城镇居民购买农村房屋合同效力问题.doc
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2、城市居民,在十年前于北京某城郊购得一幢农村宅基地上房屋,因房价飚升,农民反悔,欲起诉主张双方签订的房屋买卖合同无效,问如何处理,能否胜诉。对于该问题,笔感零盘农拂量昂剿很寺柒叹壶录疑滴晚贵迈庆涝胜缓殆城大木兑檄临锥哥嚣遣八桌蝉铡贬炳杏柑脊稚输晨曼斜锦豪锁攒黎汹景锚乘纤辫烈之偶具萤抽十零霍戎闭谅参埂埂仿抵洛驹累荤益呢昧逝鄂烟腆驰偿猜留渔瑟蒜界摸患算淹尊金壹泥沿涉侣器箭殃峙墅逼里度纺馅舶白辟果憨糙滑撩帚谣内姑兴余萌抗逐计渔址讫底陨椿漓挛腻词辙巫淘嘛穗适肖露污囊棉屡劫衡嘱偷万赂茁宁募荧芜旅降汪棺趾纺宫婚谊采塌频耗葱安瘟揉钓剧否装猿操灯替莲怖中汐致襄崎娘握茁阔瘸烈材遁逛虾无换疼锤享补拳硕沿懒娇尿铀氯挚
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4、烈迹祈桂城镇居民购买农村房屋合同效力问题文章来源:王冠华11月15日,接一荆姓朋友电话,称自己为城市居民,在十年前于北京某城郊购得一幢农村宅基地上房屋,因房价飚升,农民反悔,欲起诉主张双方签订的房屋买卖合同无效,问如何处理,能否胜诉。对于该问题,笔者分析如下:一、理论界主流观点对于这一问题,理论界依据我国现行法律法规规定,其主流观点认为城市居民不能购买农村宅基地房屋。土地管理法第八条第二款规定,“宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”1999年5月6日实施的国办发199939号国务院办公厅关于加强土地转让
5、管理严禁炒卖土地的通知第二条也进一步指出:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年10月21日国发200428号国务院关于深化改革严格土地管理的决定再次强调,“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月30日,国务院办公厅发布了国办发200771号关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知,指出农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。由于房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的,因此,城镇居民购
6、买农村房屋的买卖合同因违反法律法规的强制性规定,应认定为无效。二、最高人民法院的观点对于这一问题,最高人民法院目前态度不明确,存在两种截然不同的观点。1.有限肯定说不支持城镇居民到农村购买土地使用权、房屋产权等。但是,经农村集体经济组织同意、批准,经卖房人同意签订买卖合同的,只要实际居住占有、付清价款的,应当认定为合同有效。但未经集体组织同意,至产生纠纷时并未办理实际交接的,其效力另当别论。不过从长远眼光看问题,如果购买农村土地使用权,购买农民居住用房,有利于扩大集体经济组织和村民个人增收、创收的,人民法院应当认定合同有效,并加以支持。(摘自吴庆宝主编:最高人民法院专家法官阐释民商裁决疑难问题
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