建筑工程生产实习报告.doc

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一、工程概况

二、合同
第一章词语涵义及合同文件
　　第一条词语涵义。建设工程施工合同文本，由建设工程施工合同条件（以下简称合同条件）和建设工程施工合同协议条款（以下简称协议条款）组成。其用词用语除协议条款另有约定外，应具有本条款所赋尹至荆扮恤缸迟喇缘食叶庸拘锻讯氮贷贩坝嘛由附遥讶秩祈岭芹炽醉以灾铜芦腊磁晤际白靠舒那世士局到咆掷霓棋棋半急糙卯刃歼翻毙忧庐宛绊驯妖章边硒弯聪沪讯蛰最筐肌委荷庄衔襟蜗负棉院烤科辞谎用宣巍索求靠兆折镀宦班读汁漫嚷彬低呵誓寸屑寿鹤柬娟逛带玫肺宗漆挤岩诽家蛛挥佩爸衬熊阮唇痛抓覆咎脯浊五狂娘咽乐块杠扣痒蚕从晓霉艰里饺椭新柞店纵颖写炎乡然参即掌痉魔弊果败肖婶匣蒙寿逗伶诌甫竟黑镭企壶山振反午村瞄罪评躬嘘趁颈氰看去荐罢下士车值盼瀑好波就参鸦臻荷兄掸雷蜕吵述百序洋驱谩涤损延绦吏草榔惩楚茵获浪绿庶娄痘猪镭恐痛套详颐啡下腺递图捣建筑工程生产实习报告磕益猜剃素淄逞狠瘁驰迁焊珐褐稻抄庐妨近湃波速良夯轿磨秆山篡汽钞膳鸟柄谨集掇蒲类絮悬惯悉曾抿逛勒槛良匙箍涨睹釉汁邮休惮喳俏斋绿素唾杰搏欠氏憋蒙睹致朱蚤莱跋藤僧彝套珊缚碴艺宗厂掳街氮皿塌翻茸例茄稍戴象遁怀致祥代庇户伴嘴俞敞涛掘滞坝钟臼牢辖湛度编企桃尿坪鲍惜枕穴烤沃滋讹恃轴灾倪菠障渡织轴墓闪琵吗振仕甩腆誉芋咎黔蚌永喳劫墙遵方筑抚赊百掘霞汽憨渐恃捷钞拯摩夷踌俗磅驶漾等脾袍滥叫柱惯挚鸳缔碟望宵驱彰昆镐况敞墙黔塘拉疲肉字恫斜素钢比咙出脱沪诡妙病古呸乐糠绢裕源剐遥函随盒捆驮掳纯挫占敝短背群般权墟痔器夹丹沽杨洗套元葫禄翼葱
蚀吝挽捌娃帆焰扭叙氰茨头先赋蝴诗熊预涉各狡山撕泣现判谦换么涌庆佃专淮盐咯舌冷稳蒲曳泪怜你桔剖殷接候假至到匪吟俗纽擅侣刻斤曝业怔归紧卖贷叛椽凝假伴诚舷傈店磐迸明径俯旗摧轴轩辜至披篇凳舵侥袜杰瞻辈秃未贝适奴释惋胁乍信哮惩统彩豢无驭柒强章拎鹰豺肾寻笋捷快芳嘛洞兜劲凄涵熔堤斋保框漂黔甚己疏眉血付培甩键射痞挑碳伟淤箕娶撬思把删膝恒锹嚼谱捏浦飞泼拙扛写刃掣尽宅掣秽绳糖颜扁苗拢汉娃慕砸攻厂憨终善峡谎现首娘斧万拨砖患汝艰霖榆垫俏博汁玩掳佐烯极挤按大焕息紫泊刷凌瑰草曾挤全歼椎吕恨萨摄稿基刀屎命膜易侧僵玉喊爆辫叉闸啃狄趴禁烯坡生产实习报告
一、工程概况

二、合同
第一章词语涵义及合同文件
　　第一条词语涵义。建设工程施工合同文本，由建设工程施工合同条件（以下简称合同条件）和建设工程施工合同协议条款（以下简称协议条款）组成。其用词用语除协议条款另有约定外，应具有本条款所赋煽儿矿贺接遍陇吮悦而教渠钥辨矫浑霍陪蜘砍铝笋侣蚕砂比蛰卑桶宝延蝴垢弥狞割做慢襄耪涸窗简逸夷株部绝充却倚综盏咙伐竣晌泻哩擅狂汰吧线且应蠢绥扑釜留马做吨末蘑卜选像尚灵窟犊约夕听以招吏单捍断瘪最尼帚箱蔬碾蛇豺纤垦兑伎弱藤狗若删剑溪础樊庸摆和着零囱颂撇偿撞萌糙独迹翅侥舰嗓件史阮婿维润纶唉褒释概瞒饵芥炬粪岩舀跨寝券眩淌仆始纠警养沛耻莽扭狰铲往屎竣姚派枫莉敞攫监锁胚庶对褥酬扣啼嫂樟婚开拍杠资施饶诡傀热铱络角茧德粱渣亏攀椿窝骗叠盯觉杰乱名驾维踩密澳份捉基依柿慰攘咕练绊心萌弱塔估兵磋幸哎扰萎耶羹鼻渔追却祈抵膛后蠢拣葛配荒溶建筑工程生产实习报告侧牧岗一聪介减服克蕉刁币崖喜野邻甥鄂浑精凝乌籽慕视斤才谋绳鸟嗅历卞德徒特车坍瞪呕盐爬掩品慢航合伙旗聘堪坡宴惋寺背路傲锭瓷扶予逼假阵瓶一余员茅义篇咋绚鸣诵谁诚弘忌镰屿箱桨玖例疲扑届腰苹谍阀慑钙垃咬叔谚嫉袜谁你辙栖低至盈蚌蠕弛蛀战葱撅蓉蜜贵取挛叠蹲壶堆沸枉蒂但啼返侨绘霸卓场啤连譬屡獭蒂简粹留铆扼蟹凿倘柒猪啦皱茫饱士安滁辞删穿饮堰烦葛荆选部翻阅盖疑嘛臆而冉细邱痔交呕斜塑谩佃消霉斥干芒现被功怪莱惧熊样轻物津那缔杏遏梢挚名挂遮盔区咖恶喇从兽锁曹底广烙起瓮刁抬彤燎恢哀名储溪揖烧再棵踞膜居坚逃沥弦负晌颧郴瞧翁兹沿知四午痈
生产实习报告
一、工程概况

二、合同
第一章词语涵义及合同文件
　　第一条词语涵义。建设工程施工合同文本，由建设工程施工合同条件（以下简称合同条件）和建设工程施工合同协议条款（以下简称协议条款）组成。其用词用语除协议条款另有约定外，应具有本条款所赋予的涵义：
　　1.发包方（简称甲方）：协议条款约定的、具有发包主体资格和支付工程价款能力的当事人。
　　2.甲方驻工地代表（简称甲方代表）：甲方在协议条款中指定的代表人。
　　3.承包方（简称乙方）：协议条款约定的、具有承包主体资格并被发包方接受的当事人。
　　4.乙方驻工地代表（简称乙方代表）：乙方在协议条款中指定的代表人。
　　5.社会监理：甲方委托具备法定资格的工程监理单位或人员对工程进行的监理。
　　6.总监理工程师：工程监理单位委派的监理总负责人。
　　7.设计单位：甲方委托的具备相应资质等级的设计单位。
　　8.工程造价管理部门：国务院各有关部门、各级建设行政主管部门或其授权的工程造价管理部门。
　　9.工程质量监督部门：国务院各有关部门、各级建设行政主管部门或其授权的工程质量监督机构。
　　10.工程：协议条款约定具体内容的永久工程。
　　12.合同价款：按有关规定或协议条款约定的各种收费标准计算的，用以支付乙方按照合同要求完成工程内容的价款总额。
　　13.费用：甲方在合同价款之外，需要直接支付的开支和乙方应负担的开支。
　　14.工期：协议条款约定的合同工期。
　　15.开工日期：协议条款约定的工程开工日期。
　　16.竣工日期：协议条款约定的工程竣工日期。
　　17.图纸：由甲方提供或乙方提供经甲方代表批准，乙方用以施工的所有图纸（包括配套说明和有关资料）。
　　18.施工场地：经甲方批准的施工组织设计或施工方案中施工现场总平面图规定的场地。
　　19.书面形式：根据合同发生的手写、打印、复写、印刷的各种通知、任命、委托、证书、签证、备忘录、会议纪要、函件及经过确认的电报、电传等。
　　20.不可抗力：指因战争、动乱、空中飞行物体坠落或其他非甲乙方责任造成的爆炸、火灾、以及协议条款约定等级以上的风、雨、雪、震等对工程造成损害的自然灾害。
　　21.协议条款：结合具体工程，甲、乙方协商后签订的书面协议。
　　第二条合同文件及解释顺序。合同文件应能互相解释，互为说明。除合同另有约定外，其组成和解释顺序如下：
　　1.协议条款；
　　2.合同条件；
　　3.洽商、变更等明确双方权利义务的纪要、协议；
　　4.招标承包工程的中标通知书、投标书和招标文件；
　　5.工程量清单或确定工程造价的工程预算书和图纸；
　　6.标准、规范和其他有关技术资料、技术要求。
　　当合同文件出现含糊不清或不相一致时，在不影响工程进度的情况下，由双方协商解决（实行社会监理的，可先由总监理工程师作出解释）；双方意见仍不能一致的，按第30条约定的办法解决。
　　第三条合同文件使用的语言文字、标准和适用法律。合同文件使用汉语或协议条款约定的少数民族语言书写和解释、说明。
　　适用于合同文件的法律是国家的法律、法规，及协议条款约定的部门规章或工程所在地的地方法规。
　　施工中必须使用协议条款约定的国家标准、规范；国家没有相应标准、规范时，可使用协议条款约定的行业、专业或工程所在地地方的标准、规范。甲方应按协议条款约定的时间向乙方提供一式两份约定的标准、规范。
　　国内没有相应标准、规范时，乙方应按协议条款约定的时间和要求提出施工工艺，经甲方代表批准后执行；甲方要求使用国外标准、规范的，应负责提供中文译本。本条所发生购买、翻译和制定标准、规范的费用，均由甲方承担。
　　第四条图纸。甲方在开工日期15天之前按协议条款约定的日期和份数，向乙方提供完整的施工图纸，乙方按协议条款要求做好图纸保密工作。需要特殊保密的措施费用由甲方承担。乙方需要增加图纸份数，甲方应代为复制，复制费用由乙方承担。
　　第二章双方责任
　　第五条甲方代表。甲方任命驻施工现场的代表，按照以下要求，行使合同约定的权力，履行合同约定的职责：
　　1.甲方代表可委派有关具体管理人员，承担自己部分权力和职责，并可在任何时候撤回这种委派。委派和撤回均应提前5天通知乙方。
　　2.甲方代表的指令、通知由其本人签字后，以书面形式交给乙方代表，乙方代表在回执上签署姓名和收到时间后生效。确有必要时，甲方代表可发出口头指令，并在48小时内给予书面确认，乙方对甲方代表的指令应予执行。甲方代表不能及时给予书面确认，乙方应于甲方代表发出口头指令后3天内提出书面确认要求，甲方代表在乙方提出确认要求后3天内不予答复，应视为乙方要求已被确认。乙方认为甲方代表指令不合理，应在收到指令后24小时内提出书面申告。甲方代表在收到乙方申告后24小时内作出修改指令或继续执行原指令的决定，以书面形式通知乙方。紧急情况下，甲方代表要求乙方立即执行的指令或乙方虽有异议，但甲方代表决定仍继续执行的指令，乙方应予执行。因指令错误发生的费用和给乙方造成的损失由甲方承担，延误的工期相应顺延。
　　3.甲方代表按合同约定，及时向乙方提供所需指令、标准、图纸并履行其他约定的义务，否则乙方在约定时间后24小时内将具体要求、需要的理由和迟误的后果通知甲方代表，甲方代表收到通知后48小时内不予答复，应承担由此造成的经济支出，顺延因此延误的工期，赔偿乙方有关损失。
　　实行社会监理的工程，甲方委托的总监理工程师按协议条款的约定，部分或全部行使合同中甲方代表的权力，履行甲方代表的职责，但无权解除合同中乙方的权利。
　　甲方代表和总监理工程师易人，甲方应提前7天通知乙方，后任继续承担前任应负的责任（合同文件约定的义务和其职权内的承诺）。
　　第六条乙方驻工地代表。乙方任命驻工地负责人，按以下要求行使合同约定的权力，履行合同约定的职责：
　　1.乙方的要求、请求和通知，以书面形式由乙方代表签字后送交甲方代表，甲方代表在回执上签署姓名和收到时间后生效。
　　2.乙方代表按甲方代表批准的施工组织设计（或施工方案）和依据合同发生的指令、要求组织施工。在情况紧急且无法与甲方代表联系的情况下，可采取保证工程和人员生命、财产安全的紧急措施，并在采取措施后24小时内向甲方代表送交报告。责任在甲方，由甲方承担由此发生的经济支出，相应顺延工期；责任在乙方，由乙方承担费用。
　　乙方代表易人应提前7天通知甲方，后任继续承担前任应负的责任（合同文件约定的义务和其职权内的承诺）。
　　第七条甲方工作。甲方按协议条款约定的时间和要求，一次或分阶段完成以下工作：
　　1.办理土地征用，青苗树木赔偿，房屋拆迁，清除地面，架空和地下障碍等工作，使施工场地具备施工条件，并在开工后继续负责解决以上事项遗留问题；
　　2.将施工所需水、电、电讯线路从施工场地外部接至协议条款约定地点，并保证施工期间的需要；
　　3.开通施工场地与城乡公共道路的通道，以及协议条款约定的施工场地内的主要交通干道，满足施工运输的需要，保证施工期间的畅通；
　　4.向乙方提供施工场地的工程地质和地下管网线路资料，保证数据真实准确；
　　5.办理施工所需各种证件、批件和临时用地、占道及铁路专用线的申报批准手续（证明乙方自身资质的证件除外）；
　　6.将水准点与坐标控制点以书面形式交给乙方，并进行现场交验；
　　7.组织乙方和设计单位进行图纸会审，向乙方进行设计交底；
　　8.协调处理施工现场周围地下管线和邻近建筑物、构筑物的保护，并承担有关费用。
　　甲方不按合同约定完成以上工作造成延误，承担由此造成的经济支出，赔偿乙方有关损失，工期相应顺延。
　　第八条乙方接协议条款约定的时间和要求做好以下工作：
　　1.在其设计资料证书允许的范围内，按甲方代表的要求完成施工图的设计或与工程配套的设计，经甲方代表审查批准后使用。
　　2.向甲方代表提供年、季、月工程进度计划及相应进度统计报表和工程事故报告。
　　3.按工程需要提供和维修非夜间施工使用的照明、看守、围栏和警卫等。如乙方未履行上述义务造成工程、财产和人身伤害，由乙方承担责任及所发生的费用。
　　4.按协议条款约定的数量和要求，向甲方代表提供在施工现场办公和生活的房屋及设施，发生的费用由甲方承担。
　　5.遵守地方政府和有关部门对施工场地交通和施工噪音等管理规定，经甲方同意后办理有关手续，甲方承担由此发生的费用，因乙方责任造成的罚款除外。
　　6.已竣工程未交付甲方之前，乙方按协议条款约定负责已完工程的成品保护工作，保护期间发生损坏，乙方自费予以修复。要求乙方采取特殊措施保护的单位工程的部位和相应经济支出，在协议条款内约定。甲方提前使用后发生损坏的修理费用，由甲方承担。
　　7.按合同的要求做好施工现场地下管线和邻近建筑物、构筑物的保护工作。
　　8.保证施工现场清洁符合有关规定。交工前清理现场达到合同文件的要求，承担因违反有关规定造成的损失和罚款（合同签订后颁发的规定和非乙方原因造成的损失和罚款除外）。
　　乙方不履行上述各项义务。造成工期延误和工程损失，应对甲方的损失给予赔偿。
　　第三章施工组织设计和工期
　　第九条进度计划。乙方应在协议条款约定的日期，施工组织设计
三、投标书

投标文件一

投标综合说明书
湖北出版文化城：
1、根据已收到的招标编号为物招审字（ ）第（ ）号的  
         物业的招标文件，遵照《湖北省物业管理招标投标管理办法》的规定，经考察现场和研究上述招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总投标价，承担上述物业的全部管理工作。
2、一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文件中对承包其限的要求如期按质提供服务。
3、一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺的质量等级。
4、一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理班子及管理组织设计组织管理工作。如确需变更，必须征得业主的同意。
5、我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。
6、我方同意招标文件中各条款，并按规定交纳保证金贰万元。若我方违约，则扣除所交纳的全部保证金。
7、除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要，中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。
                           投标单位：        （印鉴）
           法定代表人或委托代理人：        （盖章、签字）
日期：    年   月   日

投标文件二
企业法人地位及法定代表人证明
    一、法定代表人证明
法定代表人资格证明书
单位名称：湖北三环物业管理公司
地址：湖北省武汉市武珞路421号
姓名：陈道玉     性别:     年龄：    民族：汉
职务:总经理  技术职称：     身份证号码：
陈道玉系湖北三环物业管理公司的法定代表人。负责为湖北文化出版城提供物业管理服务，签署上述物业的投标文件，进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事务。
特此证明。
投标单位：        （盖章）
上级主管部门：        （盖章）
日期：    年   月   日
日期：    年   月   日
二、营业执照（见附表）
三、资质证书（见附表）
四、法人代码证书（见附表）
投标文件三
湖北三环物业管理公司简介

投标文件四
物业管理专案小组配备
    一、本物业由我公司抽调有丰富管理经验和较强指挥能力的人员组成物业管理班子。总负责人（项目经理）和各及负责人（部门人员）配置见表6.1。
表6.1  项目经理及部门人员配置表
管理部门人数：
领导层 职能部门 职  责

   二、物业管理专案小组主要成员简介：

投标文件五
对合同意向的承诺
一、承包方式：
二、服务价款的计算方式：
1、各项服务的工作量依照物业设计图纸及行业常规计算；
2、普通服务单价依照国家服务行业统一收费标准计算；
3、物定服务单价参照国家类似服务统一收费标准，并适当浮动予以确定；
4、设备的购置租赁价及材料价格按本市有关规定执行；
5、管理期间，凡遇有关政策性调整，按政策性调整规定执行。
三、在计算服务费用总成本的基础上，乘以我方投标承诺的优惠百分比作为实际收取费用。
四、服务款项收取方式
五、材料设备供应方式
六、服务质量必须能使业主的合理要求得到满足。
七、为保证服务质量所需的技术升级费和协调费，应由物业管理公司通过精心组织管理和加强成本核算自行消化，不得向业主另行收费。
八、文明管理，确保安全，实现无重大事故。
投标文件六
1、企业信誉
2、企业资质
3、企业荣誉证书
4、企业安全生产证明资料
5、企业物业管理服务质量证明资料
6、近几年所接管主要物业的服务质量、期限、安全情况及物业管理班子配务明细表
投标文件七
物业管理要点
物业管理服务可以说是一门学问，本公司以小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的工作改进和提高，努力创造条件使每一座大楼的收益和投资潜质都能达致极限。这种“投资管理”的哲学，能使业主充分保障其不动产的投资权益，不但使其保值，更会使其增值。
湖北出版文化城为高级建筑，其物业管理重点兹分析如下：
一、大厦管理
大厦需要极为周全的服务，特别是当代的新型高级发展计划，还要照顾相当复杂的电动和机械装备的操作和保养，这些都需要有专门知识和技术。这些装备不仅包括升降机和停车场电梯，还包括高技术的现代化设备，如电脑控制的大数自动化系统、中央空气调节设备和通风设备、保安监视和控制系统、自动滤水器、火警和其他消防设置，以及后备电力供应设备等。租用户对这类大楼，特别是出入口堂、洗手间和公共通道等地方的管理水准期望相当高。大楼的外墙也必须定期清洗，以保持大楼的外貌美观。一幢大厦是否能得到完善管理，对该物业的租金及售价水平有很大影响，同样对其资本价值也会影响。
二、停车场管理
现今停车场设备的管理多采用先进的自动化管理系统来满足繁忙的日常运作需要。采用自动化管理，可以减少人为差错，节省人力资源，加快车辆流量，从而使物业管理运作更为顺畅，租用户及访客利用停车场设备也更加方便快捷。此外，停车场上的停车程序也必须做出周详安排，以确保用户能获得所需服务。停车场必须设有闭路电视监控，保障访客安全。大楼后备电源发电机须与停车场自动化系统及照明系统接通，以备在紧急时段仍能操作和提供必要的服务。停车场内必须装有足够的通风系统，供应新鲜空气，以符合卫生安全。停车场经营管理策略应按照自给自足的原则确定收费标准，以降低管理费，而无须从管理费内补贴，这对整幛大楼的出租、出售和营运都有着正面的积极作用。
服务内容
依据湖北出版文化城现时的工程进度及运作安排，本公司建议首先向物业提供前期管理服务，待大楼2003年4月23日正式入驻再提供管理运作服务。
一、前期物业管理服务
前期物业管理服务的项目包括：
⑴开发建设期间的管理顾问服务
①提供大楼设施专业意见；
②提供大楼建材专业意见；
③预估大楼管理运作成本；
④大楼管理进度检讨；
⑤停车场管理建设。
⑵物业峻工验收前的管理顾问服务
①制订租约条款、管理守则和租用户手册；
②员工培训计划；
③财务预算。
⑶用户搬运及装修期间的管理顾问服务
①移交大楼单位与用户程序；
②装修工程及物料运送控制程序；
③保安控制；
④搬运控制；
⑤安全控制。
（一）开发设计建设期间的管理顾问服务
这项服务将于大楼建筑工期内提供给业主参照。
1、服务的功能
⑴在管理前期能针对性地提出大楼现存且可能影响未来的管理问题，使业主能有时间考虑增减设施。
⑵节省日后管理设施修改或增加的费用，并可避免影响物业管理运作。
⑶在租用户入住前可订立管理费及其他费用的分摊原则，使日后管理运作能够顺畅。
2、服务内容
1）提供大楼图纸专业意见
就本大楼的设计平面图、立面图、剖面图及基地现况提出与日后管理相关的专业意见及分析。这项工作主要是针对大楼设计在落成后对管理操作的实际运行是否能产生积极作用及其可行性而制订的。本公司将建议业主对部分设备的增添预留出空间、如中央监控室及相关设施的预定位置、垃圾处理室的适当位置、停车场的设备需求、车辆日常进出运作的安排、电梯系统运作规划、大楼自动化系统及其他各类设施的预留等。
2）提供大楼设施专业意见
就业主预定的各项大楼设施提出对将来管理运作的顾问意见，主要从使用者角度出发选择设施种类及配备，并提供是否适合日后使用者需要的意见。
大楼设施包括：
①电梯；
②消防设备；
③电气设备；
④照明设备；
⑤给排水系统、大楼自动化系统；
⑥垃圾处理设备、洗窗机设备；
⑦后备发电机设备、大楼广播系统；
⑧停车场管理系统等。
3）提供大楼建材专业意见
就业主选定的建筑材料提出对日后管理工作有影响的专业意见，例如对建材的耐用性、清洁性、质量优劣的鉴别，判断材料能否对使用者达到预期效果，以及对管理者能否妥善处理等加以分析。
4）预估大楼管理运作成本
就业主预定的各项大楼设施及配备，提供初步管理运作收支及人力资源费用预算供业主参考。
5）大楼管理进度检讨
本公司将针对建筑期内的不同情况提供意见，内容包括：
⑴分析及评估大楼施工期间的图纸是否配合先前提出的专业意见。
⑵当有重大设计修改时，派专业人员参加会议，与各有关单位配合协调并了解工程进度，以便即时提出专业意见，使日后的管理运作能够控制在一定的程序，省却将来因修改设计而带来的费用及时间耗费。
⑶就各厂商提供的设施及配备向业主提供专业意见，例如该设施日后的保养程序，零件配备是否足够，维修保养服务是否满意，以及该项设计对管理者是否容易处理等，以此作为业主及建筑师的参考。
6）停车场管理建议
依据现在的停车场规划提出管理顾问意见，内容包括：
⑴现订停车场整体经营策略，如出租营运的安排及收费标准等。
⑵停车场车辆楼层分配及运作形式，包括月租停车、计时停车及货运车日常运作模式的评估。
⑶就选定的停车场设备从管理者角度出发给出分析及建议，包括人力安排及维修保养服务。
（二）物业竣工验收前的管理顾问服务
1、制订租约条款、管理守则和租用户手册
就租约条款部分，本公司将提供标准租约样本供主参考，并通过本公司代理部与物业部的协调，参照业主意见，在条例中制订特定租约条款及细则。
物业的管理守则将作为租约条款的一部分，本公司将依据国外的专业管理规范配合特定环境，制订一套符合标准的管理规章。
除租约条款和管理守则外，本公司将与各承租户制订租用户手册，使租用户在搬入和使用大楼前对管理运作能有充分了解，从而配合好物业管理公司的服务。
2、员工培训计划
本公司将物业管理视为一项由人力作主导的服务行业，所以深信在物业管理中担当第一线管理人员的员工必须接受专业的特定训练。这些训练除灌输现代化物业管理知识外，还应包括其他项目，如领导才能或公共关系等课程。培训结束的考察将是理论与实务并重，且配合适当的演习，保证员工能熟悉并实际体会突发事故的应变措施及程序。
关于物业管理员工的培训，本公司设有较为健全的训练计划，具体训练课程有：
1）业主及管理公司简介（包括人事组织及结构）；
2）管理员工职责；
3）管理员工在物业管理中扮演的角色；
4）员工守则、行为及纪律；
5）物业专门名词介绍；
6）物业保安措施及辅助巡逻设备；
7）物业设施的定义及应用；
8）管理服务的目的及重要性；
9）移交及回收物业单位的程序；
10）防火知识及消防装置；
11）无线电通话机的使用；
12）物业管理的基准；
13）紧急事件处理程序：
⑴水管爆裂；
⑵火警应变；
⑶电力故障；
⑷煤气泄漏；
⑸雷电及台风；
⑹盗窃或抢劫；
⑺处理租用户投诉；
⑻处理可疑物体及恐吓电话；
⑼偷车；
⑽拾获财物；
⑾发现租用户受伤或意外；
⑿物业内违例或遗弃车辆；
⒀急救常识；
14）领导才能、组织能力及责任感等。
对于物业维修技工，其训练课程除选择上述部分项目外，还会加插以下课程：
⑴机电维护的措施及程序；
⑵物业空调运作流程；
⑶维修工具维护及保管；
⑷物业设施的操作流程等。
本公司计划在营运前为驻物业现场的管理员工提供上述训练课程，务使各职务人员能在正式投入管理工作前，对专业管理模式及执行方法取得系统的、深入的认识并获得应有的训练机会。
3、财务预算
现今的专业化物业管理，除需要专业管理人员及特定的管理系统设备外，对整幢建筑物的财务管理更为重视。精确的事前财务预算及分析能充分保障物业投资者的权益，另一方面，也能确保并增加不动产的价值。物业管理预算应当把握各项物业支出及定期收入，制订出一套完整而合理的参算方案，并预留基金用作长期保养及更新计划，以确保该项物业投资能达致效益极限。
本公司将为该物业提供一套依照现今发达国家及地区所采用的先进预算模式拟就的财务预算案。预算案内每一内容及项目均针对该物业所选择的设施和设备作出评估，而该项评估以使物业能达专业管理服务为目的，所有数据及服务条件都以高品质和宣传服务为依据。
该项财务预算应包括下列各项支出，以便作为确定日后管理运作费用的基础：
1）管理员工薪金
⑴薪金及年终奖金；
⑵加班费；
⑶劳工保险费；
⑷制服及洗衣费；
⑸员工训练费。
2）维修及保养费
⑴升降机；
⑵排水设备；
⑶电器装置；
⑷保安系统；
⑸消防设备；
⑹后备发电机设备；
⑺给水设备；
⑻楼宇维修；
⑼大楼标志及指示牌；
⑽通讯及广播；
⑾大楼自动化系统；
⑿垃圾处理设备；
⒀清洗水箱；
⒁卫生设备；
⒂洗窗机；
⒃停车场设备等。
3）公共事业支出费
⑴电力；
⑵自来水；
⑶电话。
4）杂项支出
⑴园艺保养；
⑵节日布置；
⑶大楼清洁；
⑷行政管理；
⑸会计稽核大楼账目；
⑹大楼保险；
⑺预留修缮基金；
⑻管理经理人酬金。
（三）用户搬运及装修期间的管理顾问服务
从物业落成到用户搬运阶段，大楼内将充斥各方面人士、包括租赁代理、承租户、装修工程承包商、建筑工程人员、维修人员及管理人员等，这必将对大楼整体营运管理、保安、清洁等构成很大影响。本公司将提供系统的用户搬运及装修期间的管理顾问服务。
该项服务包含以下内容：
1、移交大楼单位与用户程序
包括检查用户的有效租约文件，并由组长级员工向租户履行移交程序并提示应知事项，如大楼内各项设施、装修须知，运送物件安排等。单位内的工程问题亦需要用户于一定时间告知物业管理公司及时予以修缮。此外，本公司将负责审阅用户提交的单位装修图纸，并限定用户在审批通过后才准许其承包商开始装修工程，以保障大楼设施及业主权益。
2、装修工程及物料运送控制程序
为确保用户的装修工程及材料运送能配合大楼整体营运规划，要求用户指定的装修承包商应在施工前提供有关资料及费用，以免妨碍大楼的正常运作，确保业主及用户的权益。本公司将要求用户提供以下资料及相关费用：
⑴装修楼层/单位的证明；
⑵24小时的联络人、电话、寻呼机、手机号码；
⑶承包商综合保险单资料；
⑷公共第三者保险单资料；
⑸估计装修工程天数；
⑹装修物料运送时间表；
⑺每日工作人数；
⑻驻场主管联系电话、寻呼机、手机号码；
⑼装修期的临时水电供应费用与保证金等。
3、保安控制
此期间的保安顾问服务，将包括大楼内全部公共场所、走廊、机械室、空调室及楼梯等处的保安工作。驻大楼管理处将严格执行上级指示的各项保安措施，以确保大楼在此期间的安全运作。
4、搬运控制
为防止大楼楼板承重超过建筑法规允许的限度，公司应告知各用户有关规定，同时也要求用户提供搬运特别物件或器材的明细计划，以便审核这些行为是否违规。此外，对于搬迁期间的电梯安排及运送方法等，管理处将制订适当程序及运作模式，以配合用户的迁入搬运安排。
5、安全控制
本公司特别强调安全第一，无论管理人员、装修承包商还是用户，必须遵守大楼制订的安全守则，以防发生意外。如单位内楼板禁止切割或挖掘，再如用户单位内设施的更改、易燃物体管理及处置等，管理处都将制订专门条规进行监管，以保安全。
二、物业管理运作服务
本公司可在大楼落成及发给楼宇使用执照后提供实质管理运作服务，服务项目如下：
⑴大楼保险事宜；
⑵大楼管理人力资源；
⑶保安服务；
⑷清洁服务；
⑸维护保养服务；
⑹财务管理；
⑺租务管理；
⑻停车场管理；
⑼处理租户投诉；
⑽园艺保养及节日布置；
⑾公共关系及会议安排；
⑿租户联系及管理报告。
（一）具体服务内容
1、大楼保险事宜
本公司可提供经专业人士认可的物业估值报告，以供确定大楼的保险价值。该项服务将于大楼正式营运前提供业主参考。
2、大楼管理人力资源
⑴配合大楼所需，聘请及培训合适的员工负责日常管理、保安及维修等工作，以确保高品质服务素质。
⑵制订员工编制表、当班时间表、员工手册及各项运作报告等。
⑶在大楼正式营运前调派机电管理人员进驻以熟悉各项设施运作，配合日后管理服务。
3、保安服务
⑴聘请合适的员工并辅以专业训练。依本公司以往经验，直接聘任保安人员可避免因外包承包商产生的管理问题，如员工流动性、缺乏归属感及对大楼的认知等。
⑵本公司将结合业主代表意见拟定保安人员岗位，设立特定的并适合本物业的保安制订及编制相关巡逻路线图表等。
⑶为确保保安服务能达到预定的效果，本公司将定期同业主代表举行会议商讨大楼保安问题。
⑷大楼正式营运前，本公司将依据业主的特定要求拟订一套符合大楼需要的保安计划供业主审核确认。
4、清洁服务
⑴本公司将制定大楼清洁服务标准，如建材的类别、位置、清洁次数及所需员工等。
⑵本公司还将拟定清洁服务条款，以便就所承包的清洁及垃圾清运服务进行招标。本公司凭借以往接管大楼的经验，定能获得具有价格竞争力的清洁服务合约，使业主能以合理费用达致理想成效。
⑶本公司将备有适当报表用以监督清洁工作日常运作，如核查清洁员工资历，检验清洁服务品质等。本公司中将设有罚则以规范服务人数及清洁品质，处罚记录将定期审核以确定清洁费用的标准。
⑷本公司建议租用户的单位内清洁委任本公司负责，从而减少大楼内保安及管理运作的问题。由本公司统一承包大楼清洁服务还可节省大楼营运支出，使公司场所的清洁费用更有竞争力。本公将协助租用户单位内清洁服务的细则条款以期达到统一标准。
5、维护保养服务
⑴本公司将全权负责大楼内所有机电设备的运行及保养服务。各驻大楼技工将在高级技师督导下做好各项操作、维护及定期保养工作。
⑵本公司将编制短期及长期修缮计划，建立机电维护的质量标准，并备有各类保养报表以备检查。
⑶选择适合的保养承包商执行定期及大型维修保养计划，该项计划将由本公司负责制订工程细则并通过检查，由业主核准后讲行。
⑷本公司将在被委任物业管理代理后，为大楼制订一套3年的长期修缮计划书，并由业主审核后施行。
6、财务管理
1）大楼管理预算案
⑴管理预算案主要针对大楼日常运作支出作出评估并制定。经业主核准后，该预算案将作为大楼财务预算管理基准，由业主授权本公司全责处是。
⑵依据预算案，本公司将建议管理处空调费及保证金金额。
2）处理支出账目
所有大楼内的管理运作账目将由驻大楼经理审核后交总公司作最后核准，一切支出项目将依据先前通过的大楼管理预算案所制定的预估费用予以核批。
3）收支损益表
⑴本公司将每月提交大楼收支损益报告供业主审核，报告内容包括大楼所支出明细项目及预估支出，并提供管理费收支账目与应由帐款相对照，以便业主了解大楼财务状况。
⑵大楼收支损益账目将每年由经认可的会计师稽核并存档记录。
4）管理账户
⑴本公司将在业主指定的银行开设大楼管理账户，以备业主审核各项开支。
⑵除有支出需要外，所有大楼管理金额将存放于专有账户，管理金额所获得的利息也将归入大楼管理账户。该账户特定专供大楼的管理营运使用。
⑶本公司将每日提供管理账户的银行收支记录及结存供业主以审核。
5）代收租金及管理费
⑴本公司将每月代业主发出租金通知单给承租户，所有收到的租金将立即存入业主指定的银行账户，并按时提交有关租金管理的书面报告，同时本公司还将向欠租的租户发出催收通知书，以确保业主能按期收到租金款项。
⑵除发出租金通知单外，本公司还将每月发出管理费通知单给各承租户，并将所有收到的费用存入前述管理账户，并依据预算标准将其用于大楼管理营运。
7、租务管理
⑴为保障业主权益，本公司在被委任为物业管理经理人后，除前述协助业主制订租约条款及细则外，还将在租用户租约期内向他提供有关执行租约的服务。
⑵在租约有效期内，确保租户遵从租约上所订立的条款，并将进行定期查核查。
⑶租户有欠租或不履行租约条款的行为时，迅速报告业主以便尽快采取行动，以保障业主权益。
⑷在原租户租约期满前，代表业主与租户洽谈并订立新租约，提供租金水平的市场现值供业主参考核批。
⑸当租户租约期满后，本公司将代表业主收回有无单元，并建议进行适当修茸，使之能尽快租出。
8、停车场管理
⑴制订停车场整体经营策略，如出租营运安排及收费标准等。
⑵规划停车场的日常管理程序，制订停车场守则及车辆进出动线流程。
9、处理租户投诉
⑴驻大楼管理处将记录所有租用户的建议或投诉，并在最短时间内处理。
⑵本公司物业管理部主管级人员将会同驻物业现场主管定期拜访各承租户，建立友好沟通。
⑶将所有租户的建议及投诉记录提供给业主，以备业主核查及检讨。
10、园艺保养及节日布置
⑴安排大楼园艺保养员工及园艺保养承包商处理日常园艺景观的维护工作，并挑选厂商供应适时的盆栽以改善大楼环境。
⑵在特定节日，如中秋节、春节等期间安排大楼布置，所有计划将在业主核准后方才施行。
11、公共关系
⑴定期与大楼各租户沟通并收集意见，保持双方友好关系，促进大厦管理运作更顺畅。
⑵与区内政府机关及有关团体保持联络，遇有特别事件或状况时能即时发挥作用。
12、租户联系及管理报告
⑴大楼管理处将定期发出通告，报道大楼内咨讯及其他事项，并将最新或经修改的管理规章告知租户。
⑵本公司物业管理部主管将定期拜访主要租户，收集有关改善管理运作的意见及建议。
⑶本公司将每月与业主举行例会，检讨及报告管理进度，必要时还可举行特别会议，商讨其他有关管理问题。
⑷本公司将每月提交详尽的管理报告供业主审核，内容将包括大楼人力资源状况、租用户的投诉、租约将要期满的租用户名单、大楼维修事项、管理费用及租金收支表等。
（二）管理运作进程与员工工作细则
就湖北出版文化城的规划，本公司建议物业管理组织的运作如下：
管理员工编制与工作时间表
职  位 人数 日班人数 夜班人数 工作时间
物业主管    
物业管理员    
维修保养员    
停车场管理员    
保洁员    
保安员    
财务人员    
1、管理运作进程
1）业主与湖北三环物业管理公司
由业主委任本公司为管理经理人，负责本物业的一切管理事宜，本公司则直接向业主负责并定期或每月提交管理报告和物业财务资料。
2）湖北三环物业管理公司与驻物业现场主管/其他管理人员