试论物业管理中的风险管理.doc

论 文 试论物业管理中的风险管理
试论物业管理中的风险管理

一、物业管理中的风险及风险管理
　　（一）风险
　　本文所说的物业管理中的风险是指物业风险和物业管理企业运营风险的总称。
　　物业风险是指物业在特定客观条件下，在特定期间内，由于未来灾害的不确定性而造成物业财产损失的可能性。其中“财产损失”有两方面：直接和间接损失。直接损失是指物业本身被损坏，如房屋门窗被毁坏、设施设备不能正常运行等；间接损失是指由于物业的直接损失而引起的未毁损物业价值或收益的降低，如在修理被损的经营性物业时，正常经营将被中断，相邻的未毁损物业同样也不能正常使用，导致物业的出租权利益、营业利润的受损，等等。
　　物业管理企业运营风险是指物业管理企业在物业管理过程中，由于企业内部或外部的多种不确定因素而造成的物业财产、人身伤害等无法弥补损失的可能性。
　　物业管理中的风险可能产生的损失有：
1．增加物业维修等额外的经营性或经常性的财务支出；
2．引发业主或使用人对物业公司的抱怨，甚至丧失对其的信任；
3．引发业主或使用人与物业公司的矛盾，可能影响物业企业的正常运作；
4．损害公司的声誉或形象，失去长久发展的机会；
5．产生法律官司及责任索赔；
6．员工受到伤害；
7．财产受到损失；
8．正常经营利润受到影响；
9．公司经营状况下降，无法继续生存下去等等。
　　（二）风险管理
　　风险能造成损失是不可避免的，但我们可利用风险的可测量性，识别出物业及物业管理企业运营过程中各环节的风险，通过对风险的分析，及时采取应对措施，实施全面的监控来防范风险，使损失降到最低，这个系统工程被称之为物业管理中的风险管理。因此，物业管理中的风险管理的主要目标就是以最低人力、财力、时间等成本，控制物业管理中的各种风险或降低其损失，使物业获得最佳的安全保障和保值升值能力，使物业管理企业增加更强的生存竞争力进而提供更令顾客满意的物业管理服务。由于防患于未然，因此，有效的风险管理可以降低物业管理中总的成本。
　　二、物业管理中的风险识别、分析与处置
　　（一）风险识别
　　风险识别就是找出物业及物业管理企业运营中潜在的每一个风险因素。
　　通过风险识别，需要定性而不是定量判断出：哪些环节存在风险因素；每个环节隐藏哪些风险因素；影响各环节风险因素的主要参数是什么；这些风险因素导致风险出现的可能性的大小；如果风险出现会造成的损失程度等等。识别的根据是：以往的统计资料，对某种风险发生的参数如环境、时间、频率、造成的人身或经济损失等规律进行的分析、归纳和总结。风险识别的细致和准确程度直接影响风险分析的结果进而直接影响风险处理对策的正确性，所以选择识别方法时要注意资料来源的可靠性、可参性，另外还要考虑由于偏差疏漏等原因未找出的风险因素的影响。
　　（二）风险分析
　　1．按形成不同风险的内在因素划分
　　（1）项目客观风险。是指物业项目所处的自然条件（包括地质、水文、气象等）和物业的复杂程度等客观因素给物业管理带来的不确定性。
　　（2）经营管理风险。由于物业企业在经营过程中，因主观判断失误，或工作疏忽等造成的风险，导致企业经济损失的发生以及企业品牌形象的破坏。
　　（3）人为责任风险。由于责任方的道德、行为造成的财产损失或人身伤害，如恶意行为故意破坏而造成房屋及其设备的损坏、不良行为如乱扔烟头引发房屋的火灾、无意疏忽或违规操作导致电梯等设备运行失控，等等。
　　2．按形成风险的内在原因划分
　　（l）主观风险。指企业内部所有决策人员（这里的决策人员不仅指管理人员，而且还包括所有需要独立处理问题的技术和其他一切工作人员，如需要独立判断事故的原因和提出解决办法的维修工人）认识的局限性造成的风险。
　　（2）客观风险。是指企业外部所有自然和非自然的一切因素，如天灾、市场环境、物业质量、人为破坏等等所造成的风险。
　　3．按风险可控程度划分
　　（1）可控风险。人们掌握风险形成原因或发生的条件，可以在风险发生前通过安全检查、风险改善等措施，减少风险发生的概率和频率。
　　（2）不可控风险。由于对风险条件认识不足，或出现了意外的偶然事件，人们无法事先做出判断和准备。
　　4．按风险的分散性划分
　　（1）可分散风险。如果物业管理中的风险可以通过联合协议或者风险分担协议减少的话，则称可分散风险。这类风险多是不可控风险。在风险发生前，将风险分担出去。比如物业企业将风险大的玻璃外墙的清洗工作常常分包给设备优良、专业化程度高和技术性强的专业清洗公司；还有，面临自然灾害造成房屋损坏的风险，可以通过大量业主购买保险方式分担风险来减少风险发生后的损失。
　　（2）不可分散风险。可分散风险以外的风险都为不可分散风险。这类风险只能由企业自己保留，时刻做好处理风险的准备。
　　5．按风险造成损失的程度划分，可分为轻度风险和中高度风险。
　　6．按企业承受损失的能力划分
　　（1）可接受风险。虽然风险发生后也造成了损失，但其不会影响物业管理的正常运行，而且通过处理风险损失还可能得到收益，这类风险企业一般都会进行自行处理。
　　（2）不可接受风险。这类风险一般涉及到财产或责任，如果发生就会使企业蒙受诸多损失，使物业管理工作受到阻碍，企业无力或不愿承受的风险，希望通过企业自身外的力量规避。
　　7．按造成风险损失类型划分
　　（1）财产风险损失。这类损失是指物业即房屋、附属设施和设备、相关的场地和庭院等因风险而受的损失，有直接的和间接的损失。
　　（2）人身风险损失。这类风险是指物业管理企业员工的养老、疾病、丧失劳动能力以及死亡家属的保障问题，具体的是指物业管理企业因其工作人员在就职期间，出现以上问题时需承担的企业运作以外的财务支出。
　　（3）责任风险损失。是指物业管理企业因管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失，主要有公众责任和雇主责任风险。
　　（三）风险处置
　　在对物业管理中的风险进行全面分析之后，应以物业管理总目标为依据，根据物业管理中风险的特点、性质、类别及其潜在影响等，制定风险处置方案，控制或减少风险的发生和造成的损失。风险处置方案包括：风险转移和风险自留，风险自留又有风险控制和风险保险。
　　风险转移是目前许多物业企业已在运用的风险管理方式，主要是将风险影响较大、企业不可接受、可分散的部分风险工程采用分包的方式分包出去，由专业技术性强的其他专门公司承担相应工作。诸如前面提到的大厦的玻璃外墙的清洗需请专门的清洗公司完成。
　　风险自留是将无需或无法转移出去的风险留给企业自己承担的风险处置方式。在处理自留的风险时，由于成本的问题，企业要制定各种风险控制措施，对不可控制的风险，企业再考虑买物业保险问题。
　　风险控制主要指物业企业采取各种措施减少风险发生的概率和频率以及降低损失程度。具体措施有：防止风险因素的形成；招聘有经验的物业管理人员；与外来顾问包括保险公司专家共同成立研究风险防范小组；建立健全风险管理制度；加强员工和业主的风险意识和措施培训；购买防范风险的先进技术设施，等等。
　　三、物业管理中风险管理的实施与监控
　　在选择了风险处置方法后，为真正实现全面的风险管理，还要进一步落实、实施和监督处置方案的执行情况。在实施与监控过程中，应该经常检查是否有被遗漏的存在于物业及物业管理运营中的风险因素，要不断识别、分析新出现的风险并对其进行处置。因此，有效的风险管理是风险识别、风险分析、风险处置和实施与监控这几个环节连续反复不断循环的环形机制，而且这种机制在运转一段时间以后，要对执行中的处置方案进行评估，以评价风险分析的结果是否准确，选择的风险处置方案是否切实有效，同时还可确定在时空的条件已经变化后，是否可以提出不同的风险处置方案，为下一步的风险管理提供经验数据。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)

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