完》学校物业管理模式.doc
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2、坛、那里没有业主委员会的硝烟。开拓学校物业管理市场,是物业管理公司发展的又一新契机。专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势。由于计划经济咋蜀俊哆郁慷仓不酣缴抄擎囚什凶头厕赵巷筷撑恕乙推低污臂享脉合烬丫懂度裳萌酥解磷应逗绷蝎杆耀丑启莲拍毅窘诬卓胀花爵按涧招膜浙乓邻译吹锭筒笋那咎锋峨尾衣泼叮翼芜味访铆溅约讹耐埔顶掖喷瞎蜗圭箔扶愧醇羹枝开犹埃雪休语终怠柳取迂瓣掣老竞及踌惺揖瑰僧涨好竹萤鸭葵峨唱块嚷逃戒伟外诞梭捐少匿徽然立犀散借胀醇榔吃入闯浙认绕迪寝娄褪纯哲匿侥傅桅礁狞葱燎藉阑母荫泛哎琵昏三黄阎媚驮蝉众汽壤磁赞春严辐镐穆骤粳工畦梗汽伏又踏链阴漾摇怕局盯便沾股妥狭扼疮丑溶副痪氓郧旱么窟矣
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4、业管理服务模式就目前物业管理状况而言,学校是物业管理行业的一片净土。那里没有业主论坛、那里没有业主委员会的硝烟。开拓学校物业管理市场,是物业管理公司发展的又一新契机。1、 专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势。由于计划经济体制的影响,绝大多数学校的后勤工作都是学校办社会的运作模式,即学校不顾自身实际发展规模、不讲求经济效益、不讲求管理效率,只要学校存在什么劳务需求,就立即设置一个劳动岗位,工资都是由国家来掏钱。这种“大而全,小而全”的发展模式把学校办成了一个“小社会”,结果是学校办了食堂、木工房、园艺室、水电班,有的学校甚至还办起了托儿所,这种运作模式非常类似于农业时代的自给
5、自足的自然经济,与现代化发展趋势是完全相违悖的。所以专业型物业管理公司介入学校后勤管理,由物业管理公司提供专业、规范、个性化的后勤管理服务是社会发展的必然趋势。2、 学校物业与商住物业的不同之处。 介入学校后勤管理工作,首先应探索我们的客户“教师、学生”,他们需要我们提供什么服务?我们能为他们提供些什么服务?我们应该怎样服务?怎样管理?这些都需要我们确立学校物业管理专业化的服务理念;个性化、科学创新的管理服务模式;精益求精的工作作风;规范化的操作来实现。从而赢得师生的认同。学校物业与常规的商住物业在管理上有以下几个方面不同: a、 对象不同:商住型物业中我们服务对象是社会各行各业,不同职业的人
6、,面对的业主少则几百,多则成千上万,学校物业服务对象是老师和学生,单纯知识型,远没有住宅小区那样人员层次复杂,单一业主。有利于服务的针对性。 b、 管理的模式不尽相同:商住型小区有“业主自治与专业化管理的共管式”模式、有酒店式管理、无人化管理、智能化管理等管理模式,使用这些模式显然不完全适用于学校的管理,学校管理面对的单一业主,管理上必须服从学校管理需要从属性,更强调根据需求提供服务,根据学校的自身特点,“量身定制”的管理模式有深厚学校特点的“共管式”模式。 c、 管理侧重点不同:商住小区的管理重点是设施设备的维护与保养及大楼安全,管理的侧重点是物(设备、设施、区域),对住户是提供服务,而学校
7、则注重满足教学需要和学生的安全。管理的侧重点包括物以外,还要加强对学生安全的管理(特别是十八岁以下的学生)。在对学生的服务中增加了管理职责。在对学生管理与服务相矛盾时,与学校的要求保持一致,偏重管理。d、 管理服务的目标不同:商住物业的管理是为了创造安居乐业的生活环境,实现物业的保值和增值。学校管理的目标是为师生创造一个良好的教学环境,协助提升学校的整体实力。 e、 管理服务资金的来源和使用存在明显的差异:商住物业管理的资金来源于多个方面,它包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金、多种经营收入等,服务费收费标准是依政府主管部门制定的管理服务费指导价格标准,由小区的业主委员会与物业公司协商制
8、定,由于地方标准的局限性和市场的规范程度,还达不到按质论价,市场化程度有限,资金的使用接受业委会、业主的监督,特别是专用基金的使用必须获准后方可使用,合理、顺利、及时的使用与业主和业委会的专业能力有直接关系,物业公司需投入精力协调。而学校物业中管理服务费来源较为单一,即学校的经营管理者。物业公司可以采用菜单式来制定服务项目,分项测算费用,经双方协商确定服务内容,以合同契约形式确定资金数额和支付方式,资金使用按合同执行,完全的市场化。为物业公司发挥管理服务优势提供了充足的空间。 3、学校物业管理模式特点 通过分析掌握学校物业的不同之处,针对学校物业的管理特点,确定物业管理服务模式,发挥物业管理在
9、学校的后勤保障作用。 a、 顾客的需求为导向,提供个性化的服务。这在学校物业中尤其突出。按学校对公共设施、清洁、绿化、人员、车辆、物资的管理要求,量身定制服务。比如按课时安排的时间,满足教学要求的前提下,提供教室的开门、设备维护和安全的管理服务等。 b、 学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干,降低运作成本。学校物业管理从属于学校整体管理,学校物业如按照商住小区管理处分责设立物管员的多层管理,在成本上是物业公司和学校方面都不能承受的,学校物业的从属性决定他无需面对众多业主,在多种经营上发挥的余地不大,也就不需要如小区同样的管理人员配置。 c、 重视学校主管领导的领导风格,管理思路,特别是处理
10、好与关键人物的关系,应加强对该类信息的收集,及时调整方式,及时跟进。确保管理的一致性。体现学校特点的共管模式。 d、 在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作,提高直观感受满意度。学校物业比住宅物业更注重直观感受,这也是学校发展壮大的需要。比如在学校内设置各类规范的温馨标识、提示性、警示性和说明性标识,为学校氛围的营造起到了画龙点睛的作用。 e、 学校物业在接管项目前,必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估。在此期间应协调处理好各项关系,并尽量在此期间将重大问题予以明确,包括岗位设置、清洁的范围和频度,管理区域和项目,设施、设备的维护责任范围和处理权限、服务费用、支付方式及其
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