业委会签订物业服务合同应当注意的法律事项.doc
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1、业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同应当注意的法律事项一、物业服务合同的作用物业服务合同是规定业主与物业服务企业双方权利义务关系的重要法律文件。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。法院在审理物业服务纠纷时,也以物业服务合同为主要依据之一。因此,物业服务合同是维护业主权益的重要依据。二、物业服务合同的种类1、根据物业服务合同签订的主体和时间不同,物业服务合同可以分为前期物业服务合同与后期物业服务合同。在业主大会成立之前,由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同。业主大
2、会、业主委员会成立后,业主委员会受业主大会的委托或业主与物业服务企业之间缔结物业服务合同,自物业服务合同生效之日起原前期物业服务合同自然终止。本文仅对由业主委员会受业主大会的委托与物业服务企业签订物业服务合同这种情况进行探讨。物业服务企业与业主分别签订物业服务合同的情况比较少见,前期物业服务合同也不在本文叙述范围。2、根据物业服务收费的方式不同,物业服务合同可以分为包干制物业服务合同与酬金制物业服务合同。包干制是指由合同双方根据物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润,协商确定物业费收费标准,业主按此标准交纳物业费,物业服务企业按照合同约定收取物业费、提供物业服务,自负盈亏。酬金制是指,合同
3、双方根据物业服务成本和物业服务企业的酬金确定一个预收费标准,由业主向物业服务企业预交物业费。预收的物业服务成本属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果预收的物业费不足以支付物业服务成本及物业服务企业的酬金,差额部分应当由业主补交;若有结余,仍属于业主所有。三、业委会与物业服务公司签订物业服务合同的流程1、选聘物业服务企业根据物权法、物业管理条例的规定,选聘物业服务企业应当按照业主大会议事规则的规定程序由业主大会决定。2、与物业服务企业协商确定合同条款物业服务企业与业主的权利和义务由双方协商约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。3、签订
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