装修管理协议纠纷的法律分析.doc

装修管理协议纠纷的法律分析 秦军启作者简介：秦军启，山东豪才律师事务所律师，电话，15966670997，邮箱：qinjunqi内容摘要：房屋装修涉及到装修公司资质问题、装修合同、装修发包与承包、装修作业管理等问题,经常会产生争议和纠纷。其中，业主与装修公司的承揽合同纠纷比较常见，容易引起大家的重视，但业主与物业管理公司的管理合同纠纷，一般容易为广大业主所忽视。本文首先分析了装修管理协议的法律性质，对其效力争议作出了肯定回答；然后归纳、分析了常见的管理协议纠纷类型，最后对纠纷的解决进行了思考。由于此类纠纷甚至诉讼日益增多，影响到了业主及物业服务企业的正常关系，也影响到了社区的和谐稳定，本文就此类纠纷所涉及到的法律问题进行简单的分析，以期能为合理解决物业纠纷提供参考。关键词：装修管理 物业纠纷 法律分析装饰装修纠纷涉及的法律问题主要有装修公司的资质问题、合同效力问题、工程质量问题以及工程款支付问题等，这主要是在业主与装修公司之间发生的争议。但是，本文述及的小区内普通的住宅装修纠纷，主要是业主的相关权利与物业服务企业的管理权冲突问题，情况会有所不同。一、装修管理协议的法律性质现代社会，人们对住宅进行装饰装修是一个普遍现象。业主要想顺利进行装修，就必须在装修前和物业服务企业签订装修管理协议。但让业主想不通的是，在协议中要约定业主必须遵守一些装修规则，其中包括业主不得改变房屋结构、房屋外立面以及业主违约须支付相应违约金，物业服务企业有权制止违规装修行为，责令业主拆除建筑物、恢复原状等，当业主违反上述规定时，物业服务企业起诉要求业主拆除建筑物、恢复原状并支付违约金。这些在业主看来似乎于情理不通。由于对装修管理协议的认识不同，带来的此类纠纷日益增多，在实践中，有两种不同的认识：有业主认为，装饰装修是业主对其个人财产的一种处分行为，物业服务企业是为业主服务的，因此无权干涉。装修管理协议是限制业主对建筑物专有部分行使所有权，是无效的；而管理协议中的违约金条款实际上是物业服务企业的单方处罚性条款，该条款只对业主有约束力，并没有约定物业服务企业的违约责任，是不公平的，而且物业服务企业与业主是平等的民事主体，其没有处罚权，因而违约金条款也是无效的。基于以上认识，他们认为业主装修房屋是自由而不受约束的，物业服务企业即使诉讼也不应得到法院的支持。还有一种观点认为，装修管理协议不仅合法有效，而且也基于业委会的授权，因此签订协议进行装修管理是物业服务企业的一种义务，而不是可以放弃的权利。根据物业管理条例和住宅室内装饰装修管理办法的规定，装修人应当与物业服务企业订立装修管理协议，这也有利于对装修行为的监督和管理，从而有利于保护全体业主的利益。同时，该管理办法第十六条对协议的内容进行了规定，包含了违约责任条款，因此，如果双方约定了违约金，也是合法有效的。本文认为，后一种观点是正确的。根据物业管理条例第五十三条的规定，“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”，原建设部住宅室内装饰装修管理办法第十六条规定：“装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议”，并对协议的内容进行了规定，如禁止行为、违约责任等。这些规定是物业服务企业和业主签订装修管理协议的基础，因此，装修管理协议是有法律依据的，同时，其性质不仅具有平等主体之间协商一致的特点（如装修工程期限、实施时间等条款），也有为了公共利益或者说是全体业主的利益进行监督管理的特点如（废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求、管理费用等条款），其权利不仅来自于法律的规定，也来自于全体业主（业委会）的授权。二、装修管理协议纠纷的表现实践中的装修管理协议纠纷，除了对管理协议本身性质存在争议外，对其中的一些条款也有争议，从而在实践中形成了以下几类典型的案例：1、业主违反安全规范装修诉讼涉及到的业主违规装修的行为，主要是装修对整个建筑物构成了安全隐患，这包括两类行为，其一是对建筑物的不当损毁，如业主在装修时增建或拆除室内承重墙，可能就会危及建筑物安全；其二是对建筑物的不当使用，如存放大量易燃易爆物品、剧毒的化学品，或者在家中安装超大浴缸，超过了楼板的承重，从而危及到其他业主的人身财产安全。物业服务企业在进行制止时，纠纷处理不当，就有可能形成诉讼。如上所述，装饰装修是业主对其个人财产的一种处分行为，是业主的对建筑物专有部分的权利。但是，权利的运行总是有边界的，如果装修违反了安全规范，就会影响到其他建筑物区分所有人的利益，甚至给整个建筑物造成安全隐患，这样就不纯粹是个人行为了，而成为关系公共利益的社会行为。也正是考虑到装饰装修行为的这一特点，原建设部制定了一系列的规章进行规范，如建筑装饰装修管理规定（1995），家庭居室装饰装修管理试行办法（1997），住宅室内装饰装修管理办法（2002），物权法、物业管理条例等也有相关规定。 当出现此类纠纷时，物业服务企业能否以自己的名义提起诉讼予以制止呢？答案是肯定的。如前所述，进行物业管理，是物业服务企业的一种法定义务，物业管理条例第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。同时，出现安全隐患而不去制止，也违反了与业委会的物业管理服务合同，没有尽到服务于全体业主利益的义务。因此，物业服务企业有权提起诉讼予以制止。2、物业服务企业拆除业主封闭阳台、防盗窗的纠纷当前有的楼盘或小区对阳台有统一的设计风格，或统一要求禁止业主进行私自改变，如开放式的阳台不允许封闭，或不允许加装防盗窗等，而且往往在售房时就与购房者进行约定，或者是规定在小区公约中。但当业主入住后，出于生活、安全等方面的考虑，往往在装修时会自行对阳台进行封闭或改装，而物业服务企业发现后就会要求业主拆除，恢复原状，由此引发纠纷。 本文认为，业主行使建筑物专有权时，只要没有损害到其他业主的合法权益和公共利益，就可以自由行使，物业服务企业无权干涉。根据物权法第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 因此，在法律许可的范围内，只要符合正当性的要求，业主对阳台享有专业权利，是可以对阳台进行装修的，当然前提是没有危及到建筑物的安全，也没有损害其他业主的合法权益。问题是，装修管理协议中类似“不得加装防盗窗”、“不得封闭阳台”的约定是否有效呢？这里可以从格式条款的角度进行分析。根据合同法的相关规定，如果是提供者为了反复使用而预先拟定且订立时未与对方协商，内容具有定型化，相对人在订约中居于附从地位，或者提供方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，这样的格式条款无效。本文认为，在装修管理协议中的此类约定排除了业主作为所有权人的自由支配房屋的主要权利，应属无效。3、相关问题分析在装修管理协议纠纷中，对于物业服务企业可否要求业主拆除阳台或防盗窗、恢复原状的问题，争议也比较大。根据物业管理条例第四十六条的规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”据此规定，本文认为，物业服务企业仅能够制止业主的违规装修行为并及时向有关行政管理部门报告，是否属于违章建筑应当由行政机关决定，其无权直接要求业主拆除建筑物、恢复原状。 对于装修管理协议中的违约金条款，物业服务企业主张的违约金请求的，因装修管理协议已经有明确约定，当事人应当受其约束，业主须对其违规装修行为支付违约金。物业服务企业对业主行使的并非一方凌驾于另一方的处罚权，而是合同权利，在此不赘述。三、解决装修管理协议纠纷的思考装修管理协议纠纷多种多样，表面上看似乎是收费与服务问题，其实根源于人们的法律意识和对物业服务的思想观念，要从两方面找原因。业主违反安全规范装修，超越自己的权利而损害他人利益，自然为法律所不容；同时，物业服务企业也应反思自己的管理行为和服务意识，是否能更加人性化和以业主为本。比如，当业主感到不封闭阳台、不加防盗窗在生活上的不方便、不安全，物业服务企业不是置之不理，而是积极提出合理有效解决方案，这样就会预防纠纷的产生；在业主封闭阳台的过程中，要及时制止，以使业主避免损失，如果等业主封闭完成后，简单粗暴地要求拆除，毫无商量余地，就容易产生摩擦，引发纠纷甚至诉讼。 另一方面，在思想观念上，业主和物业服务企业都需要摆正位置，尽量通过协商解决问题。本来物业服务企业与业主之间是提供服务与接受服务的合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，物业服务企业总认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象，因此自己说了算；反过来，业主也认为自己是主人，物业服务企业不过是自己花钱雇来的仆人，应当由自己说了算。业主与物业服务企业对双方之间的法律关系各有理解，成为相互沟通中的极大障碍，事实上这也是物业服务企业与业主很难通过协商解决问题的思想根源。 当前物业纠纷越来越多，装修管理协议纠纷是其中重要的一类，而诉讼解决属于事后救济，治标而不能治本。解决此类纠纷的关键在于，物业服务企业和业主之间要相互理解、相互信任，及时沟通，换位思考，只有这样才能防患于未然，也才能更好的建设和谐社会。 参考文献：1、丁建华.物业管理纠纷审判实务与典型案例释疑. M.北京：中国法制出版社，2008，272-281页.2、王利明.合同法. M.北京：中国人民大学出版社，2009年第三版，95-98页。3、高海鹏. 物业纠纷的反思与探讨. , 2006年9月28日。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。F“废品损失”账户月末没有余额。F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。()G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。()G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。()J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。()J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。()W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。()Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)