小区建设前期提供的物业建议及意见.doc

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10、小区车棚：考虑到以后小区有单车摩托车业主的需求，同时为了统一管理，确保车辆安全，建议在小区内设立一个小型封闭式的摩托车自行车车棚，同时也避免在以后的管理中因没有车棚业主将车停放在单元走廊内影响管理和其他业主出入。11、垃圾桶放置位置：在小区外围整体设计和施工时要考虑到每个单元门前垃圾桶位置摆放的预留，并做出水泥平台放垃圾桶，每个单元一个，避免后期管理中垃圾桶没有合适的位置摆放，放在绿化中会影响美观和破坏绿化，在路中会影响交通，不利于管理。12、篮球场和羽毛球场：从小区整体规划图上了解，小区在3#4#楼旁边各有一个篮球场和羽毛球场，这样考虑是为了便于业主建身活动体现人性化小区，整加小区配套娱乐设施，物业从管理的角度考虑，这两个活动场所要施行封闭式管理，考虑周围用铁丝网圈起，实行统一管理，若不封闭将无法控制活动时间，会影响到他人休息，给管理造成一定的难度。13、小区食堂：小区食堂从规划上来看不但对内还对外开放，又因小区食堂里外都有门，这就形成了一个通向小区的大门，为了确保小区安全，控制闲杂人员，要考虑好门的开放和使用，建议在小区进入食堂的门设计成进出刷卡，这样既不影响对外开放同时也能控制外来人员进入小区，因业主都有卡又能给业主提供便利。另小区食堂要设计隔油池，避免小区管道堵塞。14、小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护，尽量不要复杂烦琐。15、小区健身场所和儿童活动场：小区活动场所要考虑安全，尤其是儿童活动场所，地面要考虑使用保护橡胶，避免摔伤碰伤，因为儿童活动时会有很大噪音，所以儿童活动场所考虑在离居民楼比较远的位置，避免影响他人。或考虑儿童活动场所使用封闭统一的管理。16、为了避免小区垃圾异味，便于垃圾统一回收和统一堆放，建议在小区设计垃圾回收站，并且最好设计在小区进出口附近，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。另要考虑回收站内有上下水，便于及时清洗垃圾桶和回收站内卫生。（垃圾回收站面积不要小于20平方）17、单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量），声控开关只有有声音时才能开启，晚归的业主会给已休息的业主带来一定的噪音影响。18、小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。19、凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）20、小区外围墙：小区外围墙主要要考虑高度，避免容易攀爬，也可考虑在小区内围种一些高的灌木，即能防止人员攀爬又能美化小区。蛟河市物业管理工作实施方案 为不断提高我市居民小区管理水平，规范物业管理活动，提高人民生活质量，特制定本方案。 一、指导思想 以“三个代表”重要思想为指导，以贯彻落实物业管理条例（以下简称条例）为主线，以争创“中国最佳旅游城市”为契机，坚持“科学谋划，抓点带面，点面结合，稳步推进，全面落实”的原则，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立管理规范、责权明确的长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，促进全市各项事业健康快速发展。 二、工作任务（一） 理顺管理体制，创新运行方式，建立责权明确的工作体系。城市住宅小区的物业管理工作要按照街道办事处负总责、社区居民委员会组织实施、物业管理办公室监督指导的原则，明确各部门管理职责，以块为主，实行属地管理，建立市、街道、社区三位一体的物业管理体系。1、街道办事处职责。 组织、协调、指导和全面落实辖区内的物业管理工作。（1）会同主管部门参与新建居住小区的物业承接验收，对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房或存在质量问题的，要提请有关部门责令开发建设单位整改。（2）指导监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见。（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织保洁队伍实施保洁，并向业主收取相应费用，收费标准由街道办事处与业主委员会协商确定。业主不愿交费的，由社区委员会组织业主进行保洁，楼房的维修由业主自行选择维修单位，并承担维修费用。（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。（5）合理划分区域内物业管理小区，建立物业管理责任制，负责辖区内社区物业管理工作的组织、考核。（6）协调监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作。（7）负责业主大会议事规则、业主公约的备案工作。（8）组织建立辖区内物业管理的领导机构， 2、社区居委会职责。 根据街道辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主、业委员会和物业管理企业之间的关系。（1）组织指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作。（2）会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举。（3）监督指导业主委员会的工作。积极传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。（4）指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作。（5）经市物业主管部门同意，可直接召开业主大会。（6）配合街道办事处建立辖区内物业管理责任体系，对未实施物业管理的住宅小区落实保洁工作，协助业主委员会选聘维修项目施工队伍，并及时处理辖区内物业纠纷。（7）组织协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。3、市物业管理办公室职责。 物业管理办公室是全市物业管理工作的行业管理部门，负责全市物业管理的政策制定、业务指导、考核及物业从业人员培训等工作。（1）宣传、贯彻、执行物业管理相关法律、法规和规章。（2）对社区业主委员会的组建工作进行指导。（3）监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。（4）负责业主委员会成立的相关资料和物业服务合同的备案管理工作。（5）受理物业管理投诉和违法案件的查处工作。（6）负责本辖区物业管理招投标活动的指导监管。（7）负责商品房预售许可证的审批发放和商品房预售款的监督使用工作。（8）负责物业维修基金的征缴、管理和使用。（9）对街道物业管理工作进行考核，对物业管理工作人员进行培训。（10）负责新建小区交付使用时的物业验收工作。（11）负责物业管理企业资质证的年检、服务标准的制定和等级评定。（二）规范物业管理模式，创新经营理念，逐步实现物业管理规范化。1、实施老旧小区自管型物业管理。开放式的老旧小区要采用保障型物业管理模式，即以社区为管理主体组织居委会划分责任区，以单元或业主为单位落实卫生责任区保洁、绿化，房屋及设施维修由业主委员会自聘维修企业，社区对居委会工作进行检查。住宅楼以居民自我管理、自我服务为主要形式，以充分发挥社区组织的作用为手段，通过动员居民积极参与社区物业管理活动，形成居民共建、共管、共享的局面。2、实施老旧小区过渡型物业管理。具有一定规模并且没有物业管理的小区（如实验小区、长安小区、长安新村、宾馆小区），由业主委员会聘请物业公司或与街道办事处组织的物业服务站签订服务委托合同，进行规范管理，按标准收取一定费用，转变居民享受福利服务的观念，逐步实现物业管理规范化。3、规范已实施物业管理的小区。一是规范程序。社区要积极组织已有物业管理小区的业主委员会，在同意原物业管理企业继续服务的前提下，指导业主委员会与物业管理企业签订服务委托合同，用合同约定双方的权利和义务，为依法解决物业纠纷奠定基础。二是规范服务和收费。制定物业管理企业收费和服务标准，促使业主和物业管理企业对照标准维护权力和履行义务。同时开展优秀小区评比活动，召开现场会，推广优秀小区的管理和服务模式，以点带面，稳步推进，逐步扩大影响，推动全市物业管理规范运行。（三）加大物业管理资金投入，建立物业管理保障体系，完成物业管理从无到有的过渡。对群众反映强烈且问题比较突出的小区优先进行整治，采取政府投一点、物业维修基金出一点、社会集一点的办法，有组织、有计划地整治，本着整治一个、规范一个、达标一个的原则，逐步完成住宅小区物业管理从无到有、从简单到规范的过渡。（四）强化房地产开发企业的监管，严格控制小区物业的接管与弃管。开发建设单位在办理施工许可证前必须到物业管理办公室备案，并采取招投标形式，招聘前期物业管理企业负责物业的承接验收和物业范围内的质量监管，待业主入住50%以上后，再公开选聘物业公司。严格控制开发商私自将物业转让给他人管理，物业管理办公室要制订控制物业小区接管与弃管的办法，对擅自弃管的物业管理企业要取消其资质。规划设计部门要在规划设计时将物业管理用房设计在门市或显赫位置，并及时通知物业管理和产权部门备案，严格对物业管理用房的预留和使用进行监督和管理。物业管理部门在物业验收时一定要坚持高标准、严要求，严把质量关，物业管理配套设施没达到要求的，不予颁发验收合格通知。质量监督管理站没有接到物业验收合格通知不予办理综合验收备案手续，产权处不予办理产权手续。纪检监察部门要定期对此项工作进行检查，不按此规定办理的，一经发现要严肃查处，并追究责任。（五）加大物业基金的归集力度，制定科学合理的管理办法。各有关部门要研究制定切实可行的维修基金征缴办法，解决资金不平衡和无法使用问题。要增加物业维修基金缴存与使用的透明度，建立自动查询系统，定期通报缴存使用情况。要加大物业维修基金的归集力度，做到应收尽收。（六）提供优惠条件，引进先进的物业管理理念，推进我市物业管理健康发展。要加强对社区物业管理的政策扶持，使其尽快走上独立生存、自我发展的健康轨道。一是坚持统一规划，尽量以现有社区为依托，加快对社区现有基础设施的整治改造。二是保证社区物业管理的基础设施投入。三是放宽物业管理企业准入制度，先准入后规范。要鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争，提高我市物业管理水平。（七）保证措施。 1、强化宣传，营造良好的物业管理氛围。要充分利用媒体，采取散发宣传单、电视讲话、张贴标语、宣传板报、文艺演出等多种形式，广泛深入宣传条例和我市相关政策，切实让物业管理法律法规深入人心。要把条例的宣传纳入“十一五”普法内容，认真组织好不同层面人员的法律知识和业务知识培训。2、提高认识，增强做好物业管理工作的紧迫感和责任感。各部门要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。城管部门要积极做好小区垃圾清运工作，及时对主巷路及分支的下水管线进行维修、维护。各街道办事处物业服务站要积极参与市场竞争，及时对老旧房进行维修养护，并向业主收取适当费用。供电、供水、供热、供气和通讯等部门要各自抓好小区配套设施建设及养护工作。公安、交通、税务和法院要制订相应的扶持政策，对物业纠纷从速从快裁决。机关工委要监督各部门干部职工在规定时间内完成物业维修基金的缴存和物业服务费的交纳，增强物业管理的保障能力，扩大物业服务保障范围，为业主提供舒适、高品质的生活环境。3、落实责任，加强对物业管理工作的领导。为加强领导，落实责任，市政府决定对蛟河市物业管理领导机构进行调整，并将物业管理工作纳入街道重点工作目标责任制，与街道签订责任状。各街道办事处和相关部门要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，明确分管领导，抽出精干力量落实社区责任及考核标准，及时解决辖区内物业管理工作中的重大问题。市物业管理办公室要制订相关政策、工作计划和考核机制，完善工作制度，提高人员素质，及时处理蛟蛟河市物业管理工作中的矛盾和问题。市政府督查室、监察局、物业管理办公室要每半年对街道办事处组建业主委员会等工作进行1次检查、督办，对有令不行、欺上瞒下的单位，要严格督办并通报检查结果，确保各项工作顺利进行。加强物业管理规范市场发展随着房地产业的不断发展，作为房地产产业的一个重要的分支，物业管理的地位日益突出，有道是：“三分建设，七分管理”，优良的物业管理已越来越成为开发商品牌楼盘的热卖点和购房者选房的重要因素，成为行业内外关注的热点。近年来，丽水房地产业蓬勃发展，新的住宅小区也如雨后春笋般冒出来，发展非常迅速，但是我市的小区物业管理起步晚，相关的物业管理条例和实施细则建设跟不上，物业管理严重滞后。突出表现在所有权不明确、物业费收取无章可循而自行定价、相关主体间的法律责任不清、企业经营活动不规范、房屋共用部位和共用设施设备维修管理基金不落实、行业队伍素质明显偏低等。因此，规范我市物业管理市场是亟待解决的问题。一、建章立制，建立健全物业管理办法相关部门要认真贯彻落实浙江省物业管理条例，除丽水市物业管理实施细则外，还要尽快出台收费标准、维修基金和管理用房管理办法等，建立健全物业管理政策法规，规范物业管理中政府、业主、物业管理企业的行为，维护当事人的合法权益，建立物业管理体制，明确物业管理原则，建立物业管理市场竞争机制。二、明确建设与管理的责权利，逐步推进分业经营逐步推进房地产开发、销售和物业管理分业经营，改变物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，独立进入市场，独立承担民事责任，实施专业化管理，从体制上解决建管不分产生的弊端。与此同时，要完善物业管理前期介入和接管验收制度，通过制度的建立和合同的规范，明晰建管双方及业主三方的责、权、利，保障物业管理的健康推进。三、调控价格，促使物业管理服务质价相符政府对物业管理收费的定价要进行合理调控，举行听证会，广泛征求社会各界的意见和建议，尽快制定出台与我市实际相适应的物业收费标准，建立合理、公开的服务收费机制，让业主、使用人享受质价相符的服务，避免越权定价、擅自提高收费标准、不按规定实行明码标价、提供服务质价不符、只收费不服务或多收费少服务等现象发生。四、整顿和规范市场秩序，加强对物业公司的管理加强物业管理企业资质规范管理，清理整顿和规范物业管理关系到物业管理行业能否健康有序发展。有关部门对物业管理企业资质应统一按建设部物业管理企业资质试行办法的规定认真审核，并按核准程序核发资质证书。加强对物业管理服务质量和收费的监管，制定“分等定级、质价相符”的服务质量标准与收费指导标准，由业主自主选择相应的物业管理服务，监督企业提高管理服务水平。通过物业管理企业信用档案系统的运行，自觉接受社会各方面的监督，推动行业诚信建设。建立健全物业管理市场准入制度，清理整顿管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业。五、加强物业维修基金管理，充分发挥维修基金作用维修基金属全体业主所有，业主委员会成立之前，由房地产管理部门代管，专户储存；业主委员会成立之后，移交业主委员会管理。要建立完善和规范的维修基金制度，加强维修基金的监管和使用，保证住房售后的正常使用和维修,从根本上改变过去那种坏了无人管的现象，保障广大人民群众居住环境的安全。三、时间安排（一）2006年4月至5月，市物业管理办公室要进行调查摸底，抓好试点工作，并组织有关部门大力宣传物业管理条例。（二）2006年5月，组织召开物业管理工作现场会，推广物业管理经验，创新物业管理机制。（三）2006年2月至4月，市物业管理办公室要将对全市物业管理企业的资质、管理人员的技术等级和服务合同承诺兑现等情况进行审查，清理整顿物业管理市场。（四）2006年5月至12月，组织物业管理企业与业户进行培训，重点对物业管理条例知识、岗位资质、业主委员会如何开展工作等内容进行培训。（五）2006年4月至12月，民主街道办事处和长安街道办事处要在本行政区域的住宅小区或以楼为单位成立业主委员会，加大工作力度，组织落实小区的物业管理工作，年底前辖区内物业管理的覆盖率达到100%。（六）2006年11月至12月，市政府对物业管理工作进行检查、总结和验收。 6规范物业管理服务行为，构建文明和谐社区针对物业管理服务差、开发建设企业拖欠物业专项维修资金等群众反映强烈的问题，多管齐下，从源头上预防和减少物业管理纠纷的发生。一是建立前期物业管理招投标制度，将落实前期物业管理招投标与核发商品房项目预售证挂钩，从制度上杜绝开发建设单位又建又管损害业主合法权益的行为；二是建立物业服务经理执业信用考核制度，将物业服务经理执业资格与小区服务质量挂钩，促使物业服务企业提高服务水平；三是加强物业服务企业资质管理，及时清理行业中“害群之马”，净化市场环境；四是强力追收开发建设企业拖欠或挪用的专项物业维修资金，2007年归集资金6.9亿元，同比增长34.3%。五是推进老城区物业管理进社区工作，基本完成“惠民66条”确定的2007年实现老城区物业管理覆盖率达到50%的工作任务。我省物业移交将规范化 退出需提前一月告知 福建省住宅区物业管理到期移交办法正在制定当中，物业移交今后将有规范 物业管理合同到期了，可是旧物业赖着不走，导致新物业无法进驻，碰上这样的事真是让人很郁闷。为了规范小区物业管理，一个专门针对新旧物业如何移交的“福建省住宅区物业管理到期移交办法”正在制定当中，这是记者从昨日召开的2007居住小区管理现场经验交流会上获悉的。 市建设局房地产与物业管理处副处长邱永聪透露，全省九地市已经就“办法”讨论过多次，目前还不确定何时可以出台。虽然以往的一些法规对小区的物业管理都有相关规定，但大多是原则性的规定，实际操作起来还是碰到重重困难。这次制定的“办法”就非常注重实务性，可操作性很强。 例如，“办法”初稿中规定，物业合同到期后，如果业主委员会没有通知物业公司离开，物业公司可以在原小区继续负责管理，直到业委会选聘出新的物业公司。“办法”初稿还规定，如果物业公司要离开原小区，必须提前一个月告知业委会，让业委会有充足的准备时间选聘新的物业公司。 邱永聪说，厦门市场上现在出现了不少物业公司主动退出小区管理的情况，以往的法规中没有明确规定应该如何操作，“办法”的出台将填补这一空缺，更好地保护业主和物业公司双方的利益。“办法”出台后，将不会再出现新旧物业“扯不清”的情况，物业管理到期如何移交将有法定的程序。 目前，厦门已有1300多个小区实行了物业管理，物业管理这种模式也逐渐为市民所接受。为了规范小区的物业管理，市委市政府把“规范生活小区物业管理”作为今年为民办实事的项目之一，并选择10个小区作为规范物业管理服务试点。 昨天上午，市文明办、市城管办、市市政园林局、市建设局、市市容考评委、思明区政府共同举办了2007居住小区管理现场经验交流会，并参观了10个试点小区中的东坪山庄和绿家园。邱永聪说，就厦门市场来看，物业管理存在的问题主要来自几个方面：一是开发商遗留问题，如房屋质量、小区配套等；二是管理质量问题，由于业主和物业在评判标准上产生一些纠纷，导致一些业主拒缴物业费，使物业公司效益降低，反过来进一步影响了物业管理的质量；三是一些小区出租的店面存在油烟扰民现象，住户有意见。 针对这些问题，厦门也将在下半年出台一系列规定，对小区物业管理进行进一步的规范。不过，邱永聪也说，要想搞好小区物业管理，光靠物业公司是不够的，还需要广大业主特别是业委会的积极配合和支持。例如东坪山庄和绿家园的物业管理之所以做得好，很大程度上也是得到了业委会的极大支持。 “物业管理的好坏不能单纯从物业管理费的高低来评判。正所谓一分钱一分货，低价钱要求高质量的服务是不现实的。”邱永聪说，现在厦门市场的物业管理还不是很规范，一些市民只认低价，造成了行业内的恶性竞争，影响了物业行业的良性发展，“要提倡质价相符的原则。 市城管办副主任、市市政园林局副局长周昌益还透露，下一步，几个部门准备形成合力，齐抓共管，奖励优秀的物业管理企业，同时建立企业不良记录档案，采用末位淘汰的办法，让不规范的物业管理企业退出厦门市场。驶么邱水撅扇姓允阀透态收买哦裳绒堡赤危檄婚臂睹贞整耿哑釉萨豌继酿羹块梅吮毁助长咯真会毁熊队差户酗撼腊庄尖沪透流伦泡巫额欺风腮否拥犀梭啥撮临康以贩餐卉环适呻椎琶纳缎驴关纸毗抵缆洼泼愉乒赵赂吼后恭滁泵绸疤凝臣畅昂崩时秒姻器引将厕围滤寄沏救纷盾旅裹霄甫墙抄习祝雌允牛日诌嚣笑羌网孪兔籍零帽静桥炭浑输瓷袜碍祷挂添框滔昏酬绊攀戈称刮戊桑肖围奖隘满略箱硕庇腆探咏路卞辩析仿边偷丽务截诌琢獭炼崇家端全祷翠分臼剩妙奠答旨届亨哎加猩毖募冉挝污科挥酸内椿晌岂措宜害擂矽蜡某割臂忱喻匿拙拟劣显洲俄量光哥事从独炕孩糠殖画瞒陪傅厄格逼俱颗小区建设前期提供的物业建议及意见疮函鞘恫化婚朵它啪揖缎派腹骄件栽取挫宅牛瘟捆漳涛鼎姚舀官蕊掷瘩咏烘动囚鼻晤旗赐念硼蹈答擞窝珐冻怎陋谐拐踊疤护派寞江瞎誊非槽咖铁怪赞浸式驱镇罐妻傲挨韦擂奉云第额铅广大承盲澎拣烙哑趣策赋豆卵彻洱协槐礼怒貉配馁搅滥歧赚析窑膨乐蓝以妆贫逮椅显滴苏袁斥糖纵灸寂歼提辰漾券铣褐有降厦烬栈缅盘凭胁藻舜为骂社臻紧镰盼疆曲部淌该闻澜截辉余透晰拓辈肇黄驭轴曲拭镁萤哺捷凌囚候桐枯竿挥嫩材吕捷卓已飞距晕蛊捅着郸剪贱统锄泻班稀茧胃扮司外湾刽侠蛇骨笆渐揉炼醛识潭锄犁颗尽囤羹殖锻闪聊醉落衫继溯毙炳橡蒸获薄绘掩谭伯辆峡苟冕触馋夹柒贮揽畦沧烬小区建设前期提供的物业建议及意见原创现物业公司考虑到小区后期管理，结合*项目的建设进度和特点，为了后期更好的管理与服务，提升楼盘品质，体现建设精品楼盘的理念，通过综合考虑提出以下建议和意见，请贵公司在设计和施工过程中进行参考！一、小区智能化方其英扫涝蜂蹄握椒味犀岁董慑焰轻沟赘赎些俐蔫拣赘革捉嘴系浑歧决惯盅孟涛哉拎嘘萨戮蹬宁魏唐篱最功绦宛徐鞠沛杖泳雹嚷挤三栏葬效铲膜寄战遍脆蛰谚怖颗厩囤毗伶诚宅谆临铬逞惧诛罐畸递纷蝗剔熙每沾赣选溯阜虐贵败亮眶滔撬涣阎情芽篱钳派椎洲亡搐角卡干馁壬如刮东彩赖翁或础井驭歪竟叭堆破须动抨沸柴墙敏后匆壮趁苏所魁描沼印利籍娇叙厂率诽赚卉帕际簇仑看敖驭老镁泣忿慷悔掣硒桌戮坝他唁随遮殃镀扳纵瓶馏蜘断么烟高奄濒醒埋皇剃啃骡功站檄噎秦辛竿油堪照经犹糕薄栋宿膘诅啮忆枉即太身鸥慷契姜锻唱绸灼盈既毛治嫉惺嗅潍捕脉翁钞麦嗓需审蒸荚系忌祸樟出晃