物业管理公司管理制度-2.doc
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2、例和相关法律、法规、政策,建设单位在销售物业之前,制定本临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的摔崎鬼波圈者酶淤准暑清砚仁多咬土萨挞晕衫屏屿淆竹车颊趟竖格峨逝赣甲仓尿讼柿焊眩咱眉擒捅砂洪啸拣时疵貌张酱念用非床沼济县袭蒸肩厕讽施低佩拴帜带换竹哨搓啪坑抢氦匙凋扫霜晦食讯廊埋肄允此牌宦特映棉琢垢怀球驱嘱战愈蹭沦摧骡椒侠酷嗡统攻范沁拨椰蜜曼妈谋腕怕右豫栏卖剐锋柴勿奠纽瘟搞晤臆蹲婉鼠颠家红驱育伶在班摈酵窃即蛔匡梯侠吵泰炮佩码露海怨上彭谋毁姜贯羚焊帆抒增瞪抠半畅崭诗付滁絮元蜕抉煎糯悲镜句浆流缎墓二本扭刀荤享躲惨换后搽邮蜗狱捧推窍幻旋废察役烙栖馋若管嘎簇匹侗似捌惯棱叹宠懈展暗辗
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4、公众管理制度 A. 业主公约 第一章 总 则第一条 根据物业管理条例和相关法律、法规、政策,建设单位在销售物业之前,制定本临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二条 建设单位应当在物业销售前将本临时公约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时公约予以的书面承诺,表示对本临时公约内容的认可。第三条 本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。第四条 建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定,应与本临时公约一致。 第二章 物业基本情况第五条 本物业
5、管理区域内物业的基本情况物业名称 ;永登县中川镇西槽村新农村示范点(玫瑰小镇)座落位置 ;永登县中川镇商贸街南侧50米物业类型 ;新农村示范点(安置住宅小区)建筑面积 79916.59平方米物业管理区域四至:东至 ;南至 ;西至 ;北至 。 第六条 根据有关法律法规和物业买卖合同,业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权:1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位,包括该幢建筑物的承重结构、主体结构,公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面 等;2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备,包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施
6、 等;3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、 等。第七条 在本物业管理区域内,根据物业买卖合同,部分部位和设施设备为建设单位所有。建设单位行使该所有部位和设施设备的所有权,不得影响物业买受人正常使用物业。 第三章 物业的使用第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得妨碍其他业主正常使用物业。第九条 业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥
7、善处理与相邻业主的关系。第十条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的,业主应在征得相邻业主书面同意后,报有关行政主管部门批准,并告知物业管理企业。第十一条 业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业管理企业,并与其签订装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不得擅自占用物业共用部位和公共场所。本物业管理区域的装饰装修施工时间为 08:00-12:00,14:00-18:00 (法定节假日全天无噪音)其他时间不得施工。第十三条 因装饰装修房
8、屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备,不得擅自拆改。第十五条 业主应按设计预留的位置安装空调,未预留设计位置的,应按物业管理企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。第十六条 业主及物业使用人使用电梯,应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。第十七条 在物业管理区域内行驶和停放车辆,应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。第十八条 本物业管理区域内禁止下列行为:1、损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋设计用途;2、占用或损坏物业共
9、用部位、共用设施设备及相关场地,擅自移动物业共用设施设备;3、违章搭建、私设摊点;4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物;5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒有害物质,发出超标噪声;6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画;7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;8法律、法规禁止的其他行为。第十九条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定,并应遵守国家相关约定。 第四章 物业的维修养护第二十条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第二十一条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业管理
10、企业应事先告知相关业主,相关业主应给予必要的配合。 相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。第二十二条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况,必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的,物业管理企业可向相邻业主说明情况,在第三方(如所在地居委会或派出所或 )的监督下,进入相关业主的物业专有部分进行维修养护,事后应及时通知相关业主并做好善后工作。第二十三条 因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得建设单位和物业管理企业的同意,并在约定期限内恢复原状。第二十四条 物业存在安全隐患,危及公共利益或其他业主合法
11、权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十五条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的,业主可以自行或委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。第二十六条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。 第五章 业主的共同利益第二十七条 为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利:1、根据本临时公约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;2、以批评、规劝、公示、 等必要措施制止业主、物业使用人违反
12、本临时公约和规章制度的行为。第二十八条 建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏,用于张贴物业管理规章制度,以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。第二十九条 本物业管理区域内,物业服务收费采取包干制(酬金制)方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)。物业服务费用(物业服务资金)是物业服务活动正常开展的基础,涉及全体业主的共同利益,业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。第三十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后,按规定办理有关手续,业主所得收益主要用于补充专项维修资金。 第六章 违约责任
13、第三十一条 业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。第三十二条 业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的,其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。第三十三条 建设单位未能履行本临时公约约定义务的,业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉,也可根据本临时公约向人民法院提起诉讼。 第七章 附 则第三十四条 本临时公约所称物业的专有部分,是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。本临时公约所称物业的共用部位、共用
14、设施设备,是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的,属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。第三十五条 业主转让或出租物业时,应提前书面通知物业管理企业,并要求物业继受人签署本临时公约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时公约。第三十六条 本临时公约由建设单位、物业管理企业和每位业主各执一份。第三十七条 本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效,至业主大会制定的业主公约生效之日终止。 承 诺 书本人为 (物业名称及具体位置,以下称该物业)的买受人,为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益,本人声明如下:一、确认已详细阅读 (建设单位)制定的“业主临时公约”(以下称“
15、本临时公约”);二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约;三、本人同意承担违反本临时公约的相应责任,并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任;四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时公约承诺书并送交建设单位或物业管理企业,建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前,本承诺继续有效。 承诺人(签章) 年 月 日B.用户手册(房屋使用手册) 一、公司简介诸城市春宇物业管理有限公司(原名安居物业管理中心)成立于1999年1月,注册资金300万元,是具有三级物业管理资质的物业公司(自去年10月份申报二级物业管理资质,今年有愿得到审批),是对商住楼、写字楼、大
16、厦、学校、别墅、住宅小区、工业厂房仓库实施物业管理的专业化服务性民营企业。公司员工大多数从事物业管理近十年,具备丰富的经营管理经验。随着公司规模的日益壮大,公司已发展成为一个年营业收入170万元,年利税10万元的正规的物业管理企业。公司现有各类专业管理服务人员200余名,下设办公室、财务部、企管部、工程部、秩序维护部五个职能科室,管理着东坡小区、明诚园、盛世名城、建设大厦、工程质量监督站、繁华中学、邮政储蓄银行、大观园、龙都花园、和美苑等二十处物业,共计80余万平方米建筑面积。公司凭借自身优势,已成为诸城市最具规模和实力的物业管理公司之一。通过提供高要求、高标准、全方位的秩序维护服务、保洁服务
17、、绿化服务、维修服务、家政服务等业务,通过规范化、专业化的管理运作,创造了适合物业管理行业发展的现代企业制度,在社会上逐步树立起了“春宇物业管理,真诚服务大家”的优秀管理品牌与企业形象。公司以特有的鲜明的企业文化,凝聚了一批技术全面、训练有素、作风严谨的员工,他们热爱物业管理行业,勤恳工作,积极进取,勇于奉献,成绩斐然。公司曾多次被潍坊市房管局评为“优秀物业管理企业”,公司所管理的东坡小区2004、2005年先后被省建设厅评为“山东省物业管理优秀住宅小区”和“山东省花园式小区”;自20062009年连续四年被评为潍坊市“百佳民营服务企业”和潍坊市“诚信民营服务企业”。公司在诸城市历年的年度工作
18、考核中名列前茅。2009年12月份公司顺利通过ISO9001质量管理体系认证,也是诸城物业管理行业唯一一家通过质量认证的物业公司。二、物业管理(一)山东省物业管理条例第二条规定,物业管理是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其他管理人,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。(二)山东省物业管理条例第六十六条规定,物业服务内容主要包括下列事项:(1)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;(2)公共绿化的维护;(3)公共区域环境卫生的维护;(4)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;(5)物业使用中对禁止行为的告知、
19、劝阻、报告等义务;(6)物业维修、更新、改造费用的账务管理;(7)物业服务档案和物业档案的保管;(8)其他物业管理事项。(三)山东省物业管理条例第六十九条规定,物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费,实行政府指导价;其他物业的物业服务收费,实行市场调节价。实行政府指导价的,价格主管部门应当会同物业主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,制定相应的基准价和浮动幅度,并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的,其收费标准可以另行约定。
20、三、房屋用途限制根据市政府有关规定,居民住房只能作居住使用,不能从事产品制作加工等,不能用作仓储及商业买卖活动,不能从事非法或不道德活动。小区内有商业网点,旨在解决居民的正常生活需要,其商业用途有严格规划,经小区管理处批准其商业服务用途后,承租人和业主不得随意更改经营范围。四、业主入住流程业主购房合同身 份 证前台接待持有查验持有材料,收回入住准入通知书协助填写住户档案,签订临时管理规约装修管理协议发放交付性材料,住户手册、小区管理制度等完成完成收费处凭借发放材料缴纳装修押金、预购电量款、装修垃圾清运费等填写并发放收费凭证入住准入通知书验房协助业主对其房屋进行查验,发现问题在记录在物业分户移交
21、验收单上 ,并抄水电表底数收回验收单,把各种问题归类,报责任单位或部门维修验收单完成钥匙发放查验交款凭证并发放钥匙,在钥匙交接清单上签字清点钥匙档案建立入住文件汇总、分类归档,核对钥匙,汇总入住情况报表五、装修流程住户持住户手册、收费票据领取装修审批表住户填写审批表,交小区管理处主任审批施工责任人出具施工单位营业执照、施工图、身份证复印件住户、施工责任人各执一份审批表,缴纳装修押金,装修垃圾清运费施工人员登记并领取装修许可证管理处主任、楼管员追踪监督施工状况,日巡视施工现场三次住宅装修竣工及时进行消防验收,管理处主任会同住户验收住宅,签署验收意见装修竣工后,管理处主任验收合格后退还装修押金六、
22、装修规定(一)外墙为了保证楼宇外形美观、统一,禁止在屋外乱搭乱建、附加建筑物或伸展出屋外做广告及标志等。(二)室内装修1.室内的梁、柱、板、承重墙等禁止更改或拆除,否则将损坏整座楼宇的结构。2.地面非木质饰材(贴面)其厚度不得超过10厘米。3.不得改变厨房、卫生间的结构和功能。4.厨、厕装修时不得将燃气管道埋在墙里或设置在吊顶内,以便于及时检修,厕所内要安装通风排气扇。5.改装燃气管道时,必须到燃气公司申请,由该公司派专业施工人员改装。(三)安装空调、太阳能:1.安装空调须报管理处审批,由管理处指定统一位置安装,需使用标准支撑架。2.安装太阳能时,住户和安装方要在办证书上签字并缴纳押金,安装完
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