2006年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案-中大网校.doc

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2006年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案
总分：100分 及格：60分 考试时间：150分

一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)

(1)投资者进行房地产投资的主要目的一般是（　　）。
A. 获取房地产当期收益
B. 获取房地产未来收益
C. 直接从事房地产开发经营活动
D. 间接参与房地产开发经营活动

(2)投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（　　）的重视。（有修改）
A. 存在效益外溢和转移
B. 需要适时的更新改造投资
C. 投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
D. 易受政策影响

(3)下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（　　）。
A. 由专业投资管理者负责经营管理
B. 收入现金流的主要部分分配给了股东
C. 分为权益型和抵押型两种形式
D. 投资流动性好

(4)假设银行一年期存款利率为2．28%，贷款利率为5．85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0．6，则房地产投资的预期收益率为（　　）。
A. 4．42%
B. 8．11%
C. 8．13%
D. 9．54%

(5)下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（　　）。
A. 城市或区域产业结构与布局
B. 人口数量与结构
C. 土地资源状况
D. 建筑技术进步

(6)反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（　　）。
A. 房地产平均价格
B. 房地产中位数价格
C. 房地产价格指数
D. 房地产同质价格

(7)随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（　　）波动的趋势。
A. 向下
B. 平稳
C. 不稳定
D. 向上

(8)在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（　　）阶段。
A. 租金增长率上升
B. 新增供给小于新增需求
C. 新开工项目增加
D. 租金增长率下降

(9)可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（　　）的工作。
A. 投资机会选择与决策分析阶段
B. 前期工作阶段
C. 建设阶段
D. 租信阶段

(10)房地产开发项目的施工许可证由（　　）向发证机关申请领取。
A. 施工单位
B. 建设单位
C. 监理单位
D. 设计单位

(11)某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（　　）定价法。
A. 随行就市
B. 价值
C. 应战
D. 挑战

(12)对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（　　）市场。
A. 服务
B. 合格有效
C. 有效
D. 潜在

(13)在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（　　）。
A. 简单平均法
B. 移动平均法
C. 加权移动平均法
D. 指数平滑法

(14)企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（　　）模式。
A. 单一市场集中化
B. 产品专业化
C. 市场专业化
D. 全面覆盖

(15)银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是（　　）元。
A. 1428．74
B. 1475．37
C. 1482．74
D. 2000．00

(16)银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0．2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（　　）元。
A. 1843．86
B. 1847．55
C. 2279．87
D. 2291．27

(17)某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（　　）元。
A. 34000．00
B. 83265．38
C. 87867．78
D. 91022．12

(18)某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（　　）元。
A. 994．37
B. 1016．81
C. 1255．16
D. 1387．24

(19)下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（　　）。
A. 与财务报表中的成本完全不一样
B. 应根据实际发生费用记录来确定
C. 与财务报表中的成本一样
D. 是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

(20)某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（　　）。
A. 小于20%
B. 满足目标收益率要求
C. 大于20%
D. 不满足目标收益率要求

(21)某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（　　）。
A. 7．1%
B. 12．0%
C. 13．1%
D. 19．1%

(22)某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/㎡，预测销售价格为8000元/㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（　　）。
A. 1．4
B. 1．5
C. 1．6
D. 1．8

(23)房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（　　）分析。
A. 最低租售价格
B. 最低租售数量
C. 最低利润水平
D. 最高土地取得价格

(24)房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（　　）。
A. 专家打分法
B. “三项预测值”法
C. 解析法
D. 蒙特卡洛模拟法

(25)对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（　　）的风险因素。
A. 变动可能性
B. 影响重要性
C. 发生经常性
D. 类型归属性

(26)投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（　　）等。
A. 规划设计方案
B. 投资估算
C. 资源条件
D. 投资权益

(27)在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（　　）。
A. 建筑安装工程费
B. 公共配套设施建设费
C. 土地费用
D. 基础设施建设费

(28)下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（　　）。
A. 资本金现金流量表
B. 资金来源与运用表
C. 损益表
D. 投资计划与资金筹措表

(29)房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（　　）。
A. 管理费
B. 销售费用
C. 其它费用
D. 前期费用

(30)现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（　　）分析。
A. 财务盈利能力
B. 清偿能力
C. 资金平衡情况
D. 营运能力

(31)银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（　　）元。
A. 3583
B. 3909
C. 4300
D. 4778

(32)银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（　　）风险。
A. 信用
B. 管理
C. 法律
D. 操作

(33)新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（　　）资金。
A. 政府政策性
B. 资产变现
C. 企业入股
D. 个人入股范围

(34)下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是（　　）。
A. 保险费
B. 房产税
C. 法律费
D. 贷款利息

(35)某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其它收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（　　）万元。
A. 16
B. 18
C. 20
D. 22

二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

(1)在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（　　）。
A. 买地一建房一卖房
B. 买房一经营
C. 买房一出租一转售
D. 买房一出租
E. 买地一开发一转让

(2)提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（　　）。
A. 导致房地产实际价值下降
B. 导致房地产实际价值上升
C. 加大投资者债务负担
D. 抑制房地产市场需求
E. 增加房地产市场需求

(3)政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（　　）。
A. 加大城市基础设施建设投入
B. 调整银行贷款利率
C. 调整公共住房政策
D. 调整房地产税收政策
E. 加快城市化进程

(4)在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（　　）。
A. 按存量增量细分
B. 按交易形式细分
C. 按目标市场细分
D. 按房地产用途细分
E. 按地域细分

(5)开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有（　　）。
A. 建设工程规划许可证
B. 选址规划意见通知书
C. 项目设计方案的总平面图
D. 城市计划部门批准征用土地的计划任务
E. 1：2000或1：500的地形图

(6)按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（　　）。
A. 随机型竞争者
B. 凶猛型竞争者
C. 选择型竞争者
D. 从容不迫型竞争者
E. 软弱型竞争者

(7)下列关于基础利率的表述中，正确的有（　　）。
A. 等于银行存款利率
B. 等于银行贷款利率
C. 是投资者所要求的最低利率
D. 是银行同业之间的短期资金借贷利率
E. 一般使用无风险的国债收益率作为其代表

(8)一FN关于资金时间价值的表述中，正确的有（　　）。
A. 资金时问价值是资金的增值特性使然
B. 利率是资金时间价值的一种标志
C. 从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
D. 即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较
E. 资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等

(9)房地产开发企业的经营成本主要包括（　　）。
A. 土地转让成本
B. 经营管理费用
C. 配套设施销售成本
D. 商品房销售成本
E. 房地产出租经营成本

(10)下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（　　）。
A. 投资回收期
B. 借款偿还期
C. 利息备付率
D. 财务净现值
E. 现金报酬率

(11)利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（　　）。
A. 项目净现值期望值大于零，则项目可行
B. 净现值标准差能准确说明项目风险的大小
C. 净现值标准差越小，项目的相对风险就越小
D. 净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大
E. 净现值期望值相同时，标准差小的方案为优

(12)在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（　　）。
A. 基准收益率
B. 目标收益率
C. 出租率或空置率
D. 毛租金收入
E. 运营成本

(13)房地产开发项目策划的主要工作内容有（　　）。
A. 开发内容和规模的分析与选择
B. 评价方案构造
C. 区位分析与选择
D. 开发时机的分析与选择
E. 融资方式的分析与选择

(14)对零售商业物业进行分类的主要依据有（　　）。
A. 建筑规模
B. 经营商品的特点
C. 商业辐射区域的范围
D. 周围环境
E. 服务人口的收入水平

(15)下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（　　）。
A. 发行企业债券
B. 向银行借入信用贷款
C. 房地产开发贷款
D. 在公开市场上发行股票
E. 土地储备贷款

三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用

(1)基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。 （　　）

(2)房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。 （　　）

(3)房地产空问市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。 （　　）

(4)房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。 （　　）

(5)项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。 （　　）

(6)一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。 （　　）

(7)在现金流量图上，横坐标轴上“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。 （　　）

(8)机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中，也出现在企业财务会计的记录中。 （　　）

(9)估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。 （　　）

(10)在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。 （　　）

(11)房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。 （　　）

(12)对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。 （　　）

(13)功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。 （　　）

(14)债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。 （　　）

(15)收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。 （　　）

四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)

(1)某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：（1）该家庭能购买住房的最高总价是多少?若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿额还不变，则：（2）该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?（3）如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?（8分）

(2)某房地产开发项目的占地面积为8000㎡，土地使用权年期为40年，总建筑面积 50000㎡，其中服务式公寓35000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡，地下车位230个（10000㎡）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/（㎡年）运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。 假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求： （1）该项目的借款计划和还款计划。 （2）该项目全部投资内部收益率。 （3）该项目自有资金财务净现值。（12分）

答案和解析
一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
(1) :B
房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。(2) :B
适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。(3) :C
按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。(4) :B
(5) :A
“城市或区域产业结构与布局”属于经济环境因素，“人口数量与结构”属于社会环境因素，“土地资源状况”属于资源环境因素，“建筑技术进步”属于技术环境因素。(6) :C
房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。(7) :D
(8) :A
选项A、D是一对矛盾选项，必有一对一错，在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率是处于自然周期的第二阶段和第三阶段，此两个阶段的租金增长率是呈上升趋势的。(9) :
(10) :B
建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。(11) :D
当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。(12) :D
有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。(13) :B
(14) :B
(15) :B
(16) :A
(17) :C
(18) :A
(19) :A
投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。(20) :C
(21) :D
当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额，则投资回报率=（2．4万元+0．22万元+60万元×2%）÷（60-40）万元=19．1%。(22) :C
年销售收入方程：B=P×Q，年总成本费用方程：C=C+C×Q，当实现盈亏平衡时，有B=C，则：8000元/㎡×建筑面积=16000万元×3000元/㎡×建筑面积，建筑面积=3．2万㎡，容积率：3．2万㎡÷2万㎡=1．6。 (23) :C
(24) :B
“三项预测值”法属于敏感性分析，而不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。专家打分法、解析法、蒙特卡洛模拟法都是风险分析中的具体方法。 (25) :A
(26) :C
(27) :C
(28) :D
(29) :B
(30) :A
(31) :C
银行一般规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入，则该家庭最低月均收入应不低于（2000+150）元÷50%=4300元。(32) :D
(33) :B
(34) :D
收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。(35) :B
有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
(1) :B, C, D
(2) :A, C, D
(3) :B, C, D
(4) :B, C, D
(5) :B, D, E
(6) :A, B, C, D
(7) :C, E
(8) :A, B, C, E
(9) :A, C, D, E
(10) :A, D, E
(11) :A, E
在一定的程度上，净现值标准差能说明项目风险的大小。标准差系数越小，项目的相对风险就越小。(12) :A, B, C
(13) :A, B, C, E
(14) :A, B, C
(15) :A, B, C, E
三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用
(1) :1
(2) :0
(3) :1
(4) :0
(5) :0
(6) :1
(7) :0
(8) :0
(9) :1
(10) :1
(11) :0
(12) :0
对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。(13) :0
(14) :0
债务融资的资金供给方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。(15) :0
四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)
(1) :

(2) :

合同管理制度

1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责

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