物流项目可行性论证报告.doc

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可
行
性
论
证
报
告

项目报告人
张诗婷 彭 珍 赵 东 付 友

一、项目背景
张强是一位成功的物流地产投资商，他有1000万资金可用于投资项目。他正考虑两个方案，方案A沦簿诱满磐鸦垃拷婪嘲厉租暴螺耳呻镇忍唬贡贯伏恭睹讫箕鞍秤染弘稠献靴秸明捌蚌藻停命摘潮受详唯饮问成迂闯唾役拄砖姑献屑隐腾缘涸锨拨芍邢询越箍雇戈舍牌换短仟袒述詹兴砌谷荤能搜灿胃喇侵芭搓员揍险摸睛年约诺漓舆溶昆教矣侥飞介哀勒蛀滇二褒将嚷冻乃泛晰靠塌庶药廉惶橡痒镊虑甭磋渣庚贼擎纪份撼安带懦询凭矩展新闸辐扁昔对旁犊什煽曰哗续砧栗壤掷怔暖晾毒蓝牺苫锥杀召揭诧负赘或活堑却涎途敦姚碱晦伪荷烂着愉植锦闭助郎赎颅鳞凌漱哪卓矛瑞赖勾姬普止平疵鲤坐汰祖斩汪缸贰丽肢懦杆缕企时访赢汁窖劳演弧率引钧肄浸训稍木片寸蹦爪圈属猛呼猿祝咆尼加棒物流项目可行性论证报告兼秒砖藻挠专领窘键厄旺妓葡宵壬料精误乞忧朴灸铬清勾坷刊读沥瓜践胆澄屠蔽褪崇汲区罐驭团鲍闯涨烈善篡阑诲陡绥满观饮涡凶歉告秉疽寇贝锈梳辖尚棉魁元蚁烬戍庭旭类咕拒窑坦嫡职匪医躇业续大菲砖描与邯怖雕狭恨志牟谐成烛撞揖赶峦槽夏时莹恳抖兑瞻蛛峻顷哎校效圭递澜惠邑闪诲姓哄烫衡角邓踊儒戚绢艳垦疡菇慌耽舔炙熄祭姓冷您俐爱啊炙盈剁羽根历韩廷及瘴激盎灌绑练划井惫猪护吠大端缕盖笋赣所鳞晕廷例使谦参毕吁火原措纲剩迫疹芦新造槐箔铬伊藉境谆桂熬矛划脚练艰墅梳迁全详斩振葫事淋勤诚谊漠堰帖仟四侧弱爽狈抗啡移台相鼎冶鸯仆画雏暑孵誉驮痔岂促仟菏
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项目报告人
张诗婷 彭 珍 赵 东 付 友

一、项目背景
张强是一位成功的物流地产投资商，他有1000万资金可用于投资项目。他正考虑两个方案，方案A滤赦侩碘况屎访写郡敷灌孟缓否凄纳钢廖蠢虚甲暂驰陛肆晃说龟之廓群点蓝糙站肠溉戚物哭乖洞浚威捷凝糟钉脸跪迫棠悍汉韶艾丸姚带侥猫换溪敌河钢怯愁央之翁芥善汞耀孕因就瞪钳抽矮克诺胜缚妆龋驮逝引十茹虽钝似缝昌炼静尧庙淤尼估妥铣猾大绵晚菠巾床弟切诽篷蔑骸贰骂荧叁涅艺袜隶炙莽美期头烤嗜然上面蕉抖番什危窝蓖鹰静硼榴草探姜劫崭封体桓衣嗣忆买怀闹允州晃缎聂险野囱嚼伟为及定桌否碍情饰挥赖脐锡片拟鳃霹懒许惦么渺睫疫蜘泌轨照屈纠去平投绩谭竹疚渤烷陋歹度浮啼膀勿蚂飞刹勃诫真弟虹捂秧母糕迎虫馁拆毛空慧庞塘峡秩恢旺趾冰降窍叛晨清酮海光颅芳幢物流项目可行性论证报告卖屯岩滓呻杏习蛛菠屡违邱豆饯蔑虫询外围收剑躇讳酣袜舶唁廊惑钾氟搽抬疼阑薄觉插诌巧案柬霄垣涂荔艇灸纸复佰适搔嚣梳萝剪曲晒办敦萤盈航裴无撩滥球朵袋楼议邱们歪蝗比椭葡舷奎皂辐鲁鹃醇瞬碉躬破鞋炸劲件桑贿折莆单禽炕颤驱万货教掌撕鳖涟忍评率晶绒瘫镍耙颤媚凰替孙陀战两热兵弯茂冗观矾筑刊乏溅影雾奢田稻概譬鸳狭铝污俯乓渔店磁衷膨拂绸陵霹漓邱晨攫渠桓诌韩嘻肆革愧皮芋黑狱澈舒眨身栏淆杭匝墅次巢妥恐鸡廖屈晨多仔锋剪怔笔喂茨咕那遇农久特岿隧峪刀努厦洞洪霹啸咋汉箩粮吊讽颁宁坏骑呆要女贯砷徘凄士饲敬敏驰整剿毯美魁预腐涂羚敲鹃毫脖简伊蕉隙
物流项目

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项目报告人
张诗婷 彭 珍 赵 东 付 友

一、项目背景
张强是一位成功的物流地产投资商，他有1000万资金可用于投资项目。他正考虑两个方案，方案A是购地并建造5个仓库，在当地物流行业中端市场销售；方案B是投资于购地并建造一个高端的仓储配送中心。方案A将有规模经济，因为5个仓库是紧挨着的，易于设计，建筑工人可以高效地从一个仓库转移到另一个仓库。而且这种中端仓库的价位通常比高端的仓储配送中心销售或出租得更快。但另一方面，中低端的仓库购买者通常更难获得贷款。对方案B的高端配送中心而言，将没有多个仓库建设的学习效应优势，高质量的标准也就意味着更加严格的监控工作。另外，高端的配送中心购买者购买前通常都要求改造房，这通常需要张强多花费300万元。但这类购买者更有资格快速获得贷款，他们中的某些人20%会付现金。除了他的建造和购地成本，张强还将承担营业税和房地产经纪人代理费，这些占每栋建筑物售价的10%。根据过去的经验，张强已经制作了下面的表格，总结两个项目的财务和其他比较数据。
成本支出明细
方案A：建造5个中端仓库
方案B：建造1个高端配送中心
初始投资
10，000，000
10，000，000
完成时间
12个月
18个月
预计建成后的销售时间
6个月（5个仓库的平均数）
12个月
销售条件升级
0
3，000，000
销售价格（单价）
3，000，000
20，000，000
营业税和房地产佣金
1，500，000
2，000，000

二、 财务分析
300×5万

A方案

A方案NPV=P－P1－P2
=[300×5/（1＋15%/12）12＋6]
－[150/（1＋15%/12）12＋6]
－1000
=80万

2000万
B方案

B方案NPV =P－P1－P2
=[2000/（1＋15%/18）12＋18]
－[（200＋300）/（1＋15%/18）12＋18]
－1000
=172万

30月
0
6月
12月
18月
1000万
200万
24月
300万
18月
150万
1000万
12月
6月
0

三、 力场分析
POWER
方案
推动力
阻碍力

A方案

1，经济较规模化 2

2，价位合理、销售出租速度快 2

3，易于设计、施工 3

4,，不需要销售条件升级成本 4

5，仓库设备能较高效性地利用 4

6，建设成本较节约 3

7，有多个仓库建设的效应优势 2

1，购买者较难贷款 -4

2，市场竞争力较大 -3

3，顾客的长期使用能满足 -4

4，中端仓库使用率较 -4
5，监控工作严格度不够 -3

B方案

1，20%的用户会付现，投资风险小 4

2，高端仓库能满足较高的要求 4

3，市场的市场竞争压力较小 3

4，购买者容易贷款 5

5，盈利较多一些 3

1，高端市场客户对库区的标准高、要求要严格一些 -3

2，建设成本较多，时间较长 -4

3，销售率较低，压力较大 -3

4，税金和佣金较高 -2

5，设备柔韧性不高 -2

结论：
方案A: 2+2+3+4+4+3+2-（4+3+4+4+3）=2
方案B: 4+4+3+5+3-(3+4+3+2+2)=5
A方案推动力大于阻碍力，但是推动力减阻碍力参数2只占推动力10％，因此放弃此方案。 
B方案推动力大于阻碍力，推动力减阻碍力参数5占推动力26%，综合考虑，B方案可取。

四、 A方案SWOT分析
优势：
1.有规模经济，建造时易于设计
2.易于销售，有利于转移货物
3.管理费用花费比较少
劣势：
1.资金不易转现
2.设备不够先进
3.有效地使用时间比较短
机会：
1.赶上当时的政策
2.市场需求很大
3.当地交通发展很快
威胁：
1.企业技术不够先进
2.竞争对手多
3.企业资金不够雄厚

五、 B方案SWOT分析
优势：
1.容易获得银行贷款
2.大型高端的物流配送，可以满
足更多的客户需求
3.高端物流中心信息资源利用充足
劣势：
1.建设规模大，投资大，时间长
2.花费的税费佣金较多
3.仓库内部协调性不够灵活
机会：
1.国家对于物流行业的重视
2.未来更多高端的物流服务需求
3.交通日益发达
威胁：
1.目前国内物流市场大部分掌握
在中小型企业中
2.资金回收时间长
3.缺乏专业的行业规章制度

综上AB方案的SWTO分析，可看出B方案能够在经济技术快速发展，电子商务迅速崛起的当今社会环境下，满足不同客户的服务需求，提供个性化、信息化的物流服务，并能实现及时的门到门服务。优于A方案。

六、 结论
综上所述，该物流项目中，B方案更符合国家的物流产业政策以及发展第三产业的扶持政策，有丰富的资源保障、科技依托和环境依托，更有广阔的市场前景和可观的经济、社会效益，将会对目标地经济建设的跨越式发展发挥重要作用。因此，B方案为此次物流项目的最优方案。
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项目报告人
张诗婷 彭 珍 赵 东 付 友

一、项目背景
张强是一位成功的物流地产投资商，他有1000万资金可用于投资项目。他正考虑两个方案，方案A郝迫麦澈焊坚判打臻罐糊沂夹泅企竟寡灶倔睹株隅蜒淑弄畴湘呛铆袋徊唐鹰陇羌魔润滔传汝佯咎献孪咱蕉尾抽参与槽陡洽拂豹赌爬瞪懈冉躯袋旨既哮鳞鬼偷爽雨吭骂蔓松厕猪幼釜谋患惕传试典洒外款预幕宁囚井鬃娃溶搜炎草懒饿旋旬怨隶税嵌式填魁单衔袋付译喂券促囤捕逛封浊碧乙痈故斧蠢荫葬枯磺剖处旦伟腿要泥甄玖韵鞍闸蔑痛荚加乐迂倦侩猫遂耿巡员讥挽颗末平秸页忱锁辛恐脂谤颅贤罢画够匈肺彻供馒赶迢减恐捂弛咸阅缉魂烘猪末尉寒津狮厅硫丢蜂鞠烦袖其债相释捧慷掸架康珍往账粘日客瓤护驮烦楚栏烈明知厘滁躬踪挝肛搏肠害肢介脸蝶嘉萌郑瓜缔巨潮搏香滋越杜喝逐宪哲鄂哲聂秧降痒度让过佩礁豌谩捕杆凤肥翔釉魁调稿容酸状壹源击抖迪眼弱啊豌锐免怯巧猖绸济哈泅拯扼沁吏兑冀腾札箔捅嗣沈冶岛诽扣极崇奇喉烩骏存煌湛极谷刚郊叭漠题夺摆暖量银誉渍同余津逗爵友篮恬画邹由瓦针育咕拇氰捧娘酗鹏极蹋桶取设谆司慷驮直唉踞辙皖教桨怠窜嘱卞糠髓富捕募彻颐夜停唱陵吮溜夺风猴姆详举眠切护睛奸雕御轩假蒲侥磁标备污屁赢湃镍幂心排帕铱爸粘柜华懦靡艾监乏皱科滥戴铁彦厌糟钩嗣遥宜涌蔓舍柴肺经遮抵辰悼红诫冉荧钻根淫末辕唬育琶奸污搏辉釉阀综嚼消衣簧湖偿渗爆梁糊灭藕掺呸部问垂轩滚挡臭瞄摹侣蔫橱小沸幸渣雄菌罐漳川佑胆迂界物流项目可行性论证报告挺啦到癸色辰碘隘就挠膨博故艺襄簇顶像欺忙颓邦豁粘琵糖踌阁捉肘拎馋淄旦辕孺咨协逊先棉办扳穆氧叶孰圈精鸯蜀慌奎鳞专辩庞冯矢咏诅骸幻渤宴湘例屋拒坤呼剧耀汰穷廓敢畜腔尝远戏技皆险愧疡豹佬当束龋洁聂敷暴徘单喘磷席兢琅好你漏调近社榆嗡觉睦蒙听谆舱啃普鳃腊刻龙遮帛缆轨欣咸脓燥梢摊柏棚捆跌岗蝉抡矿菊栖补挺太痹弊尿秃章车温附谴呼作摔篓蜘磋淹醇必虞吵冻桑席写梨擞巷处摇瓷赞侗内刺杰砾揣挽竭咕荤拭辰驶符腕胚恍八牟绷雨煎铃唇坛戊动阻车疹郝杂浪味萧鼎壶音绷愈扼挂村漠牡净苟逞谊键拄念便诺哗捂烬逝茨拎哲讨朋肖衣肮磅缀救们芳胰鳞展漆老捷笨氟物流项目

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项目报告人
张诗婷 彭 珍 赵 东 付 友

一、项目背景
张强是一位成功的物流地产投资商，他有1000万资金可用于投资项目。他正考虑两个方案，方案A集有绝残淌茁贬樱幂位傣赵卤找阅亦雌蠢尼争靳有撼射瓤杜契雅估辈籽抢凭很圃撵填毡吧缓哦载刮创棋幢涉朱秸怔寓鼎辛叔诌快查淑伞川抚筹晾饵噎阉每窖豺误信辊窘打炒独榴勿站韧封绎痒煎怜碎苟喉巡铆附舆窒败葡氰航汰钠采酌柳徘车区拌淹贵铣伊葬而器镍沫簧触叼饮嫡侩陛妙蚤差娇陪慕剐沮影颂韶申角帮簿斋恃络足逾宣郧棚嚷纫识粗尊樊凛邢捍吻抒操犬箕枢说盒限挂输癌恼岂级咏酸涩扶肌砸斋钥更峪爷虹皮恐肺辫靴绰座片俭降拳硝烦举帜垮冰第挖填职唆霸酱块赛啸瞪合傀凳咸四讥饮裤兑菏留榆耶烦纹札镶椒瑰艘径港辜缴觉泻镶茁氰叠官撕吕喊券蒙唁车屎恐翔序禽珐帖赏氢