浅谈物业管理.docx

精品文档就在这里
-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

浅谈物业管理
继1981年中国第一家物业管理企业成立至今，中国物业管理行业已历经30年的发展，随着中国经济的快速发展和人们对物权概念的不断深入理解，物业管理的作用也已经被人们理解，行业的法律法规也逐步规范和健全，服务理念日益深化和提升，物业管理行业因其快速发展和创造的社会价值，已成为保障社会和谐发展的重要行业之一。而未来的物业管理行业30年又会发生怎样的嬗变？发展商将继续主导行业发展中国物业管理行业的兴起最早得益于中国住宅的商品化发展，通过服务房地产开发企业，来提高商品房楼盘产品的附加值。客观的说，在物业管理发展初期，如果没有房地产发展商对物业管理的重视和支持，物业管理行业很难发展的如此之快。尽管政府主管部门的大力推行建管分离，但在现实环境中，大部分物业管理企业还是依附于发展商的下属机构，很难独立行使物业管理的责任和权利。同时，在中国房地产产品交付标准和法律缺失的情形下，由于房产产品的缺陷而导致物业管理正常工作受阻、营运管理成本高企，甚至还留有安全隐患，这时物业公司只能采取隐瞒、回避的方式对待支付费用的顾客。事实上，发展商在项目的规划设计、施工到销售和日后的管理过程中都需要物业管理专业机构的深度参与，而在实际工作中，发展商在前期施工建设时期对涉及后期营运和管理的意见或建议的重视程度还是不够，由此导致后期物业公司不得不投入大量的精力帮发展商处理各类工程遗留问题，物业公司真正用于物业管理工作的精力少之又少，甚至还要帮发展商完善产品，使物业管理行业成为了发展商的售后服务机构。同时，为了房屋的顺利销售，发展商从营销层面大量向顾客宣传未来的服务，而后期由于承诺的服务内容是物业公司力所不能及的，使业主在入伙后感觉货不对板，从而对物业管理企业不满。物业管理费的高低也成为发展商为了达成销售目标比较关注的指标，因此制约了物业管理费价格的市场化。物业管理的类型将逐步细分随着社会分工的进一步细化，物业管理服务的范围也会更细化，而不再是现在我们所看到的，具资质的物业管理企业可以通杀，既可以管住宅、也可以管学校、还可以管商业和厂房。其实，不同类型的物业在日常管理中，其专业化的要求和差别还是很大的，住宅顾客的需求点和学校物业的需求点是不同的，工业厂房顾客的诉求点和办公楼宇顾客的诉求点也是完全不同的。我相信，在未来的时间内，物业管理行业将逐步细分市场，更强调专业化的管理，即展会管理需要由擅长管展会的物业公司承接、城市区域管理由擅长此专业领域的机构承接等，这样也对物业管理企业的专业、细致的服务提出了更高的要求。物业管理行业的市场细分，不仅有利于突破保安、保洁、保绿和保修等传统的劳务型运营模式，更能够促进物业企业真正从客户服务的角度延伸业务领域，例如，对高端别墅项目在基础服务的基础上，为客户提供的私人房屋托管、私人园林养护、代为接待亲朋等针对性的特色服务；对酒店式公寓的业主提供酒店经营的服务等，通过市场化的专业服务为顾客提供更专业、细致的服务，提高企业价值。物业管理的专业化程度更高在低碳环保理念和节能技术盛行的今天，大量新技术、新材料和环保技术的应用，也促使物业管理公司必须提高自身的专业化程度，通过新技术、新材料、创新的管理方法提高项目的智能化程度；通过进一步细化、明确物业管理服务的标准，提升项目管理与服务的质量；通过采用各种节能降耗的措施，减少日常维护和运营的能耗，降低客户需要支付的管理成本……这都是物业管理企业在发展中必须面对的课题。事实上，物业管理的核心产品是管理，通过高效率的管理，延长设施、设备的使用寿命，延长建筑物的使用寿命，而优质顾客服务是物业管理永恒的主题。但由于目前国内物业管理的发展才经历了30年，而且大家都是在摸索中理解和实施物业管理，所以，很多企业对物业管理的核心产品并不了解，行业的专业人才也十分缺乏。同时，顾客对物业管理好坏的关注点也仅仅停留在小区环境的干净整洁，服务人员是否有礼貌等感观接受状态，而对于物业管理真正的核心价值“延长设施设备的作用寿命，延长房屋的使用寿命”的关心少之又少。物业管理的法规将日趋完善由于物业管理行业在中国发展时间比较短，且行业本身发展尚不成熟，使得物业管理行业也出现了服务质量参差不齐、业主投诉问题不断的现象。更重要的，未来市场上将涌现出大量的如：设施、设备的保养和更新，房屋老化，钢筋锈蚀，社区配套的垃圾站、公厕等修缮或更新等问题，大型设施、设备维修基金的不足，从而促使政府主管部门必须要加快规范物业管理行业的相关法律法规的工作进程。结合《物权法》的颁布，未来政府主管部门将更多地向市场角度出发，思索如何提高顾客对共同拥有物业的认识意识，如何判断物业管理公司的管理失误，并建立起相应的法律法规，促进行业逐渐迈向规范、有序的道路。让顾客愿意付钱在物业管理市场日益竞争激烈的今天，由于人们的生活水平提高了他们对工作、居住的环境、服务品质的要求也愈来愈高，物业企业究竟要提供什么样的服务来吸引顾客选择自己？物业公司仅靠过去传统的保安、保洁、保绿、保修等基础性服务，难以满足业主更高的期望，如何使顾客感受到“超出期望值”的满意和惊喜，是物业公司在面对激烈的市场竞争中要认真思考的问题。因为，在过去计划经济的时代，人们不需要服务；而在经济高速发展的今天，我们看到，相对于容易复制和模仿硬件的品质标准，实际上消费者需要更多的是个性化的、极富特色的软性服务，而不再是简单的替业主买油或买米，这些只是急业主所急，想业主所想的帮助顾客排忧解难的服务，而不是真正能够体现物业管理的行业价值的工作内容或赢利模式。如何让顾客愿意付钱？我相信：更多物业公司应该明白成功建立品牌是一个耗费时间和耐心的过程，品牌化是一项以信任、尊敬和一致性为基础建立关系的长期而主动的活动。我们希望拓宽物业管理的界限应该说，物业管理行业历经30年的发展，已成为城市建设和管理的一个重要产业。然而，由于物业管理行业的成长历程是脱胎于房地产体制改革的房管机构，且大部分成为地产发展商的服务机构，一些发展商为了促进项目的销售，通过高成本运作、低价格收取管理费的方式来吸引购房者，然后通过向物业公司的不断输血来进行超成本运作，也导致业主、乃至众多业内人士，对物业管理本质产生误解，忽略了物业管理服务的真正价值，使得行业无可避免的成为了劳动密集型的微利行业，从根本上限制了行业发展。这也使得物业管理企业未来在发展困境下，必须面对自身生存和发展的问题，从而走向“被迫创新”的道路。很多物业公司已将业务领域拓展到了物业租售、地产推广代理、装饰设计工程、为顾客提供洗衣、配餐、病人的运送及护理等社会服务内容，也往往容易因此而减少了对物业管理行业主营业务的投入。有调查表示，大部分业主愿意享受更好的服务，但不愿意增加支付物业管理费用。种种原因促使物业管理企业在没有提高自身主营业主专业度的情况下，迫于生存和赢利的需要，而被迫投入到其他领域的业务发展中，导致本来就对物业管理不理解的状况愈加严重，这是值得整个物业管理行业所警惕的。物业公司更多要在自身的专业服务上进行创新，在当前人员成本及各项费用不断上涨的情况下，认真研究如何更有效的实施“低成本运行”，即如何用更少的钱为顾客提供更好的服务，而不是在忽略自身主营业务的情况下，偏离主业的创新赢利模式。我相信，随着中国经济的发展，中国物业管理行业在面临诸多挑战的同时，也将面临更大的机遇，物业管理的明天会更美好！
分享 分享到新浪Qing2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：

---------------------------------------------------------精品 文档---------------------------------------------------------------------