物管企业管理制度(小改过).doc
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4、理、副总经理和总经理助理,按各自的职责范围负责其分管的工作,直接对执行董事负责。公司本部设综合管理部、工程部、安防部、人事行政部、财务部、市场拓展部、策划部、装饰部,下属管理点设管理处。各部门设经理一名、主管1名,各管理处设主任1名,大的小区设项目经理1名,按照其岗位职责开展工作,直接对总经理负责。本公司内部实行垂直领导,层级管理,正常情况下,对下不越级指挥,对上不越级请示。 本公司设立企业工会委员会。二、组织构架图总 经 理副总经理(总经理助理)常务副总经理 管 理 部财 务 部经营拓展部工 程 部安 防 部人事行政部 管 理 处管 理 处管 理 处管 理 处管 理 处管 理 处第二章 部门
5、职责主要岗位及考核标准一、主要岗位职责及考核标准执行董事职责1、决定公司的发展规划、年度经营计划和投资方案; 2、决定公司的经营方针和管理机构设置; 3、制定公司年度财务预、决算等方案;4、制定公司增加和减少注册资本等方案,拟定分立、合并、终止和清算等重大事项方案。 5、分管财务部; 6、聘任和解聘总经理和其他高级管理人员。 总经理职责1、主持公司的经营管理工作,分管人事行政部、安防部、工程部、市场拓展部、策划部; 2、拟订公司年度经营计划草案,并组织实施; 3、拟订公司基本管理制度和内部管理机构设置方案; 4、拟订公司规章制度方案;5、提请聘任或调聘公司副总经理、总经理助理、部门经理、主管;
6、 6、完成执行董事交办的工作。 常务副总经理职责1、协助总经理处理公司日常工作,分管综合管理部; 2、管理小区管理处工作; 3、负责公司质量管理工作; 4、完成执行董事和总经理交办的工作。副总经理职责1、协助总经理处理公司日常工作,分管综合管理部; 2、管理小区管理处工作; 3、负责公司质量管理工作; 4、完成执行董事和总经理交办的工作。总经理助理职责1、负责公司经营业务的拓展,分管装饰部;2、新承接的物业验收接管计划和交接;3、管理点管理合同到期的善后工作。 4、协助副总经理与开发商、小区业委会、行业管理、街居等协调有关工作。 5、执行董事和总经理交办的工作。 综合管理部职责1、拟草小区管理
7、季和年计划,报分管领导审批执行。 2、管理处的周检和月检,建立小区资料档案。 3、负责检查管理处的收费,及时发现收费中的问题并帮助解决。 4、负责处理管理处上报的重要投诉。 5、负责协调处理管理处上报的与人事、维修、安防、保洁、绿化等有关事务。 6、与行业管理、街居及小区业委会协调有关工作。7、负责制定质量管理计划和创建“物业管理优秀住宅小区”计划并指导实施。 8、安排小区水池清洗、水质化验,绿化工作。 9、安排小区二次装修垃圾的清运。 10、分管领导交办的工作。安防部职责1、制定安防工作月、季、年计划,并组织实施。2、安防人员的考核,提出转正、调动、辞退等。 3、制定安防人员的培训计划,并负
8、责实施。 4、检查安防值班,包括夜间。 5、指导治安巡逻。 6、制定小区施工人员的管理,并组织实施。 7、制定消防系统各类设备的操作规程,并组织实施。 8、组织消防设施设备检查,运行管理的业务指导。9、监督、检查车辆停放管理。 10、编制治安突发事件和重点防火部位的灭火预案。11、治安和火警事件的处理。 12、处理小区因安防员值班巡逻而发生的问题。 13、提出安防员的奖罚方案。14、分管领导交办的工作。工程部职责1、制定设施设备维保月、季、年计划,报批。 2、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。 3、小区有关设备的检修,安排组织零星维修。 4、组织设施设备的突击抢修。 5、建立小区设施设备
9、台帐。 6、建立公司的工具设备台帐以及管理。7、制定物资采购计划,报批后实施。 8、分管领导交办的工作。 财务部职责会计职责1、制订财务管理制度和财务计划,报执行董事审批。 2、根据财务管理制度,审核工资和各项费用的报销。 3、及时处理帐务,上报各种财务报表。 4、小区的经济核算工作。 5、财务档案管理。6、分管领导交办的工作。 出纳职责1、按财务管理规定,负责现金和银行存款的管理和帐务处理。 2、负责各种费用的报销和工资等发放。 3、发票和收据的管理。 4、负责员工社保工作,按时缴纳社保费。 5、按时交纳税金。6、交纳各管理处的水费和公用电 7、保管财务档案、办理行政和财务有关证照。 8、检
10、查督促收费,催讨债权。人事行政部职责1、员工招聘、转正、辞职辞退、考勤、工资、福利管理等,并建立人事档案。 2、管理印章。 3、文件收发,送阅、存档。文件资料的打印、复印。 4、档案管理。 5、会议组织,整理会议纪要。 6、负责接待和有关外联工作。 7、公司财产管理和办公室的管理。8、分管领导交办的工作。 经营拓展部1、制订年度经营计划,包括业务联系、投标等工作,并具体实施。2、具体制定新承接的物业验收接管计划,向综合管理部移交。 3、具体与开发商或业主委员会协调有关工作。 4、处理管理点管理合同到期的善后工作。 5、协助管理部与行业管理、街居及小区业委会协调有关工作。6、分管领导交办的工作。
11、 项目经理职责1、领导2个管理处,负责项目的管理工作。 2、项目的接管验收与组织业主接房手续, 3、日常管理的计划、布置、检查落实。包括入伙期和日常物业管理服务。 4、管理项目的收费工作,确保达到和提高公司下达的收费率。 5、与开发商、街居、派出所等协调有关工作。 6、社区文化宣传和创“物业管理优秀住宅小区”工作。7、公司领导交办的其他工作。 管理处主任职责1、 负责小区日常管理工作,包括事务、安防、车辆停放、保洁、绿化和报修工作。 2、业主收楼工作以及二次装修的监督管理。 3、负责收费工作,确保达到和提高公司下达的收费率。 4、处理业主的投诉,并做好跟踪和回访工作。 5、开展有偿服务。 6、
12、执行管理部的管理计划。 7、上级交办的其他工作。楼管员职责1、熟悉所管辖楼房的结构、管线走向、各种设备位置、各种开关位置、简单水电故障的判别;熟悉所管辖楼房的楼层单元布置、户数、业主姓名、常住人口等业主档案。 2、协助业主接房,住户二次装修的监督和管理。 3、抄水、电表,分摊共用水电费,收费和登帐工作。 4、宣传物业管理的法规、政策,传达有关通知等。 5、巡查所管理的楼房,配合安防、保洁和维修工,维护楼房及其区域内治安秩序、环境卫生,发现问题及时处理,并向主任汇报,跟踪处理情况。6、具体负责业主投诉,做好记录,及时报主管或主任处理,并跟踪、反馈。7、协助开展有偿服务。完成主任交办的其他工作。维
13、修主管职责1、制定设施设备维修保养月、季、年计划,负责实施。 2、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。 3、与供电、供水、电梯、发电机厂商等部门保持联系,及时处理故障等。负责小区有关设备的年检。4、维修人员值班和零星维修。 5、组织设施设备的突击抢修。 6、建立小区设施设备和工具台帐及管理。 7、上级交办的其他工作。 维修工职责1、坚守岗位,做好值班记录。 2、每日检查电房1次、泵房1次,做好运行记录,发现问题及时报告,及时处理,保证正常供电、供水等。 3、按安排定期维护保养设备,做好记录。参加突击维修设施设备。 4、每日记录当天各共用电计量表数据,发现异常情况立即检查处理。 5、每日记录
14、当天水计量总表数据,发现异常的立即检查水箱进水控制器、阀门等,立即维修,并做好记录。 6、认真做好交接班记录和机房及设备卫生。 7、主管交办的其他工作。电梯工职责1、每日检查电梯运行情况,做好记录; 2、妥善保管电梯层门三角钥匙、机房钥匙; 3、监督电梯日常维保单位定期检修、保养电梯,并跟踪、了解检修和保养结果。 4、发现电梯运行安全隐患、需要停止使用的,做出暂停使用建议,并报告主管。 5、在电梯安全检验合格有效期届满前的30日内向检验机构提出定期检验申请。 6、规范电梯乘客的行为,发现电梯乘客实施下列行为及时予以纠正: a、违反电梯安全使用规定操作电梯; b、乘坐明示处于非安全状态下的电梯;
15、 c、采用非安全手段开启电梯层门; d、拆除、破坏电梯安全警示、标志或者报警装置和安全控制回路等电梯安全部件;e、运载超重货物乘坐电梯; f、其他危及电梯安全运行或者他人安全乘坐的行为。 7、发现电梯因停电、故障等原因致使乘客困梯时,应在确保自身及乘客安全的前提下及时放人,如果没有绝对把握应紧急通知维保单位派技术人员到现场放人。8、协助维修工工作。 9、主管交办的其他工作。安防队长职责1、负责制定小区安防工作计划,并组织实施。2、管理小区安防人员,包括值勤安排、内务管理等。 3、负责安防人员的培训,包括消防培训。 4、负责组织、检查小区安防的值勤和巡逻,包括夜间。 5、负责小区车辆停放管理。
16、6、负责编制小区治安突发事件和火灾处理预案。 7、负责治安和火警事件的处理,重要事件立即报经理。 8、定期组织小区安全检查,包括消防检查。 9、负责安防员的考核,向经理提出奖罚方案。 10、公司安防部经理交办的其他工作。安防班长职责1、管理本班安防员,包括该班次各岗位的值勤安排、车辆停放和巡逻检查等。 2、检查本班安防员的值勤。 3、负责小区巡逻工作。 4、负责处理该班次发生的突发事件。 5、按队长安排,开展小区安全检查、安防和消防训练等。 6、主任安排的其他工作。安防员职责1、热爱本职工作,忠于职守,坚持原则,不徇私情,廉洁奉公,精神饱满,文明执勤,严格执行各项规章制度。 2、要服从命令听指
17、挥,坚守岗位,履行职责;准时上下班,不迟到、早退,不准私自调班;不准喝酒、打牌、看电视、听收音机、睡觉、打磕睡等;不准闲聊打闹,看书阅报,干私活,会私客等;不得留宿非本公司人员。 3、着装整齐,佩带好胸卡,不准穿拖鞋、卷袖子、裤子、敞胸露怀。 4、做好来访人员和车辆的登记收发车辆出入证工作,认真查验物资出门,按出门条放行。 5、维持好小区门岗的交通秩序,保证进出口车辆畅通,人员出入有序无阻。人员和车辆进出要及时开门。 6、遇突发事件应立即报告,必要时立即报警。7、爱护公司公共财物和小区内的设备设施,不得随意侵吞、破坏;不得私自违法实施处罚,或收取公司规定以外的费用。 8、按公司有关制度的要求,
18、认真做好交接班手续,事事记录在案;做好信件、报刊等清点交接工作。 9、严格执行公司规定的考勤制度。 10、班长交办的其他工作。安防巡逻岗职责1、准时交接班,着装整齐,仪容清楚,精神饱满。2、检查小区内的路灯开关,天亮关,天暗开,并将损坏的路灯记录上报客户中心。3、二次装修期间,检查并监督工人及其携带物品和送货拉货的车辆。4、疏导车辆、人流,保证道路畅通。发现违章停放车辆,应查找车主并劝其停放到指定位置。5、发现广告、推销、废品收购等闲杂人员,将其驱离管理区域。发现可疑人员盘查验证、跟踪监控,制止违法犯罪行为。6、检查楼层包括空房、电梯、水电、消防设备、可疑人员等,做好记录,发现问题及时处理和报
19、告,遇突发事件必要时报警,并协助处理。 监控员职责1、坚守岗位,精神饱满,言语文明,礼貌待人。 2、认真监视画面,发现可疑情况立即报告管理处或安防部。 3、注意消控室设备运行情况,发现报警铃声立即报告管理处或安防部。 4、认真执行门卫制度,认真做好访客登记、物资出门登记等记录。 5、认真做好交接班,办理设备和值班情况交接手续。 6、保管监控和消控设备,发现问题及时报告。 7、按规定保管监控资料。保洁员职责1、清扫:每日清扫道路、停车场、绿化地、球场、休闲场所、各层走道、楼梯、电梯地面。每周清扫公共天花板、墙壁、灯罩灰尘。 2、清抹:每日清抹电梯门和轿厢、公共休闲座椅;隔日清抹楼梯扶手、单元防盗
20、门、公共场所门、窗、玻璃、信报箱。 3、拖洗、冲洗:每周拖洗各层走廊、楼梯;每月冲洗道路、公共场所、休闲场所、建筑小品等。每月检查并疏通水沟。 4、垃圾收集清运:每日2次收集、清运各户生活垃圾和小区公共场所垃圾。 5、根据管理处安排,协助清洗供水蓄水设备,清掏阴井、化粪池;灭蚊、灭蝇、灭鼠、灭蟑螂。 文明服务细则员工守则总则1、热爱祖国,拥护共产党领导,遵纪守法。 2、遵守社会公德,讲究职业道德,文明礼貌,忠诚老实,廉洁奉公。 3、敬业爱岗,努力学习专业知识,积极进取,不断提高服务质量。 4、服从领导,听从指挥,努力工作,讲求效率,按时完成各项任务。 5、维护公司信誉,保守公司商业秘密。 礼仪
21、规范一、服务用语1、敬语:您好 请 谢谢 对不起 再见2、称呼语:先生 小姐 太太 夫人 女士 小朋友 大叔 大伯 阿姨 大妈3、问候语:您好 早上好 下午好 晚上好4、祝贺语:恭喜 祝您节日快乐 祝您生日快乐 5、欢迎语:欢迎光临 6、询问语:请问,您需要我为您做点什么吗?请问,您有什么吩咐吗? 7、操作语:请稍侯片刻,我立即为您服务。请不要客气,这是我应该做的8、道歉语:对不起,让您久等了 请原谅 打搅您了 很抱歉9、感谢语:多谢您的提示 请您多提宝贵意见 不必客气 没关系,这是我应该做的 10、告别语:再见 您走好二、服务忌语不 不行 不知道 不可以 不清楚 不可能 没有办法 你够麻烦
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