居间合同中物业所在地不能作为房地产居间合同的合同履行地.doc
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1、居间合同中物业所在地不能作为房地产居间合同的合同履行地摘要:中华人民共和国民事诉讼法第二十四条规定:因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。对房地产居间合同,该合同的履行地应当如何确定,在司法实践中存在不同的理解。笔者认为,居间合同中不能简单地以物业所在地作为房地产居间合同的合同履行地来确定管辖,若双方没有事先约定,居间合同纠纷宜以被告所在地来确定管辖。广东惠邦律师事务所 孙大勇笔者曾代理一起房地产居间合同纠纷案,原告是深圳宝安区的一家房产中介公司,被告是深圳福田区的一家公司,原告最初确定的管辖法院是居间合同物业所在地的龙岗法院。根据原告的诉称:被告曾经找原告作为房地产中
2、介,要求寻租工业用仓库,原告带被告看过仓库后,被告绕过原告直接找仓库所有人签订了租赁合同,没有支付任何费用。原告遂根据二者当初签订的中介服务协议书(看楼书)中约定的诚信条款:“甲方(甲方亲属、授权人、委托人或代理人)违背诚信原则,直接或间接与该物业业主联系,并最终租入或购买,必须支付叁个月租金给我公司”向被告追究违约责任。接受被告的委托后,笔者发现原告是有备而来,证据中有中介服务协议书、被告员工A(姓名已隐去,下同),以及被告员工A与原告的通话录音。在录音中被告员工A答应就中介服务费用同公司老板商讨。尽管中介服务协议书中并无被告公司的签章,但是在中介服务协议书中签字的确实是被告公司的员工A,在
3、录音中被告的员工A承认原告确实带其看过中介服务协议书约定的物业,且被告公司确实同该物业的业主签订了租赁合同。中华人民共和国合同法第三十七条规定:采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。如果被告方以未在中介服务协议书上签字,被告主体不适格为由要求法院驳回原告的诉讼请求,原告可能会以其已向被告履行合同主要义务,被告已经接受为由,向被告主张合同违约责任。也许,原告正是仰仗合同法的这条规定才向被告兴讼的。经仔细研究原告提交的证据,并同被告进行详细沟通后,笔者了解到被告的另外一名员工B实际上很早就已经同物业业主进行过沟通洽谈了,其日期早于员工A同原
4、告的洽谈时间。员工B的洽谈属于授权洽谈,员工A的洽谈没有经公司授权,不属于公司行为。事情的来龙去脉倒是很简单,但是仅以公司管理不规范为由,以说服法官相信整个事情的经过,笔者感觉:这是一个问题。最后,为保险起见,笔者建议被告采取迂回的办法处理该案,即提起管辖异议。通过管辖异议,给原告被告双方留下足够的诉讼时间,实现以下几个目的:1、打击原告的锐气,让其重新思考和评价本案的胜诉概率;2、通过管辖异议过程中的交锋让原告意识到自己证据方面的缺陷;3、为被告留下足够的取证时间;4、让原告部分接触到一点被告的实体证据和未来的答辩理由,以动摇原告胜诉的信心,逼其撤诉;5、通过转移管辖,打消对方律师的主场优势
5、心理(对方律师办公地在龙岗)。诉讼策略确定后,笔者首先向深圳市龙岗区人民法院提起管辖异议,请求将本案移送到被告所在地深圳市福田区人民法院。龙岗法院效率之高令人称奇,笔者周五下午提交的异议申请,周末已过就被通知异议申请理由不能成立,申请被驳回。龙岗法院在异议裁定书中写道:“本院认为,本案是因合同纠纷提起的诉讼,被告住所地或者合同履行地人民法院均有管辖权。员工A与本案原告签订中介服务协议书(看楼书)时为本案被告的监事,且根据该看楼书约定的服务内容系在本院辖区内提供服务,而原告所提供的其工作人员与员工A的通话记录,可以显示原告已提供了一定的居间服务,本案合同得到了一定的履行,并非被告所称的本案合同履
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