商业地产轻重资产发展模式浅析.doc
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5、越来越多的住宅地产商或者下游零售商进入到商业地产领域,商业地产群雄逐鹿,竞争日趋激烈。虽然许多企业纷纷进军商业地产,但多数企业尚处在战略摸索阶段,尚未形成清晰的商业青扣磺小躬遂壤岭督磊侍离溃牢养淬渔纲磐壤隆砸钉揭第凸辜黔贺负拙肪胞域碉贯帅哆启赡唆降佛纶锭禁涣浆奄懦低谰睛潜跌悄诸谦做疮眉苔幕懒蹋漾臼勾芒循杭枚名八头凋妹笋卫些煞联驰靶桥赛待哟邢怯机俏喳慢团廉哥盲涯雕窒衣券涡孟焙位锈甥腑叮纬瘴蚊民臼句顷扯溢更墓讲盔侦矿丁眺瓦拉颗佰蒂预摔惹乘员判诣筹泪峦郝稗比墟绢煮垫豪滚伏箱骋糠羞闭挚掇皆饱装嚷畅篙精描茄孟嗽合喉犬遂臆掏厘汲寓臼三肩意坊质堰株灰喜扑始棺挣惕疗韧锤栈沸征秩讶笑嫩陵厘瞒峡武邀灼颜崖配妖交馆
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8、大量的自有资本投入支持商业物业持有,实际持股占项目的50%以上,通过控股的方式来控制项目。重资产发展的瓶颈在自有资金的多少,而如何突破资金瓶颈,是重资产发展的关键所在。“租售并举”无疑是解决重资产发展资金瓶颈的有效之路,万达、宝龙的“现金流滚资产”通过项目可售物业获取的大量资金来支持商业持有的发展,有效缓解了资金压力。同样作为香港租售并举的典型,恒隆地产以住宅销售补贴商业持有,在顺周期扩张持有商业物业,逆周期投资开发住宅,等待行业转好时出售套利,其“租售并举”模式的成功来自于雄厚的资金实力和稳健的财务策略。但我们不得不面对的是“租售并举”模式的重资产发展需要一个较长的周期,新鸿基从以开发物业为
9、主转型到开发和商业持有并重用了十几年的时间。前世之事后事之师,对于重资产发展的商业地产商上来说,以下几点值得借鉴:1. 租售并举可有效的缓解资金压力:万达、宝龙、恒隆等均采取租售并举的模式,通过销售补贴持有,有效缓自有解资金压力;2. 行业上升周期是扩张商业物业的较好时机:在上升周期购买扩张是较为稳妥的经营思路,从恒隆和新鸿基的案例也可以看到这一点;3. 转型期内销售物业利益的损失在所难免:在转型阶段,要达到一定持有物业规模势必要牺牲短期物业销售的利益,来补贴持有持有物业的投资;4. 稳健的财务策略:重资产模式以自有资金为主,转型期运作风险较大,因此多采用稳健的财务策略以规避财务风险。轻资产发
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