商品房买卖合同补充协议(前期物业服务合同).doc

前期物业服务合同

甲 方：
法定代表人：
住 所 地：
邮 编：621000

乙 方：绵阳市天青物业服务有限公司 ；
法定代表人：张维雄 ；
住 所 地：绵阳市剑南路东段123号；
邮 编：621000 ；
资 质 等 级：三级 ；
证书编号：绵房物证字【2008】005号 。根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对
（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况：
物业名称：
物业类型：
座落位置：
建筑面积：
物业管理区域四至：
东至
南至
西至
北至
（规划平面图见附件一）
第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件二）；
2、物业共用设施设备运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、提供有偿维修服务；
2、特约有偿服务；
第四条 乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件三）。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：
包干制
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
高层住宅： 元/月.平方米；
商业物业： 元/月.平方米（小区幼儿园、会所、医疗点等按商业物业服务费标准收取）；
地下停车场：　　　元／月.个。空置房的物业管理费，由甲方全额向乙方缴纳。
　 物业服务费用主要用于以下开支：
　（１）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　（２）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　（３）物业管理区域清洁卫生费用；
　（４）物业管理区域绿化养护费用；
　（５）物业管理区域秩序维护费用；
　（６）办公费用；
　（７）物业管理企业固定资产折旧；
　（８）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费（本项目由于收费标准较低，物业服务成本中未包含本项费用）；
　（９）法定税费；
　（10）物业管理企业的利润；
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
第七条 业主应于甲方公告的交房之日起交纳物业服务费（物业服务资金），业主未入住或者空置期间也应全额交纳物业服务费。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主转让物业时，须交清转让前全部物业服务费。
物业服务费用（物业服务资金）按 年 （年/季/月）交纳，业主或物业使用人应于房屋交接之日交纳首次年度物业服务费；以后应于当年物业服务费到期前1个月交纳次年物业服务费。
第四章 物业的经营与管理
第八条 停车场地维护收费分别采取以下方式：但不得高于物价部门规定的现行标准。
1、停车场产权属于全体业主共有的或属甲方所有的，经营权归乙方，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车场地维护服务费，但乙方收费不得高于物价部门规定的现行标准。
2、属于甲方所有的停车场由甲方自行出租经营，乙方按车库位 元/个·月的标准收取停车场地物业服务费。
3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车场物业服务费。
4、乙方可以根据价格主管部门的相关政策，在限价范围内调整停车管理服务费。
第九条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利和义务。
第十条 本物业管理区域内属于全体业主所有的地面停车场及其他物业共用部位、公用设施设备统一委托乙方经营管理，经营收入按下列约定顺序分配：
1、扣除乙方的经营成本和必要酬金；
2、用于弥补物业服务费的不足；
3、用于共用设施、设备，公共场地的维护养护；
4、用于社区文化活动开支。
第五章 物业的承接验收
第十一条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：
1、项目所有设备，包括但不限于电梯、消防系统、二次供水系统、高低压配电系统、监控系统等 。
2、项目的共用设施包括但不限于健身器材、排水系统、公共配套房屋等 ；
3、房屋公共楼梯间、设备房、路灯、道路、园林绿化、地面停车场等共用部位 。
第十二条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题：由甲方负责整改、维修，直至达标；确实不能解决或解决困难非常大的问题，应建立《工程遗留问题备忘录》 ，由甲乙双方签字确认 。
第十三条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十四条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料（复印件签章）：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、各项设施设备承建商的联系方式。
第十五条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
第六章 物业的使用与维护
第十六条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规约。
乙方根据规约提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十七条 乙方可采取规劝、上报等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时规约和物业管理区域内物业管理规约的行为。
第十八条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第十九条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。
临时占用，挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第二十条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十一条 甲方应于交房前1个月按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，物业管理用房建筑面积 平方米。
第二十二条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第七章 专项维修资金
第二十三条 专项维修资金的缴存按绵阳市相关政策执行 。
第二十四条 专项维修资金的管理按绵阳市相关政策执行 。
第二十五条 专项维修资金的使用按绵阳市相关政策执行 。
第二十六条 专项维修资金的续筹按绵阳市相关政策执行 。
第八章 双方的权利和义务
（一）甲方权利和义务：
1、负责在销（预）售物业时将本合同的内容向购房人明示，并在与购房人签定的房屋销售合同中包含本合同内容。
2、负责参照绵阳市物业管理行政主管部门制定的示范文本制定《业主临时公约》，在物业销售前将《临时公约》向物业买受人明示，要求物业买受人对《业主临时公约》予以书面承诺。
3、负责告知物业买受人、使用人在物业服务区域内，乙方不承担业主及非业主使用人室内财产及人身安全和保险责任，特别约定除外，并以书面形式告知购房人。
4、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；在保修责任期内，如存在质量问题，由甲方负责返修，若甲方委托乙方返修，甲方支付乙方全部费用。
5、甲方交房前一个月内 （具体时间）向乙方提供能直接使用的物业管理用房 平方米。
6、甲方交房前应配齐小区公共区域内的垃圾投放柜一个，业主能使用的活动室
平方米。
7、甲方在销售房屋过程中，违反对业主的承诺（例如未按期办理房屋产权证、国土证以及其他方面原因等），导致业主拒交物业管理费，由甲方负责承担。
8、甲方负责处理并协调物业公司介入后，提出的各种合理化建议和所发现的问题，在约定的期限内完成。
（二）乙方的权利和义务：
1、根据物业有关法律法规及物业合同的约定内容，制定本物业管理方案，自主开展物业管理经营活动；
2、对业主和物业使用人违反各项政策法规、规章及《临时公约》的行为，进行劝阻、制止、报告，并视其情况提请有关部门及时处理；
3、可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；
4、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施设备、绿化等年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案；
5、负责向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督；
6、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划、决算报告，经甲方审定后组织实施；
7、建立妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况；
8、若甲方不按时交纳物业规费及水、电、气、光纤等费用，由此给其他业主及乙方造成的损失，由甲方承担全部责任。
第九章 违约责任
第二十七条 甲方违反本合同第十一条、第十二条、第十三条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失，赔偿金额按年总收入的1%标准履行。
第二十八条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应由乙方进行限期整改、提高。
第二十九条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的应按累计欠费金额的千分之三/天的标准向乙方支付违约金。
第三十条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业的使用人有权要求乙方清退所收费用。
第三十一条 甲方违反本合同第十六条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十二条 因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任，并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故，由乙方承担责任，并负责善后处理。造成质量事故的直接原因，以相关部门书面鉴定为准。
第三十三条 甲方不得因有利于物业销售擅自向物业买受人承诺物业服务费用降低或免缴，否则，由甲方向乙方作出相应补偿；业主如逾期未缴物业服务费用，按应缴纳费用每日1%另支付违约金，按所欠应缴物业服务费总额计算。
第三十四条 本合同签订生效后，甲乙双方不得违约，如有违约，违约方应向守约方承担每日1%违约金，以三年应收物业服务费总额作为基数计算。
第三十五条 以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行故障造成损失的；
5、业主或物业使用人自身原因造成损失的。
第十章 其他事项
第三十六条 本合同期限自 年 月 日起至小区业主大会成立，签订新的《物业服务合同》之日止。
第三十七条 乙方终止本合同时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或社区居委会代管。
第三十八条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第三十九条 业主可与物业使用人就本合的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第四十条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第四十一条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第四十二条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下两种方式处理：
1、向 仲裁委员会申请仲裁；
2、向人民法院提起诉讼

甲方签章： 乙方签章：
法定代表人： 法定代表人：
年 月 日 年 月 日

附件一：
物业构成明细
类 型
幢 数
套（单元）数
建筑面积
高层住宅

商业用房

车 库

幼儿园

物业管理用房

会 所

办 公 房

学 校

合 计

备 注

附件二：
物业共用部位明细

1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井；
7、户外墙面；
8、屋面；
9、传达室；
10、岗亭；
11、垃圾专用柜（池）。

附件三：
前期物业管理服务质量标准
一、物业共用部位的维修、养护和管理
1、按照《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》二级标准提供服务 ；
2、小区道路平整，在小修范围内单项单次单件200元内直接由物业服务企业出资维修，大中修需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，从维修资金中支付 ；
二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1、按照《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》二级标准提供服务 ；
2、建立设施、设备运行、维修、养护管理制度和作业规程，严格按照作业规程和养护计划进行服务 ；
3、设施设备运行正常，标识系统配挂齐全 。
三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1、按照《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》二级标准提供服务 ；
2、小区道路、一楼厅门、游乐场所每天清扫2次；各层电梯前室每天拖洗1次，定时保洁，目视无明显垃圾、污渍 ；
3、每年雨季前必须对雨水沟井疏通、清理 ；
4、化粪池、污水井每季至少清掏1次，发现堵塞及时疏通，保障排水畅通 。
四、公共绿化的养护和管理
1、小区绿化长势良好，无严重斑秃、病虫害 ；
2、乔灌木修剪及时，造型美观 ；
3、大型植物建立档案，建立标牌 ；
4、绿化带内温馨提示牌设置合理、健全 。
五、车辆停放管理
1、车辆停放规范、进出有序 ；
2、停车场地卫生干净，定时清扫 ；
六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1、乙方提供协助性公共秩序维护、安全防范服务。不承担保管、保险、保镖责任，若业主有特别需要，应另行签订专项协议，协商收费标准 ；
2、设立24小时门岗服务 ；
3、定时或不定时对小区公共场地进行巡逻服务 。
七、装饰装修管理服务
1、装修人应按相关装饰装修法规办理装修申请、登记、交费等手续 ；
2、定时巡查装修现场，发现违规现象立即进行制止 ；
3、为业主装修提供免费咨询服务 。
八、物业档案资料管理
1、建档规范、查阅方便 ；
2、存档资料齐全，借阅有登记，无遗失 ；
3、做好防水浸、防腐烂、防虫蛀措施 。
九、其他服务
1、自用部位有偿维修服务 ；
2、其他特约有偿服务 。
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