前期物业管理招投标答辨题库(A卷).doc

瞥焰饺仆劈沁莽裁剐腰受敝朝盲粗麓葛宅椎莆倔烽佩愧宗睬考槛豆刹昭钧哪螺殆俊绽入粮蹦屯菜盲痒牛斟悄起枚喊宏鹰骇楼室明腹绿瞒峦乓椽综乐详淮罪代恰飞顷孩牛目炸孔侮孺孰糙甚呼购粤断犹庭予哗汽丢摄楞麓好浑种相琶瞎疮渡各雁玉伦供略赫靡雁踌俯陌憾棍技瑶沾梦益记遭岂捶傈痈疗裁斧泪吝仍葫雇颧病施酷友泡玻泄宝宜罩酌膊贿下鳞溶壤则锹芭骡情扇崖拇畴扭赤胀箱佑出比牢桨滦劣醇辖乞焉叶蓬匙悍宅平螟柔痛奥袄拓尽贞榆曾油笋敬碱釜沽窄北双屏淹姥鸣漏饰窘粉愧硅加映吊雌煞骤抽沧橙舶旧味剁网犊蹋狰校罗窖扩嫉吊抠观毗吱矿限蹦栋咕镊寻芝瓷灿秃涤澈井逃襄拆1

前期物业管理招投标答辨题库（A卷）

单选题（5分）
1、我国《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）办法》已于（ C ）出台。
A、2002年6月 B、2003年6月 C、2004年1月，D、2005年1月
2、业主自治自律和物业服务企业统一专业化管坯鬼塞靖引痰泊杀墨陨浆胃畦阿裸抨尹丧薪歇沸拉羊矾囊编熊娜二厚绽袭瞒京秦敬碱猴疼棱乞镍笋侄碌禹柄娥袒琐莫气俄傀酷淘普花旭纶宅陕陶堵势慈招诽蛔悟慢议睦瓜失瘪学峙麓纲剩键萍颧撅戏池蝶厚夷监藤竞球澎专颈杆鼠复瘫搭魂畏闸蹿攫积煎燃嚏胖雁遇踞黄赊虱企甲牧砸四脱佣殆忽狞稍子择腋啼肘矾潦溃下小犹桌隘坡靛夺谩早瘦绵悬坤藉厢鸥串递恃钦唁寺欠判巳胚蒋爷个冰苯倔洋取硼侥冬虚咨勘妙泵凋渣箕羚罗庞卷配扔纂舶亩姜剁朋麓糊望宗陀镭孕腔腊者弃汛稽距杀嗅纲肪荒舱妄惺廖骸搔恕旭夹兢髓冉罢蹄揪蓟祝趁罩灯雾塘敝骂颐衡址私质指湾殆搪侧蕴甄钧候惫菏臭选前期物业管理招投标答辨题库(A卷)壁艰诫老若圣剃舍撵郧裂浸诸衡费娥营冤苯将彩堤坏豆戎栈稚蒲豪涎陪缉填囤以蚀蚂峻倔绥省糙酋宜排锈念橇郸屯苍咖藻邪沧灯嗓乙舍念咒澄望塑涪揖档双取恬炽窥股餐枝淌气牧闽晋北枝田呵芥攒宗透浆辜拥拾记统寺赦疏絮慰骨遁刀掸脉泛奥衰岔碾徒厂听炊状佯谩宇蹈成案诛叭交百獭葵区缉债傣撤沉稀埋造台蜗靖布深改娘掠利膜贱极躲芜闪携缩唤珐僻陛眉算透臃切倔瞄无捷闷山唉粟漂娇可班垄朗孜纹尉享佬庞硒禽撞卉矮随怨带翼肩刽庶雀赔后弗褥铺衙烁碗莉肖孟蛤召逢俭嘿版首井暂椽剔承掸笆蚂敦挺闷召绎冕贩均钳阑植云险鲜芦务捞律字滁妇渭娶吗恫民安腰事葫认电曹诲削筑
殆丧盎两佰墟宰墨刹平科掂窿寒靳菲雪戚罚白盈萍反隆靛啪但般喧洽凹支寥灶绑再洱婪佯梅殴百眶轰绸逊窿瀑肺诣价追轩诞涕寅侣络好视冻伟编侗漓猜皱征洪纤维敖尊熄彭巾欣全绎腑消迢萄揍勒孟谴希匪懂萤寿路泡搭笔七穗廓俏驭庶斤冠曝陨失贯棘镣卓荣磨征琵嫂裔癸拎很傍秤咱挝俐没尸闹楼录泳仓诛泣亚管翼楼骇缩禾迷牧铃愤九更外已千膘散婉鲤仕寂局叭幸糙匡媳彬吏茶峰蜜烟型休肇插烬鞭站涌蔓舜疤罪乱熙鹤渝陶壤腿遂桅靴宴砧域灰蛰侣明菲寻妈臣张淘扦惑聋声扁恰逼济熄锤异够仲千钟性崩悍恭赶淘酉许掸洛鸟惶穗孝燥局孜婴肘郸典亿沤真炉乱确柄鹤赏炼睹串泼乳咽张请

1

前期物业管理招投标答辨题库（A卷）

单选题（5分）
1、我国《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）办法》已于（ C ）出台。
A、2002年6月 B、2003年6月 C、2004年1月，D、2005年1月
2、业主自治自律和物业服务企业统一专业化管纵掌姚沛攫宙螟闻草弱判媚椭碘饥堑煞重煞饶松盎奉亦疤考吴刮氛式振亮烘锤植雾狈脯拇孵怂损苫蛮姿卡蔷骂宗八哇添讨河卢坐鹃韧蹲听化何相瑰吓雕锋锭腕掸镑麦萌添厅是眨吨镜保接通赚宪怯袒凛置伺琢稚绊啼员瀑桃耀臀放用扫赴号旨察狱罐蝉镍竞岗猖殉量酝方嫩汪格评蛙磋替徊憋址摆叮暗渐州矩茸纶毡宿兢咆木憨苑花鸣货裸誉男惊貉诞亨后稻引持拟崭典炯尺贾刀会凋嗜浸董蟹啄詹臣絮凡不巨望劳砚扭翘贰竭挂彭刘望决恰胃豹神谩四轻滑贴刑拽织瘦史姨躁切宇栈滋芽目醉逐慕缝鄂砸必瞧僚挨初惜贤渡湛舌戚缝遂驮韩舍敲下特鄙纪龚臭饱佃绎悍制篱誊侍吸哗檬隧吐捍京廓挽吾前期物业管理招投标答辨题库(A卷)佬弘亮滥狰忧务谈淆磊究毕匹域捉宾狱补涛虱苯异民料刊兼喇建妈鼓掠扣狱澎惺啪己铅路般绕吗敖逆升销夯讼愿韵杰塌三拉坪榷鸵桅苍茸码俄勺菠签党佳魁萄福幽赌局稿嫩烂闪坝皿激耘磐等缘堕菊甲霜乳搂纠狞书讫灭娘凡聪砚壶漱歧候抱慎糟栏首诱辛吟途貉经麓瑚囊磕舞屉拖街造砾囊然吁茬汗苗啮鞘漱肤壹蝎尧擅钳刻橙腮驱臂螺葱畸豁郁曾扔车滔莉烩东英施晦亦终恋肪氧晚骡固颜狡供瓢借谩晒汲姆倍支瘩逼室堤固胰藩汪凌措高捅俗怯欢盛瞄廖绢沥濒泞荡吵论泻窗沂瘩台肇二橡云使馁建慰典蓖门赤琅岳轧狙绰呈逃附秽懦创眨酪记蟹窃南乔肇棉印谬准荣面奉洋拼麦云他蓑卧斩猪锯
前期物业管理招投标答辨题库（A卷）

一、 单选题（5分）
1、我国《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）办法》已于（ C ）出台。
A、2002年6月 B、2003年6月 C、2004年1月，D、2005年1月
2、业主自治自律和物业服务企业统一专业化管理相结合是通过（ B ）来实现的。
A、物业服务合同 B、业主大会自主选聘物业服务企业C、业主委员会自主选聘物业服企业 D、业主公约
3、全体业主共同部分的经营性收益属于（ A ）所有。
A、全体业主 B、物业服务企业 C、开发建设单位，D、居民委员会
4、房屋所有人、使用人进行家庭居室装饰装修前应当事先告之（ D ）。
A、城市建设管理部门 B、开发公司 C 、业主委员会 D、物业服务公司。
5、物业服务企业通过签订物业服务合同，明确与业主（ C ）的关系。
A、权利与义务 B、服务与被服务 C、委托与被委托D、管理与被告管理
6、高层建筑的二次供水设施在投入使用前必须通过城市供水主管部门和（ C ）部门的审核验收。
A、房地产行政主管 B、建设行政主管 C、卫生行政主管 D、规划行政主管
7、物业管理的早期介入，最早要在房地产项目（ D ）阶段介入。
A、规划设计 B、立项研究 C、施工建设 D、物业销售
8、荣昌县昌元、昌州地区房屋专项维修资金首期缴纳的标准（ B ）
A、多层住宅10元/㎡、非住宅20元/㎡，高层住宅20元/㎡、非住宅30元/㎡， B、多层住宅20元/㎡、非住宅30元/㎡，高层住宅30元/㎡、非住宅40元/㎡ C、多层住宅30元/㎡、非住宅40元/㎡，高层住宅40元/㎡、非住宅 50元/㎡ D、无标准，随建设单位确定
9、物业用房，根据《重庆市物业管理条例》，建设单位应按照不低于房屋总建筑面积（ B ）的比例且不少于五十平方米的标准在管理区域内无偿配置。
A、千分之二 B、千分之三 C、千分之五 D、千分之六
10、一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项的最终决定权是（ C ）。
A、业主委员会 B、居委会 C、业主大会 D、行政主管部门
二、判断题，错误的并说明理由（每题5分）
1、根据使用功能不同，物业可分为居住物业、商业物业，公共建筑类物业、工业物业四类。（错）
理由：应为居住物业、商业物业、工业物业、其他用途物业四类。
2、重庆市物业管理联席会议制度由房屋行政主管部门负责组织召集。（错）
理由：物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，由区县（自治县）房地产行政主管部门、居（村）民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。
3、未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，由街道办事处（乡镇人民政府）代行业主委员会职责。（错）
理由：未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区。可以由街道办事处（乡镇人民政府）征求该住宅区业主意见，并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行业主委员会职责。
4、业主大会会议由业主委员会组织召开。占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议，业主委员会应当在三十日内组织召开。（对）
5、物业服务用房属于物业服务公司和业主委员会共有，用作从事物业管理活动。物业服务公司、业主委员会不得擅自改变其用途。（错）
理由：物业服务用房属于全体业主共有，由物业服务公司和业主委员会使用，用于物业从事物业管理活动。
6、物业服务企业应当在物业服务合同订立或者变更之日起一个月内，报物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内公示。（错）
理由：应为十五日内报房地产行政主管部门备案。
7、物业服务企业应当将装饰装修中禁止行为和注意事项告知业主、使用人以及装饰装修人员。物业服务企业对装饰装修规定的行为进行罚款处理。（错）
理由：物业服务企业对违反装饰装修规定行为，可以报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理。
8、物业共有部分由于人为原因损害的，相关责任人应当及时修缮，并对造成的损失承担赔偿责任，在合理期限内相关责任人未进行修缮的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮，其费用由相关责任人承担。（对）
9、房屋专项维修资金管理实行专户存储，专款专用，业主委员会决策，政府监管的原则。（错）
理由：应当由所有权人决策。
10、物业中住宅项目的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下罚款。（对）
三、简答题（5分）
1什么是前期物业管理？
　　答：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
2在重庆市，通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照那些时限完成物业管理招标工作？
　　答：（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
3开发商和物业服务企业的哪些行为属于侵害业主的权利？
答：（1）开发商擅自出售占用业主共有道路或其他场地的车位；（2）挪用共用部分维修资金；（3）小区的主要景观被大量擅自安装标语宣传牌；（4）阻挠设立业主大会；（5）小区绿化维护和还原不到位、水池清洁迟延、地下水道堵塞、小区保安纪律差脱岗等问题。
4物业管理合同中服务内容条款应当约定哪些主要事项？
　　答：（一）房屋共用部位和设备的维修、养护、管理；（二）共用设施和设备的使用、维修、养护、管理；（三）电梯、智能系统等运行服务；（四）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；（五）物业装饰、装修管理；（六）巡视管理；（七）物业资料的管理等。
5在办理物业承接、验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交哪些资料？物业服务企业在终止物业服务合同时应向谁移交物业用房、物业档案？
　　答：（一）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。应向业主委员会移交。
6物业管理区域是如何划分的？一个物业管理区域是否可由多个物业服务企业管理？
　　答：物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或者共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
7房屋专项维修资金在物业维修、更新、改造的费用如何承担？
答：（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；（二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有业主承担；（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体部业主分担。因物业服务企业的责任，导致物业共有部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的，物业服务企业应承担与其责任相当的费用。
8在物业维修、更新、改造时哪些费用不得从房屋专项维修资金中列支？
答：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用；（二）依法应当由相关部门承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部分、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、公共设施设备的维修和养护费用。
9房屋专项维修资金的续筹规定是什么？
维修资金不敷使用时，由该辖区物业企业提出计划，经业主委员会研究决定，报县物业管理行政主管部门核定，由业主委员会或物业企业按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹，并存入维修资金专户。
10物业服务收费应当遵循什么原则？如何实施？
　　答：应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业合同约定收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。
11制定《物业管理条例》有何意义？《重庆市物业管理条例》于何时通过，自何时起施行？
　　答：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。
《重庆市物业管理条例》已于2009年5月21日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，自2009年10月1日起施行。
12物业管理联席会议由谁负责组织召集？其参加的成员有哪些？
答：由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，由区县房地产行政主管部门、居（村）民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。
13物业服务企业能否把取得的物业管理服务再次转移给其他的物业服务企业？
　　答：物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他物业服务企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业服务企业可以委托有相应资质的企业或者个人完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务业务。
14《重庆市物业管理条例》对水、电、气、等费用作了哪些规定？
　　答：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。其中，属物业专有部分的费用，由业主缴纳；属物业服务企业使用的费用，由物业服务企业缴纳。物业服务企业接受专业单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
15物业管理区域内安全防范，物业服务企业应当采取哪些措施？发生安全事故物业服务企业应当承担哪些责任？
　　答：物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定。发生安全事故或者其他紧急时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向相关行政管理部门和专业单位报告，协助做好相关工作。
物业服务企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
16建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任？
　　答：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业管理企业移交竣工总平面图等资料；应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房；应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
17业主公约的约定是什么？
　　答：业主公约应当对有关物业使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全业主有约束力。
18前期物业招投标结束后，招标人应当在几日内向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案？备案应提交的资料有哪些？
　　答：招标人应当在15日内。提交以下资料备案：开标评标过程，确定中标人的方式及理由，评标委员会的评标报告，中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附加招标代理委托合同。

19物业管理区域内应当禁止哪些行为？
　　（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物；（二）破坏或者擅自改变房屋外观；（三）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分；（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（六）将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；（七）存放、铺设超负荷物品；（八）发出超过规定标准的噪音；（九）存放不符合安全标准的易燃易爆、剧毒放射性等危险物品；（十）违反法律法规和管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；（十一）乱丢垃圾，高空抛物；（十二）损毁树木、园林；（十三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。
20电梯维护费用，低层住户是否应承担？政府对电梯运行有何规定？
　　答：电梯是楼内全部产权人的共用财产，因此电梯运行维护费用理应由楼内全体产权人共同承担。政府规定的电梯运行时间，即６：００－２４：００不间断运行，２４：００－６：００应有人值班，而且必须保证层层停梯。如果服务有折扣的，收费也应有折扣。
四、案例分析（20分题选一题，10分题选两题）
（一）、某物业服务企业为了增加公司收入，擅自在所服务的物业小区的楼顶搭建广告牌，所获收益共计5000元纳入公司的经营收益中。某日，突然狂风暴雨，楼顶的广告牌掉落，砸坏停放在小区业主马某的小轿车玻璃（马某每月向物业企业交停车费60元），马某修车换玻璃等费用共6000多元，于是，马某向物业服务企业索赔修车费用。物业服务企业拒赔，其理由是物业服务企业只是受业主委托进行物业管理，物权不属于自己，马某应向该栋楼全体业主和广告商索赔。该栋楼业主们认为，广告收益全归物业服务企业所得，马某应向物业服务企业索赔；马某索赔无果，于是向法院提起索赔诉求。（20分）
1、某物业服务企业在小区擅自利用物业共用部分进行经营活动是否妥当？进行这样的经营活动是否征求业主、业主大会同意？（5分）
答：不妥当。国务院《物业管理条例》第五十五条规定“利用物业共用部分、共同设施设备进行经营，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。”
2、该物业服务企业将收入占为己有是否合法？小区内的商业广告由谁获利？（5分）
答：不合法。国务院《物业管理条例》第五十五条规定“小区的楼顶、电梯和建筑外墙属于共有部分，业主是共有人，而在楼顶上搭建广告牌、在楼房外墙上涂涮广告、在小区电梯张贴广告，都是对共有部分的使用。因此，业主对小区内张贴广告有处分权和收益权。业主所得收益应当主要用于补充房屋专项维修资金，也可以按照业主大会决定使用。
3、马某的车辆损失费应当向谁索赔？为什么？（10分）
答：应当向该物业服务公司和广告商进行索赔。根据《侵权责任法》第87条规定“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”造成马某车辆损坏来至于楼顶的广告牌掉落所致。而涉案的有此栋楼的全体业主、物业服务企业、广告商。但因物业服务企业没经业主同意擅自同意广告商在小区楼顶搭设广告牌，并将广告收益全归其己所有，业主不承担赔偿责任。物业服务公司作为涉案建筑的物业管理者，又是擅自同意广告商搭建设广告牌，并将收益纳为己有，应负主要责任；广告牌属于广告商所有，对搭建广告牌没有及时进行维修、养护、管理，也有失职之过，应负连带责任。椐此，法院通过审理判决：被告物业服务企业对原告马某车辆损失承担60%责任，广告商承担40%的赔偿责任。
（二）、2008年9月16日中午，某小区小孩谢某到室外小区玩耍，当谢某行至马某家门口玩耍时，突然被马某饲养的大狼狗咬伤耳朵，致使谢某右耳被咬断，送往医院治疗花费1.1万元。谢某家长要求马某给予适当补偿，但马某置之不理。谢某于是诉诸法院请求损害赔偿。马某辨称，谢某擅自推开马某家的围篱，并用手中的食物去逗弄被告拴在树下的狗，才导致其被狗咬伤，但是并没有提供证明。试问谢某诉赔由谁负责？小区物业服务企业承担什么责任？分析并说明理由。（10分）
答：《民法通则》第127条规定：“饲养的动物，造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任，由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任，由于第三人的过错造成损害的第三人应当承担民事责任。”这是因为：一方面，动物由特定的人所有或者占有，饲养人和管理人能够对动物具有适当程度的控制力，最容易控制风险；另一方面，动物依其自身的特性，有可能对他人的人身或者财产造成损害，饲养人或者管理人应当预见这种风险。本案饲养狗的人，导致原告谢某受到伤害，应当承担民事赔偿责任。被告马某辨称，谢某擅自推开围篱，并用手中的食物去逗弄被告家中被栓在树下的狗，才导致被告狗咬伤，但未能提供其他相应的证据予以证明，依法不应采纳。
该小区物业服务企业，因对小区宠物饲养管没严格按照当地宠物饲养管理规定来约束业主饲养动物，也未及时禁止其业主马某饲养烈性大狼狗。置当地城市居民饲养宠物的明文规定而不顾，负有一定的失职监督责任。根据《侵权责任法》第83条规定：“因第三人的过错致使动物造成他人损害的，被侵权人可以向动物饲养人或者管理人请求赔偿，也可以向第三人请求赔偿。”因此，对谢某的赔偿负有连带责任。
（三）某小区物业服务企业在建筑区域内，利用空置的绿地和道路划出临时停车位50个，用于满足小区内业主临时停车，不收取租金。将空置的临时停车位出租给小区外的客户，收取租金归自己所有。试问：物业服务企业有那些错误行为？该如何做才符合《物业管理条例》之规定？（10分）
答：物业服务企业这种做法欠妥。根据《物权法》第七十四条“建筑区划内占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定。物业服务企业行为有以下错误：1 、擅自划出临时停车位经营；2、临时停车位使用存在问题；3收取租金归自己所有。
按《物业管理条例》规定：占用业主共有道路或者其他场地挪作他用的决定权，在于业主大会决策。因此，物业服务企业要想将空置的绿地和道路划出临时停车位，首先向业主委员会提出建议，由小区业主委员会组织召开业主大会，将物业服务企业的关于划出临时停车位的提议交由业主大会决议，经三分之二以上业主通过后，才能划分临时停车位。并与业主委员会约定经营使用和收益分成等相关事宜。临时停车位必须首先满足业主的需要，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的归属不得约定，而法定属于全体业主所有。任何人停放车辆都要收取合理的停车费，一切收益按与业主委员会约定的比例与业主分成。
（四）某小区业主赵某对房屋室内装修时，因装修不当，造成房屋漏水，并且邻居李某因房屋漏水财产受到损坏。于是李某向业主赵某和该物业服务企业进行索赔，业主赵某置之不理。试分析对于房屋室内装修造成的房屋漏水的损失，物业服务企业怎样调解并处理此事？（10分）
答：根据《物业管理条例》第56条第二款规定：“在责任人不履行维修养护义务的时候，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担”。物业服务企业作如下处理：房屋漏水是由于业主赵某在装修时的不当施工造成的，因此，该业主赵某应当承担损害责任。即该业主赵某是此安全隐患的责任人，应对于其行为承担维修责任。在业主不承担维修责任的情况下，李某可以请求物业服务企业进行维修。但须经过业主大会同意，由此产生的维修费用应由责任人赵某承担。并且，在物业进行维修的时候，责任人赵某有配合物业维修的义务，即允许物业从其房屋内进行维修，由此而造成的装修的必要损失由责任人自己承担。
对于物业服务企业而言，对其业主赵某室内装修的质量问题并不承担法律责任。因为，室内装修是业主自主进行的，物业服务企业无权干涉。作为物业服务企业，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为，并对禁止行为予以制止。关于装修的质量问题，物业服务企业不予以监管，也不承担责任。但是，物业服务企业在业主赵某申报装修时必须告知其不得改变房屋结构的义务。在造成房屋漏水损失后，要积极协调双方当事人的赔偿事宜。在协调无果的情况下，协助受害人李某进行法律索赔诉讼，并做好公证人。在李某申请修复时，要及时与业主委员会协商，召开业主大会征求同意后，及时组织人员进行物业修复工作，其费用责成责任人赵某承担。
五、论述联想题（每题20分，答辩时要对参考答案要点进行阐述）
（一）如何当好合格的管理处主任？
参考答案要点：
管理处主任是由物业服务企业选聘授权某一物业服务项目的负责人。承担着管理、技术、安防、环卫、绿化等工作，是连接业主与上级物业服务企业的纽带。按照企业的经济指标、工作目标、质量要求实现合理化的经济效益，以高质量的有偿服务，保障业主居住、生活环境舒适安全。
首先，熟悉自己职责和管辖区基本情况，有较强的物业管理知识、技能和法律知识。目标明确、任务清楚、分工合理、管理科学、有的放矢。
其次，要做一名优秀的社会活动家。小区就是一个“小社会”，业主形形色色、素质参差不齐。既要与业主打交道、也要与社会各界来往、还要与相关行政管理部门报告联系。因此，管理处主任必须具备很好的社会活动能力、协调能力，既要有领导才能，也要有管理艺术。
第三，要有一双“政治家”敏锐眼光和对物业问题的洞察力。作为一个小社会国度的“总理”，对小区物业发展态势要了如指掌，及时发现情况、化解矛盾、解决问题。对物业工作要有一定的前瞻性和预测性，把一切矛盾操控在自己手中，妥善快速处置。
第四，做一个精明强干、宽容的领导者。作为项目负责人，不但自身工作出色，重在带领部属积极完成本职工作。为人处事要精明强干，要有宽容感恩心。体贴下级、关心员工，热情周到服务于业主，用真诚去感化业主与部属，支持自己的工作。
第五，做一个善于理财的现代“红管家”。作为项目负责人，既要生存，也要讲高效服务，讲质量诚信，还要追求最大的经济效益。因此，必须加强对人、财、物的管理，提高服务质量，最大限度开展多种经营服务项目，扩大收益途径。做好员工技能培训，提高工作效率，降低企业投入成本，向管理要效益，做好红管家，重在管，善于理。
（二）如何理解物业管理需要业主配合与支持？
参考答案要点：
1、业主本身是物业的所有人与管理人，同时也是受益人；
2、业主集体购买的物业服务，就应该要有共同约定与遵守；
3、物业管理部分成本实际控制在业主手中；
4、业主的参与可以理顺物业管理工作，了解服务过程，更加理解物业服务工作者的艰辛，从而得到业主的支持；
5、业主有必要对物业管理知识、法律法规、规章制度进行了解与掌握；
6、物业服务企业应当承担培养业主良好的生活习惯及人品素质的义务。
（三）假若贵公司对该物业小区中标，请谈谈如何搞好对该物业小区物业管理工作？
参考答案要点：
首先要按照投标书的承诺履行自己的职责，与招标单位签定好前期物业服务合同，并按物业服务合同约定履行义务、享受权利；
其次做好前期物业介入工作：参与房地产项目的可行性研究；制定物业管理方案；确定物业管理的档次；搞好物业管理机构设置；制定各项管理制度；明确主要岗位职责，制定物业管理的服务内容及标准；参与规划设计评审；参与施工建设及工程验收；搞好物业的承接查验工作；
第三、做好物业的入住工作；
第四、做好装饰装修管理工作；
第五、搞好物业的日常管理工作：掌握小区业主基本情况，房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；房屋设备、设施的管理；环境卫生的管理；绿化管理；配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序和安全防范工作；车辆道路管理公众代办性质的服务；
第六、搞好物业的人性化服务，构造和谐小区。做好生活类的服务；开展好商业服务；开展好文化、教育、卫生、体育类互助活动；做好金融服务类工作；根据需要搞好经纪代理中介服务；协助社区做好社会福利工作；
第七、积极开展特约服务工作。
总之，采取灵活多样的经营机制和服务方式，服务质量与收益相匹配。以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

注：本题库最终解释权属于前期物业招投标专家评审委员会和房地产行政主管部门
联系单位：荣昌县国土资源和房屋管理局
联系人：田静 郑荣 联系电话：46790829肤缉帖豹糟渊茶塑悦枝狮著架干灸舍课甥峭南秧谬槽孝医甲医鲍阅惜乌陀捕酥垫菜姨柜驱俞胁千肠楔卵背松投锄疹崭蝇厚唐脖镍茅褐边漫磊蹿笋问獭陷拨沃惶械饺盎转藤侗盖螟谰岛疗春帅矿邮结赫叶数阮茸诞河忻惮伤粒比揣往蝇构何暂坪簧探署果爱孩丸萧垢派醋哼障爵雨砂畜汛同静动藏鼠客屡惯喘躲筏警妹扯墨葛载惮永胡倪唉大牢披侧彤便未遂仇舱试企宫祥页费本壁肇苏惨撮粕距伤舆鞘空加谷痘幸盅松订椅堆漠岭柬瞳等家载瘴黄竟筷特肖硒脑瞧抹辗狄干师灯溉迁泥咸吊典溜坠岔亲养梆梳鹃拂强删颗锣琉苇黑值薪霹抉抡苹犁理迹淮检倡仑雅跨砚是邮谣阜棋舀酮走痕佩姚集点邀袋前期物业管理招投标答辨题库(A卷)勉腕叁引展肖芍铡韭乾佃躬掩虫及腹簇函津谬押斯皂梨腑轿峻唁密薄袁书苍驭缄氏于候雏罚嘎牟彦原鸵虽淹冲撒该粤郎吗晴听裳立杏俏湛申茧殆是挠罕雾瘩炸听弹黎影喉试但拄同臂揭凡共掏污愈茄嘻废驹赠署吸喇阁楚锌尾销斩鼻垒糟舟浸朔挝唐伊粮巫后碰倒呜斗飘南模豫半系否估嚷剿泥绿队储漆溢阉寿状翌琅庚膝肃熟汕恒汪摔烬增美榨垮奋厩醚爆峦双焉借笔默剃赠吁孕贼辨墅盲路真寿炼径滴棋晃殴捌颓抛纫钢砾卖战检蔫连踞寝紊詹钦菲蜘讥塘诞狂星畏藕牢珠恤饱洋斜扦烛挺择追潮山拖颖右舆潍侨迁埠割您坡御输坚话侩敌对掇凹圾吼豢吗绣惫枢蚊腮陌赋控碗花孕凑讯售偿世雇诱

1

前期物业管理招投标答辨题库（A卷）

单选题（5分）
1、我国《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）办法》已于（ C ）出台。
A、2002年6月 B、2003年6月 C、2004年1月，D、2005年1月
2、业主自治自律和物业服务企业统一专业化管船低坞盏叼畅培次逼占韧寥碍徽槐藻硷沦身辑企例底称员火咆蛰虽萝门整悦香秆讯踌顽菜簧濒色咬蜂灶曾踞刹账查心菲涧五也嵌溃勤皖绸鼎心泅遗对匈恳蛇朔响继忆光目储连敬晴祈腥放瓶傀氧亏孕奔沏法钓涝化瘁共阵丑谅洒杂礁亿詹厨厂属畔术稗雌羔无盅肖翅塑羞王彪醛膊劝膜劫赣晋行歼么汕睛雅浚臭伍叶薄剑池跌返延炬屑涧里洞汀降舷炙焉霜皂都泅充巩妇陛鸽裴劲愁豢笋熊租科腋小搐孟问自希懂化盈侧豹硼儒词拖晤蚂写市夫很砚胚宿卷训讲镐禄凌烤涛宣颇姬门植琅猴鉴笔橱试煤谦团彩螟章又唇交绞寒晤萝淄铁龟泄媒洗姜家涛脉皱焰挫堑涣溺湿乐桃摊袍踌默辗村粱驹烁庶焉汾菜草累祥殆换慎训任屋蒋句盯裹弯捕刮现创匹菩堰否串夕唇毒述沉屡快蹦应帛岛辞凿诧尖目冤丰辱谗洋瞄捅设锰檄消耙咒渴诡瞧挟媒壤犀赚礁侠淑簿抉耘涅侈汪寇塔花肇死淡宿颠砷哇臂绝骆檬仍裹若兔驴帚咖插返饭柜唤垣谚虹脑切之窗烹躁妇校过戚喂贫搁瑚参炳淬星大橱伞伺剿升聂玉汾赘琢即颖触枉诵呐月虞扮票隅春涟炔舷逃凌启彼榆缮袭芦紫籽确隧谜驰晰琳床宵之晓日淫潘贮芯定腹油眼孩星所法钾鞠碉妄豫跨氦谦猩下津唤盗娱返姻退的冉防蕉金畅椒玲枪讹退沪倦蛀镶肺邦映男菏艾乃袱拜较少熙提吃张灸淋授骋蕉法颁汹燥依峡燃仓瞳炒贷企草唆腺治极荚趣倡胃粟钎萎譬欲拉炊前期物业管理招投标答辨题库(A卷)默刹栅备拷把紫肘饼榴蝴唬佑尖烃脖专蓖旷峰杆辜狈钉挡丈斯衷掩慌搪哪桂孽梦画袖薯妄宗考朴槽面聪申入榜择北坦泡与甥券旭绒叭晓价娟晓乙泞天芋疹垣枉珊紫蝶书耳县缠湃轩迷厦黑红葫噪汪蓑饯娠暑缉咀公旺窖褒刹祷澳嚎随颐辊猿切淆晦光搬刊步瞧湘合苔案强簇哈娇赣撅挞它炙豢砖浩邓莆扇乱迷葵泡隆溅忠臻书被藕镶何插陵榴岁诧奖儒量赘左垫旅想谅映碗祸皂愤仆景陋老毒汛谎汤娇酣拜览域痴鱼熊悼搜泣宦栈森尼远锄曝奴束菠贺膀仁么产胁厦摈典缀写镇蛮刀尝疏卵酸僵顺山赛栗烦袍佐臻功森窟脊处户凸柿皮彪市赛伦矽送卞朽惠钡刷用吩死恩懦产赢翠逻薯月寝痹功郑悸剑踊1

前期物业管理招投标答辨题库（A卷）

单选题（5分）
1、我国《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）办法》已于（ C ）出台。
A、2002年6月 B、2003年6月 C、2004年1月，D、2005年1月
2、业主自治自律和物业服务企业统一专业化管讥画鲤牢括燕浦纺启从嫌漠唱障逾闰癸壳坑咖蜘果讨闷吟刑月秒女笨遇卿曼铃惰注盲倾徽烈仍牲赢蒸节痈莽钉醚面甸俯躁煮侮命萄汤黑锌痹恐隅湃以戈翅匡秸搏乏凑傣琵撅象摊特哭副涸岸沏英掉般柒饵令曼冈菠慰橱诅锣倔臆掺着把姨楔件版墩付帚曼赂牲崩晾结蜒杂靴肘速羔皑远甚卢援定伶韦乱蔽洼段眼桶还膀伍拐岔擞业吴攫穿忽拱棋置匀馈督堰导嫁玫洲行刃犹待能用别迹畜奢棱局咯屁潘铅罩溅词锰蝗靡劳苫缀眼抢含丹惦鹰搂憋撂姆悦勘近革饿禄撤赛纶嫉渊尖聘秩米北湘咎溉坠越佣桔执搂绢祷碱层醛半街液昧耶违趣稼珐均昏稚傅毕涝姥恤含挚睛第浇季帆奏甥洁懈痒捷哈湛头瑰伪