青海天瑞物业管理有限公司与西宁百合娱乐有限公司物业服务合同纠纷案.doc

法律侠客在线lawbingo 青海天瑞物业管理有限公司与西宁百合娱乐有限公司物业服务合同纠纷案青海省西宁市中级人民法院民事判决书(2014)宁民一终字第175号上诉人（原审原告、反诉被告）青海天瑞物业管理有限公司。法定代表人关瑞祥，公司总经理。委托代理人邢敬华，青海松海律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）西宁百合娱乐有限公司。法定代表人刘容，公司经理。委托代理人马麟，公司职工。上诉人青海天瑞物业管理有限公司（以下简称天瑞公司）因与上诉人西宁百合娱乐有限公司（以下简称百合公司）物业服务合同纠纷一案，双方均不服西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第944号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，天瑞公司的委托代理人邢敬华，百合公司的委托代理人马麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年1月3日，天瑞公司与青海省人民政府办公厅行政处签订物业管理合同书，约定将位于西宁市北大街27号和政家园小区的物业服务由天瑞公司实施，并约定：委托管理期限自2O10年1月1日起至2012年12月31日止，管理事项包括房屋建筑公用部位的维护、养护和管理，共用设施设备的维护、养护、运行和管理，公共绿地的养护与管理，公共环境卫生，维持公共秩序等，物业费收取标准为商业物业每平方米2元，水费、电费、取暖费按相关部门规定标准收费。合同签订后天瑞公司成立了青海天瑞物业管理有限公司物业营业部和政家园管理处，由该处提供物业管理服务事宜。2010年7月1日，西宁百合娱乐有限公司承租了和政家园小区位于北大街的商铺，承租面积为612.38m2，成为天瑞公司服务对象。2010年11月至2012年5月期间，天瑞公司多次向百合公司发出缴费通知要求其缴纳欠付的物业费、取暖费、电费，2012年9月26日，天瑞公司与和政家园业主委员会签订交接物业管理工作协议，约定2012年10月1日至12月31日为清理债务的时间。2012年11月6日，天瑞公司向百合公司发出缴费通知单，内容为百合公司欠付物业费22045.68元、取暖费35548.50元、电费528O元，共计62874.20元。另查，2011年5月12日，百合公司向天瑞公司发出书面通知，该通知要求对应由天瑞公司装配的电表、传感器无故停电致点歌系统的损失、取暖温度过低自来水水管爆裂致主机功放的损失、维修爆裂水管损失、总电箱铝盘烧坏致会所空调部件更换的损失等进行相应处理和赔偿。2011年9月5日，百合公司与天瑞公司和政家园管理处达成协议，天瑞公司对上述通知中的第一、三、四、六项予以认可，并承诺根据百合公司提供的相应票据进行赔偿，对通知中的第二、五项表示调查属实后作出处理并赔偿。根据天瑞公司认可的第一、三、四、六项，百合公司提供的相应票据有：更换电表支出190元、互感器150元、喷淋头漏水导致两台电脑损坏价值7500元、打印机1900元、灯具2200元、射灯320元，因取暖温度过低致自来水管破裂造成五台电脑主机损失9500元、四台功放损失12000元、空调零部件更换损失8600元，上述各项经济损失共计42360元。原审法院认为，天瑞公司与青海省人民政府办公厅行政处就和政家园小区签订的物业服务合同合法有效，应受法律保护。天瑞公司对小区实施物业管理服务后，有权依据物业服务合同的约定向业主及物业使用人收取物业管理费。百合公司租赁和政家园小区商铺经营，作为物业使用人应当向天瑞公司缴纳物业费及其他相关费用，但其未按约定缴纳上述费用，故天瑞公司向百合公司主张的物业费、取暖费、电费的诉讼请求成立，予以支持。关于百合公司提出要求天瑞公司赔偿其经济损失93460元的反诉请求，天瑞公司与百合公司就物业服务存在瑕疵达成协议，协议中天瑞公司对百合公司提出的部分瑕疵及所造成的损失予以认可，根据其认可的事项以及百合公司提交的相关票据，经法庭核实后，上述损失费用认定为42360元，对此予以支持。对于百合公司提出的其他损失，天瑞公司未认可，百合公司亦不能提供其他证据证明，故不予支持。关于天瑞公司主张违约金18862.25元的诉讼请求，因天瑞公司的物业管理确实存在一定瑕疵，故对该项诉求不予支持。遂判决：一、百合娱乐有限公司给付青海天瑞物业管理有限公司物业费22045.68元、取暖费35548.50元、电费5280元，共计62874.20元；二、青海天瑞物业管理有限公司赔偿西宁百合娱乐有限公司经济损失42360元；上述两项折抵后由西宁百合娱乐有限公司于判决发生法律效力后十日内给付青海天瑞物业管理有限公司20514.20元。本诉案件受理费1843元，由天瑞公司承担425.31元，百合公司承担1417.69元；反诉费921.50元，由天瑞公司承担417.66元，由百合公司承担503.84元。上述案件受理费折抵后，百合公司于判决生效后十日内给付天瑞公司1000.03元。天瑞公司上诉称，天瑞公司与百合公司之间存在物业服务关系，百合公司在和政家园小区承租房屋，接受天瑞公司的物业服务，应按合同约定支付拖欠的物业费、水电费和取暖费，并应支付违约金。百合公司接受物业服务以来，也缴纳了部分水电费，且在其经营过程中出现物业问题均找物业公司解决。百合公司与天瑞公司物业管理部和政家园管理处签订的协议书是无效协议，天瑞公司物业管理部和政家园管理处是天瑞公司内设机构，没有办理营业执照，在没有法人授权的情况下，其对外签订的协议书属于无效，该协议签订后，天瑞公司于2011年9月15日以通知的形式否认协议书的效力。百合公司在和政家园小区经营娱乐会所，拒绝缴纳暖气费、物业费及电费，根据青海省城市供热管理办法，天瑞公司有权拒绝供暖，并对此造成的损失不承担赔偿责任。百合公司的损失并不存在，其所提供的相关票据为日常办公设备采购及装修票据，无论内容还是时间均与本案没有任何关系，并且其数额也与百合公司给天瑞公司送达的通知中数额对应不上，由此可看出，此票据不是维修票据，不应支持，请求撤销西宁市城中区人民法院（2013）中民一初字第944号判决书中第二项，驳回百合公司在一审中的反诉请求，判令百合公司支付除一审支持的物业费、暖气费、电费外，并支付违约金18862.25元。百合公司辩称，百合公司和天瑞公司未签订物业服务合同，虽然天瑞公司提供了部分物业服务，但其物业服务存在瑕疵，给百合公司造成了损失，后经双方多次协商，达成了协议，双方应按协议执行。天瑞公司的上诉理由不能成立，请求予以驳回。百合公司上诉称，百合公司与天瑞公司就物业服务瑕疵达成了赔偿协议书，协议书中对赔偿的内容有明确的约定，但原审判决未将百合公司的主要损失予以认定，属认定事实不清。百合公司与天瑞公司未签署过任何形式的物业管理服务合同，但原审判决用青海省人民政府办公厅行政处与天瑞公司签订的物业管理合同来约束百合公司，显然不合法。青海省人民政府办公厅行政处并非和政家园小区的业主委员会或和政家园小区居民自发组织的业主代表机构，其合同内容不能约束百合公司。因此，原审判决百合公司按照青海省人民政府办公厅行政处与天瑞公司签订的物业管理合同的收费标准向天瑞公司交纳取暖费和物业费属于适用法律不当。故请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。天瑞公司辩称，因和政家园管理处没有独立的法人资格，也没有办理营业执照，双方签订的协议无效。百合公司长期拒绝缴纳电费、暖气费和物业费，天瑞公司有权采取停电等措施。百合公司确实发生过喷淋管爆裂等问题，天瑞公司已减免了部分物业费和取暖费，对百合公司的损失给予了弥补。百合公司应按合同约定支付剩余的物业费、电费及取暖费。二审经审理查明的基本事实与一审一致，对当事人认可的事实，本院予以确认。另查明，2012年11月6日，天瑞公司送达给百合公司的缴费通知单中，对百合公司减免了九个月的物业费11023元，减免三个月的取暖费11849.5元，合计22872.5元。本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。天瑞公司根据与青海省人民政府办公厅行政处签订的物业管理服务合同，为和政家园提供物业管理服务，该合同合法有效。百合公司作为物业使用人，接受了天瑞公司提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费及电费、采暖费。天瑞公司要求百合公司支付欠交的物业管理费、电费、采暖费的诉求，本院予以支持。关于天瑞公司认为百合公司提供的票据是购买日常办公设备及装修票据，与百合公司送达的通知中数额对应不上，此损失并不存在的理由，因2011年5月12日百合公司送达给天瑞公司的通知中，百合公司对损失的财产有明确的报价，2011年9月5日，双方就百合公司的损失达成协议，天瑞公司认可通知中第一、三、四、六项，并按百合公司提供的票据进行赔偿，百合公司提供的虽是购买日常办公设备的票据，但与通知中应赔偿的项目和价格相符，故对此上诉理由不予支持。关于天瑞公司主张的违约金，因停电和采暖温度不高造成百合公司的财产损失，对此百合公司曾向天瑞公司反映，天瑞公司应积极配合百合公司予以解决，但该问题未得到有效解决，致使百合公司因该原因财产造成损失，天瑞公司的管理服务存在瑕疵，因此，对于天瑞公司的违约金请求，本院不予支持。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故百合公司提出并未与天瑞公司签署过任何形式的物业管理服务协议，天瑞公司与青海省人民政府办公厅签订的物业管理合同并不能约束百合公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于百合公司提出因天瑞公司物业服务存在瑕疵造成其财产损失应予赔偿的上诉理由，在双方达成的赔偿协议中，天瑞公司予以认可，根据天瑞公司认可的事项和百合公司提交的票据，原审认定百合公司的损失为42360元应由天瑞公司赔偿并无不当。但天瑞公司确已减免了百合公司三个月的暖气费和九个月的物业费共计22872.5元，对百合公司的损失给予了部分赔偿，该款应从最终确定的赔偿款中予以扣减，天瑞公司的该抗辩理由予以采纳。关于天瑞公司提出双方签订的协议是无效协议的理由，因天瑞公司和政家园管理处是天瑞公司具体实施物业服务的机构，代表天瑞公司行使权利，故天瑞公司认为和政家园管理处与百合公司签订的协议书无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于百合公司提出因无故停电造成会所点歌系统瘫痪，主机歌库更换损失和供暖锅炉未作防震处理，造成会所大厅地面瓷砖和玻璃震裂造成的损失原审未组织核实的上诉理由，因上述情况的产生是否与天瑞公司的物业服务有因果关系，百合公司并未提供相应证据证实，故不予支持。天瑞公司的部分上诉请求合理，应予支持，百合公司的上诉理由不能成立，不予支持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西宁市城中区人民法院（2013）中民一初字第944号民事判决书第一项；二、变更西宁市城中区人民法院（2013）中民一初字第944号民事判决书第二项为青海天瑞物业管理有限公司赔偿西宁百合娱乐会所经济损失19487.5元；上述两项折抵后由西宁百合娱乐会所于判决生效后十日内给付青海天瑞物业管理有限公司43386.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回青海天瑞物业管理有限公司、西宁百合娱乐会所其他诉讼请求。本案一审案件受理费及反诉费2764.50元，由青海天瑞物业管理有限公司负担1105.8元，西宁百合娱乐会所负担1658.7元。二审案件受理费2764.50元，由青海天瑞物业管理有限公司负担1105.8元，西宁百合娱乐会所负担1658.7元。余款2764.50元，退还青海天瑞物业管理有限公司、西宁百合娱乐会所各1382.25元。本判决为终审判决。审判长付元泰审判员卓玛审判员王鹏二一四年七月二十四日书记员马文斌 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。F“废品损失”账户月末没有余额。F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。()G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。()G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。()J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。()J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。()W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。()Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业) 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。F“废品损失”账户月末没有余额。F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。()G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。()G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。()J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。()J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。()W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。()Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)