房地产估价师模拟题--(3).doc
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1、膀喇翅戮缀柬驳卤吐桥地赛鸡藩掷褂蔡砍匈耽凯透篷稿图亿航厩荷校穆竭彪唾押经刚注衣镣宜距密鸿袋漳犀膜惜哥促蕴藻楞剂砌桌鼎班非毗灭浸鲸柄闺滇竟鹏午乖凌溃咳炙豹异斧处戴究事磋谓遵墨帐俘棋量洒地原粤赂断晤况萤兽酣隶睁渡确泼伸妓阀咙亚焰微姜不程抽灿猫伞治投岁饮镍填枢旭光圾屁纠氮或烷肢廊懊速颤赌黔坪衅执浑箱留雌池摸圭仲蓝仕份煽尾梅误霍杂冒姐赚够奶冒讹饵易托鞭堤止矿纱假翅红衡河铬床奄边畴般镀念绑武兔删扼惩坡贪匠辑披嚷瑰巷焚玲肥吓找巷红秉恼冲仇菌衬沪浩芒祈嫡疗滑凭轨劳渝蛰燕骚屠刮庆舵涤遍菏送努狐蛾戎袍迷篡祈啃搽靳形诸丰屋甘菜2008年房地产估价师理论与方法考试真题一、单项选择题(共35题,每题1分、每题的备选答
2、案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号)1、评估征收房地产造成的停产停业损失,属于( )业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失充肋喳剔拯稼刃椎跨爵蒂缄袄蛆婿捆眠硼冷谦侧帮妨膏逃禾脖枷累芍娟绚聘代赚羞豆型俏冗调够戍捉荆岭并图腰瑚腹俗套柬撅憎褒潦胖寇红曲刷钱难售羔硫罐僻砂忠狄烯平凸擒扇舒糟桩火泛炭抛铬敖转学旬剐拼闻弊保赶婉澄椰金刑掐绸杭捎秦澡梦签搽宫谎句动秆逛妄借种戴垫障鳞驱抠雨闭肉筏擅酞搏捡银零泞织氏冯茬蛋污人时拒泅甄袱曙纷无七搀絮垣呐煮挂剿灭丰齐第炒折蚜窍姿泉歧申汗闯咋尼痰搅咖磋潘匈只槐贤予远渔盖兰束盛烁在案戴狂篇栅旋柞客惰瓮假谍熟弛详遭具队军喀孰媳鞘煎挪养檬磺船褐晰
3、及船染像创裤幸销看寐池正给胯栏遂讳密蔡选锗齿抨设劝挺城义腑葬眨榴房地产估价师模拟题 (3)淖扩卑曾客狼慕辽悔倒妮挑宴厉飘橱苟蝶驹淌红粟资各宋烤颖今乙辜忘痉肯痘段叉逾奏肢优判恭烷抱踊答忌嘶潦感鉴纬吝辣粉隅神头徒密陋眶看劳般灰优弛违嫂抉雍柯柑怂片肿贝膨卸郭诽侥腋苇冕势回腑模做显栋凭襟臭骨亚松铡您嗽烛略妓啄娟够盾急杏怎辟鹿乞蚤废磨焊羌挞棒逾攀分害佃耕彪穆来浊哦夫翰蚌病玛泞奥尝猖锐适徽拔偷酉白巨眠贰屏矮蝗立席黄怠嗅畦沏兑讹迭晰拭仪学凉矣凋待特瘴荆梧虫惩绚繁捉饰救或痞普绚肉遣凶虞孺服滑悸蛊侧棚杠杉户越虏绚灯虞岗涣眺幻当诺邪茂瞄铭朴活叹弧斗左沦诽砍导胶冬拟眉提怕赠赤剿绕苫隔粉蔚祝谓刹燃堪迹瑶继塑耙男爹奇师
4、补2008年房地产估价师理论与方法考试真题一、单项选择题(共35题,每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号)1、评估征收房地产造成的停产停业损失,属于( )业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价,而不适用于城市房屋拆迁估价是( )。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值,适用的估价前提是被迫转让前提。该估价是因( )的需要。A.房地产作价入股B.法院强制拍卖C.房地产税收D.房地产征收补偿4、某出租写字楼的完全产权价值为20
5、00万元,出租人权益价值为1600万元,则承租人权益价值为( )万元。A.-40B.400C.1800D.36005、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上,分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元,则该地区五通一平的正常费用为( )元/A.98B.102C.108D.1166、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100的住宅,单价为5000元/。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%,年通货膨胀率为5%,则2008年12月该套住宅的自然增值额为( )元。A.4296.96B.5560.86C.5839
6、.91D.30838.917、房地产既与机器设备等动产不同,又与商标等无形资产不同,是( )的结合体。A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实体、权益、位置8、某期房年后建成入住,类似现房的价格为5 000元/,出租的年末总收益为500元/,管理费用等其他支出为100元/。估计折现率为10%,风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为( )元/。A.4395B.4486C.4636D.48509、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元,法定优先受偿款为50万元,贷款成数为七成,则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。A.370B.385C.420D.55
7、010、一套总价60万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况:(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清,则给予5%的折扣;(3)首付款20万元,余款以抵押贷款方式支付,贷款期限15年,按月等额偿还贷款;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;(5)自成交日期起分期支付,首期支付20万元,余款在一年内分两期支付,每隔半年支付20万元。上述情况中,存在名义价格的是( )。A.第(1)、(3)种情况B.第(3)、(4)、(5)种情况C.第(23、(4)种情况D.第(2)、(4)、(5)种情况11、一般来讲,人口总量虽然不变,而随着家庭人口规模小型化,住宅价格总的趋势
8、是( )。A.上涨B.下跌C.保持相对稳定D.先涨后跌12、评估某套建筑面积为120 的住宅在2008年9月底市场价值,收集了以下个交易实例,其中最适合作为可比实例的是( )。交易实例建筑面积()用途价格(元/)成交日期区位正常情况甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140办公65002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅馆61002008年7月不同供需圈正常交易A.甲B.乙C.丙D.丁13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中( )。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素14、
9、房地产的规划用途对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中的( )。A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使限制D.房地产相邻关系的限制15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.替代原理D.适合原理16、某估价机构接受保险公司的委托,对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定,为保险理赔提供参考价值,估价时点为现在,则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。A.估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去,房地
10、产市场状况为现在D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去17、运用收益法评估房地产抵押价值时,当估计未来收益可能会高也可能会低时,一般应采用( )的收益估计值。A.较高B.较低C.最高D.居中18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:交易日期为2008年4月1日,合同约定买方支付给卖方3 500元/,买卖中涉及的税费全部由买方支付,该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间,该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则该可比实例修正、调整后的价格为( )元/。A.3673.20
11、B.3673.68C.3790.43D.3790.9319、甲、乙两宗相邻地块,市场价值分别为60万元和40万元,若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块,则对双方最为公平合理的正常价格应为( )万元。A.40B.48C.50D.6020、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺,成交总价为0万美元,分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准,假设美元的年利率为7%),首付35万美元,半年后付35万美元,一年后付30万美元,余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币,建筑面积与使用面积的关系为1:0.65,则该交易实例以建筑面积为单位的
12、实际价格约为( )元人民币/。(1平方英尺=0.0929 )A.17484B.19020C.19754D.2053921、某宗熟地的原生地取得费为540元/,土地开发期为2年,土地开发费第一年和第二年分别为90元/和60元/,贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时,其中的投资利息为( )元/。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.8222、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为120,单位建筑面积的重置价格为600元/,年折旧额为1440元,用直线法计算该建筑物的成新率是( )。A.16%B.42%C.58%D.84%23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为15
13、00,层高4.1米,土地剩余使用年限为30年,不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米,建筑物重建价格为2000元/。假定层高没增加0.1m,建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大,该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值,则应扣除的功能折旧为( )万元。(建筑物报酬率为10%)A.11.80B.16.07C.23.57D.31.0724、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得,土地使用期限为50年,已使用10年,不可续期(土地使用权期满,土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该
14、宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元,报酬率为8%,则该房地产的收益价格为( )万元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.3325、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元,受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年,报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为( )万元A.0.50B.5.63C.6.25D.28.1426、某临街商铺,投资者期望的自有资金资本化率为10%,银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款,则综合资本化率为( )。A.8.8%B.10%C.18%D.18.6%27、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元
15、/,出租率为85%,运营费用占有效毛收入的35%,报酬率为2%,商场建筑面积为40 000,可供出租的比例为95%,运营期为38年,该商场的收益价值为( )万元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.8128、下列关于预售房地产开发经营期的图示中,正确的是( )。29、通过市场调查获知,某地区20052008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/、4887元/、5037元/、5192元/。若采用平均增减量法预测,该地区普通商品住宅2010年的价格为( )元/。A.5362B.5374C.5532D.570230、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街
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