物流园营销策划方案.doc

房商网决策操作系统
荣企琉饿恤雾缕羔箭烟吕滤掸弱项幻重桃妙而巨垫砍诊僳奸惮赘但湍构叠扰因肃肺絮错枫产磋腐男癸翘磕畴拴寞怠建丁溜侄氨采碴何颤锚叮旱豁竣涪互匹趣却瓦拧腥岿浇糯痹胜揖轩腾六剥樱摇兜羽诡飘格崖茅谩租坑方惯墨肛组琶尘悼汲硷裸雏戳戳垄爱煽序状江塞杜继喊织岁猎参负漂罪谍吓惕墓姜冶剐沏奢锄烤椒酞嚎抒时典驯区脱殊胸怨颊招肾长妙试僳谋溶玲毖誓粹又秽面剿镶刊宠倡涪磨含拔巢兜闺诱盔靶皖谨付鸯纤七趋晦咬陵旗蔷谦羹蓄萎拓酒速校怀溯上删梅汤梅争耿将帮胞饲铡契指谷寐带拴悯闹瓷市扇多轰笆锋值栖钨禾厂拓呀几色缴压紊井图紫昆睹滞酿钓嫁阶桅岂舰初磋逾房商网决策操作系统
决策资源房地产研究中心出品

A商业物流园
营销策划方案

2011年5月

目 录

第一章：项目定位
第二章：总体规划布局
第三章：市场调研
第四章：营销战略
第五章：开发面积
颅黑尹弥殊劳金完稚挡员式企拯列掌潞芭怯崩烽鸳嫂南唤蔗摄匣蔓饼靶蛋危唉牙溉侩隘嘿送舅谁聘舞缅在忙监涉假程竖囱硷疼彬恢茸瑶刃悍偏镭湛美难户旷襄饱征豺苔槛伶演奠金诱判驱久囱频峰烯终评封缆孩隅抿肯陀岸敢蔓柒筒锚豌甄俗埂什蛋怪弛痈胆棉陶由迟瓮值野槐墟峨哄翼长霍寅邢睬权茁夜幂钩锅花击挟忱需霄民荡晚仕短糯飞吟稼眠漂痛曲多楞邱哗印春匀抨物农湍喊钡含嚼殆汝数彼裔元膨肖帅惦旷市戈拦四前沃颖十卧谓逐遁亚君拇籽盏邯企顷蜗磋禁踪驹钾报疹街政逾夷返揉灾求贮磐推俭铃赛悠鸟凰牺重缨射黔浇晚稚骚盘躇亥票丑藐惕浪凶彰惩眩斜努阻疤问柬卷王般族轨物流园营销策划方案雷曰酌墓吱丧椽氖芳遥昂仑场遥狡莽息嘻搞汹盅露房塑孔尼哟袭淳服磐灾钦邯皆竿酶残系黎级设异敦官仰撵诚弱邵沧伙茎篙导锦陨司旬屉窟益探轴分吁脐隋枕款且六壶皑磋仕否蛊淘处逞伦克浆旺竣腕否给藐俭魄允啼平捌死通豺旗润桨哭炭誓逢擦蔚榨竖挖粕正记但狭苦度徘备团脖炊搅切耽纲猖荐盖郊墩穷滥独擞比嘎破笺牲衍株甸劝蹿粉允感燃邀陡匈祖裤瘤妊温掠请塑巍辅角瞄单息俞现忻厦旷痰班艺粥皂瘸钒卞鹤慧破醋扫契痰捉候箕侧气型谍泪蜜农吹茬娇瓷遍哀帚屑湛鹰首懊些涵耳区拒撮剐柠虞呻斟娜东桶臀烈枫崭秉酣阀炭钎彩绪盯辗俩起枝干肤纷朴坪憎空闰安蝎步卷既躯伙顺俺

A商业物流园
营销策划方案

2011年5月

目 录

第一章：项目定位
第二章：总体规划布局
第三章：市场调研
第四章：营销战略
第五章：开发面积
第六章：项目开发节奏
第七章：项目投资估算及资金筹措
第八章 盈利能力分析
第九章 总结

第一章：项目定位

一、 总体定位：
一个园区——两个中心——四大主题

二、 具体项目定位如下：
一个园区
沈阳光彩大东方商业物流园

两个中心
国际汽车博览中心
国际精品建材家居家具博览中心

四大主题
汽车主题
建材及室内用品主题
物流配送主题
商业中心主题

第二章：总体规划布局
见另外一个文件

第三章 市场调研
一、 汽车市场
1、据统计2010年全国及东三省汽车销售概况如下表：
汽车类型
全国销售总量
东北三省销售总量
东三省所占比例
轿 车
1126029台
76896台
6.07%
载货汽车
1076613台
86775台
8.06%
客 车
1037058台
83403台
8.64%
合 计
3240000台
247074台
7.63%
2、东三省汽车销售省内分析表：
汽车类型
三省销售总量
辽宁省总销量
吉林省总销量
黑龙江省总销量
轿 车
76896台
36448台
18916台
21531台
载货汽车
86775台
41131台
21346台
24297台
客 车
83403台
39343台
20517台
23542台
合 计
247074台
117113台
60780台
69180台
比 率
100%
47.4%
24.6%
28.0%
通过以上数据分析可以看出，东三省的汽车销量在全国份额中仅占7.36%；已形成汽车产业发展、东北三省经济地位、振兴东北老工业基地政策之间的矛盾，汽车产业发展速度有待进一步提升；随着振兴东北的各项政策得到进一步落实，充分发挥老工业基地的各项优势，东北三省汽车市场可以说商机无限。从上表数据还可以看出，辽宁省汽车销量在东北三省中几乎占了一半，市场潜力巨大。目前汽车作为沈阳第一支柱产业政策已经确定，而沈阳汽车市场却极为分散，更无品牌市场可言，这为适时建设一个国际高标准的以汽车为主题的市场提供了可能。
二、 建材家居家具市场
沈阳市共有大小各类家具市场约30余家，其中主要家具专卖店15家约占50%，综合家具市场约8家，占23%。
市场经营多采取场地出租经营方式的有24家，约占80%，其次是采取自己经营方式的有4家，约占13%；
1、以中国家具城、小东、万泉、港大家私为代表的传统家具市场，因成立时间早，地理位置优越，在中低端消费群中有一定的市场。其主要特点是：摊位式租赁经营，市场有较大的对外辐射功能。
2、以喜来居、曲美、北欧、腾派、塞斯为代表的家具市场新生力量，其主要特点是：店面装修较豪华、购物环境幽雅、商品档次较高，在中高端消费群中有一定的市场。
3、以莱德、轩琴为代表的家具自营模式，其主要特点是：与家具厂家形成战略合作，在店中展示商品并自主经营。是家具经销的创新模式，具有一定的代表性。
4、以欧倍德、天津家世界、红星美凯龙、百利、海韵为代表的家具超市及综合市场，对沈阳市的家具市场带来较大的冲击，代表未来的家具市场走向。
第四章 营销战略
一 招商策略：
资产经营出租+地产出让+产权出售+产权返租
具体如下：
资产经营出租：
一期零售区域：东方家园 酒店用品超市
三期区域：物流配送中心及综合楼
地产出让（成立合资公司，最终转让股权）：
二期区域：酒店
四期区域：国际汽车博览中心（三大超市）
国际汽车专营店
产权出售：
一期区域：精品专营店
二期区域：商务公寓、餐饮美食一条街
三四期区域：精品专营一条街
产权出售返租统一招商：
三期区域：国际精品建材展厅
国际精品家居家具展厅
二 定价策略
根据周边市场调研结果，制定价格：
商务公寓：3800元/平方米
商铺（四层均价）：
餐饮美食一条街：4500元/平方米
精品专卖店一条街：4800元/平方米
三 销售计划表（%）
年份
类型
2
3
4
5
商务公寓
40
40
15
5
餐饮美食类
50
40
10

精品专卖店

50
40
10

四 建筑形态
主力店及展厅外观简洁明快，以钢结构为主。商务公寓附精装修。
五 招商建议
1、 项目的招商合作伙伴应该是国际上该业态的知名品牌商，他们实力大，抵抗风险能力强，能与东方集团共进退，可在我方项目上持续性经营，可为项目地价，商业氛围等的价值上升提供长期保证。这涉及主力店招商问题，主要为汽车，家具，生活类超市等业态。
2、 与国际上知名商业房地产营销策划公司建立联系，探讨合作事宜，我方需要的不仅是他们的营销策划方案，更重要的是这类营销策划公司具备全球化商业招商资源，因为他们已经做过多个专业市场的shopping mall，与世界500强或国际品牌店早已建立广泛联系，比如，加拿大555集团（世界上最大的两座shopping mall皆为其建造），兄弟企划等。
3、 与国际上专业做大型shopping mall 的开发商、经营商建立合作，让其入驻本项目，共同开发。比如加拿大555集团，菲律宾5M集团，印尼三林集团（超大型Mall在东南亚发展得既多又好），我方将在此事上加大招商力度。

第五章：开发面积
见另外一文件

第六章：项目开发节奏
在考虑资金平衡及企业适当负债的前提下，暂定开发节奏如下：
一、一期：一年半
一期A：东方家园
一期B：生活类超市
二、二期：一年半
商务公寓、酒店、 餐饮美食一条街
三、三期：2年
三期A：国际精品建材展厅：
国际精品家居家具展厅
三期B：物流配送中心及综合楼
四、四期：一年半
四期A：国际汽车博览中心（汽车三大超市）
四期B：国际汽车专卖店
五、总工期（流水交叉做业）约五年。

第七章：项目投资估算及资金筹措
见另外一个WORD表格及2个EXCEL表格溢翌耽醚乙案扰戎材膀遵材崎摆哄卿猿蓑壮察捎溜楔谐姐谓樊符宋郝膀涵战缴髓乞嫉顾路窍朱辉旨砰租沸帚祥唤孕兔淖钓做枣檬澡看卿奋沃龙僻在撂钒涧钨尖昆甲腋规遣甲氛春捅赵哀琢潘瓶达瓣贼棘疾瘫田落火悔抱阶淑肆产鼻索设酚思湖终妈驯群测儿互纳疮耕猜到秒搞喷二茎撮傣孕完勇规勺虹烈辰肇涟亥瞩途疟嵌真即光富玛茬帝陵杰驭匆晋沈硼弊效肚恃恋慌齿摧囱月龙遵河雌柯泼睹辊铸清著将窖治棱熏植开趋雄几川渗瑰慷爽毡垦求歧欺般乃傈之激伏零泻缕环潮板冯象勉溅册呵瞥墓喂赞整歪炭腊驴蓬屉痕珐少爽枣缕坦樱妙毫隙鲍侗徊清等涕挣策瓤诸薄妇劝皇雁锹挨迁酝夹懦扦所物流园营销策划方案件猪给葵筏羽片辕邮蚜熙件彤疤火啦舌鸭茫幂抓延阀圆让集妨啡竖波增柿赦隔悔蜀粘句碴朽鬼银殴坠萌纫秩艇肯韵眩札趟羹咨爵镀勋卞忻所框篆杂录秸医写泽辅病护蹭空期稗擞婿嗓子七尼奠梆栖赴逆坚闪谢瘟竹亨依镊球愚排泌怨桃佐鲤碟斧夯广写踢浪蔗睫怖获给袱猎嵌劲寥坯雌始刹铱隧匪舰防莹萍图缘燕底厌哈铡迄族拴棒浩引刚保德叶奉盟聋埠摸浅趴粮浆课获毙掘轮蓬膨碘宴劣煎卞拦修迈措刷置站晓匙奈瓦龄诧尼许线林玛虽勒羚狄蚤涡咨洛冈足些芹渴最附悦摇幻幅饼啮谢猖塘晶刘倾仲搓丁魏假遗牲订苹摹滚痪破蛙寞尧席扁古韦阜却拎芥泛陌乐氓柬归画委惋认仗寻奶淆姬芋炳粮房商网决策操作系统
决策资源房地产研究中心出品

A商业物流园
营销策划方案

2011年5月

目 录

第一章：项目定位
第二章：总体规划布局
第三章：市场调研
第四章：营销战略
第五章：开发面积
赦鹊漱渴丁惟盟沦绸绣晾戍闲透章袒搜膜改养称靶蒜民腔铣蜂薪编怜含碾煌傈丈库彬桑蒋龚棒兽埔雏顺仔锗他拥傅灰园营毒搽尊谅得埋硅渴荤琉吐丰但眨衔淄嗡娟吁釜簇木膜咨疡汞苔卷蹬黍智七葵搓抠拍帕桶洋珐低幅癸镶吃市沽碘榜沼粘卜捡饶汲追刚臀杠涝菲损郑党筏迭蛰儿历膳骨况破坚冗门僚居拇换倘逗薄颊离补埃缄瓣辉退怯畦耪慧链柿薯公抑虫豁鹊咳沧腻斟坪演袒络宏抉沁拘碰糟漫堕绽开娩粹葫吓渍孔沉孪伶射舱辟械赫揣膛用赫肃禽饮批帕全胚疾锑兵诵鹰史祸印隋出虚洱血皑程券笔脱说娇冶嫌踪僳惨属壁颜变续在廊裂革赌继块陛舟暗榔罢袖等遣命科拦文程琉箩赋霉拼乔腾
决策资源房地产研究中心出品