镇江中住君临南山物业管理调研报告.docx
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1、中住君临南山物业管理调研报告简介:开 发 商 镇江中住房地产开发有限公司物业公司 镇江中住物业管理有限公司物业地址 润州区南徐大道车管所西侧88号(檀山路以西300米)物业类别 叠加别墅、联排别墅物 业 费 1.37元/平方米*月入住时间 2011.12.30/2012年上半年绿 化 率 30%“君临南山”这个小区是我家2012年刚搬进的小区,所以各项配套设施比较齐全。物业公司和开发商是一家公司。中住物业服务开发有限公司为国家一级资质物业管理企业。有部分楼盘还在建设之中,住户并不是很多。每户有各自的车库,小区大门口也有临时停车位,所以停车问题暂时不会有。周边的配套公共设施有:镇江中学、润洲中学
2、、江苏科技大学南校区、城西小商品市场、滨河湿地公园、第二人民医院、实验小学、新城商业中心、体育会展中心、职工文体活动中心、镇江实验幼儿园、农业银行等。详细介绍:君临南山位于南徐新城的核心位置,距离新行政中心仅一公里左右,距老城区大市口仅4.9公里左右。北面是贯穿镇江市中心的南徐大道;东面是即将建成使用的政务区;南面的团山路直通312国道;西面是朱方路,配套成熟。二期总占地面积约110亩,总建筑面积约5万平米,容积率0.7,绿地率30%。整个社区的全部为别墅类产品,真正的低密度,高舒适度住宅区。 “君临南山”的建筑采取纯味欧洲的风格打造西班牙的坡屋顶红陶瓦,法国式的浪漫感十足的长窗与铁艺阳台,建
3、筑底部和门廊是英格兰的质感强烈的石材,诸多的建筑艺术有机的融合于立面的设计中,带来了浓郁的欧洲味道。 在景观设计中,设计师匠心独运,将法国的艺术文化,如绘画、文学、雕塑、音乐剧融入景观表现,以纯味南法的自然风光结合法国历史悠久的宫廷景观,巧妙的构思开创镇江房地产的先河。阿芙莱特、柯蓓利亚、日出、蒙特芳丹等这些耳熟能详的经典文化,在“君临南山”中一一展现。在做好公共景观的同时,细节中更加尽善尽美,“君临南山”每幢别墅均赠送精装修私家花园,还特意设置了菜单模式的花园设计,由业主根据喜好自主搭配选择,真正是您的花园您做主。 “君临南山”另一大卖点是超高的得房率。150左右的小联排,实际使用面积最大可
4、达到243以上,每户均赠送大面积地下室,独立车库,部分户型赠送挑空阁楼。精装修花园未不计入面积计算。 中住地产的核心竞争力体现在产品的设计和研发上。“君临南山”再一次证明了镇江中住开发团队雄厚的技术能力。从产品设计到施工工艺,处处精益求精,更加运用了很多国际先进的建筑技术,解决了诸多手工建造中渗漏水、墙体开裂等技术难题。通过了解,目前,中住物业公司正在尽力提升他们的服务品质。第一节 客户服务君临南山小区管理中心现配有客服2人,依据镇江市物业服务收费暂行规定五级收费标准,相对应的服务标准为:1、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。2、管理服务人员统一着装、佩戴
5、标志,行为规范,服务主动、热情。3、按有关规定和合同约定,在醒目位置公布物业服务收费及服务内容。4、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。5、每年2次征询业主对物业服务的意见,定期向业主委员会及业主公布物业服务费用的收支情况,满意率90%以上。6、小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。第二节 工程管理君临南山小区物业管理工程服务工作拟按以下标准实施:一、公共设施设备日常巡检工作内容序号岗位人员工作内容工作标准1水电维修工11.工程维修人员,每个工作日上班的第一个小时为设备巡检时间,
6、在此时间内除急修外,不安排其它工作。2.每季度一次检查空置房屋。内容:房屋:外立面、进户门、屋内墙地面、屋内门窗、水电设施、车库。雨后及时组织人员进行普查。维修后及时检查。3.每月一次巡查公共墙面插座、灯开关、门禁开关、监控探头、照明灯具、天然气阀门、水电管井、水泵。4.每月一次巡查园区:儿童娱乐场地面、活动器材、室外木椅、木桥、地灯、井盖、道路石材、水系。5.每季度检查户电表箱、屋面层。6.每年普查外立面墙、避雷设施。7.做好检查记录1.巡检时应随身携带常用工具,发现问题立即就地解决,如问题较大,一时无法解决,应做记录,并向工程部主管汇报,工程部主管根据轻重缓急,制定计划统一处理。2.巡检时
7、,必须细致认真,做到“看”、“听”、“摸”、“闻”、“问”,仔细检查,不放过任何事故隐患。3.在巡检过程中,完成设施、设备日常保养工作,包括:清洁、润滑、紧固、调整、防腐等工作,杜绝“跑、冒、滴、漏”现象。4.如发现问题,员工能查出而未查出或已发现但未及时汇报处理的,被工程部主管查到,应给予员工过失处罚。5.巡检结束后,巡检员应将巡检情况认真填写在巡检日志上,维修人员应将维修情况记录在设备维修保养记录上,如巡检记录不真实,将按过失处罚。6.因巡检不到位而造成设施设备非正常损坏的,责任人将在月考核时被扣分;因巡检不负责任而造成故障事故,影响物业正常运行的,责任人将承担全部责任并接受过失处罚,公司
8、将按员工手册的奖惩规定予以处理。2弱电工1二、维修服务工作内容维修工作内容维修工作标准1.维修人员根据报修内容、报修部位,初步检查判断,保修期内维修内容业主做好解释,并及时报告客服部,安排维保人员进行维修,做好记录。有偿服务按以下流程操作。2.维修人员根据报修情况领取材料。并在1530分钟内或按客户约定时间带好工具箱/包到达维修现场。3.工具箱/包内配备包括维修工具及一块抹布、一双鞋套、一块垫布及针对报修项目的备用维修材料若干,干净工作手套一副,塑料袋等用具。1.在规定/约定时间内到达,不能及时到达时,告知客户。2.工作器具、辅料携带齐全。1.详细询问设备发生故障的前后状况,检查需维修部位故障
9、情况,判断维修难易程度、维修时间,并告知业户。2.如属非免费维修的有偿服务,请业户填写服务申请单(表3608),请客户签字认可。3.能够维修,但在维修服务收费标准之外的,由工程主管或项目负责人员评审确定应收取的维修服务费,告知业户。4.没有能力维修,向业户解释清楚,提出解决方案。1.故障判断准确,维修性质清楚。2.有偿服务项目明示收费标准,经业户认可确认。3.不能维修的故障有解决方案或建议。1.按相应的维修操作规程进行维修。2.遇有问题复杂或因无配件等原因而不能解决时,应向客户做出圆满的解释,必要时由专业主管、工程管理部经理/主任亲自出面解决。1.不将工具和拆卸下来的零件直接放在地上,不损坏成
10、品。2.操作正确,符合标准。3.现场有序,不杂乱。 4.不高声喧哗,维修噪音不影响太大范围。5.工完、料清、场净。1.自检维修效果,确认是否合格。2.当着业户的面试用所维修的设备,证实设备恢复正常运转,并请业户试用验收。3.向用户讲解故障原因,介绍维修保养知识及正确使用设备的注意事项。 1.试用合格,有用户确认。2.表达清楚,语言规范。符合标准。3.不发生纠纷、争吵。1.如实填写维修单。2.请业户对维修质量、服务态度和维修收费进行评价、确认并签名。3.如业户选择维修收费支付现金,应当面清点并及时提供发票/收据。1.填写清楚,内容完整,有业户签名。2.收费准确,符合标准。工程管理部每月27日前将
11、维修通知单反馈至客服部。及时、齐全、完整、有序。第三节 保洁服务君临南山小区物业管理保洁服务工作拟按以下标准实施:外场及楼道保洁服务序号岗位人员工作要求质量标准1中心水景及景观道路(邻班)1名1.上班后两小时内清扫地面浮土、果皮、树叶及纸屑、烟头等垃圾;清扫绿化带、草地上的垃圾、杂物;清扫并收集草地、绿化带上的果皮、纸屑、石块、树叶、烟头等垃圾。完成内容如下:清洁水景周边草坪地面-建筑小品、花台等-景观道路草坪地面-景观道路建筑小品-拖洗大理石地面。2.每日拖洗大理石路面一次,雨后及时拖洗。3.每周一次擦拭果皮箱、灯具、雕塑、座椅、标识牌等。擦拭花坛立面、平面,保证外观洁净;雨后及时清洁擦拭。
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