浅谈物业管理的市场竞争.doc

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浅谈物业管理的市场竞争

自1981年中国内地第一家物业公司——“深圳市物业管理有限公司”成立以来，全国物业管理企业已逾2万家，从业人员达到200多万人，作为 “朝阳产业”物业管理已在社会化分工中被逐步认同，初期在住宅小区小心翼翼尝试的专业管理现在很快被推广到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透，并且竞争机制也正被逐渐引入。各类物业管理书籍的出版、物业管理进入大学课堂，标志着对物业管理认识已由感性上升为理性。正是在这样的前提下，XXXX顺应社会大势于2007年投资控股谢耀新创立的XX华欣物业管理有限公司，并于同年接管XX时代项目和华韵07项目。我作为燃气公司派到物业公司的管理人员，在工作一段时间后，谈谈自己对物业管理的市场竞争的一些看法。
一、物业管理进入市场竞争的必然趋势
1、政府的倡导与严管
政府积极倡导物业管理项目的公开招标制度，并把招投标列入《物业管理条例》，将物业管理推向社会，通过竞争获得管理权。例如我们华欣物业公司今年六月份参与的投标项目公安厅职工宿舍--枫景园小区、今年10月份参与的投标项目—长沙县政务服务中心等，还有省图书馆招标项目、长沙电机厂项目等等这些项目原来都有物业管理公司，现在都已成功进行了公开招标帮助使物业管理公司易帜。华欣物业在这几次参与的投标中深深体会到，现在光靠“请客送礼”“熟人面子”这些老的观念已经打不开局面，业主单位对品牌和服务水品都提出了很高的要求，这些都是政府在极力打造物业管理竞争的舞台，同时又加强对参与竞争的物业管理公司的管理，努力提高游戏参与者的素质。
2、业主自治意识渐强
我个人进入华欣物业时间虽然不长，但也体会到物业管理公司竞争的对手不仅仅是同行，而且是业主或业主代表的机构。我们在承接楼盘过程中就遇上过这样一个例子，招标单位在把我们列为竞标入围单位以后，业主委员会成员多人多次到我们管理的楼盘进行明访和暗访，把明访和暗访的结果作为评标依据，在开标会上明确指出我们明访和暗访的差距，这里我们姑且不讨论这中间是否有竞争单位的参与和打压，单就管理来说，如果我们在别人的暗访中和明访中服务都能做好，人家还有话说吗？物业管理公司是业主聘请的“管家”，是为业主提供管理与服务的，一旦物业管理公司的表现不能使众多业主甚至是业主代表满意，业主们完全可以决定是否聘请或解雇物业管理公司。
还有一些怪现象，业主们炒掉了物业管理公司后，竟然摇身一变，干起物业管理公司的活儿。例如我们联系的“鑫天新城”楼盘，业主在几年间炒掉两个物业公司后由业主委员会自己招聘保安、保洁干起了物业管理，这虽有逆社会发展潮流之嫌，但至少也是合法的。
3、发展商“断奶”
XX物业管理有限公司是XXXX的子公司，其管辖的“XX时代”楼盘，XXXX正是其开发商之一，可以说物业公司和开发商有着千丝万缕的关系，接盘以来，物业公司一部分人的想法就是服务好不好没关系、管理上出了问题没关系，上面反正还有开发商顶着，根本就不是积极找出问题解决办法。其实，像这样的想法并不只是我们一家公司的问题，这些也正是当今内地物业公司的通病，一些物业管理公司自恃与发展商有“血缘”关系，无心提高管理服务水平，也不愁费用短缺，以为发展商可以长期供养。其实当发展商一旦陷入困境或者说不愿久背管理包袱时，必然要让物业管理公司分灶吃饭，自食其力。从客观上说，发展商也不可能长期“护养”其名下的物业管理公司。《物业管理条例》对发展商的物业管理权限有明确的限制，前期提倡通过招投标选聘物业管理企业，一旦业主大会召开，谁是管家将由全体业主决定。现实中业主重新选聘物业管理公司，改变物业管理公司与发展商“血缘”关系的事例已不鲜见。
二、物业管理公司应如何应对市场竞争
物业管理早已进入了“诸侯纷争”，如何迎接竞争，规范竞争，抑制竞争的负面作用，促进竞争的积极作用，是摆在每个物业管理公司面前不可回避的课题。
1、物业管理公司要励精图治，重塑形象
物业管理公司是“竞争时代”的主角，每一个物业管理公司都无法拒绝竞争，不是主动出击，就是被动应战，就比如华欣物业今天管理了“XX时代”，“华韵07”不代表明天业主不会炒你，如果公司的经营理念一直还停留在象“家长制”这样老的管理方式上，不采用新的、现代化的管理方式，迟早有一天会被淘汰。同样，只要我们服务水平高、管理到位，我们也可以大胆走出去承接现有的楼盘。这就需要我们华欣物业勤练内功，塑造品牌。物业管理的工作琐碎、枯燥，要使方方面面琐碎的工作做到井井有条，疏而不漏，也非易事。因此，华欣物业要做的就是励精图治，不断总结，不断完善，创立出有自己特长的管理模式和管理方法，塑造出品牌的风格和品牌形象。同时需要精打细算，勤俭管“家”，物业管理花的是业主的钱，物业管理公司会不会理财成了业主评判物业管理公司好差的重要标准。因此我认为我们华欣物业管理有限公司要赢得业主们满意，就应用最少的钱办最好的事情。
2、人才专业化
XX时代管理处曾经出过这样一个笑话：一位业主向刚刚招聘来保安反映问题，保安面无表情对他说：这我不管，你去找物业公司，这位业主一头雾水地问他：那你是哪里的。。。其实在专业化这个话题上华欣物业还有很多的工作要做，在我到物业公司的这段时间，发现物业公司的人员流动性特别大，外聘的专业人员干不了多久就走了，保安、保洁人员好不容易培训一个新手，变熟手后就走了，根本留不住人才。留不住人才的原因方方面面：有的是待遇问题、有的是管理方法问题，甚至有管理者自身问题，但总的来说公司管理层在这个问题上应该统一思想：物业管理公司的实力不仅是资本的实力，更是人才的实力。很多人都认为物业管理是一个低技术、劳动密集型行业，其日常工作就是简单的维修、清洁、绿化和保安，不需要高素质的人才。其实，物业管理是一门专业，需要高学历、高素质的人才，需要网络等先进科技，也需要现代化的企业管理。事实上从1990年开始，我国就已经开始设立物业类的培训机构，其目标是培养熟悉社会、经济的基本法律、法规和政策，掌握现代化的信息收集技术，能及时把握市场动态，熟悉各行业基本办事流程及日常设施维修养护技能，既能为房地产商、物业管理商服务，也能为特定单位的后勤管理部门效力的物业管理人才。我认为华欣物业在人才专业化这个问题上要注意的是：现在不是讨论要不要专业化，而是怎样专业化的问题。要专业化，就要学会用两条腿走路：一方面要培养自己的人才，另一方面也要擅长引进人才和留住人才。有一支素质高，能力强，作风好，品行正的人才队伍，才是物业管理公司生存与发展的根本条件，也是物业管理公司参与竞争，志在必取的信心所在。
3、实施规范化管理
物业管理是一个新兴的行业，一方面，相应的法规建设滞后。2003年9月，我国才出现一部相对比较完整的、系统的物业管理法规，使得物业管理工作有了指导依据，业主的合法权益得到有效保护，一定程度上促进了物业管理的进一步发展。另一个方面，内地的物业管理企业和沿海城市对比，起步晚、基础差、开发商的联带企业多，自身的制度建设更加滞后甚至是没有，象前面说的“家长制”的管理方式普遍存在，其管理存在的弊端不言而喻。因此，我们做物业管理的在日常管理中，必须实施规范化管理，对内靠制度说话、对外把物业管理法律法规以及质量管理体系等规范性文件融入到管理中去，以规范物业企业的管理服务行为，同时也规范业主的行为，在竞争中保持长盛不衰的生命力。
4、提供人性化服务
物业管理服务好不好，服务的人性化很重要，物业管理的重要特征便是它的服务性。因为物业本身属于第三产业即服务业，物业管理的主要服务对象是人，通过管理者的热情服务，为业主们创造一个舒适、安全、优美、文明的生活空间和生存环境。
近年以后，物业管理那种“冷冰冰”的管理态度开始淡化，取而代之的是大家所倡导的一种人性化的服务。有业主给我们描述了这样一个场面：雨天业主甲带着孩子和一大堆物品进门，小区保安看见了，马上撑过一把伞，并随手接过业主手中的东西把他们送到家门口；家中电表或者煤气表上的IC卡快用完了，维修工发现了就会友善地提醒业主；小车进出，保安人员主动敬礼……整个小区就是一幅安静、祥和的画面。业主形象的说：这样的物业我就是搬家也想带到新家去……试想这样的物业公司又何愁没有市场竞争力。
华欣物业从成立之初至今也有10年，合营也已经有3年，作为物业管理市场发展的必然趋势——竞争，我们必须给予应有的重视，我们相信，随着物业管理竞争市场化程度的不断扩大，华欣物业的管理将会越来越专业化、规范化、市场化和人性化。
2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：

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