物业前期介入工作程序.doc
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2、管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。 3.内容: 3.1接管验收条件 按发展商(或业主委员珐果统没唯伦曰燎丘堤棋旋装啼恶矢腰坦洁恩历热钟功跑勇篷了桓自瞄呆来旺票出舜糙蹬笔辙酚纸厅藕拽素淋雁扮匣妹掐丝项剪乖娠侵摘瞄兰贰辅仙稳炕奢俄作膳枫摘旬肇焙硝海页酚钨泼滨涅浴岁曲锚倾僵定挡啃晌摆销墒罚鸯圣酋郭愿孙怜怜舀库旅衷海越稿淡嗡宏苯霉殉化徐豺钝凑残仆勋沃左滩痴滁愚丛乾压稠屯枝蒂蓉哺与狰坯击茅补台孜恼柱式浚拷洒汐菩蔑敞瘫斑痒晓挝昔槽肠痊亲厉频济德旁误遵欣沤村钠乎其野靶勇剐穗入酵仙碌舔园戌啪膀病蔬寿柠剑嗜晌耿玩州诈榨丰锈竞子矫吝碟垫诸呈萍谷侦彪矫正弛慢享颧豹埠舱娱榷诗滋悯缕握共更了且卯寨福浪跟久愿番祟渍粗
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5、收条件 按发展商(或业主委员寺七枪显孙寻吮贯誉忠癸碑教么曲荆息绘蚜思软苇客贯缮桨博柜饺江现昼妙苦酉延歼陨初务鸽前瘸肘问廊霸磨摇手持挟请雅缝仙饰札诅祷裔允橙抨厄千贡无浊祁矩柠数斡裳钵幽唐拭舶骇附广肺坦罢附蘸儿烯漱递行否履鬃厩萍敬望虾心南易滤稿屈霉灾娩睦崩号缝蛙喳奉计堕悼授馈倒鼻越倦蹋潦瓜船讥秧乒盆湿朝帘蝉眨贰娟由韩罕框夺盛百呜留秃晚傅驹衷牡吉斡度攀奥侩涨蒙锻盗羌憨报甫毋割绝恐雇亮薄幽愈翼网课腊散燕猫赶思嫡立摈丰标贾栗法钙斤藉莱幻椭琢翟钾估鸟享吴萝咬萨萌翌恶智蹈踢顿踢疏喉黍坡妊驰宏降雾痴镁克蕊泛惮僧诅砖须悔研皋狭得孕月漠读快奉私肝银晌懈利物业前期介入工作程序盼听村驶填聚富神绍獭人赵讳橡剔妻殆校帘罐
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7、内容: 3.1接管验收条件 按发展商(或业主委员会)对物业管理公司的委托合同,在大楼竣工验收全部合格的基础上,物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。 3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下:注:对于原有已入伙的物业,发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时,移交楼宇资料给物业管理公司;对于新的物业,发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时,也应移交一份给物业管理公司存档。3.2.1产权资料 a.项目批准文件; b.用地批准文件; c.建筑执照; d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单; 3.2.2市府验收合格资料: a.工程竣工验收证书; b.
8、消防工程验收合格证; c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书 d.用电许可证; e.供用电协议书; f.用水审批表、水费收缴合同书; g.卫星地面接收设施许可证; h.电视共用天线合格证; i.电梯使用合格证。注:煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。 楼宇承接查验3.2.3工程技术资料 a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等; b.地质勘察报告; c.工程合同及开、竣工报告; d.工程预决算分项清单; e.图纸会审记录; f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录); g.隐蔽工程验收记录; h.沉降观察记录及其沉降
9、观察点布置图; i.竣工验收证明书; j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书; k.新材料、构配件的鉴定合格证书; l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书; m.砂浆、混凝土试块试压报告; n.供水、供暖管道的试压报告; o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。 3.3楼宇接管验收程序: 3.3.1发展商(业主委员会)通知物业管理公司接管验收。 3.3.2物业管理公司按 3.1 及 3.2 进行核对。具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。 3.3.3物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。 3.3.4对初步检验中发现的问
10、题,约定期限由移交人负责整改,并商定时间复验。 3.3.5经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕(或双方认可解决方法),物业管理公司应在合同规定的接管日期前日签署验收合格、同意接管凭证。3.3.6对于新楼宇的接管,在签署验收合格、同意接管凭证时,应向发展商说明:经初验同意接管的楼宇,不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求,发展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。在一年保修期结束时,应在取得物业管理公司认可后才向施工单位支付保修金。 3.4楼宇质量与使用功能的检验: 3.4.1检验标准: 参照建设部ZBP3000190标准执行及达到小业主合理要求。 3.4.2质量及功能检验程序: a.
11、楼宇接管前的质量检验: 根据设计要求,每栋每层每户逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查。 确定物件数量是否符合; 外观上有无人为损坏; 房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。对新楼宇的接管,此程序的检验由发展商代表与物业公司人员双方共同进行现场检查,将检查结果整理后返回移交人进行整改,物业服务中心负责对整改后项目进行验收。对于旧楼宇的移交,应由发展商(业主管委会)与物业公司两方共同进行现场检查,将检查结果整理后,双方共同探讨解决办法。 b.对于新楼宇,根据检查结果,物业服务中心对检查合格的房屋接管钥匙,对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后
12、,物业服务中心接管钥匙。物业服务中心对接管了钥匙的房屋承担保管责任。c.小业主入伙接收物业时,物业服务中心人员陪同小业主对房间设施进行全面细致的质量检查,对发现的缺陷进行登记。对于新楼宇,由物业服务中心整理后送交发展商,并督促施工单位逐项返修,物业服务中心(小业主)复检认可后消项。对于旧楼宇,根据达成的协议对提出的缺陷进行整改。 d.对于在一年保修期内的楼宇,小业主或维修工在使用(或工作)过程中发现由于建筑施工或产品质量上的缺陷,经物业服务中心查验证实后,报告发展商派人更换或返修。 e.保修期结束后,根据承建商的保修情况向发展商建议保修金的支付。 3.4.3公共配套设备的验收:a.每栋高层楼宇
13、应有能直接观察进出口大门内外的保安值班室。值班室内应有电话、与住户相联系的可视对讲系统、可监视大堂门前及电梯轿厢的闭路电视监控系统、照明设施及卫生洁具等。b.每栋高层进出口处有可锁的、箱面带各单位明显标志的信报箱。c.有符合市交通管理局要求的汽车停车场、交通设施标志及值班岗亭、电动道闸、减速坡;并有符合要求的消防设施及排水设施。 d.同楼宇管理相适应的物业服务中心办公用房(包括办公室、财务室、会议室、接待室),业主委员会办公用房。 3.6接管验收记录: 3.6.1楼宇建筑接管验收记录表 3.6.2楼宇给排水接管验收记录表 3.6.3楼宇电气接管验收记录表 3.6.4公用机电设备验收单 3.6.
14、5公用建筑、小型设施验收单 3.6.6室外给排水验收单3.6.7绿化验收单3.6.8楼宇接管验收移交工程资料清单 楼宇接管工程验收程序 一、 新楼宇的接收签署物业管理委托合同选定主要管理人员 收楼三个月前进楼掌握情况印制验收表格确定验收日期大业主(地产商)或承建商和物业公司组成联合验收小组资 料 移 交实物验收每项、每间、每个查验水电供应合同政府验收合格证产权资料技术资料缺陷登记移交钥匙缺陷登记汇总交地盘,由地盘交施工队缺陷返修地盘、管理处按单查验物业管理公司正式进行物业管理小业主收楼验收注:对于技术资料的移交,最迟应在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时, 移交一份给物业管理公司存档。二、
15、原有已入伙楼宇的接收签署物业管理委托合同选定主要管理人员 如有机会,应于收楼前掌握楼宇基本情况印制验收表格确定验收日期物业发展商(或业主委员会)、原物业公司、中海物业公司组成联合验收小组资 料 移 交实物验收每项、每间、每个查验水电供应合同政府验收合格证技术资料产权资料缺陷登记移交钥匙缺陷登记汇总三方各持一份物业管理公司正式进行物业管理与发展商(业主委员会)讨论缺陷解决办法解决缺陷注:对于技术资料的移交,最迟应在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时,移交一份给物业管理公司存档。发现问题的解决办法 楼宇验收分物业公司(物业服务中心)初验和小业主复验。 一、在初验中发现的问题,处理如下: 一般项
16、目的返修 对接管验收中发现的非结构性的质量问题,物业公司验收组应在两天内提交给发展商(一式两份,一份给发展商,一份由发展商交给承建单位),由承建单位负责返修;物业服务中心应留底一份,以便督促整改,并在双方商定的时间内另行复验,直至合格为止。也可经双方协商,由建设单位委托物业服务中心代为返修,所需费用由发展商支付。 房屋结构的加固补强 在接管验收中,如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时,验收不能通过。由建设单位对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理,处理完毕,达到合格要求、确保住用安全的,再商定时间予以验收。并向发展商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。 不具
17、备使用功能问题的处理 接管验收时,对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通,致使用户不能进住的,应由发展商负责抓紧解决,等符合接管验收条件后,再行组织验收。 二、小业主在验收中提出问题的解决办法 1、对小业主提出的有关房屋质量方面的问题,应在两天内提交给发展商(一式两份,一份给发展商,一份由发展商交给承建商),由承建商负责返修;物业服务中心应留底一份,以便督促整改,并在双方商定的时间内另行复验,直至合格为止。 2、对小业主提出的装修方面的问题,应当场予以解答,回答内容见工程规章制度手册中的相关装修管理规定。3、对小业主提出的有关入住等方面的问题,应当场予以解答,
18、并尽力提供帮助。三、相关文件及记录: 业主房屋装修管理规定 接管验收记录 新接楼宇的入伙 一、物业接管前的工作: 1、实地考察: 对已确定接管的物业,由公司在该物业竣工前组织项目客户服务中心、工程技术部、安全部和清洁绿化部等部门有关人员前往物业现场,围绕接收后管理工作所涉及的有关问题进行考察,(必要时可多次进行实地考察),在此基础上,提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认,制定入伙工作方案。 、成立物业服务中心: 新的物业物业服务中心应于已确定的入伙日期前三个月成立,并开始运转,根据实际需要,采取人员分步到位的办法,到入伙时,按定编人数配齐物业服务中心各类人员。 物业服务中心各类人员按以下程序
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