东海岸公寓经营管理调研报告定稿.doc
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1、万科东海岸酒店式公寓管理模式专项调研管理模式专项调研专题目录:专题一 酒店式公寓的经营模式专题二 东海岸酒店式公寓市场分析专题三 大梅沙片区情况分析专题四 东海岸酒店式公寓经营及物业管理面临问题及解决方案专题五 东海岸公寓业主购房意向调查报告专题六 酒店式公寓管理模式实地专项调研专题七 东海岸经营注册方案调研报告专题八 东海岸酒店式公寓财务数据测算表附件 深圳领海东方管家租赁办法专题一 酒店式公寓的经营模式一、酒店式公寓的由来“酒店式公寓”来源于欧洲的“产权式公寓”,属舶来品,起源于20世纪70年代欧美国家,由“时权酒店”(TimeshareHotel)演变过来。“时权酒店”是指出售一定期期内
2、使用酒店住宿或娱乐设施的权利,该权利可以上市转售、转让或互换。“时权酒店”发展到今天已演变成“产权式酒店”,即由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者,并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理,为业主开展出租服务和理财服务。二、酒店式公寓的概念酒店式公寓亦即产权式酒店,指将公寓的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理,获取一定的投资回报。一般情况下,投资人均拥有该酒店每年一定期段的免费居住权。根据其用途,可以分为酒店式商务公寓和酒店式度假公寓,前者多建在经济比较活跃的地区,目的客户为商务人士,典型如罗湖丹枫白露;而后者则建于景色优美的旅游区,重要消费群体
3、为旅游度假者,比如大梅沙雅蓝酒店。三、酒店式公寓的经营及利润分派模式(一)包租型。即业主将公寓交由酒店管理公司统一经营,酒店管理公司每月付给业主固定金额作为投资回报,也可看作是支付给业主的酒店房屋租金。典型如深圳罗湖的丹枫白露和成都的世代锦江。1深圳丹枫白露罗湖丹枫白露项目定位为投资型产权式酒店项目。依托三九自身丰富的酒店客源和管理经验,其项目定价均价在12,600元/平方米左右,相比临近住宅项目溢价超过100%。首付款比例偏高(超过4成)。由于销售情况抱负,现只有4组合形式可选(4套69平方米一房一厅,总价350万,首付150万),其中三套交与三九经营,一套自用。利益分派模式:2023(三套
4、)经营协议,共返还业主200万(供楼款);经营期间业主无须交纳任何其它费用;一套自用房若交与酒店经营,每月固定返还4000元,业主无须支付其它费用。2成都世代锦江世代锦江产权式商务酒店,总面积17750平方米,酒店客房252套;有56.03、51.91、43.10、39.84、46.90平方米五种精装客房套型,集居住、商务、酒店于一身。投资及利益分派模式:投资金额:29.4532万元 投资物业:46.9平方米精装酒店客房,6280元/平方米 投资方式:一次性付清所有房款 ,并和酒店管理公司签订委托协议十年。前2023收益:按照首付款的8%作为年度收益,2023则为29.4532万元8%2023
5、=234366元。 后2023收益:若续约,则年收益为首付款的8.8%,2023则为29.4532万元8.8%2023=259188.16元。包租型经营模式优缺陷分析:优点(1)固定经营模式, 购房附带委托经营协议书,业主无权协商和选择,便于前期操作和统一经营管理;(2)用高额而稳定的回报吸引投资者,可以在促销和提高房价的同时,让更多的业主纳入酒店整体经营的范围,壮大酒店的实力,也减少了后期管理隐患;(3)财务结算便利,如经营管理得当酒店管理公司有较大利润空间;(4)签约期长而回报金额固定,联系货币贬值和通货膨胀因素,对管理方后期经营有利。缺陷(1)包租后形成固定支出成本,对经营方压力较大,有
6、一定金融风险性;(2)据建设部2023年6月1日起施行商品房销售管理办法,明确规定:房地产开发公司不得采用售后包租的方式销售未竣工的商品房。其出台的初衷就是为了防范楼市泡沫,以防止哄抬楼价。但是业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向,打擦边球,有违规隐患。(二)委托经营型。业主将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理,酒店管理公司不承诺固定的回报率,双方按协议规定比例从酒店的经营利润中提成。典型如大梅沙领海。1深圳I.领海领海项目定位准确,规划完善,交楼标准高。与罗湖丹枫白露项目为纯酒店经营的定位不同,领海为休闲度假式,加上明确的投资导向。均价8300/平方米,销售至今已经溢价一次,准备再次加价。
7、收益预算模式:房号:4A 面积:44.67平方米 总价:549380元旺季(4月-8月)收益:标准房500元/天365*80%*50%*500=73000淡季(11月-3月)收益:标准房300元/天365*30%*50%*300=16425全年收益:(73000+16425)*80%-(44.67*10*12)=66180 (忽略全年水电费)月平均收益:5515,供楼款约为2500元/月,实际月净收益:约2515元/月(具体租赁办法见附件)委托经营型模式优缺陷分析:优点(1)没有固定的房租支出压力,经营成本从总收益中扣除,且房产已售出,把大部分投资和经营风险转嫁给业主。缺陷(1)投资方式吸引力
8、较小,易导致酒店管理区域内自住比例过多,难于经营管理和形成规模。(2)因业主无法有效监督酒店管理公司,利润的核算很难得到业主的认可。(三)代租管型。即业主委托物业公司对其拥有的房屋进行代理租赁,并提供酒店式服务,使业主可以轻轻松松获得良好的投资回报。在代租管期间,业主需按规定交纳物业管理费和本体维修基金,支付物业公司租赁佣金,同时享有与其他业主相同的权利 。1市场供求关系(1)旅游度假景点,客源流动性大;(2)同一区域内此类租赁模式少,有市场需求量;(3)与周边酒店房价相比,租金较低,客户承受能力强。2经营及利润分派模式收费项目按天租赁收费方式按月租赁收费方式备注租期在二周以内的,以按天租赁收
9、费方式租期在二周以上(含二周)的,以按月租赁收费方式根据客户的实际情况调整1佣金10%的租金直接由租金中扣除8%的月租金/月佣金一次性向业主收取,最高不超过月租金的50%,最低收费是月租金的8%。2代收租金服务费免5%的租金按业主需求,直接由租金中扣除3客房服务费 (含房间清洁费、平常消耗的一次性用品)50元/天/间按租赁的实际天数,由租金中扣除50元/天/间根据租客需求按实际天数,由租客直接支付4水、电、电话费按实际支付按实际支付向租客收取5空置期清洁服务费50元/月50元/月按业主需求,按实际服务支付6家政维修服务费按实际支付按实际支付空置期向业主收取,租赁期向租客收取3经营回报分析 例一
10、:涟涛306房-按月租赁模式公寓面积为52.76M2 ,总价为27万元,购置后长期用于出租,投资回报分析如下:(1)投资总成本:343,020元A资本金:273,020元;a.一次性房款:27,000元;b.房产证税费:3,020元;B装修、家私费用:67,000元;C电器:3,000元。(2)年物业费用:2567元A 物业管理费:2.98元/M2*50.76 M2 *12月=1,815元B 本体维修金:0.25元/M2*50.76 M2*12月=152元C房内清洁费:50元/月*12月=600元(3)年租金收入:2383元/月*12月*80%=22,880元A出租率估算:80%B租金按淡旺季
11、平均:(2800元/月*7+1800元/月*5)/12月=2383元/月(4)支付佣金:2800元*0.4+1800元*0.4=1,840元(5)税金:22,880元*12%=2,746元(6)投资净收益:A按月租赁年净收益:15,727元= (年租金收入-物业费用-支付佣金-税金)= 22880-2567-1840-2746=15,727元B按月租赁年收益率:4.6%= 15,727/343,020=5.9%C投资回收期:21.8年D从第2023开始至70年,年净收益总和:= 157,727元*48年 =75万元例二:涟涛306房-按天租赁模式公寓面积为52.76M2 ,总价为27万元,购置
12、后长期用于出租,投资回报分析如下:(1)投资总成本:343,020元A资本金:273,020元;a.一次性房款:27,000元;b.房产证税费:3,020元;B装修、家私费用:67,000元;C电器:3,000元。(2)年物业费用:2567元A物业管理费:2.98元/M2*50.76 M2 *12月=1815元B本体维修金:0.25元/M2*50.76 M2*12月=152元C房内清洁费:50元/月*12月=600元(3)年租金收入:55,480元A全年入住天数:365天*40%=146天(最保守估算)B年租金收入:380元/天*146天=55480元(4)客房服务费:146天*50元/天=
13、7,300元(5)支付佣金:55,480*10%=5,548元(6)税金:55,480元*12%= 6,658元(7)投资净收益:A按天租赁年净收益:33,407元= (年租金收入-物业费用-客房费用-支付佣金-税金)= 55480-2567-7300-5548-6658=20401元B按天租赁年收益率:9.7%= 33,407/343,020=9.7%C投资回收期:10.2年D从第2023开始至70年,年净收益总和:= 33,407元*59年 =197万元例三:15套房综合分析15套公寓:一房一厅7套、单房8套;15套总价为3,759,970元,长期用于出租,投资回报分析如下:(1)投资总成
14、本:4,724,530元A资本金:3,802,530元;a.一次性房款:3,759,970元;b.房产证税费:42,560元;B装修、家私费用:877,000元;C电器:45,000元(2)年物业费用:36,451元A物业管理费:2.98元/M2*708.24 M2 *12月=25,326元B本体维修金:0.25元/M2*708.24 M2*12月=2,125元C房内清洁费:50元/月*12月*15套=9,000元(3)年租金收入:519,836元抱负状态的出租模式是:旺季按天租赁为主、淡季以按月租赁为主;A如全年按天租赁模式,按40%的入住率,全年租金:=(380*7套+300*8套)*14
15、6天=738,760元B如全年按月租赁模式,按80%的入住率,全年租金:=(2383*7套+1833*8套)* 12月*80%=300,912元C按双方各占一半的比例:=738760元/2+300912元/2=519,836元(4)客房服务费:146天/2*50元/天*15套= 54,750元(5)支付佣金: 49,138元A按天租赁佣金738760元/2*10%=36,938元B按月租赁佣金:12200元(6)税金:519,836元*12%= 62,380元(7)投资净收益:A年净收益:317,117元= (年租金收入-物业费用-客房费用-支付佣金-税金)= 519836-36451-547
16、50-49138-62380=317,117元B年收益率:6.7%= 317,117/4,724,530=6.7%C投资回收期:14.9年D从第2023开始至70年,年净收益总和:= 317,117元*55年 =1744万元4代租管型模式优缺陷分析:优点(1)管理方完全不承担经营风险,管理便捷,经营成本低;(2)租赁佣金及提供应公寓的附加服务收费收入可观。缺陷(1)一星期以内的短时租赁业务可操作性不强; (2)不利于公司多元化发展,拓宽经营思绪范围。(四)包租和代租管混合型模式。指在同一酒店式公寓的物业范围内,大多数业主把公寓以包租形式交由酒店管理公司统一经营,少部分业主委托物业或酒店管理公司
17、对其拥有的房屋进行代理租赁。两种形式共存在同一物业中,形成一种互补的关系。包租和代租管混合型模式优缺陷分析:优点:经营方式灵活,两种模式形成互补,业主有更多的选择空间。缺陷:由于对两种模式的顾客服务标准不同,也许会带来一些经营管理上的难题。(五)委托经营和代租管混合型模式。指在同一酒店式公寓的物业范围内,大多数业主将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理,获得经营利润的提成,少部分业主委托物业或酒店管理公司对其拥有的房屋进行代理租赁。两种形式共存在同一物业中,形成一种互补的关系。委托经营和代租管混合型模式优缺陷分析:优点:经营方式灵活,两种模式形成互补,业主有更多的选择空间。缺陷:由于对两种模式的
18、顾客服务标准不同,也许会带来一些经营管理上的难题。返回专题二 东海岸酒店式公寓市场分析一、 深圳市政府记录数据资料1 国内游客人数。2023年度深圳市共接待国内旅游人数为2752.62万人次,其中,过夜国内游客1073.53万人次,一日游游客为1679.09万人次。2 国内游客在深花费。国内游客在深花费。2023年国内旅游者在深每人天天花费为609.97元,其中过夜游客为644.44元/人天,一日游游客为436元/人天。3 国内游客在深停留时间。2023年来深国内游客在深停留时间为人均3.78天,选择招待所过夜的国内游客停留时间较长为4.51天;另一方面是亲友/家庭为3.44天;在宾馆酒店的停
19、留时间最短,为2.83天。4 国内旅游收入。2023年我市国内旅游收入为212.95亿元,其中商品性收入78.82亿元,劳务性收入134.13亿元。从旅游的要素分析收入的构成,购物为46.54亿元,占21.85%;饮食为32.28亿元,占15.16%;住宿为24.34亿元,占11.43%,长途交通42.21亿元,占19.82%;景点游览25.34亿元,占11.90%;娱乐为13.27亿元,占6.23%;市内交通5.22亿元,占2.45%;其他为23.75亿元,占11.14%。在2023年国内旅游收入的构成中,增长较快的有娱乐和景点游览方面的收入。5 旅游饭店规模和经营情况(2023年度)。(1
20、) 深圳市纳入记录宾馆酒店270家,客房28640间,床位数50645张,接待游客661.30万人次。(2) 从星级来看,我市星级饭店共152家,其中,五星级饭店10家,四星级饭店14家,三星级饭店54家,二星级饭店72家,一星级饭店2家,未评星级饭店118家。(3) 全市宾馆酒店全年平均客房出租率为64.10%。其中,星级饭店全年平均客房出租率为68.10%;非星级饭店为51.48%。(4) 全市宾馆酒店全年平均房价为313.84元/间天。其中,星级饭店全年平均房价为327.79元/间天;非星级饭店为250.20元/间天。6 CEPA。2023年6月30日,商务部副部长安民和香港财政司司长梁
21、锦松代表双方在“内地与香港更紧密经贸关系安排”(简称CEPA)协议书上签字。CEPA文本共二十三条,涉及货品贸易、服务贸易和贸易便利化三方面。粤港合作联席会议第六次会议一致批准加强粤港旅游合作。广东将在2023年1月1日前在全省全面推开省内居民个人赴港旅游。同时,通过联合举办大型旅游推广活动、联合参与大型国际旅游展、建立完善旅游防止突发事件应急工作协调网络、加强粤港旅游信息平台建设等措施,促进两地旅游客源互动,繁荣两地旅游市场,共同打造粤港澳“大珠三角”国际知名旅游区。这将吸引更多的游客前来旅游和度假,扩大了旅游市场,为旅游市场带来了更多的机会。二、 东海岸酒店式公寓市场细分1 国内客户(1)
22、 商务会议根据国际会议协会的记录,会议旅游者1美元的消费中,用于会议以外的就有92美分。也就是说,会展经济会形成1:9的效应。随着国际会议中心的建成对完善东部配套,促进东部产业链的形成,以及进一步促进东部经济的发展都会起到非常大的作用。东海岸公寓将从中直接受益。(2) 商务住宿与会议培训基地可与盐田政府机构、盐田港等合作,提供优良的住宿条件和服务,并提供会议、培训、娱乐等配套服务。(3) 景点旅游大小梅沙、海洋公园、明思克航母,以及规划中的国际性海滨度假旅游区和华侨城盐田旅游项目的吸引。其中涉及接待散客和旅游团。(4) 休闲度假涉及蜜月旅行、商务度假、周末度假、疗养等。(5) 旅游中转站涉及海
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