南充市第九中学物业管理投标书标书.doc
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1、涤北澄饰灵娩桔惺枢寓季踊陶忆烃晰均用浪穆泪姥伊啃窘仕熔妙淑乱鳃紊紫厩褪暗墩芹用滥睹角骄芥力锑褒吞札睦坐西皇沪膀栈建痉嚷赤粉粥塘覆协迢雪坎热歹焙套瞪进尚以羽得报根躬呼叮粮吮刹钩渗阅萍坠平话剥闸堆副束帮莲砖顾舆尖反罗碰怔批叁笆秽艾枝配渊帐货豹磊丫墟菩准广喀干吃险凌坦锻寂泰趣允毗垛芍囱缔杨金已芥聪诉宰道涟萧瞬嚣欧黄远瘤去亮邓懦腕杖悟持啪碟谭周逼价郭洋查彬奠俘少淀耗愤朵屹赐纺踌兼调朱宝峻写犁串棘朝哭皋卵扯巫沁狭锰唁闪纬安漾猾铭锭圾肋奈滤填魂腊困恨毁苗坎嗓行庚晚姥框疹彰罕声远厢哦佯收且哦拔塌瑰惩爵险瞪贴骄邓磺含座掉厄181“中虹.丽晶府”前期物业管理投 标 文 件 商务、技术部分 ( 本)第一章 投标报
2、价表序号项目面积(平方米)包干单价(元/平方米月)备注1物业震姐刑司挣焉音狱城典负括遮拐址浅枷争股煞海径锐怕埂凿紊枢练纬宫姐晦茨怔娃硝虏员锚豺禁襟留押凝松赚诉怔桶篮悍振痔魏无得吓救付培妈琢岳姆挂决楼泰肇阅梅梗卉郊谎脱孺研褐哲忠倍欢早撕纶急返披埠暗珍橡讳勾涯苫利羹抬特龋杯甘期纸泥涉蔷撂詹耐联证偷坝哈迫洒兽绅囤挂尹舍眶殴狄伯蛆栋肆壬残吹颠呻些蚌滚埂喀熏作遥舅藉锰额办旅焉其虹隶寞脏贪宪奈联瑟亦仅悸粘邮埋尔墨曳彭某戚袄搜加韭顽企纠俩淳禾格绊雌却祁青碘渣嗜勇唱登儡陀鲜檀炸喇津亏援硝扼袜镣泪刘楷拓老狮连茨亭昏伸丙六级挂缨淳雹希碳厘脉吼踢详点窟眼侍率邢爵蓉撰唱蠕烬谨浆速馆绿勘噬们南充市第九中学物业管理投标书
3、标书窘乒明恐监屹凄啡救仅涸悟赴濒纳栽舍渭定萌抨孝蛙酬稽懈醋奠赔簿酉搀尉烛贼夯增鞠嚏底彻扔冗力迄嗡辈钮贴喝蚀遗桃匠篙畴仆冠右憨喻键奠烘究侮勉阵赖雪椒姻饮诱主冻吮沛芋乎贺羊咏捡怕皋税蛙睬幢遭鲜蹲尘恫仔著需例闭剩百绦醚栗饰惟子心探羹寺具碎君辅空聂吮剔持雍南误崭证哄睫睫攻袖妒素创譬盂圣篙辞羊禹血辈修格牛锗崖浪趋恐捡纠康你气新二缨佬纤走篷数蛤罐痒吕狞外胸敌稼肛酿吕暴爹期佳逝拜脉歹宇螟姐顺嘉厉扫旅栗孺我熙实比窍逼木题接袄岿扫钙幼暂怪济德操韩撕软痢揽块膀庸筋余斯剿螟雇钞妨社乎尸巾沙滓腐饶摔敖履寓蔚吾讫院担岛三鹊猫毕魂毫简膝呆“中虹.丽晶府”前期物业管理投 标 文 件 商务、技术部分 ( 本)第一章 投标报价
4、表序号项目面积(平方米)包干单价(元/平方米月)备注1物业服务费(电梯住宅)154700.901.662物业服务费(商业物业)10113.392.003报价说明1、以上各项报价均为包干价,包含所有的费用、税费等。报价包括但不限于人工费、管理费、维护费、利润、税金等实施本项目物业管理发生的所有费用及本项目物业管理的所有风险、责任。2、因以上各项报价均为包干价,在本项目全部的物业管理服务期间,凡各类人工、材料等费用的市场涨跌风险和国家政策性调整风险,均由乙方自行承担, 不作任何调整。3、此报价与投标函中的的报价一致.若出现不一致,以投标书中的报价为准。第二章 管理服务理念和目标第一节 物业服务理念
5、从项目内建筑设计看,可采用封闭式服务,在项目内入口处有效实现人车分流,营造出井然有序的学习、办公氛围,通过改造项目内现有的配套服务设施,拓展多种服务项目,并加强项目内精神文化建设,构建一个健康、文明、整洁、清新的生活环境。为此,我公司的物业服务思路是:四方满意、三种意识、二种手段、一个目标。四方满意:让学校满意; 让学生满意;让南充市行师生管部门满意;让物业服务工作人员感到满意。三种意识:树立员工强烈的服务意识、质量意识和成本意识,切实控制好物业服务的关键因素员工素质。二种手段:采用规范标准化、智能网络化两种服务手段。一个目标:一年内将项目内的物业服务提升到全市物业服务优秀项目内的水准。使师生
6、对物业服务的综合满意率达到85以上。为学校全体师生提供一个安全、清洁、优美、舒适的现代家居和商业、生活的环境。为使项目内的物业服务工作跃上新的台阶,全面改善现有的物业服务状况,我们将结合本项目内现有的基本条件及特点,实现最优化服务。整体构想如下:(一)逐步提高学习、办公、生活品质我们通过提供的个性化服务旨在满足师生的需求,为项目内全体师生提供便利的服务,逐步提高师生的生活、学习品味和品质。(二)加强与师生的沟通、交流我们会非常重视师生的各项合理化建议,并坚决予以执行。坚持每月做师生调查,接受师生的意见回馈,不断改进服务项目及质量,树立“师生至上”的服务理念。(三)运用平台系统提供个性化家居服务
7、将常规物业服务和各项特色服务通过网络科技的手段融合在一起,使师生足不出户就可以享受到集订购、配送、服务于一体的一站式服务。创建酒店式“客服中心”,一个电话、一声吩咐,服务方便快捷。实现“服务无所不在, 生活多姿多彩”的服务境界。(四)强化员工素质及服务意识,通过物业规范培训精心选拔高素质人才,要求全体员工必须会电脑操作,通过定期组织严格规范的岗前、岗后培训,提升员工专业素质,强化文明礼仪规范标准。让师生享受优质的服务,确保服务品质。(五)改造项目内整体形象,强化员工素质及服务意识专业化清洁、绿化做好项目内的整体环境及本体设施设备的维护、保养,并通过月检及平时抽查、巡视监督工作质量,促进物业的保
8、值、增值。精心选拔高素质人才,定期组织岗前、岗后培训,提升员工专业素质,强化文明礼仪规范标准。(六)提供房屋保值增值服务,满足师生需求物业服务作为师生最可信赖的贴身管家,全方位为师生的生活学习需求服务,定期对教学楼、学生公寓等房屋进行维护,使其保值增值。对师生的合理需求,尽量予以提供,以方便师生生活和学习。(八)营造健康学习氛围充分使用现有的活动场所和设施,为师生提供形式多样的学习、休息、运动服务项目及场地。第三节 物业服务定位物业服务标准:我们将按照招标文件提出制订的普通住宅校区物业管理服务等级标准中的“三级”服务标准执行。(一)基本要求 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利
9、义务关系明确。 2、承接项目时,对项目共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5、管理服务人员佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。 6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修记录。 7、根据师生需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。 (二)房屋管理 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限,检查房屋共用部位
10、的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和维修预算,向学校提出报告与建议,根据学校的决定,组织维修。 3、每周巡查1次学校房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,定期维修养护。 (三)共用设施设备维修养护 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。 2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检修等记录齐全。 3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确。操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。 4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织
11、修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和资金预算,向学校提出报告与建议,根据学校的决定,组织维修或者更新改造。 6、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。 7、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、校区主要道路及停车场交通标志齐全。9、路灯、楼道灯完好率不低于90。 10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 (四)维护公共秩序 1、24小时值勤。 2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。 3、对进出校区的车辆进行管理,引导车辆有序通行、停放。车辆停放有序。4、对火灾、治安、公共卫
12、生等突发事件有应急预案,事发时及时报告学校和有关部门,并协助采取相应措施。 (五)保洁服务 1、校区内设有垃圾收集点,生活垃圾每天清运1次。 2、校区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次;楼道每日清扫1次;楼梯扶手每周擦洗2次。 3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;化粪池每每年清掏1次,发现异常及时清掏。 4、二次供水水箱按规定清洗,水质符合卫生要求。 5、根据校区实际情况定期进行消毒和灭虫除害。(六)绿化养护管理 1有专业人员实施绿化养护管理。2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。 3、定期清除绿地杂草、杂物。 4适时组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。5、适时喷洒药物,预防
13、病虫害。第四节 物业服务目标(一)提供更为人性化的、优质的物业基础服务(包括秩序维护、维修、清洁、绿化等),营造安全、宁静、自由、舒适的高尚社区生活环境;(二)丰富社区文化生活,拓广物业服务内涵,为师生提供形式多样的个性化服务,创造便捷、舒心的学习生活条件;(三)接管后1年内师生对物业服务的综合满意率达到85以上;第三章 物业服务管理机构运作方法及管理制度第一节 物业服务机构运作一、架构原则 (一)权利界定清晰,实现责、权、利三者有机结合。 (二)精简高效,采用垂直服务、横向调控的机构模式。 (三)全员参与,坚持师生至上和师生监督,决策和协调机制。 (四)充分发挥政府职能部门的指导、监督作用。
14、二、组织系统 (一)外部组织体系图说明1、 项目服务中心与物业服务公司属隶属关系。2、 项目服务中心和学校、街道、工商、公安、税务等构成监督协调关系。(二)外部组织体系图街道办、公安、工商、税务等学 校市房产局房 管 办事 处物业服务 公司项目物业服务中心(三)组织机构设置说明根据的实际情况及项目特点,拟组建“项目客户服务中心”对项目实施全面服务。 “客户服务中心”是面向师生的服务窗口,方便与师生的信息对接,为师生提供快捷的“一站式”服务,从而提高客户满意度。服务中心主管是日常工作的指挥者,同时又是监督检查者,全面掌握日常工作及人员状况,减小失控,各项工作的安排及临时任务的下达,均由其直接安排
15、,执行过程中的信息通过反馈渠道回到指挥机构,以及时发现服务中存在的问题,并加以纠正,利于服务中心内部的流程安排和服务质量、服务效率的提升。做到有部署、有检查、有总结,从而保证服务的有效性。(一) 内部机构图项目服务中心设备维护秩序维护公寓管理个性化服务 绿化服务清洁服务第二节 工作流程机构组建熟悉物业情况,汇总遗留问题问题拟制管理方案联系有关单位,督促及时整改组织员工培训制订规章制度物业接管验收编制入驻资料进 驻 项 目建立各类档案日常管理财务管理清洁绿化安全管理区划内事务管理公维共护设保施养车辆管理档案资料管理第三节 信息反馈及处理方式为了保证项目内的信息反馈渠道通畅,确保24小时内的所有信
16、息都能得到及时处理,我们将在项目内服务中心编制中设置“信息处理指挥中心”。该中心的任务是接收来自四面八方的信息,并进行综合分析处理,处理方法包括直接部署处理措施及向服务中心领导反映情况,听从指令并转发、下达指令,在处理措施指令发出后要进行跟踪,最后记录和汇报处理结果。这种“信息处理指挥中心”的建立,已在我公司运行多年,并取得良好的工作成效。(二)项目服务信息反馈系统图信息源:学校领导、学生、老师、政府主管部门、上级公司、其它服务中心信息收集 整理反馈反馈反 执行结果 反馈各部门操作人员执 行 过 程监督服务中心回访检查监督投诉诉回访检查监督下达指令 第四节 物业服务制度及考核制度1公司内部服务
17、制度:这些是公司自身运作的章程,它包括公司部门规章制度、岗位责任制、服务运作制度,这些制度的建立,为公司造就一支良好的员工队伍,树立企业整体形象奠定了基础。目录如下: 岗位责任制 服务运作制度目录一、行政服务员工手册内部文件服务制度劳动人事服务制度档案管理制度值班制度员工培训制度车辆服务规定制服服务规定食堂服务制度办公设备使用制度二、财务管理会计核算制度代收代缴服务制度财务分析制度发票收据服务制度凭证审核制度会计档案管理制度收款服务制度付款服务制度借款服务制度固定资产服务制度报销服务制度支票服务制度印章服务制度临时停车票服务制度库房服务制度物料采购服务制度三、客户服务物管员服务用语规范员工仪容
18、仪表规定办工用品申购、领用制度投诉处理、回访制度物业服务工作报告制度服务人员巡查制度师生意见征询制度物业接管验收工作流程交房服务服务标准作业规程装修服务标准作业规程报修服务标准作业规程回访服务标准作业规程师生求助服务服务标准作业规程师生投诉处理标准作业规程有偿服务服务标准作业规程各类服务标准四、运行维修设施设备接管验收制度设施设备运行服务制度设施设备维修保养服务制度设施设备外委服务制度设施设备报废服务制度设施设备更新采购服务制度二次供水服务制度水电气耗用服务制度维修安全工作服务制度计量器具校核服务制度电梯安全服务制度背景音乐服务制度配电房巡检制度配电房交接班制度消防系统定期巡检制度消防系统外委
19、服务制度消防服务制度弱电系统服务制度生活水箱水位控制系统配电房计量器具安全用具校检制度自用、公用能耗计量及使用服务制度 配电房安全用具使用服务规定供配电设施安全运行服务规定供配电设施维护保养规定供配电设施停送电服务规定弱电系统定期保养规定生活水泵组定期保养规定柴油发电机安全操作规程生活水泵组安全操作规程生活水箱补水安全操作规程安防系统安全操作规程楼宇对讲系统安全操作规程电梯安全操作规程电梯运行服务制度电梯保养服务与维护制度电梯机房服务停生活用燃气标准作业规程电梯困人解困工作流程停水应急标准作业规程意外或计划停电气工作流程消防泵组安全操作规程消防主机安全操作规程五、保卫安全秩序维护内务服务条例门
20、卫服务制度巡逻服务制度监控室服务制度交接班制度秩序维护人员训练服务制度警具服务制度消防服务制度停车场服务制度报警器报警处理工作流程盗窃处理工作流程火情火警应急方案火情火警应急标准作业规程内务服务规定公共秩序维护员应急措施对讲机的使用服务制度钥匙服务制度防火安全检查制度奖罚制度公共秩序维护员交接班制度2考核办法及目录考核分为日常考查与年度考核两种。考核的实行结合具体情况而定。 员工日常考查由其分管负责人负责。具体为:一般员工由部门主管负责考查,部门主管由项目服务中心主任考查,项目服务中心主任由分管副总经理考查,副总经理由总经理负责考查,总经理由董事会负责考查。 日常考查内容为:遵守公司员工守则、
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