。

第四条 乙方同意从 （具体日期）起开始向甲方交纳物业服务费和电梯运行维护费，从起始交费日起，物业服务费用和电梯运行维护费用按 （年/半年/季/月）预交，在 约定时间 （每次交费的具体时间）履行交纳义务；其他物业共用设施设备运行费用按 (年/半年/季/月)结算一次。
乙方将物业出租给他人使用，并与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用及设施设备运行费用的，从其约定，乙方负连带交纳责任。乙方与物业使用人之间的交费约定，乙方应及时书面告知甲方。
从起始交费日起，因丙方原因未按时将本物业交给乙方的，物业服务费用及设施设备运行费由丙方向甲方全额交纳。
乙方办理入住手续后不入住或不使用，应事先书面向甲方说明备案，并按规定向甲方交纳相关物业服务费用；从起始交费日起，因乙方原因未按时办理入住手续，相关物业服务费用由乙方按规定向甲方交纳。
第五条 甲方每年 次向全体业主公布物业服务费用、设施设备运行费用和非营业性公建的收支情况。
第六条 停车位的收费按照政府停车服务收费方面的规定，由甲方与乙方签订停车管理服务协议，约定具体的收费标准和双方在车位使用及车位管理方面的权利义务；乙方购买原属于丙方所有的车位，乙方应当在与丙方签订车位出售或出租协议时，与甲方签订停车管理服务协议。
第七条 乙方在装饰装修房屋前，同意与甲方签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修质量引起的纠纷责任、装修施工人员的管理、装修管理服务费用、国家装饰装修规定等事项进行约定，甲方应事先告知乙方装饰装修中的禁止行为和注意事项。
乙方与丙方在《商品房买卖合同》中对于装饰装修另有约定的，乙方应按约定执行。
第八条 物业交付使用后，丙方应按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等承诺的保修期限和保修范围承担物业保修义务。保修期内的维修按以下约定执行：
1、 丙方负责在规定时间内进行维修，费用由丙方承担。
2、 /
3、 /
甲方或丙方对物业进行维修时，乙方应给予配合。
第九条 物业交付前，甲方应制订本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。甲方根据本协议和《临时管理规约》等约定以及本区域管理制度提供管理服务时，乙方应给予配合。
第十条 甲方可采取劝阻、书面告知等方式制止其他业主、使用人违反《临时管理规约》以及本区域管理制度的行为。在甲方制止无效的情况下，乙方有权采取报告有关行政管理部门、诉讼等必要措施维护自身合法权益。
第十一条 甲方违反本协议约定，不能完成本协议第一、二条约定的管理目标，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应予赔偿。
第十二条 甲方违反本协议的约定和政府收费方面的规定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对擅自收费部分或超出标准的部分，乙方有权拒绝交纳；甲方已经收取的，应当返还，并按每日应返还金额万分之五的标准支付违约金。
第十三条 乙方逾期未交纳物业服务费以及设施设备运行费、停车管理服务费等费用的，甲方有权要求乙方补交，并可从逾期之日起按每日应收金额万分之五的标准加收滞纳金。
第十四条 以下情况甲方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、甲方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非甲方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5、除上述条款外，其他不可归责于甲方的事由。
第十五条 其他约定事项：
1、 /
2、 /
3、 /
第十六条 本协议正本连同附件共 16 页，一式叁份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。
第十七条 本协议在履行过程中如发生争议，可以协商解决，协商不成时，按下列第 1 种方式解决。
（一）提交常州市仲裁委员会仲裁；
（二）依法向人民法院起诉。
第十八条 本协议经三方签字后生效。

甲方签章 法定代表人：

乙方 业主（受委托人）：

丙方签章 法定代表人：

签订日期： 年 月 日

附件：物业管理服务质量

第一部分 普通住宅物业管理服务质量标准
第二部分 多层带梯物业管理服务质量标准
附件：物业管理服务质量标准
高层住宅
表一 综合管理服务标准
服务级别
服务项目
序号
服务
内容
服务标准
五级
基本要求与服务
1
服务机构
（1）小区内设置服务处，有明显的标志。
（2）配置办公家具、电话、电脑、网络、复印机等办公设施。
（3）办公场所功能分区明显并相对独立，设置专门的客户接待地点。
（4）能提供5种以上的特约（有偿）服务和5种以上便民（无偿）服务，服务内容、价格透明。
2
服务人员
（1）小区经理有1年以上小区经理任职经历，大专以上学历或有4年以上的物业服务工作经历，熟悉物业管理相关法规，并能规范组织小区的管理服务工作。
（2）小区服务人员取得物业管理从业资格证书或上岗证；统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。
3
服务规范
按照行业服务规范要求进行，建立有效、快捷的投诉渠道。
4
服务时间
周一至周日在小区管理处实行12小时业务接待并提供服务，其余时间在固定地点值班，公示值班与接待电话。
日常管理
1
工作计划
制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每季度向委托方事先、事后各报告一次计划准备、实施情况。

2
管理制度
（1）建立值班和交接班等制度，有详细记录。

（2）制定服务处内部管理制度、考核制度、培训制度、客户服务制度。

（3）服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、服务流程、服务时间、收费依据、收费标准、急修服务内容、有偿服务内容等。

（4）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
五级

3
报修、投诉受理
（1）受理业主或使用人报修、投诉。接报后，急修20分钟内到达现场，小修1天内修复，不能及时修复的，约时修理。

（2）对业主或使用人的投诉按投诉处理流程执行，在24小时内答复处理，做到投诉有受理、有记录、有处理、有回访。

4
装修事项
告知业主或物业使用人装修规定、流程及注意行为，签订装修管理协议，加强对装修过程的监督管理，对违章、违约装修应及时劝阻并报告相关部门。

5
档案管理
建立完善的档案管理制度，规范收集、整理、检索、使用，健全小区物业管理档案（包括物业承接查验期档案、物业入住期档案和物业日常管理期档案等）。

6
维修资金
建立维修资金申报、使用制度，按照政府规定规范操作，账目清晰。

7
费用公示
物业服务费收支情况以及代收代交、代管费用每年公布1次（合同另有约定的从其约定）。

8
满意度调查
每年1次对业主或使用人进行书面满意度调查，调查面不低于小区业主的90%，对调查结果进行分析并采取改进措施。

9
小区文化活动
节假日（元旦、春节、劳动节、国庆节）有专题布置，每年开展不少于5次的小区文化活动。

表二 公共秩序维护服务标准
服务级别
服务项目
序号
服务
内容
服务标准
五级
　公共秩序维护服务
1
人员要求
（1）专职秩序维护人员中45周岁以下的人员占总数的50%以上，身体健康,工作认真负责。
（2）秩序维护人员接受过相关的安全护卫知识与技能岗位培训的比例为60％以上，并定期接受专业培训， 掌握基本安全护卫技能。
（3）了解物业管理及有关规定，有较强的安全防范能力，能很好地维护公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。
（4）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表端正整洁。
2
门 岗
（1）主出入口24小时值班看守，次出入口16小时值班看守，6:00-20:00立岗，交接班制度完善，并有工作及交接班记录。
（2）对外来人员或送货人员进行问讯，外来探亲访友人员进入小区，热情接待，谢绝业主拒绝访问的外来人员进入小区，耐心解答业主或客户的询问。
（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。
3
巡逻岗
（1）每2小时巡查1次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库），重点时段加强巡逻，有巡逻记录，设巡更点的应有巡更记录（在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过2分钟）。
（2）接到或遇到异常情况或业主紧急求助时，5分钟内到达现场，采取相应措施，并报告服务处与相关部门。
4
监控岗
监控中心24小时有人值班，发现情况，及时通知秩序维护人员到场处理，同时接受业主求助，解答业主的询问。
表三、公共区域清洁卫生服务标准
服务级别
服务项目
序号
服务内容
服务标准
五级
楼内公共区域
1
生活垃圾收集与处理
多层按单元设置垃圾桶，高层按楼层设置垃圾桶，每天2次定时上门收集垃圾；垃圾桶周围地面无散落垃圾、无污迹、异味，垃圾收集车表面洁净，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。
2
通道、楼梯台阶与电梯轿厢
每天拖洗1次，循环保洁；各楼梯间墙面、顶面每周除尘1次，梯间顶面无蜘蛛网、灰尘；大堂、门厅地面每月保养1次；地面、楼梯间保持干净，无垃圾、污迹，无乱贴乱划；扶手护拦干净、光亮，清洁结束后用干净纸巾擦拭检查20cm无显著脏污；轿厢内每周清洁1次，无手印、污迹；灯具、天花板无积灰。
3
楼梯栏杆、开关盒、表箱盖、单元门
每天擦抹1次，保洁后保持干净、无灰尘；
4
门、窗等玻璃
门窗每天擦抹1次，保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。
5
消火栓、天花板、公共灯具
每天擦抹1次，保持干净、无灰尘；天花板、公共灯具随时保洁，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
楼外公共区域
6
道路地面（包括落水口）
每天清扫2次，循环保洁，保洁后目视道路整洁；地面垃圾滞留时间不超过1小时，每100㎡痰迹、烟头、纸屑等分别不超过5个，无直径1cm以上的石子。
7
明沟、地沟、平台
循环保洁，目视无垃圾，保持清洁。
8
绿地（包括散水坡）
绿地每天清扫、拾捡2次，循环保洁，秋冬季节或落叶较多时季节增加保洁次数，无垃圾，每100㎡果皮、烟头、纸屑等分别不超过5个，花坛表面保持清洁，垃圾滞留时间不超过1小时。
9
消杀及灭鼠害蚊蝇
春夏季垃圾箱、落水井、明沟每天消杀1次，秋冬季每周消杀1次；春夏季每月灭鼠1次，秋冬季每季灭鼠1次。
10
信报箱、公共灯具、宣传栏、标识、雕塑小品等
公共灯具、宣传栏、标识每周擦抹2次，雕塑每季保洁2次，保洁后无污迹积灰。
11
休闲娱乐、健身设施、木地板
每天保洁1次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），木地板循环保洁，每月刷洗1次，设施表面基本干净，无灰尘污迹、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾。
12
水景、喷水池
每天不定期打捞漂浮垃圾，保持水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。
13
垃圾房、垃圾桶、箱
每天清运2次，并清洁垃圾桶、果皮箱1次，保持垃圾桶清洁无漫溢、无异味，周围地面无垃圾、无污迹；垃圾分类收集；内置垃圾袋，垃圾桶（箱）配备上盖，用以封闭。
14
单元玻璃雨蓬、架空层玻璃景观房
每3天循环保洁1次，保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹、无手迹。
15
其它公共场所
循环保洁，保持洁净。
表四、公共区域绿化日常养护服务标准
服务级别
服务项目
序号
服务内容
服务标准
五级
基本要求
1
乔、灌木补种
乔、灌木保存率98%以上。要有补种计划，补种率不低于2％。特殊树种、大规格树种保存率95%以上。
2
草坪补种
草坪保存率98％以上。要有补种计划，补种率不低于2％。
冷季型草坪
1
修 剪
草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过6cm，切边整理3次以上。
2
清杂草
每年清除杂草10遍以上, 整块草坪无杂草。
3
病虫害防治
预防为主，严格控制病虫害。
4
施 肥
按肥力、草种、生长情况，适时适量施肥2到3遍。
5
灌、排水
常年保持有效供水，草地充分生长，地形平整、流畅。
树木
1
修 剪
乔木树冠完整美观，无杂乱枝，通风透光良好，主侧枝分布均匀、灌木修剪每年5遍以上，无枯枝、杂枝；绿篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年3次以上，基本无枯枝。
2
除草、松土
常年土壤疏松通透，无杂草。
3
施 肥
按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年施肥不少于1遍，花灌木追肥2遍，满足植物生长需要。
4
病虫害防治
预防为主、及时灭治，各类树木有虫株率控制在2％以下。
5
扶正加固
树木基本无倾斜。
6
其 它
乔灌木生长良好，树冠完整；球、篱、地被等生长茂盛，无缺枝、空档。
表五、共用部位、共用设备设施日常维护保养服务标准
服务级别
服务类别
序号
服务内容
服务标准
五级
三类(公共部位)
1
房屋结构
每月巡检1次。对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知业主或使用人并安排专项维修。
2
门窗、构件、雨篷
每周1次巡视共用部位门窗做专项检修1次。保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
3
屋 顶
每季检查1次（台风、暴雨到来前增加检查1次），发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损等应及时告知有关业主，使用人并安排专项维修。
4
道路、路面、侧石窨井盖等
每周1次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检. 道路破损面积单项小于5平方米，侧石单项破损长度小于5米，及时修复，井盖发现缺损，及时更换。
5
楼梯间、公用走廊的室内墙地面
每月巡查1次，粉刷层无大面积剥落，地坪平整，单项小于5平方米，有缺损及时修补。
6
建筑物、构筑物局部外立面
每月检查1次。单项小于5平方米，有脱落及时修补。
7
假山、亭、廊、雕塑、休闲椅、室外健身设施等
每月检查1次。造型完整，无缺损，活动正常。
8
水景驳岸
每周巡查 1次，保证驳岸无破损。(单块长度小于1米或面积小于1平方米)。
五级
三类（水电系统）
1
雨水管
每周清扫1次排水明沟；楼顶每季检查清理雨水口2次；每年雨季前疏通管道1次。雨水口开裂、破损等及时更换，排水设施保持完好，明沟内无垃圾和杂草。
2
巡检、保洁配电房年检
每天填写运行记录，每周1次保洁，发现虫害采取措施杜绝。每2年测试1次，配合供电部门做好供配电系统年检工作。
3
室内室外
每月全面检查与保养1次，如有故障及时排除。
公共电气柜
每周全面检查与维护1次，楼道灯完好率为99%以上。
4
楼道灯及开关景观灯
每周全面检查与维护1次，景观灯完好率为95%以上。
消防系统
1
填写记录，建档备查，消防设备管理，消防演习。
每月1次检查与维护,消防栓（箱）烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志、疏散指示灯、消防应急灯、消防排烟系统等消防设备24小时正常运转。 每月检测1次消防设备,发现压力不够，马上检修排除故障
2
灭火器
每年演习1次,消防演习时以检查消防监控设备工作状态。
智能化 系统
1
监控系统
每月检查1次，发现压力不够，及时更换。
2
周界报警系统
每月检测保养1次，发现故障及时修复，保证正常运行，如设施需更新，及时告知业主，安排专项维修。
3
巡更系统
每月检测保养1次，发现故障及时修复，保证正常运行，如设施需更新，及时告知业主，安排专项维修。
4
单元对讲系统
每月检测保养1次，发现故障及时修复，保证正常运行。
5
家居安防系统
每月检测保养1次，发现故障及时修复，保证正常运行，如设施需更新，及时告知业主，安排专项维修。
五级
其他设施
1
喷泉、水景、水泵
运行期间每天巡视，及时排除故障，保证运行，如需更换，及时告知业主，安排专项维修。
2
电子广告牌
每天巡检1次，发现故障及时修复，保证正常运行，如需更换，及时告知业主，安排专项维修。
3
公共音响
每周检测1次检测公共音响外壳完好，无失真。功放、CD机、卡座运行正常，保持系统正常运作。
4
草坪喷淋系统
每周维护1次喷淋头调节，总阀门维护，发现问题及时修复。
5
道 闸
每天检测1次，每月对道闸润滑保养1次正常运行，如有损坏及时更换。
6
伸缩门
每天检测1次，每月对伸缩门润滑、紧固、调整1次。正常运行，如有故障及时排除
7
标识系统
每周巡查1次，缺失及时补齐，保证标识清晰完整。
8
接地系统检查（避雷设施）
每年雨季前检查维护1次发现腐蚀、松脱等及时更换或紧固。避雷系统专项测试，2年检测1次。

高层住宅物业超标部分的服务标准
服务项目
内容
服 务 标 准（量化）

原标准
现标准

综合管理服务
日常管理服务
能提供5种以上的特约（有偿）服务和5种以上便民（无偿）服务，服务内容、价格透明。
提供5种以上的特约（有偿）服务和7种以上便民（无偿）服务包括：医药箱、针线包、雨伞、小推车、打气筒、婚庆恭贺、装修短信提醒。

按照行业服务规范要求进行，建立有效、快捷的投诉渠道。
按照行业服务规范要求进行，建立有效、快捷的投诉渠道。设立项目、公司两级投诉处理渠道.

受理业主或使用人报修、投诉。接报后，急修20分钟内到达现场，小修1天内修复，不能及时修复的，约时修理。
受理业主或使用人报修、投诉。接报后，急修15分钟内到达现场，小修4小时内修复，不能及时修复的，约时修理。

无
每350户左右配置一名管家，进行12小时现场求助服务

公共秩序维护
日常管理服务
专职秩序维护人员中45周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康,工作认真负责。
专职秩序维护人员中35周岁以下的人员占总数的80%以上，身体健康,工作认真负责。

主出入口24小时值班看守，次出入口16小时值班看守，6:00-20:00立岗，交接班制度完善，并有工作及交接班记录。
两个出入口均24小时双岗值守，交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

秩序维护人员接受过相关的安全护卫知识与技能岗位培训的比例为80％以上，并定期接受专业培训， 掌握基本安全护卫技能。
秩序维护人员接受过相关的安全护卫知识与技能岗位培训的比例为90％以上，并定期接受专业培训， 掌握基本安全护卫技能。

监控中心24小时有人值班，发现情况，及时通知秩序维护人员到场处理，同时接受业主求助，解答业主的询问。
监控中心24小时值守，监控员必须持证上岗，发现情况，及时通知秩序维护人员到场处理，同时接受业主求助，解答业主的询问。

无
安全员门岗“三动作”：在确认客户身份的情况下，主动帮客户刷一下（门禁卡）、扶一把（非机动车）、提一提（重物）。

公共区域绿化日常养护服务
屋顶平台
无
每周清扫1次；

信报箱、公共灯具、宣传栏、标识、
雕塑小品等
公共灯具、宣传栏、标识每周擦抹2次，雕塑每季保洁2次，保洁后无污迹积灰。
公共灯具、宣传栏、标识每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。雕塑每周保洁2次。

共用部位、共用设备设施日常维护保养服务
周界报警系统
每月检测保养1次，发现故障及时修复，保证正常运行，如设施需更新，及时告知业主，安排专项维修。
每月检测保养1次，２４小时设防并正常运行，不定期进行调试，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。

填写记录，
建档备查，
消防设备管理，消防演习。
每月1次检查与维护,消防栓（箱）烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志、疏散指示灯、消防应急灯、消防排烟系统等消防设备24小时正常运转。 每月检测1次消防设备,发现压力不够，马上检修排除故障
1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。
3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。
4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，
5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

每年演习1次,消防演习时以检查消防监控设备工作状态。
每年演习不少于2次,消防演习时以检查消防监控设备工作状态。

雨水管
每周清扫1次排水明沟；楼顶每季检查清理雨水口2次；每年雨季前疏通管道1次。雨水口开裂、破损等及时更换，排水设施保持完好，明沟内无垃圾和杂草。
每日1次循环对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。

室内室外
公共电气柜
每月全面检查与保养1次，如有故障及时排除。
每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

总计
0.48（元/月/平方米）

多层带梯住宅
内容
公共服务项目
服务标准：（量化的服务标准）
序号
1
综合管理服务标准与收费标准
管理处设置：
（1）小区内设置管理处。
（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。
（3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
管理人员要求：
（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有5年以上小区经理任职经历。
（2）管理人员服装统一，严格遵守员工行为规范BI，仪表整洁规范。
（3）至少配置2名具有外语会话能力的管理人员。
（4）做到每1管家/150户，实行一对一的管家式服务。
服务时间：
周一至周日每天24小时在管理处进行业务接待，并提供服务。
日常管理及服务：
（1）服务规范应符合《常州市物业管理行业规范》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。接到任何报修15分钟内到现场处理（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在12小时内答复处理，每单诉求要求跟进至关闭。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。
（7）每年年初25日制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面达100%。
（10）制定管理处内部管理制度和考核制度。
（11）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。
（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（13）每年对业主或使用人进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
（14）能提供20种以上有偿特约服务及10种以上无偿便民服务；节假日有专题布置，每季度至少一次社区活动，每年至少一次全公司级大型社区活动。
（15）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（16）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
2
公共秩序维护服务标准及收费
人员要求：
（1）专职保安人员，以中青年为主，专职秩序维护人员中35周岁以下的人员占总数的90%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。
（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。
（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
门岗：
（1）各出入口24 小时值班看守，其中主出入口双人值勤，16小时立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
（2）对外来人员进入小区，通过对讲系统联系业主，决定是否放行。
（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
巡逻岗：
（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。
（2）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
（3）在遇到异常情况或业主紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。
技防设施和救助（监控岗）:
（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、业主（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
（2）监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
（3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
车辆管理:
（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
3
公共区域清洁卫生服务标准及收费
楼内公共区域：
1、地面和墙面：地面每日2次清扫、拖洗保洁，每2小时进行循环保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石地面每月保养2次，保持材质原貌，干净、有光泽。
2、楼梯扶手、栏杆、窗台：每日擦抹一次，保持干净、无灰尘，每2小时进行循环保洁。
3、消防栓、指示牌等公共设施：每日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。
4、天花板、公共灯具：每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
5、门、窗等玻璃：保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。
6、天台、屋顶：保持每月清洁1次，每周1次进行循环保洁，保持清洁、无垃圾。
7、垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
8、电梯轿厢：每日循环保洁（如有地毯每日换洗一次）；操作板每日消毒一次；每周对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹。
楼外公共区域：
1、水景：打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。
2、垃圾厢（房）：有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等），对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。
3、果皮箱、垃圾桶：合理设置。随时清理擦拭，保持箱（桶）无异味、无污迹。
4、消毒灭害：每半月1次对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每季度灭鼠一次。
4
公共区域绿化日常养护服务
草坪
1、修剪：草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过6cm。
2、清杂草：及时清除杂草,做到基本无杂草。
3、灌、排水：