重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法.doc

重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法发布人：物业科 发布日期：2012-6-14 来源：本站 浏览： 次 字号：大 中 小渝国土房管发2004294号 各区县（自治县、市）国土资源和房屋管理局、房管局： 为进一步规范我市的物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益&dh;推行公平竞争&dh;促进物业管理行业健康有序的发展，根据国务院物业管理条例，我局制定了重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法，现印发给你们，请遵照执行。 二OO四年六月二十八日主题词：物业管理 暂行办法 通知 抄送：建设部住宅与房地产业司，市人大办公厅，市政府办公厅，市建委，市工商局，市物价局，中国物业协会，市物业管理协会，物业管理企业。 重庆市国土房管局办公室 2004年6月30日印发重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法 第一章 总 则第一条 为了规范前期物业管理招标投标活动，促进物业管理市场的公平竞争，保护招标投标当事人的合法权益，根据中华人民共和国招标投标法、国务院物业管理条例、建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法和重庆市物业管理条例，结合本地实际，制定本办法。第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本市行政区域内的前期物业管理招标投标活动适用本办法。第三条 本市行政区域内的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个、住宅规模在2万平方米以下或者单栋建筑（纯商业物业除外）的，经物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正，诚实信用的原则。第五条 重庆市国土资源和房屋管理局负责全市的物业管理招标投标活动的监督管理。各区、县（市）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的十万平方米以下的物业项目招标投标的监督管理。第六条 任何单位和个人不得违法限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。第七条 招标投标活动及其当事人应当接受依法实施的监督。房地产行政主管部门依法监督和查处招标投标活动中的违法行为。第二章 招 标第八条 前期物业管理项目招标人（以下简称招标人）是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。第九条 新建现售商品房项目的物业招标投标工作，应当在现售前30日完成; 预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。未按照规定完成物业管理招投标的，不得开展房屋销（预）售活动。第十条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的房地产行政主管部门备案：与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；招标公告或者招标邀请书；招标文件；法律、法规规定的其它材料。房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。第十一条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的具有相应资质的物业管理企业组织投标。采取公开招标方式的，招标公告应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其它媒介发布。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的具有相应资质的物业管理企业组织投标。招标人采取邀请方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。第十二条 招标人有能力组织和实施招标活动的，可以自行组织实施招标活动，也可以委托具有资格的招标代理机构办理招标事宜。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。第十三条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，编制招标文件。招标文件应当包括招标人及招标项目简介、物业管理服务内容及要求、对投标人及投标书的要求、评标标准和评标方法；招标活动方案、物业服务合同的签订说明和其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。第十四条 招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。招标人应当在招标公告或者招标邀请书中，载明资格预审条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括：预审申请书、申请人须知、以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。第十五条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，招标人可以从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。第十六条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。第十七条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标人踏勘物业现场，并提供隐蔽工程等详细的图纸资料。投标人自勘察现场之日起五日内决定是否投标并以书面形式通知招标人。第十八条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止之日15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人；该澄清或者修改内容为招标文件的组成部分。第十九条 招标人设有标底的，标底应当保密，招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、方案等实质内容进行谈判。第三章 投 标第二十条 投标人是指响应前期物业管理招标、参加物业管理投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。第二十一条 一级物业管理企业可参加全国范围内物业项目的投标、议标；二级物业管理企业可参加全国范围内30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的投标、议标；三级物业管理企业可参加20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的投标、议标。第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容及要求编制投标文件。投标文件应符合物业管理有关规定，主要包括投标函、投标报价、物业管理方案和招标文件要求提供的其他材料。投标人根据招标文件载明的物业项目实际，拟在中标后聘请专业公司承担专业服务项目或聘请物业管理顾问协助管理的，应当在投标文件中载明。第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封后送达招标人指定的投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。逾期提交的，应视为无效标书，招标人应当拒收。第二十四条 投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。第二十五条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。禁止投标人以向招标人或评标委会成员行贿等不正当手段谋取中标。第四章 开标、评标和中标第二十六条 开标应当在招标文件规定的时间、地点公开进行。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当在房地产行政主管部门和评委会的监督下，公开拆封，将有效标书编号后送交评委进行评审。开标过程应当进行文字记录，并存档备查。第二十七条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员，应当由招标人从市房地产行政主管部门建立的物业管理招标投标专家名册中，采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会，已经进入的应当更换。评标委员会成员名单在中标结果确定前应当保密。第二十八条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地覆行职责，应当遵守以下规定：（一）严格保密；（二）客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担责任；（三）不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处；（四）不得透露对投标文件的评审及中标候选人的推荐等与评标有关的其他情况；（五）独立完成标书的审查、评阅和评分工作，并将评审结果密封后交招标人；（六）在招标人组织安排下，采取随机调查取样的方式，对投标人的工作业绩、管理水平、信誉进行现场调查取样。第二十九条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当在招标文件中说明并注明所占的评分比重，并按照招标文件的评标要求，现场答辩进行综合评标。第三十条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审；设有标底的，应当参考标底进行评审。评标委员会对投标人的业绩、投标文件和公开答辩的结果进行综合评标以后，应当将评定结论向招标人提出书面评标报告，并推荐不超过3名有排序的中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人在投标有效期截止时限30日前确定中标人。第三十一条 中标人确定后，招标人应当自中标之日起15日内向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。第三十二条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立前期物业管理服务合同；招标人和中标人不得再订立背离合同实质性内容的其他协议。第三十三条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，持有关招标投标资料到物业项目所在地的房地产行政主管部门备案。第五章 附 则第三十四条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或依法向有关部门投诉。第三十五条 凡违反国家招标投标法和物业管理法规的招标投标行为，由市区县（自治县、市）房地产管理行政主管部门依法查处。第三十六条 业主和业主大会通过招投标方式选聘物业管理企业的，参照本办法执行。第三十七条 本办法自2004年7月1日起试行。附件：一、重庆市物业管理项目招投标程序二、物业管理项目招投标书（示范文本）三、项目标书及答辩要求重庆市物业管理项目招投标程序一、准备阶段1、成立招标组织（招标人）2、编制招标文件（招标人）3、招标材料向物业项目所在区、县（市）物业主管部门备案（招标人）二、招标阶段1、发布招标公告或邀请书（招标人）2、投标人资格预审（招标人）3、发售招标文件（招标人）4、召开投标人会议（招标人）5、组织投标人踏勘物业现场（招标人）三、投标阶段1、编制投标文件（投标人）2、送达投标书（投标人）3、接管标书（招标人）四、开标、评标阶段1、组建评标委员会（招标人）2、开标、评审标书（评委会）3、业绩调查、现场采样（评委会）4、公开答辩（投标人）5、综合评分、定标（评委会）6、推荐合格的中标人（评委会）五、中标阶段1、选定中标人（招标人）2、发出中标通知（招标人）六、签订合同阶段1、招投标活动备案2、签订物业服务管理合同3、持合同到所在地区、县（自治县、市）物业主管部门备案 物业管理项目招标书(示范文本)为提高广大业主及使用人的生活水平，创造一个良好的社区环境，根据国务院物业管理条例要求，拟采用公开招标的方式聘请专业的物业管理公司对 实施物业管理。一、物业项目名称座落位置：四至：东 南 西 北二、规划建设基本情况1、物业的建设单位： 设计单位： 施工单位： 交付使用的日期： 房屋验收情况：2、总占地面积 平方米，总建筑面积 平方米，其中住宅 平方米，商业经营用房 平方米，办公用房 平方米，车库 平方米，其它 平方米。共有房屋 幢，住宅 户。3、公用设施设备及公共场所情况（1）绿化面积 平方米，道路面积 平方米；（2）物业管理用房 平方米，产权归业主所有。（3）路灯 盏，垃圾箱 个，排污管道 米，化粪池 个；（4）体育设施及场所；（5）消防设施；（6）报警、监控、对讲系统；（7）电梯及备用电源；（8）其它三、物业管理的内容1、房屋建筑共用部位的维修、养护、管理；2、本物业项目范围内的公用设施设备及场所（消防、机电设备、道路、路灯、化粪池、停车场、管道、垃圾道、电梯 ）的使用、维修、养护和管理；3、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；4、公共生活秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务（不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任）；5、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；6、区内交通与车辆停放秩序的管理；7、装修管理；8、管理与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料；9、法律政策及合同规定的其他事项。四、有关说明及要求1、中标人应当严格按照国家和本市物业管理的有关规定和物业服务合同，对 物业项目实施专业化管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。2、本物业项目管理期限为 年。3、招标人于中标后一个月内与 签订本物业项目的物业服务合同， 移交物业管理用房和相关的档案资料。4、本项目的物业管理公共服务收费标准由物业管理企业根据服务内容、服务深度核算，住宅区物业管理服务收费标准实行市物价局批准的指导价，待中标后，报物价局审核批准。5、经过资格预审入围的投标人须缴纳 万元的履约保证金。中途退标者，履约保证金不予退还。中标人的履约保证金将转为风险抵押金。中标单位如未达到预定的目标，抵押金不予退还，抵押金期限为三年。五、物业管理标准及惩罚1、物业项目的物业管理按照普通住宅小区物业管理服务等级标准执行及标书、委托合同的有关规定。2、招标人每年对 物业管理进行考核。如未达到上述物业管理标准或出现重大管理失误、业主投诉多、管理服务水平下降等情况，可终止物业服务合同并进行财务审计，由中标人承担违约和赔偿责任。六、投标、开标时间1、各投标人应做好投标书，密封后于 年 月 日送达招标工作负责人办公室；逾期送达的，视为无效标书。2、开标时间为 年 月 日。七、其他事项1、 的物业管理招投标违反招标文件规定，或在投标过程中的违法、违纪、违规行为的，一经查实，取消本次投标资格；已中标的，终止物业服务合同，责任人承担一切后果。2、欢迎社会各界对此次招标投标活动进行监督。监督电话： 项目标书及答辩要求一、标书（100分）（一）投标人拟采取的管理方式，管理组织机构（管理体制、管理方法、机构设置）；（二）管理人员的配备、培训及管理；（三）管理规章制度。包括公众制度、内部岗位责任制、管理运作制度、管理人员考核制度等；（四）管理费用的收支预算方案。应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按文件规定测算，无文件规定的按市场价测算；（五）档案建立与管理。包括房屋档案、管理服务资料等；（六）各项指标的承诺及完成承诺指标所采取的措施。各项指标：1、房屋完好率； 2、房屋维修及时率； 3、维修质量合格率及回访率； 4、管理费收缴率； 5、业主满意率； 6、业主有效投诉率与处理率； 7、绿化完好率； 8、清洁、保洁率； 9、路灯完好率； 10、道路完好率； 11、治安协防工作； 12、机电设备完好率； 13、消防设施完好率； 14、管理人员、特殊工种人员持证上岗率； 15、其它有关指标。对以上各项指标，均需注明标准和计算测定依据以及承诺所采取的措施。（七）搞好管理服务工作的设想、措施；（八）便民服务措施。有偿服务项目及价格需列明；（九）愿意承担的违约责任。上述项目应要体现其合理性、先进性、完备性、可行性，评委会将以其作为评标依据，并根据上述项目制订具体评分标准，按照百分制进行打分。二、现场答辩（100分）由评标委员会对参加投标单位的经理、拟任管理处主任二人分别提问，提问的内容为该项目的管理服务事项。评委根据答辩的标准，对答辩人的物业管理知识、物业管理实作熟悉程度，管理该项目的信心等进行综合评分。三、投标人业绩考核调查（100分）在招标人组织安排下，采取随机调查取样的方式，对投标人的工作业绩、管理水平、信誉等进行现场调查，打分。四、评分原则标书、答辩、业绩调查所得分值，分别乘以系数为0.5、0.25、0.25，三项之和得出综合评分，评委会根据综合评分，提出书面评标报告，推荐合格的中标候选人。 招标人 日 期 物业管理投标书应具备的内容第一节 投标人（物业管理公司）情况介绍；第二节 拟采取的管理方式；第三节 管理人员配备；第四节 管理人员的培训；第五节 管理规章制度；第六节 经费收支预算；第七节 档案建立与管理； 第八节 各项指标承诺及措施； 第九节 搞好管理服务工作的设想和措施； 第十节 便民服务；第十一节 社区文化活动；第十二节 违约责任。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。F“废品损失”账户月末没有余额。F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。()G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。()G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。()J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。()J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。()W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。()Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)