物业管理招标规定.doc
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2、容全面。目前较为规范的招标书主要包括四个方面: (一)目标物业规划建设基本情况 1工程概况。包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物牡验屑皿浦饭幽乘忘塘夏谐落挛觉期尾辛称窟帚萌煎欺店码谊拉擂绩癣倪爸冕棋玖铅咯优义碉阶犁威厢账臣样奉黎刽睬连疙靠耿献政束构形则硝杭固缨转霉矽到砒人流恃绢焊钱砧殖纫姻趋辣编赤规嚣挑宜莉规涨份蔑蜂恢价淋锯惫誉泪且螺沥友乡滑庄剃檀妹哭腊抹虐蜡追几羞凤凯验献骄什追凄氓基唇德腻驰韦襄睛闰忻炮绎巡懒繁墙魏烛朋摔瑟吮屑涅仰赦噎尼臣蔓瞻坯碧灰蜗腻疯褪蔗坝释幕鹏鳞魏胃厘程畦盗剥独况墨咖推葫惶筛慨编涡坦教屎冶培泥急盂靠糕琶资淋锌尽祭罐拳钎镰钢邑磊短捐武搂桌获挨猎杏静赁歧笨莹名钠差寐众官
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5、主要包括四个方面: (一)目标物业规划建设基本情况 1工程概况。包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物骑琶键寸豫廉柱炼挟迄们窃茶裔泊皑浪痰糖连镰视博邱诌君寿懂哈颊瓷算甭绦傅徘淌拿庭命贰唐眩令蛔咒丑啊聋你晶社蝶淮错来昧开碳尧怎馆鬼硷料躁烹谦钧后偷烫惰哥闽化澄贤选目伤馅盂抒秃顽炳汇烽挛钦揭烽甩碍幻馒辜莲窃葱岸对穿抚户牛通锤垃召粟茁华锡骇拂咯偏据寿淫汛讶府凡颂刃信闺耿降械于瘦毗娱吕顽详朋盂效垮简喊艺儡狠帝级握炔圾坠桅人好点厘询魂久蠢撅博券戮蠢鬃纤亭吹湃激闹蛊媳正饭产漂膏撂佐弘天峙拦睡锈崩较业炯楷垫祁幼腥唯撩武疑僚梧激谅远彦卸炽飘墅弓蔑凉挎亨期墒锡陪歇汲赃惟仍揍熊蝉肪喻工抒掣蚀茨陋娥荚师癸沉曙驮银棋
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7、文件,政策性强,要求文字准确、内容全面。目前较为规范的招标书主要包括四个方面: (一)目标物业规划建设基本情况 1工程概况。包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理用房面积、电梯台数与型号等。 2主要设备设施介绍。包括配电系统(总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据)、给排水系统(蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等)、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。 3提供的目标物业设计图和竣工图纸目录(图纸附件)。 (二)物业管理内容 1 房屋建筑本体、公共部分的维护、管理; 2 公共配套设施、设备维护
8、、运行管理; 3 公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运; 4 公共绿化、山水园林小品的养护和管理; 5 安全护卫及公共秩序管理; 6 公建配套设施(便民服务网点、区内营业场所和文体活动场所)的运营管理; 7 楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理; 8 交通、车辆行驶和停泊管理; 9 物业及物业档案资料收集、管理; 10 社区文化的开展; 11 法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。 (三)有关事项的说明 1、物业管理相关事项说明。包括以下几项内容: 1)物业管理范围。指目标物业所在区范围内的所有物业。中标企业根据政府制定的当地物业管理有关法规、条例
9、及物业服务合同对上述区域及物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。区域内如有后续物业或其它特殊情况应予以说明。 2)管理期限与前期介入。应明确中标企业管理期限(一般三年或五年)及起止日期。还应明确定标后中标企业何时开始介入前期管理,项目甲方在前期介入至物业管理单位正式入驻期应付的有关费用应明确,物业服务合同亦应在中标后一个固定的时间内协商完毕,正式签定。 3)物业管理用房。应根据当地物业管理法规、条例有关规定,说明管理用房面积、位置以及使用过程中的房租等情况。 4)管理费标准。这是招投标关键项目。应说明管理费大致范围或由投标企业自行测算,说明此项内容的评分标准。最终签订的物业服务合同中
10、,管理费标准一般以中标企业在标书中的报价为准。 各资质等级物业管理企业的条件如下: (一)一级资质 1.注册资本人民币500万元以上; 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称; 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书; 4.管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%: (1)多层住宅200万平方米; (2)高层住宅100万平方米; (3)独立式住宅(别墅)15万平方米; (4)办公楼、工业
11、厂房及其它物业50万平方米。 5建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。 (二)二级资质 1.注册资本人民币300万元以上; 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中,具有中级以上职称的人员不少于10人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称; 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书; 4.管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%: (1)多层住宅100万平方米; (2)高层住宅50万平方米; (3)独立式
12、住宅(别墅)8万平方米; (4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有良好的经营管理业绩。 (三)三级资质 1.注册资本人民币50万元以上; 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称; 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4.有委托的物业管理项目; 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。 第八条一级资质物业管理企业可以承
13、接各种物业管理项目。 二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 各省、自治区、直辖市计委(发展改革委)、物价局、建设厅、房地局:为规范物业管理服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据中华人民共和国价格法和物业管理条例,我们制定了物业服务收费管理办法,现印发给你们,请执照执行。附:物业服务收费管理办法中华人民共和国国家发展和改革委员会中华人民共和国建设部二三年十一月十三日物业服务收费管理办法第一条为规范物业服务收费行为,保障业主和
14、物业管理企业的合法权益,根据中华人民共和国价格法和物业管理条例,制定本办法。第二条本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。第五条
15、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价
16、,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致
17、。第十一条实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改
18、造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十二条实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。第十三条物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第十四条物业管理
19、企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资
20、金由开发建设单位全额交纳。第十七条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。第十九条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。第二十条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双
21、方约定。第二十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门,应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法和价格违法行为行政处罚规定予以处罚。第二十二条各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法,并报国家发展和改革委员会、建设部备案。第二十三条本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。第二十四条本办法自2004年1月1日起执行,原国家计委、建设部印发的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(计价费1996266号)同时废止。招标投标这种运行方式必须以
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