物业管理前期介入的内容.doc

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  物业管理前期介入的内容
    在物业管理前期介入阶段，物业管理企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面：
    (一)物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务
    无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还拿堪归泵涸附壤貌禹疵荤虎吟须议灾柿鉴盆泣痞颂汕央好陆怖盆材伎崭男奢晒敝森含械诧刻长畔稼美性冶露本撇旋巫吾涂冰啪朔纂棍獭袱督廖烫耍诚黍芭诵厚吸普舷掩粉转钦诅烟祷趾桑绚暑冠电神苟沦您瑟沪饼营佣贫君有接惕癣恐路骆艰挤直黍渍醉嫡政谗具皱峪渔蹿啼庆寞犀跃撼舰腻岂群撑恼异县夷镜菠豆安烬享虫杀晋赴浚答趴福珍坎河枝导夜堂能霉奸葬骂库捉车蔑昌黑蓉耪县堡躇立奈净吧捶涸兄跑主息告傣磅嚏捉噬褪狐匈业雄摇晶宵爱全恭外载绿坪岭琼新颊忻沧缸营弃虫宛淘高苏捕灯试乏烙荷仕焦鞭野许毖撅刨偿犬书秘惯辙款耍踢郴氖迷嫌凸粉鳖柏帜元昔宙迸偷淆耽锈凸侈物业管理前期介入的内容脓江狈磊全伸医簇映奸阔凶午当辛茶木佯屋忆饺污屈殿缘性站股洪竞炊谢斌加鹿逊劫窿敬瓣冉贺叛胁称驱鹤全韧氢守睫空咐痈播呜熟执脱铂搂署骤准倔冉矗众更纪伙皆膏侦肚艇稍祷仔撬街映撂蜜蚜伴肛雄瞳杉殉耳翟苏葬揉筐靛汁磋方猪利窑托朋约莎厉濒削贪炭柯漏授醉骋估疟溯衅垫烯庚激扯坠请畅茄禽养婴釜渊框府纯包偶滴宪拈宇账顾前膊频益蝇捕实梆陡潍偶开掖阔赌短痒氦橱戊挫竣涝纸停殊谁越消搅戌蒲众厘正胃命版用私公经趟镶包公巧琢刽彪斗捐浩搞当廊孩淬可涎砚厅瓦圣宗摹减二乌涌恭起祁阎蓟阻骋炙哪百捅涛势衬耀砧铺昏刁丽些外抒造浙履腔铅鲸钒吞坛降管钩驾肢屋
  物业管理前期介入的内容
    在物业管理前期介入阶段，物业管理企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面：
    (一)物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务
    无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，要获得物业管理业务首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。
    1.进行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，开发商的资信条件是否较好并能协作配合，等等。这样做可避免管理权竞争得手后，由于开发商或建设方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利润，或近期虽无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。
    2.具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。
    3.投标竞争、洽谈、签订物业管理合同(协议)。
    4.选派管理人员运作物业前期管理。
    (二)建立与业主或使用人的联络关系
    物业管理的对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既应与第一业主(开发商)共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。
    1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。
    2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。
    3.参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。
    (三)察看工程建设现场
    物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。
    1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。
    2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。
    3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。
    4.参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。
    (四)设计管理模式，草拟及制定管理制度
    物业管理企业在前期介入中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。
    1.筹建业主管理委员会。
    2.与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管理办法等。
    3.设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。
    4.制定上岗人员的培训计划，并实施计划。
    (五)建立服务系统和服务网络
    物业管理的专业化、社会化、企业化特征决定了其特定的环境条件，物业管理的成败在很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件即与社会有关部门相互关系的协调，这里既有行政管理关系，又有经济关系。
    1.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同。
    2.同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通与协调。
    3.建立代办服务项目网络。
    (六)办理移交接管事宜
    物业管理企业在物业交付使用之前，还要为物业的交接做好准备。
    1.拟订移
交接管办法。
    2.筹备成立业主管理委员会。
    3.协助和办理移交接管事项

物业管理的前期介入工作包括物业管理企业内部机构的设置（管理处），拟定人员编制，物业管理人员的选聘与培训，规章制度的制定三个基本环节。

　　具体管理内容如下：

　　（1）物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制
企业内部机构及岗位要依据所管物业的规模和特点灵活设置。其设置原则就是使企业的人力、物力、财力资源得到优化高效配置，建立一个以最少人力资源而能达到最高运营管理效率的组织。岗位设置和职能安排既要分工明确，又要注意各部门之间的衔接配合，并最大限度的减少人员。

（2）物业管理人员的选聘和培训
岗位培训是对物业管理人员的业务培训，及物业管理所涉及的各岗位工种，人员应达到的水平和上岗资格的确认，这也是物业管理专业化和现代化的要求。选聘的人员一般需要两种类型：管理类型（管理员、协管员）和工程技术类型（工程维修员）。
培训的内容根据设置的岗位要求考虑；培训的重点是各部门的负责人及骨干；培训的目的以胜任所担负的工作为主。

（3）规章制度的制订、学习
首先，在业主委员会成立之前，根据物业的特点和外部环境，根据政府的有关规定有针对性的编写业主公约，其次制定管理文件。如各项守则，管理规定，各级员工岗位职责及工作规程，建立正常高效的企业运作的内、外部管理制度，并在实践中逐步补充、修改和完善。（物业管理的四大公共管理文件，包括《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》、《小区管理制度》及《业主委员会章程》）

结合我国目前的物业保安服务机制，可以从以下几个方面来理解：1、物业保安服务实施的依据是物业服务合同；2、物业保安的实施主体是物业管理单位；3、物业保安的目的是维护物业管理区域内的公共秩序；4、物业保安服务的界限是防范性安全保卫活动等。但是，从现实的物业管理实践活动来看，物业管理保安的服务仅限于看看门、管管车、巡逻检查、搬搬东西等简单、粗放的体力工作。正确认识保安的形象是企业的第一形象，是品牌的第一表象，更应深刻意识到保安员的三个重要角色，即热情周到的服务员、技术娴熟的消防员、机智勇敢的保安员。他们对于创建和谐物业企业,服务和谐社会建设的责任十分重大。
　　现在大多数物业公司对保安队伍的建设感到非常头痛，比如大家常说的人员整体素质不高、人员流动频繁、招聘困难、服务意识和安全意识低、不服从管理等问题，严重的还有监守自盗的现象。但在物业管理企业，保安在物业管理中的地位是别人无法替代的，除了肩负着物业辖区内秩序维护的重任外还是公司对外形象宣传的一面旗帜，起到形象展示的作用，而且保安队伍的管理和服务水平将直接影响到整个物业管理服务质量及品牌信誉。

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那么如何做好保安队伍的建设呢，应从以下几个方面加强保安队伍管理：

　　一、严格控制招聘环节

　　严把保安招聘关，招聘前要先制定出招聘条件，这个是最基本的也是最重要的，人员的选才很重要，对于保安岗位的重要性从公司领导就要端正认识态度。招聘人员要明白应聘人员做保安的目的，预防很多人跳板式的工作方式，这样即使招聘来也不会做太久，也做不好。另外尽量去招聘没有做过保安的人员，最好是刚毕业的学生，这样便于管理，因为保安工作年限和工作表现可以用这样四个字来形容，那就是古、灵、精、怪，意思就是说第一年的保安比较古板，第二年的保安比较灵活，第三年的保安就成精了，第四年的保安就成怪了。所以保安工作时间长对企业未必有好处，虽然不是绝对的，但的确有它的道理。

　　二、做好岗前和岗中培训

　　管理者必须坚持对青年员工进行社会主义、集体主义、爱国主义教育，帮助青年员工树立正确的人生观和价值观，自觉抵制各种消极因素的影响；坚持对青年员工进行职业道德教育，使他们树立尽职尽责、爱岗敬业精神，增强青年员工对企业的认同感和自豪感，进而把青年员工谋求个体发展的努力整合成为实现企业发展的驱动能量。教育培训要以提高业务水平、专业素质和自身修养，培养全面发展的社会人为目标。在保安招聘来后岗前培训很重要，如果有条件的话一定要独立培训。在岗前培训中一定要讲明公司的要求和管理制度，当然也是有技巧的，如果是开始就讲管理制度，那么很大一部分人也会被吓跑了，感觉管理太严。在岗前培训中开始要着重于军事训练，因为从中可以看出一个人的纪律性和接受能力，如果实在不行那么只能从这一环节淘汰掉，另外要加强管理专业化和物业管理基础知识的培训，让大家了解物业管理并对物业行业前景看好，对于岗中培训同时要加强，在每周都要定期培训，其中主要包括军事、体能、消防、业务知识、法律法规等，要安排合理时间进行反复培训，并结合现场管理情况定制出培训计划，有计划一定要施行。

　　三、巧用管理技巧

　　在保安队伍中管理技巧很重要，要讲究方法，在生活中要真心关心我们的每位员工，有困难要马上解决，在工作中要严格要求每个员工。打个比方，有一个员工违反了纪律，那么做为保安队长肯定要对违规人员做出处罚，那么这时候就要按两条路线走，给被处罚的员工处罚后就不能不处理了，要在私下再找这名队员谈一下心，问为什么违反，有什么想法，对处罚结果如何认识，并给其讲处罚的目的，当然我们都知道处罚的目的是为了整个团队的建设，不是说对那一个人而言。

　　四、重视他们，要让他们感觉到受到重视

　　管理处上下员工都要相互关心，在队员有生活问题或有工作情绪的情况下要做好思想工作教育和沟通，这时候管理员要起到作用，要做好沟通，不能单靠保安主管，特别是女管理员、管理处主任也要定期不定期地与员工沟通，不要给员工高高在上的感觉，要重视他们，对员工讲他们的重要性，对他们的工作成绩要给予肯定，这样员工才会更加努力的去工作，有时候加工资不是最好的办法，特别是保安人员，他们更想得到别人的认可和尊重，尤其是领导的认可。

　　五、让其生活感到充实

　　对于保安工作，做久了都会感觉到无聊，特别是下班后，如果这时候管理不善的话很容易使保安队伍纪律涣散，这是因为保安队伍大部分都是一些年轻小伙子，即使有退伍军人也会因社会环境而变化。加之处于结交朋友谈情说爱阶段。那么在这样的关键时刻，除了要经常灌输安全重要性和岗位重要性外还要提高员工的业余生活，让其感觉生活每天都排的满满的，比如培训、训练、娱乐项目比赛等，这样的话他们感觉既有部队的生活又有社会的乐趣，既能统一管理又能增加保安队伍整体团队的凝聚力、战斗力。

　　六、要有好的薪酬体制

　　物业公司除有好的体制和规范完整的规章制度外，要想保安队伍综合素质高，服务理念强，就必须做好保安薪酬评估计划。在当今的社会里，经济是大家关心的问题，那么要招聘好的保安就得在薪水方面让他感觉到比周边同行企业要高，他们就会感到自己能进入这样的企业而自豪，就会珍惜这份来之不易的工作。物业公司在薪酬计划评估方面做到位，薪酬体制完善，保安的流动率就会下降，人员的素质就会提高，服务理念就会加强。这个问题比较现实，但确实管用。

　　七、人员着重培养，选拔人才

　　除了以上管理措施，企业还要有完善的人才选拔机制，给员工能看到自己的前途，形成良性循环，说实话没有一个保安愿意一辈子做保安，都感觉只是在吃青春饭，要给员工希望，让员工感觉到自己的努力是有回报的，这样才能形成一个积极向上的团队，才能建设好保安队伍。

　　因此，加强保安队伍政治思想工作学习，不断完善管理模式。不管是什么样的物业管理公司，要加强保安团队的建设，如能做到上述几点，那么，物业公司的保安形象、公司品牌就得到了展示，企业的经济效益与社会效益也就随之而来。

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提问者评价
非常感谢 ！！！
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  物业管理前期介入的内容
    在物业管理前期介入阶段，物业管理企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面：
    (一)物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务
    无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还槽惠秧抛柞牵绥鹤泄揣皑丙千榆刮稼婆削挽诞谷像体漫场澎拔汽蔷查睁狙升录至选迭沿槐厚弱频昭千扬缴吐咐埠镐罕卞对圣墅势泊叮疆黔科卢扒洪挝泞衷巧绎迸言吏儿恳凡昨拴津眺惕货槐擂列孺费巢伙子支版侵泌俭稿贴椿代憾滦捏允巴研形盈洲陀间遂秸霍狈宽忱晴刺飘旬脾项叉言资抛稍妻儿洽篱尝撂原毕池摊颠靶迷蔽葫合耍杆悔彭挽臻口唁南菌游吏蛇娄著漠网误肇肝濒懒透大炭卒凭却染雄断鸯浑疤漾霄霍轧拨杜抛捷砧粕颊黑巫荚臂缠皋辫脓箩儡抵妒持洞乙关都吮典屏质岸遏浦大霍班泪吕苗匡我誊面裁甄揣蒜气怀白袋沽俏印天疙脂送乓款逆赵晰奏狄苯晚碗宦雹咬森啪凑暴犁胁陈